独家报道：陈美玲
未售单位库存上升
人们质疑衡量措施是否有效
可负担房屋是我国屋业发展不可忽视的一环，尽管政府要求私人发展商提供可负担房屋，然而价格低于30万令吉的未售单位却持续存在，且库存一再上升，引发了人们质疑当前用来衡量房屋可负担性的措施是否有效。
马来西亚房地产发展商会研究院（REHDA Institute）出版了第二份的可负担房屋研究报告，名为《可负担房屋2–缩小差距：平衡供需的战略方法》，旨在通过关注国家的基本要素，即人口和当前的人口结构，来突出问题的主要根源。
其中一章深入探讨可负担中位数倍数、房屋成本负担和剩余收入方法，在国内选定的城市地区鉴定最佳的可负担能力措施。
明确的可负担性门槛足以使屋业领域的供应、激励措施和融资政策执行更顺畅。
根据国家可负担房屋政策，可负担房屋的定义是符合40%最低收入群体（B40）和40%中产阶级（M40）需求，是买得起、宜居和安全居住的住宅产业。
大马的房屋政策是随着国家每5年的发展计划演变的，视政治、经济与社会境况而定。
国家独立初期，房屋供应的重点是解决供应不足和消除贫困，直到市场驱动房屋并为贫民提供房屋，国家房屋政策一直优先提供可负担房屋给低收入与中等收入家庭。
政策规定房屋指南
为了强化政府努力，确保居者有其屋，2012年我国设立第一份国家房屋政策（DRN，2013至2017年）作为中央、各州及地方级别规划和发展房屋领域的主要框架，旨在提供足够、舒适、有品质和可负担的房屋给人民，以改善他们的生活。
2018年出炉的国家房屋政策2.0（DRN 2.0，2018至2025年）延续第一份政策，以供应足够和可负担的房屋给有需要的人。
2019年发布的国家可负担房屋政策是DRN的子政策，旨在为中央政府、州政府或私人领域兴建的可负担房屋设标准、主要规格、价格和指南。
分两种价位类型
以大马家庭收入中位数为基准，可负担房屋分为两种价位：
第一类：15万令吉以下
第二类：15万至30万令吉
虽然这个定价结构用来定义我国的可负担房屋，但房屋负担能力的门槛是否与地方级别的供需情况相匹配，则有待仔细审查。
房屋市场是动态与分散自主的，城市与乡区的社会经济特征有别，家庭收入和生活成本不同，因此房屋可负担性因地点而异。
为了解决不同地点房屋供需不匹配问题，国家房屋政策2.0制定的策略是设立地方化的房屋可负担性衡量方式，来加强各州与各地方当局的监督和评估框架。
按使用率分传统/替代法
到底房屋可负担性是怎样制定的，它使用什么指标？
以使用率来看，衡量房屋可负担性的方式分为两组，即传统和替代方法。
传统方法有3种，即中位数倍数（Median Multiple）、房屋成本负担（Housing Cost Burden，HCB）和剩余收入（Residual Income）。替代方法则有两种，也就是房屋质素测量（Housing Quality Measures）和主观测量（Subjective Measures）。
国际间尚无共识哪一种方法最佳，因为个别方法采纳房屋可负担性的不同角度来计算，各有利弊。
房价应低于年收入3倍
中位数倍数，也称为房价中位数与收入比率，在1990年代初普及。
在总体水平上概述了房价与家庭收入之间的关系。
这种方法将价格收入比设定为3作为可负担性的门槛，意味着如果房价不超过家庭年收入的3倍，就被视为可负担。
房屋成本负担有着长远的历史，可追溯至1930年代由美国房屋和城市发展部设立。它设定了30%可负担性门槛，这意味着如果家庭的房屋成本开销占总收入/净收入的30%或更少，房屋就被认为是可负担的。
在大多数国家，中位数倍数和房屋成本负担方式相对直接且容易获得的所需数据来计算。
没准确反映家庭成本
然而，随着多年的发展与演变，房屋领域变得复杂，这两种衡量法并没有考虑到市场条件变化、通货膨胀因素、政策和条例变动。
此外，它们因缺乏理论和逻辑论证而备受批评。由于没有准确地反映家庭生活成本，误导了房屋可负担性的指标，并影响房屋政策的效果。
缴房贷后拮据属住房贫困
传统方法可以通过替代方法来补充，以定性指标提供更全面的房屋可负担情况。
房屋质素测量法用来评估可负担房屋计划的质量，鉴定房屋质素和标准。主观测量法是用来评估人们对房屋单位的体验和满意度。
使用传统和替代指标能帮助政策制定者和房屋倡议者分析房屋和需求问题，以提供足够、有质素和可负担的房子给有需要的人。虽然这两个指标很重要，但要将它们量化并不容易，未来还需更多研究和努力。
马来西亚房地产发展商会研究院深入探讨剩余收入方法，来更好地理解和评估大马房屋可负担性的问题。
这种方法考虑的是家庭支付了非住房开销之后，如食品、交通、医疗和税务，用在房屋开销的剩余收入。
如果一个家庭在支付了房屋开销（房租或房贷）后，没有足够的钱支付非房屋需求，那么这个家庭就被认为处于“住房贫困”。
剩余收入法采家庭净月入
根据剩余收入方法，马来西亚房地产发展商会研究院使用3个指标按家庭类型评估房屋可负担性，即净月家庭收入、最低每月非房屋开销及最高每月房贷分期付款。
净月家庭收入采用大马统计局出版的2022年大马家庭收入调查报告（HIS）所得的数据。从总家庭收入扣除雇员公积金（EPF）、社会保险（SOCSO）及就业保险（EIS）缴纳额和所得税之后，就能得到净月家庭收入。
最低每月非房屋开销是在扣除所有房屋开销之后，马来西亚房地产发展商会研究院从2022年家庭开销调查报告（HES）及“2022/2023年我的预算”家庭开销指南，取得非房屋开销数据。
为了全面分析，使用这两个来源的非房屋开销数据至关重要。家庭开销调查报告详细展示了家庭实际的支出情况，而“我的预算”报告则提供基本且可接受的生活标准参考。
根据县级的家庭收入和开销分析，最高每月房贷分期付款的研究使用来自国家产业资讯中心（NAPIC）的县级中位数房价来计算每月贷款分期付款，NAPIC的县级数据按照产业类型来分类中位数房价。
为了计算样本家庭的每月贷款分期付款，这份研究使用了排屋和共管公寓/公寓这两种常见住宅类型的中位数价格，这两种产业类型是大马交易最频繁的住宅产业。
贷款的分期付款是依据样本家庭所在地区的排屋和共管公寓/公寓的中位数价格计算的，采用的假设条件是贷款利率4.5%，首付10%，贷款期限35年。
分析人口差异有局限
剩余收入法的研究旨在覆盖全国市级和副县级的整体房屋可负担性。不过，由于缺乏市级和副县级的数据，这份报告只能参考县级2022年家庭收入与支出的数据来测定可负担房屋价格，为各县提供房屋可负担能力有价值的见解。
为了计算房屋可负担性，剩余收入法采纳了相同的时间框架和地点，以确保公平、准确和有意义的比较。
理想的情况下，房屋可负担性应改根据地方级别的家庭收入和房价计算，只因可用数据有限，这份研究只能引用县级数据来分析情况。
在更广泛的分析层面，剩余收入方法在分析深度和人口差异方面有潜在局限。
最佳的房屋可负担性测量方法将帮助政策制定者了解人口需求，推进针对性的房屋解决方案以减少未售房屋的数量，为人们和国家培育一个永续的房地产市场。
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