丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席
推动技术转移
朝高科技服务转型
随着特朗普于2025年1月重返白宫，出任美国第47任总统，中美之间的贸易战再次升温。他不仅针对中国进一步加征关税，甚至不分敌友地对全球各国征收高额进口税，掀起新一轮的全球贸易紧张局势。
这一系列举措，让全球市场弥漫着不确定性与担忧情绪，经济环境也随之变得更加动荡。
在这样的背景下，我认为大马的房地产市场，接下来将呈现以下3大趋势：
1.高档产业承压，中低价位抗跌
首先，中美贸易战对整体经济信心的打击不可小觑。由于股市波动剧烈，许多投资者在短期内面临亏损，导致市场情绪趋于保守与低迷。关税的加征对实体经济影响直接，不仅提高了输入成本，也打乱了企业的成本预期。在这种情况下，发展商与投资者往往会选择观望，等待市场回稳后才做进一步部署。
股市的不稳定，会直接影响投资者的购买能力。面对不确定的市场前景，资金将更趋保守，许多投资者会选择保留现金流，以应对可能出现的经济下行风险。
对于发展商来说，启动新项目的意愿也会降低，部分甚至可能展延原有的推介计划，以免在销售难以为继的情况下加剧营运压力。
尤其是高档或用于投资用途的房地产，将面临更大的压力。在我看来，此类产业价格高昂，交易门槛本就较高，一旦经济情绪低迷，其成交量将首当其冲地受到影响。
至于售价介于50万至60万令吉之间，或以下的中等及可负担房产，因其主要满足自住需求，所以仍具备一定抗跌能力。
2. 前景氛围不明朗拖累买气， 新楼盘推介放缓
在市场走势疲弱的背景下，预料发展商将放缓新楼盘的推出节奏，有些甚至会暂时搁置规划中的项目，静观市场走向。
而对于已推出的项目，也可能加强促销或推出附加优惠以刺激买气。
从价格走势来看，市场的不明朗氛围可能会在短期内冲击房地产价格，但我认为房价还是能维持在目前水平。
然而，长期而言，房价将无可避免地上涨，主要原因在于原材料成本和物价会因为关税因素而上升。尽管发展商在当前市况下调高售价的空间有限，但一旦建材等输入品项普遍涨价，其成本压力终将转嫁至买家。
营建成本增加
根据华侨银行（OCBC）的预测，2025年大马国内生产总值（GDP）增长率可能从2024年的5.1%放缓至4.3%。其中，经济增长的减速将主要集中在2025年下半年。同时，为了提振经济，华侨银行预测国家银行可能会在今年内“前置”式地下调隔夜政策利率（OPR）达50个基点。
一旦利率调降，令吉汇率或将承压走软。加上特朗普政府所实施的新一轮高关税措施，将进一步推高本地进口物价，尤其部分依赖进口的建筑材料价格。这不仅会加重发展商的营建成本，也会间接推高未来的房价水平。
3. 关税推高物价，房价将在中长期上涨
可以预见，一旦关税正式落实，包括房地产在内的整体物价水平将逐步上扬，而消费者的购买力也将因此下滑。长期而言，这种双重压力将增加首次购屋者的负担，使得购房难度进一步上升。
当然，目前关税政策的落实程度与范围仍未完全明确，一切仍存在一定变数。在这不明朗的时期，若有实际自住需求的买家，仍可把握当前时机，谨慎入市。
我建议，若属于“结婚成家”类的刚需买家，同时又具备充足的预算，在充分考量自身财务状况及未来还款能力之后，现阶段确实是一个相对合理的买入时机。
房产韧性不可忽视
从中长期来看，房价将随着经济与物价的逐步回稳而回升，尤其是在雪隆等大都会区。除了物价上涨的推动，城市人口持续增长及土地供应日趋紧张，也将对房地产需求形成支撑。
这类结构性的需求，将成为未来市场的重要底部力量。
虽然短期内可能会出现房价偏高、买气不振的情况，但我相信市场最终将通过时间进行自我调节。只要政策得当、经济稳定，房地产市场的韧性仍不可忽视。
盼政府尽早拟定刺激措施
首相拿督斯里安华早前表示，国会下议院将在5月5日召开特别会议，专门讨论美国对马来西亚征收对等关税的问题。这一举措令人欣慰，我希望政府能以此为契机，推动更多政府部门启动应对机制，全面评估关税带来的连锁影响。
特别是在房屋及地方政府部方面，应及早介入讨论，拟定可能的市场刺激措施。例如，该部门可以考虑延长现有的印花税豁免期，或推出更具力度的优惠措施，同时评估是否有必要重启“拥屋计划”（Home Ownership Campaign，HOC），以激励买气并协助首次购房者。
目前，政府给予首购族的印花税豁免政策，涵盖价值不超过50万令吉的房屋，并可享有全额豁免。不过，该项优惠即将于2025年底终止。
若经济情况继续面临压力，我建议政府应考虑延长此类政策，保障首次购房族群的权益，并确保房地产市场的基本活力得以维持。
马中合作倡议的潜在效益
值得注意的是，在中国国家主席习近平访马之后，中方已明确表示有意扩大对马来西亚棕油等产品的采购，同时探讨在交通、教育、农业、人工智能及自动化生产等领域的深度合作。
这一系列倡议，无疑为我国在当前不明朗的国际环境中注入一颗定心丸。
如果这些合作计划能够落实，不仅可为我国引入新的投资资金，也有望拉动本地经济发展，间接带动房地产市场的活跃度。
推动技术转移
更重要的是，这些合作有望推动技术转移，提升我国的技术水平与人力素质，逐步摆脱对原产品出口及廉价劳工的依赖，朝向高科技服务导向型经济体转型。
这样的发展不仅对国家整体经济有益，也将间接提升人民的收入水平，为房地产市场建立更稳固的基础。
买房需慎防环境风险
房产是人生大事，买房不仅要有明确的预算规划，更需要全面考量所购房屋的地点与周边环境的安全性。近期发生在雪兰莪州蒲种布特拉高原的气爆事件，就为我们敲响了警钟。
该起事件造成多户居民生命与财产的严重损失，暴露出部分住宅靠近高风险设施（如天然气管道、高压电缆）所隐藏的潜在危险。
与坐落于低洼地带、易遭遇水灾的住宅类似，邻近工业管道或电力保留地的房产，也可能面对无法预料的意外风险。
因此在购房时，务必详细了解房产周边是否靠近电缆、天然气管道或高速公路等基础设施，尤其是否坐落于“保留地（reserve land）”附近。
市区土地资源日益紧张，不少新建住宅难免毗邻高压线路或公共设施，发展商与相关工程人员应更加严格把关，确保施工安全与居民居住环境无虞。
希望此次惨剧能唤起更多购房者与发展商对房屋安全性的重视，杜绝类似事件的再次发生。同时，也希望政府能彻查事故成因，协助受灾居民修复家园，帮助他们尽快恢复正常生活。
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