梁文狄
泰莱大学工料测量系讲师、持牌拍卖官
购屋者必备的QLASSIC指南解读
买房是人生大事之一，最期待的就是VP (Vacant Possession)——房屋交付，也就是俗称“拿锁匙”的时候。
那么“拿锁匙”的时候须要注意些什么呢？让我们逐一谈谈。
第一个，也是最重要的是检查买卖合约的交房日期。要是发展商比买卖合约中列明的日期更迟交付房子的话，是需要对购屋者作出违约赔偿 (Liquidated Ascertained Damages)。
迟交屋赔偿按天计算
要知道，违约赔偿金是按天计算的，迟交一天和迟交一星期的赔偿数额大不同。
要是发展商不认账，购屋者也不必担心。政府2002 年成立的购屋者仲裁庭(Tribunal for Homebuyer Claims) 就可以帮助购屋者讨回公道。
只需10令吉就可以立案，仲裁庭可以在不需要代表律师的情况下，处理索赔数额不超过5万令吉的案件。
第二个，也是多数人知其一却不知其二的缺陷检查（Defect Inspection）。
一般上，新竣工房屋都有12个月，甚至是24个月的缺陷责任期（Defect Liability Period），只要是缺陷责任期期间，房屋发现或出现缺陷，购屋者就有权要求发展商修复或更换有缺陷的部分。
缺陷检查有规可循
问题来了，我们怎么样定义缺陷？
墙面油漆若有明显污迹，我们可以确认为缺陷，但墙面油漆有油漆往下流的痕迹，俗称“流眼泪”，算不算缺陷呢？
地砖若有裂痕，肯定是缺陷，但地砖看起来好像不是很平坦，是不是缺陷呢？
门关不起来，当然是缺陷，但门缝有点大，可不可以要求发展商换门呢?
要是没有一个标准可以遵循的话，你说是缺陷，发展商可以说那不是缺陷；你要求他更换地砖，发展商却说他们的品质在规范范围当中，不算缺陷。怎么办？
建筑发展委员会（Construction Industry Development Board）是个政府机构，负责监督与发展马来西亚建筑行业。
建筑发展委员会于2007年推广了施工质量评估体系（Quality Assessment System in Construction – QLASSIC）的品质评分制度。但QLASSIC不是强制性的，就是说发展商没有被法律强制达到某个分数。
QLASSIC列明测量方法
虽然QLASSIC非强制遵守，但QLASSIC却很明确的给出了房屋品质的定义，并清楚列明测量房屋品质的方法与工具。测量地板的平坦程度（evenness）用的是1.2米的水平仪和15毫米的铁规（steel gauge），把水平仪平放在要测量的平面，再用铁规测量水平仪与平面的最大距离，只要最大距离少过3毫米就算是可接受品质。门扇与门框的最大距离不可超过5毫米，若是只有4毫米的空隙就算合格了。
明白了QLASSIC提供的品质标准和测量工具后，购屋者就不会说“看起来不平“，”门缝好大“等主观判断，反而是提出证据证明品质没有达到客观标准。这时候购屋者与发展商“讲同一种语言”，沟通就容易多了。
建筑发展委员会为了帮助购屋者有效的做缺陷检查，他们也于2014年出版了《业主质量指南》。
一份图文并茂的指南，教导建筑小白们如何进行房屋品质评估。有了这指南，所以购屋者也可以完整且系统的进行房屋缺陷检查了。
聘专人检查缺陷
近来很多购屋者也会聘请检查员(Defect Inspector) 来检查并预备缺陷报告(Defect Report)。网上常常出现一面墙贴满了荧光贴纸，暗示着整面墙似乎品质手工都不好。是不是贴越多贴纸就证明了检察员越尽力呢？其实不然。
缺陷检查包含了两大部分：
1）审美上的检查——包括油漆品质，墙面与地面平整度等。
2）功能上的检查——包括管道漏水、厕所瓷砖水平是否把水引入排水口、门锁五金的品质、窗框橡胶条安装、窗口紧密度等。
若把焦点放在审美上的检查，过度关注一些小瑕疵，就会罔顾了更重要的功能检查或拖延房屋可以开始使用的时间。
审美上的明显问题必须修复，但审美上的小瑕疵，若是没有影响整体房屋功能，建议无需纠结。
事缘审美上的小瑕疵，一般上在装修或摆放家具后就看不到了，所以笔者宁愿发展商在忙碌的修复时期把时间用在修复重要和有长远意义的功能性的缺陷上。
功能检查更重要
从另一个角度——出租来看，功能性的缺陷必须修复，但审美上的小瑕疵不会影响租金，若是放得下小瑕疵，还可以早点租出去呢。所以，我建议大家缺陷检查时更加重视功能性的检查。
有些人会认为，装修后的房子就自动丧失了缺陷责任期，发展商就不必负责了。其实不然，答案是功能性的缺陷，你还是可以在缺陷责任期内找发展商负责。
管道漏水、门锁断裂、窗框橡胶条脱离，全部可以找发展商维修或更换。
希望购屋者都愿意花点时间，好好的了解《业主质量指南》， 有这一技在身，买房时也就更安心了。