张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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要如何确保买卖中欠款已清还？
笔者在管你楼事脸书群，看到这样的提问：
版主问：有一个单位在买卖当中，在没有还清管理费的情况下，律师直接跳过并已转名给新买家，新买家不认账前屋主的“欠账”。
请问，我们要如何确保买卖中欠款已清还？
物管管理办事处经常面对，新业主拒绝缴付前屋主欠下的管理费。新业主只需负责产权转换后的管理费？产权转让前的欠款，无需负责？
其实，这是房地产交易的盲点，许多新手买家因缺乏经验，而踩雷。
房地产交易从下定金，到签署买卖合约，到交房，通常需要一段时间，过程中涉及多个环节，以下是一般房地产交易的流程及时间安排：
1. 下定金
时间：一般为1天到几周。这是买方表达购买意向并向卖方支付定金。此时，双方会达成初步的购房意向，会在房地产经纪陪同下签订简单的意向协议或预购协议。
注意事项： 确保订金金额、支付方式、退款条款等细节都清楚列明在协议中。
2. 签署正式买卖合约
时间：通常为1到4周，具体取决于双方协商的进度及准备情况。买方和卖方在付定金后，会签订买卖合约。这时，买方通常会支付一部分购房款（10%）。签合约前，买方需做房产核查（如产权、债务等），而卖方则要确保房产没有未清偿的债务。
注意事项：确保合约条款详细、完整，特别是价格、付款方式、交房日期等。
3. 银行贷款审批（如有）
时间：通常1到2个月（具体时间依银行审批效率而定）。如果买方是贷款购房，银行需进行贷款审批。过程中，买方需提供个人和房产资料，银行再作评估。
注意事项：若贷款未获批，交易或受影响，需要提前准备贷款材料。
4. 缴纳尾款
时间：在合约签署后一到两个月，具体时间根据约定。贷款获批后，买方需按照合约支付余款。如果未有贷款，买方则一次性支付尾款。
注意事项：买方需确保按时支付尾款，否则会影响交房时间。
5. 交房与过户
时间：通常为1到2个月。在买方支付尾款、银行贷款手续完成后，卖买方会正式进行交房和产权过户手续。这时，买方将获得房屋钥匙，卖方会办理房产证过户手续。
注意事项：交房时，买方应确认物业管理费、水电气等账单的清算问题。
6. 物业管理费结算
时间：交房时或过户前结算。如果是二手房交易，买卖双方需明确物业费的结算方式，确保交易过程中管理费用已清还。
注意事项：确保欠款由责任方承担，避免将来出现纠纷。
确认卖方缴清才转让
如果出现管理费未结清的情况时，根据2013年分层管理法令，购买二手房（共管楼宇），谁是偿还责任方？
笔者建议根据多方面决定责任方（买方或卖方）：
1. 先审核买卖合约的双方约定
按照一般的法律原则，买卖双方在交易合约中，可约定关于管理费用的责任归属。
若合约中未注明，根据《2013年分层管理法令》，转手前的管理费用是由当前业主（即买方）承担。（虽然看似不公平，无奈法令确是如此），所以买方需叮嘱委托律师细心审阅相关文件，确认卖方已缴清了单位的管理或其它费用，才作转让。
一旦发现疏忽纰漏，买方就会成了责任方，得承担律师事务所因疏忽所导致的损失。
2. 卖方责任
根据1965 年《国家土地法典》的相关条款，卖方在出售物业时，应该确保所出售物业的管理费用已付清。
3. 物业管理公司
根据法令根据《2013年分层管理法令》，共管楼宇所委任的物业管理公司，有义务在物业转让时提供关于该物业的管理费用支付状况给买卖双方。若物业管理公司未能在买方购买前告知拖欠情况，或影响物业管理公司的责任认定，需负上相应的责任。
4. 律师事务所
房地产交易时，买卖各方应委任个别代表律师，明确指示把相关的保护条文纳入买卖合约，别为了节省律师费，单方面省略委任代表律师。
总结：买卖合约需明确
笔者建议总结如下：
最好在准备买卖合约时，就明确约定谁应当承担拖欠管理费。
买方可要求卖方承担管理费责任，特别是在卖方持有时所产生的欠款。
如果都没有相关约定，卖方应确保已清还管理费。
如果您是买方，建议与卖方协商，并请物业管理公司提供相关费用清单，确保交易透明，避免不必要的纠纷。
最后，购买分层地契的房子时，也可向任何一位合规登记的物业管理经理查询细节。