2021年04月11日
张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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大部分人对于共管楼宇管理费的普遍观念，就是要随着楼龄增长而不断上调。
事实上，这其实是多数人对于管理费的认知盲点。
楼宇老旧，管理费就一定高吗 ？
其实并不一定，在市场上有很多中古楼宇，虽然楼龄已经十几年了，但管理良好，楼宇的硬件设施运行效率高，损耗低，节省了很多临时维修的开销，重点是管理费在过去十几年不但没有上涨的必要，还存有几百万的余款，何须上调管理费呢 ？
管理费其实并不一定很直接的与楼龄挂钩，但当管理委员雇用了不同的管理公司，采取了不同的管理方针，其管理费就大相佐庭。
这也是为什么新手业主经常搞不清楚，为何新楼的管理费经常都是在每平方尺35仙起跳，而旧楼却可以维持在25仙左右，这是如何做到的呢 ？
左右管理费2阶段
其一，建筑品质管理
严谨把关和控制建筑质量，谨慎筛选建筑材料的建筑商，透过良好的品管，可避免或减少紧急维修，让楼宇的经济寿命得以延长。
这是先期把控，但却不是买房人可左右的，所以买房人最好选择口碑好、重信誉的发展商，这是十分关键的买房事前考量。
其二，就是共用设备设施的数量与密度，是否适宜民居还是商用楼宇？
设备多的楼宇，很自然的，日常保养与维修的密度也跟着增加，固定开销也将保持在一定的水平，加上如果该楼宇是建立在商用地契的综合性建筑，水费、电费和地税都是商用收费，开销自然也比较高，买房时需要认真估计自家的消费力。
其三，维修保养管理
另一个左右管理费的就是管理的素质。管理良好的楼宇，其配备的损耗度低，可使用期限长。
这时候，业主在2013年分层管理法令下被授权可参与管理，只要业主出席年会并提名自己竞选委员，就有机会参与自家的楼宇管理。
当委员把管理方针专注于楼宇设施设备的日常保养，透过延长其可使用期，减少临时维修，将可以把管理费控制在低于预算下，进而做到年年有余。
提醒读者，管理费是可以被控制的，只要优先达成以下4大关键管理要素：
1） 事前规划；
2） 严谨执行预防性保养；
3） 平衡收入开支；
4） 严格的执法单位-政府
现在疫情当下，各行各业或多或少都受到打击，适当的下调管理费可行吗 ？
从律法的角度，管理费下调不是不可能任务，可行性还是存在的，如何合法的制定合理的管理费所需的章程，已经于2019年7月14日发表的专栏公寓管理费谁决定？解释了，所以这里就不再赘述。
切记避免好心却犯法
这里要提醒读者的是，调整管理费，无论是上调或下调，都有法律所规定的章程，而法律授权的决定权是需获得51%有投票权的法定人数透过投票表决，而不是管理委员。
如果您居住的共管楼宇委员，在没有通过年会或特大，没有让有投票权的法定人参与下调管理费的决策，虽然您是善意要减轻业主的经济负担，但却好心做了犯法事，最糟情况将面对罚款不超过25万令吉，或坐牢3年，或两者兼施。
共管楼宇的管理处能否针对疫情适当的下调管理费，请重新探讨Form of Service Charge Statement优先拟订适宜的管理方针，建议管理处可以根据以下图表考量。
按优先顺序检讨开销
因疫情，清洁卫生消毒的工作增加了，同时，某些设施设备却被迫暂停提供服务。
凡事都有个先、后、急、缓的优先顺序（请参阅图一），检讨楼宇的日常开销，把某些因疫情而被迫停止服务的设施设备从新定制维修保养的密度后，把预算挪出来，扣除了因疫情引起的临时开销后，如有余额，暂时把剩余的空间减免，进而下调管理费，减轻业主的财务负担。
当然这个做法只是权宜之计，下调管理费也只是疫情期间的特别举措，并非疫情后也需要保持。
这时候委员要细心考量，要避免降低管理费的同时，牺牲了楼宇的日常维修保养， 还有拟订疫情管理方案，需得透明化处理，让业主与街坊进行讨论，并以少数服从多数的方式定夺。
而且，管理处需持续跟进疫情的演变，以及持续根据国家安全理事会公布的最新防疫标准作业程序，进行适当的管理调整，并在适当的时候恢复正常的管理费。
