独家报道：洪诗迪
批量拍卖加剧业界担忧
在房地产市场中，除了新楼盘之外，滞销和拍卖产业也是备受关注的两大现象，表面看似不相关，深入探究会发现，它们之间其实存在着千丝万缕的联系，交织在一起时更有如一颗不定时炸弹，随时可能引爆。
而我们此前探讨过的批量拍卖现象更加剧了业内人士的担忧。当时就有拍卖专家提到，若持续有大量“新单位”流入拍卖市场，尤其还能以较市场价低15%至30%的价格购得时，极可能会引起人们对新房价值的质疑。
质疑一旦形成，将可能造成新房销售困难，导致开发商的资金链面临严峻的考验，甚至让更多的新单位流入拍卖市场形成恶性循环。
如此看来，是否表示，拍卖产业是滞销问题一直悬而未决的成因之一，甚至可能持续加剧滞销问题？听听房地产业内人士怎么说。
“关系不大，毕竟两者的目标市场不同。”——拍卖专家傅仰庆
“我反而认为拍卖产业的确是造成滞销问题的原因之一。”——房地产顾问陈若纭
“在我看来，两者是相互影响和作用的关系。”——拍卖产业中介严智暐
滞销产业（Overhang property）指的是种种因素下导致销售不畅，无法按预期或正常速度售出的产业。
拍卖产业（Auction property），一般是原屋主无法在期限内偿还房屋贷款，所以被银行、高等法庭或政府土地局拿去拍卖，通过公开招标出售给出价最高的竞标者，并将卖房所得用以偿还原屋主欠下的款项。
拍卖和滞销产业之间，毋庸置疑是存在着微妙的关系，但拍卖是否造成滞销长期存在的原因之一？尤其，即使是全新的单位，拍卖产业一般都较市场价低15%至30%，因此业内人士担忧，是否会造成新房销售困难，加剧我国的产业滞销问题。
然而在傅仰庆看来，两者的关联性不大，因新楼盘的目标市场是普通住户，拍卖产业则更受有经验的投资人士青睐，加上并不是每个区都有拍卖产业，交易流程也比较复杂，不熟“游戏规则”的买家，自然更倾向选择程序较简单的新房。
新买家趋增
相反的，陈若纭认为，拍卖产业确实是导致滞销问题的成因之一，尤其低于开发商的售价是一大吸引力，拥有充足现金的买家就会更倾向选择拍卖产业，继而对新房销售造成一定程度的冲击。
“虽然说，两者的目标市场不同，但不可否认近年来已有更多的买家进入拍卖市场。”
对此严智暐亦深表认同，他也发现近年的拍卖市场中，可见越来越多的新买家进场，而这一趋势主要是受拍卖投资资讯的大量传播密切相关。
恐沦死循环
拍卖如同房市的“最后的消化系统”。
在严智暐看来，拍卖和滞销产业之间有着相互影响的关系，尤其拍卖就如同“最后的消化系统”般，是帮助消化滞销产业的有效途径之一。
因此碰上销售不畅时，一些开发商便会选择将滞销产业投入拍卖市场，以便能尽快回笼资金并减少损失。
然而，虽说拍卖能有效缓解滞销问题，但如果处理不当，反而有可能形成一种恶性循环，既压低周边房价、影响新房和滞销房的销售、继而加剧产业滞销现象，甚至拉低二手房市场价格。
拍卖产业只增不减
虽然没有官方的具体数据，但此前已有拍卖专家指出，去年的拍卖产业数量较前年增加了约10%，且绝大多数都是“投资目的”买下的，目前看来，傅仰庆不认为拍卖产业数量会下降。
原因是经历疫情后，很多人的事业都面临巨大挑战，不仅收入大幅缩水，甚至陷入财务困境、无力偿还贷款，导致产业被银行拍卖。
尤其一些开发商为消化手上的库存，常以团购优惠等各种方式吸引买家，加上各种诱人的游说，促使缺乏房产投资知识的新手盲目入市，买入后才发现难出租，这都是造成我国拍卖产业越来越多的原因。
柔新捷运或加速“消化”
可从陈若纭的角度，她却认为在未来的2至3年内，拍卖产业的数量可能会减少，因随柔新捷运（RTS）项目的推进及政府的政策支持，将吸引大量买家进入市场，整体需求将会有所提升，所以面临供期问题的业主将可能在产业被拍卖前找到买家，减少产业流入拍卖市场。
“因此拍卖在未来或会回归本身的市场定位，而非占据主导地位。”
需政府源头管控
其实要解决滞销的问题，不能够单靠拍卖，各方要一起配合，从源头减少滞销，方能促进市场良性发展。
而在严智暐看来，政府的责任最大，因为没有妥善管制发展数量，不断批准新项
目。
“去年单是上半年，政府批准的项目就有逾6万7000间，虽然其中有53%是政府的可负担房屋，这毋庸置疑是很好的政策，但剩余的几乎都是中价和高价房屋。”
他说，这些项目一旦建好后，又会重新进入死循环；当然，并不是说要完全停止发展，而是要合理的管制和规划。
傅仰庆补充，在拍卖产业中，公寓的数量最多，首要原因是公寓单位多，加上公寓的入场门槛较低，进场自然较有地住宅容易。
此外，严智暐还强调政府应加大对房地产教育的投入，正因我国房地产市场缺乏相关的教育，许多年轻人容易受“甜言蜜语”诱导而盲目投资；一旦投资失败，在心理和经济上都容易变得一蹶不振。
市场升温 银行风险隐现
不得不说，当有愈来愈多的买家进入拍卖市场时，对整体房地产市场的影响将是复杂的，而没有绝对的好坏。
傅仰庆：若银行持有的拍卖产业过多，又无人问津是挺严重的问题，因拍卖产业滞销将导致银行负债增加，影响资金流动性，而在这种情况下，银行可能不会轻易放贷，导致整个市场受到冲击，变得低迷。因此，确保拍卖产业能顺利出售至关重要。
严智暐：其实除了新房销售之外，二手屋市场也会受影响。试想50万令吉的二手屋和35万令吉的拍卖屋，虽然都需要近7万令吉的前期投入，但月供却存在显著差异，前者要2000多令吉，后者却只要1000多令吉，自然会有较多人选择购买拍卖产业。
陈若纭：当前市场上出现大量的拍卖产业，主要是疫情导致许多投资型产业难以出租或出售，业主无法承受长期的财务压力，最终被拍卖。
但随市场回暖，参与拍卖的买家已逐渐增加，拍卖产业的成交价也在上升，当价格接近二手屋市场的价格时，部分买家无法竞标到便宜的产业，自然会转向滞销房或二手屋市场，间接推动房地产市场的整体活跃度。
因此我认为拍卖屋是促进市场交易的重要力量，但最终将由时间和市场供需决定，它究竟是助力或阻力。
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