合理回报基于现实预期
在讨论开设实体零售店时，租赁是一个无法回避的话题。与电费、人力和监管许可等费用一样，租金通常是企业最大的成本之一。我们经常听到零售商抱怨高租金或业主每年不合理地提高租金。但租金到底是什么？它是一种艺术、一门科学、一种情感问题，还是一种毫无依据的随意成本？
许多人认为，一个好的商业地点——具有高可见度和强大客流量——自然会要求更高的租金。相反，可见度和客流量较低的地区往往租金较低，在某些情况下，业主甚至可能需要提供激励措施，例如免租金或津贴装修才能吸引大租户。
黄金地段租金较高的一个理由是，业主可能为获得这些房产支付了溢价。为了收回投资，他们将成本转嫁给租户。此外，一些房东在高质量的装修、现代化的设施和优秀的配套设施上投入了大量资金，这也导致了更高的租金。
然而，尽管业主有权寻求公平的投资回报，但“公平”的定义可能是主观的。没有投资者进入市场是为了亏钱，但合理的回报应基于现实的预期。
例如，5-7%的毛租金收益率被认为是有吸引力的，而通过租金收取10%至15%的回报，可能被视为过高。如果同一地点的类似单位每天被收取40令吉，而另一租户被要求每天支付80令吉，且没有明显理由，那将是不公平。
但除了”公平”，一个健康有持续性的房东-租户关系，也要考量到“合理”的租金。
租金与商业模式需匹配
即使业主提供了公平的市场租金，关键问题仍然是：租金对你的业务是否合理？业务的可持续性不仅仅取决于公平的租金——它取决于租金是否与租户的商业模式和收入潜力相符。
考虑一个卖炒面的小贩，他每天卖出500盘，每盘5令吉，每天有2500令吉收入。如果他每天支付200令吉租金（占收入8%），这可能是合理且可持续的成本。
然而，如果小贩搬到租金更高的地方，每天租金增加到500令吉，他必须：
1. 将销售量翻倍至每天1000盘，或
2. 将售价从5令吉提高到10令吉。
如果两者都不可行，较高的租金将侵蚀利润，使租金成本增加到收入的16%。在这种情况下，业主并没有不公平，租户只需重新评估租金是否对其业务战略合理。
收入中用于租金的比例称为“占用成本比率”。什么是合理则取决于业务类型和策略。一般来说，8-16%的占用率是可接受范围，任何更高的比率都需要强有力的理由，例如：
-租金成本转化为强大的品牌存在感和长期客户获取。
-需要确保战略位置以防止竞争对手占据该空间。
这在超市和大卖场等行业尤为相关，主要参与者通常租赁多个地点以主导市场。
电影揭示租金成本困境
最近一部春节电影完美说明了租金成本的挣扎。
剧情围绕一位咖啡店老板决定将小贩的每日租金从40令吉提高到50令吉。然而，由于客流量下降，小贩难以销售食物，导致食材浪费、劳动力成本损失，最终业务无法持续。
如果小贩每天只卖出10盘鸡饭（总收入50令吉），同时支付50令吉的租金，他的占用成本比率达到100%，这是一个严峻“不合理”的情况。
尽管业主在提高租金之前，多年来一直保持低租金是“公平”的做法，但在此时提高租金使租户无法生存。
公平合理创双赢
租金定价既是一门艺术，也是一门科学。虽然租金设定背后有逻辑计算（投资回收、市场需求和位置价值），但也需要在业主和租户之间取得平衡。
可持续的业主-租户关系创造了健康的商业生态系统，使双方都能蓬勃发展。
在签署租赁协议之前，始终问自己两个关键问题：1. 业主是否公平？——租金率是否基于市场价值和投资回报合理？
2. 租金对我的业务是否合理？——你的业务能否在不影响盈利能力的情况下维持租金？
总之，租金就像谈恋爱，既要“公平”也要“合理”，否则再好的“地段”也可能变成“分手现场”。愿每位租户都能找到那个“对”的业主，携手共创双赢的未来！
香港伦敦租金全球最高
大马差百倍难跨越
全球最高的零售租金出现在香港尖沙咀、伦敦邦德街和纽约第五大道，每平方尺租金介于600至800令吉。
这数字对马来西亚来说是天文数字，马来西亚最优质的都市零售空间租金可能最高为每平方尺100令吉，少数例外如机场环境也可能只达到每平方尺300令吉。
举例，如果零售商要在香港尖沙咀生存，他们需要实现每平方尺6000令吉的销售额。对于一个1000平方尺的零售空间，这意味着每月要600万令吉的销售额！在马来西亚的典型零售环境中是闻所未闻，马来西亚的零售销售额可能仅为每平方尺50至80令吉，相差100倍。
这很大程度上解释了马来西亚零售活动与主要零售国家相比的相对营业额。然而，如果销售额良好，租金又有什么问题呢？除了高租金带来的资金成本、押金、库存等额外开支。
因此，在多数情况下，租金反映了一个国家的生活水平或人均国内生产总值。同样，如果到处都看到低租金、零租金或补贴租金，便是经济状况的警示信号，对房地产业者或零售商都不利。
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