文：林子强
收租佬留贷不清有妙用
为什么聪明房东宁可多付利息，也不急着还房贷？
传统理财师常劝人趁早还清房贷——省利息、免焦虑，还有满满的安全感。对一般自住型打工族来说，这的确是个稳妥策略。
但对专业包租公、包租婆来说，“安全感”从来不是他们的优先考量。他们讲究的是利益最大化。还贷？或许是选项，但绝不是首选。
房贷利息可抵税？越还越吃亏？
对房东而言，手上有闲钱是否要用来提早还房贷，这并不是“有钱就快还”的简单逻辑。尤其在马来西亚的税制环境下，许多收租佬反而刻意“拖还房贷”，其背后关键是税务筹划与资金灵活度。
根据《所得税法令》第33条文，房贷利息可列作出租物业的“可抵扣费用”，也就是可用来冲减租金收入，进而降低应纳税额。
来看一个简单例子：
林房东每年收租3万6000令吉，房贷利息1万2000令吉，管理费4000令吉，加上维修杂费，最终“净租金收入”报税时只剩下2万令吉左右——跟打最低薪水的工作差不多。
这套机制对高收入人士特别关键。若属于24%或30%高税阶级（不是林房东），那笔利息等于是“用来扣税的黄金筹码”。一旦提前还清贷款，反而失去这项减免，等于要多交数千令吉税金！
Flexi 房贷只是“次优解”
许多银行提供“半灵活”（Semi Flexi）或“全灵活”（Fully Flexi）房贷选项，让借款人可随时把资金放入贷款户口以抵销利息。这看似聪明：省利息、不锁死资金。但你若是“高税率房东”，这样操作可能反而会让你吃亏。
为什么？因为省下的利息，等于租金收入净额变高，缴税也就跟着上升，形成一种“节省变成多付”的悖论。
再来，利率也不过4%左右，还不一定打得赢市场投资工具。而且有些semi-flexi产品提款还需预约、排队、缴费，实在不够灵活。
若用全灵活贷款产品虽然提款方便，但仍需每月缴月费10令吉。说到这，澳洲还更夸张，住在悉尼的陈屋主透露，澳洲的offset account一年年费高达400澳元（约1110令吉）！
现金要放哪里？5个聪明去处
不提前还贷，不代表现金闲着发霉。以下是收租佬认为不错的五个理财去处，有的高回报、有的保本免税、有的兼顾流动性，全都比直接还贷更值得一试。
1、 EPF i-Saraan：20%奖掖 + 6%股息
房东没老板帮供公积金，只能靠自己——但自己供也有奖励！只要注册 i-Saraan，自行缴纳公积金，每年最高可获政府 20%奖掖（上限500令吉），加上EPF本身年均6%股息，等于包赚26%，全球仅此一家。
Tips：
●若预算有限，2500令吉就能领500令吉奖掖。
●55岁以上房东适合all in，因这些储蓄可随时提款。
●登记链接：https://online.kwsp.gov.my/isaraanReg/
●职业填写服务业，房东都是房客的苦力
2、SSPN储蓄：4.05%利息+1%忠诚奖+扣税8000令吉
高教基金看似冷门，其实极有吸引力：
●每年存款可抵扣最多8000令吉的应税收入，节税达2400令吉（若为30%税率）。
●今年还有“忠诚奖励”——2022年前开户的用户，今起至7月31日存款并持有至9月底，可再多赚1%奖励。
●存2个月领1%，年化收益6%，再加上4%基本收益，什么都不做总年收益10%，巴菲特看到都退休。
●本金安全，回报稳健，适合高税阶家长。
查资格：[https://www.ptptn.gov.my/SemakanGK2025/Utama](https://www.ptptn.gov.my/SemakanGK2025/Utama)
3、ASM国民基金：华人能买的5%保本基金
ASM系列是少数华裔也能申购的保本基金，年派息稳定维持在4.5%至5%，虽比ASB略低，但门槛低、收益稳，是收租佬理财“打底神器”。
今年ASM3也对儿童户口开放申购，父母可趁机加额，为孩子布局。
4、 Versa Cash：3.7%起跳，活动期冲到6.7%
Versa是主打“保本高流动性”的理财平台，基础利率为3.7%，通过各种促销任务（如自动转账、资金新增等）可提升至 6%至7%。
优势在于：
●随时可提款（T+1），不像 SSPN、EPF有限制。
●当前“Fresh Fund”促销至 6 月底前存入资金，可额外得2%奖励，堪比高息定存。
5、最后选项：放回Flexi房贷
若前面这些工具都已配置完毕、又无短期需求，才考虑把部分资金放回Flexi Loan。年底时节，房东通常已用完扣税额度，再多的房贷利息也抵不了多少税，这时才适合“顺手省点利息”。
结语：
聪明房东是否提前还贷
利益衡量后理性选择
对聪明的房东来说，“是否提前还贷”并不是情绪性问题，而是利益衡量后的理性选择。
他们清楚：房贷利息是“可合法抵税”的经营成本，而不是“不得不忍的负担”；同时，手上的现金若能流动运作，更可创造出比利息更高的回报。
这就是“留贷不清”的深层智慧。你以为他们是“还不起”？不，他们只是“太会算”。