独家报道：陈美玲
结业潮或蔓延至工业
香港产业市场进入冷冻期，餐饮、零售和服务业掀起结业潮，更有迹象显示结业潮会蔓延至工业领域。
新加坡优质办公楼市场也显露疲软迹象，今年第三季，空置率上升至两年多来最高水平。然而，住宅市场却出现过热现象，新加坡政府不得不出台房地产降温措施，确保市场稳定和可持续发展。
回看马来西亚，不管市场规模、价格水平、房屋政策，我国的房地产市场确实不及香港和新加坡；但是此亚洲两大房产市场皆吹冷风，大马将从港新房市当前的经历得到什么启发？
美联储开启降息周期，港新房市承接力存在不同限度的局限。我国房市是否能从美联储降息中受惠？《南洋商报》找来产业顾问，剖析情况。
香港房地产最近之所以陷入低谷，是源自零售业不振导致结业潮一触即发所致，至于我国零售业是否也出现了下行趋势？
产业顾问公司大马莱坊（Knight Frank）研究与咨询高级执行董事王美珍说，我国零售业虽不像香港般经历结业潮，惟也需要多加谨慎，2024年零售业的预估年增长率，已从原来4.0%，下调至3.6%。2023年全年，也仅录得2.2%增长率，第四季更下跌0.2%。
“零售业表现较预期中差，归因于持续高企的生活成本，大大降低消费者的购买力，实行谨慎消费，导致零售业的前景充满挑战。”
最近，肯纳格投行在TRX购物中心实地调查，发现去年11月开张引起全城关注的TRX商场，虽然拥有高人流量，但这并不等于会为奢侈品牌带来高销量。商场内的一些零售商认为，TRX的热度正逐渐消退。
雪隆的购物广场因新增零售空间，正面对着严峻的竞争。
2014年已攀顶
王美珍说，目前，雪隆零售空间共计有7065万平方尺，然而今年下半年和明年，新商场陆续有来。
莎阿南的Elmina湖边商场（净出租空间21万4000平方尺）和隆蒲种路的Bloomsvale商场（净出租空间23万平方尺），将在这几个月登场。明年，默迪卡118商场和柏威年白沙罗高原第二期也将竣工，共计带来150万平方尺商场空间。
明年，单单雪隆就有近200万平方尺的新增零售空间，是否会影响入驻率、租金表现和商场人流，都是商场东主和零售商要面对的现实问题。
王美珍说，雪隆商场的平均入驻率，在2014年达到87.7%，便属顶峰，之后的每一年都在下跌。2021年冠病疫情扰乱市场，入驻率跌至80.3%最低点。之后零售业复苏，商场的平均入驻率于2023年第一季回升82.7%。
2015至2023年的商场平均租金每年都在微升，年复增长率（CAGR）录得1.1%。去年，巴生谷商场的平均月租是每平方尺9令吉4仙，按年增长1.4%（2022年是每平方尺8令吉91仙）。
香港铺主苦不堪言
香港商铺的结业潮，主要集中在零售、餐饮和服务业，尤其是与旅游、时尚和奢侈品有关的领域，其中餐饮业受到较大冲击。
综合香港媒体报道，今年8月至9月间，香港有近50家餐厅结业，包括知名连锁品牌，如肯德基（KFC）、西饼店Chateraise、韩国拉面Noodle Bridge等。位于何文田的老字号街头小食店“德国热狗”，在开业31年后，也因租金压力，最终结业。
这一波商铺结业潮源于综合原因，如冠病疫情的影响、高昂的商业租金、消费习惯改变、中国游客减少、经济不确定性、竞争加剧、零售情绪低迷、核心区域可租街铺的选择减少等。
商业地产服务和投资公司世邦魏理士发布的《2024年上半年香港商业房地产市场观点》报告显示，餐饮业向来是香港商铺租赁的主要来源，如今餐饮业结业潮不断，租赁势头放缓，租金增长相应减缓，今年上半年的增长率为3.7%，首5个月的零售业销售价值，较去年同期下跌6.1%。
大马经济强稳支撑
王美珍分析马新港的情况时说，香港金融管理局（HKMA）9月19日降息，基本利率从5.75%调低至5.25%，不过仍偏高。港元与美元挂钩，因此香港利率走势受美联储影响，美联储降息，香港的借贷成本也会下降，对香港房市大有助益。
“现在买家和投资者抱持观望态度，等待未来是否会进一步降息，在利率可能再度下调之前，他们不急于做出购买的决定，香港房地产前景短期内显得格外谨慎。”
她说，新加坡市场则有多重考量，受到狮城政府当前的房地产降温措施、贷款限制、高利率和高房价影响，买家和投资者采取更加谨慎的态度，对于购房或投资的决定更为保守。
“不过，大马的情形大不相同，2024年次季国内生产总值超出预期，达5.9%（第一季，4.2%），上半年强劲的经济表现使今年全年的经济增长预期介于4%至5%。”
王美珍说，推动大马经济增长的因素包括家庭开销强劲、企业投资稳健、出口增长、旅马游客人次上升及结构性改革奏效。
“得益于美联储降息、令吉货币汇率稳定及可控的通胀水平，并预计今年内国家银行会将隔夜政策利率（OPR）维持在3%水平。”
经济动态间存差异
大马仲量联行（JLL）研究与咨询主管尤丽雅也认为，新港的产业领域问题不会牵连大马，因马、新、港经济动态存在差异，无法相提并论；新港侧重金融与服务业，大马则倚重制造业。
她说，大马经济势头向上，可以在马股首发股（IPO）市场显现。
大马交易所（BURSA，1818，主板金融股）今年的目标是有42家公司上市，不过截至9月底，已有39家企业鸣锣上市，其中7家主板、31家创业板，另1家LEAP市场，累积筹资额约42亿令吉，超出了2023年全年筹资规模。
“当前有不计其数的外资涌入，东盟各国都从这一波投资中得益。值得关注的是，许多投资进入工业制造领域，不只推动产业市场，产生的溢出效应也刺激了国家经济发展。”
她指出，美联储降息带来低利率环境，一般会吸引投资者关注房市。随着融资成本降低，投资房地产变得更具吸引力。
低利率环境可降低购屋者的借贷成本，鼓励潜在买家和投资者进场，随着更多买家涌入，有可能推动房价上涨，对房产持有者和发展商来说，绝对有利。
新兴科技当道
催生甲级办公楼新需求
新加坡优质办公楼市场疲弱，主因是全球经济放缓，造成企业在扩充和租赁办公空间时，转向更加谨慎，尤其是跨国公司和金融机构，在面对经济前景不确定时，皆减少对办公空间的需求。
其他因素包括疫情后兴起远程工作和混合办公模式、科技行业裁员、租金上涨、办公空间供应增加等，使狮城优质办公楼市场的需求一降再降。
王美珍说，我国的办公楼市场有别于新加坡，租赁活动陆续受到政府政策和市场活动提振，多项利好消息使办公领域的前景良好。
隆办公楼入驻72%
“这些因素包括大马放眼成为区域领先的人工智能（AI）中心，新兴科技与AI相关企业正在我国设立区域办公室、跨国企业扩充业务、新创公司入场，还有正在努力符合环境、社会与监管（ESG）的高质量公司，都对办公空间有需求。”
根据大马莱坊的调查，截至今年第三季，吉隆坡市中心和外围的甲级办公楼供应量，分别是42.3%和54.3%。
吉隆坡外围区的甲级办公楼主要集中在中环车站和谷中城、Eco City。中环车站一带大约有470万平方尺的甲级办公空间，谷中城和Eco City拥有460平方尺。白沙罗高原是外围区B级办公楼的主要聚集点，面积达580万平方尺。
绿色空间粥少僧多
在吉隆坡市中心，新中央商务区办公楼的租金和入驻率有所提升，第三季平均月租是每平方尺7.23令吉，入驻率72.2%。在吉隆坡外围，尽管一些地区的入驻率提升，空置率下降，但租金水平并没有明显上涨。
另外，尤丽雅认为，尽管不同细分市场的表现有些微差别，但大马产业市场的整体表现还算强劲，承接着两大驱动因素。
“第一，金融机构和跨国公司为了符合ESG倡议，必须迁入绿色空间，驱使绿色办公楼租金上升，公司非常清楚，若还不搬迁，未来的租金走势会涨得更高。其二，企业对大马经济充满信心，进一步强化欲搬到优质办公楼的决心。”
工业大蓝图做后盾
王美珍说，大马有多项利好因素支撑工业产业持续发展。首先来自政府层面，去年9月1日出炉的2030年新工业大蓝图（NIMP 2030），旨在振兴制造业，确保我国在面对日益增长的挑战和全球大趋势中，保持经济稳定和竞争力。
为了实现NIMP 2030的目标，政府计划7年内吸纳总计950亿令吉的投资，并通过NIMP工业发展基金和NIMP战略共同投资基金，提供激励措施。
第二项利好因素，是疫情后消费习惯变化而迅猛发展的电子商务。电商活动增加了更多地区，包括非中心区域对仓储的需求，以服务郊外社区。
这种新兴趋势鼓励物流企业采用数字化营运来提高效率，进而推动市场对智能仓储和电子订单履行中心的需求。
第三项利好因素是对工业产业起着催化作用的基础设施。西海岸大道（WCE）预计2025年3月竣工、东海岸铁路（ECRL）计划2027年竣工，而有望重启的隆新高铁（HSR）计划，也将大大提升沿线州属工业区的交通连接性，进而改善物流和仓储需求。
定制租赁兴起
“值得关注的是，大马的工业区发展向来由各州政府领导，然而近几年，私人发展商和投资者意识到发展工业区有利可图，因此陆续入场兴建，如今市面上兴起现代化围篱和保安工业区，还配置不同便利设施，方便用户营运。”
王美珍说，越来越多公司选择定制租赁（Built-to-lease），即公司无需自己建设，反而租用符合自身要求的定制化设施，以避免投入建设所需的成本和时间。大马工业产业受到多项强劲因素支撑，工业产业市场料将持续增长。
国内外投资涌入制造业
我国的工业领域受到外来直接投资（FDI）和国内直接投资（DDI）“双向”刺激，而表现优异。
去年，我国获批投资额达到3295亿令吉，按年增长23%（2022年，2677亿令吉）。FDI和DDI分别占57%（1884亿令吉）和43%（1411亿令吉）。
五大FDI来自新加坡、荷兰、美国、开曼群岛和中国。流入最多获批投资的五州，顺序是槟城（22%）、吉隆坡（18%）、雪兰莪（17%）、柔佛（13%）和吉打（9%）。
服务业以51.1%占比（1684亿令吉）得到最多投资额，接着是制造业46.1%（1520亿令吉），剩余2.8%（91亿令吉）流向第一产业（primary sector）。
其中，制造业获得的投资额取得惊人成长，按年高涨80.3%（2022年：843亿令吉），与它唇齿相依的工业产业也因而获得极大提振。
中国+1战略助益大马
尤丽雅说，大马经济高度仰赖制造业，如半导体、医药、数据中心等，加上中国+1战略加持下，市场对优质工业产业的需求只会直线扬高。
“许多外资实施中国+1战略，纷纷来马寻址设厂，若它们选定大马，将有助大马进一步发展工业产业，并促进房市。”
她说，外资不只要优越地理位置，还要足够的基础设施、连通港口的高速公路、熟练劳工，也要快速审批、激励措施等。目前雪兰莪、柔佛及槟城得益于许多投资，工业产业表现比其余州属强劲。
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