丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席
雪隆旧区重建提速
哪些区域最有升值潜力？
随着房屋与地方政府部即将提呈的《城市重建法令》（Urban Redevelopment Act），吉隆坡市区及邻近地带的旧区将迎来前所未有的发展机遇，为雪隆区接下来几年的产业市场带来新发展趋势，尤其是在旧区重建和城市更新方面。
根据报道，房屋与地方政府部计划在今年6月或7月向国会提呈《城市重建法令》。
这一法令的核心在于降低分层房产的收购门槛，从而推动老旧建筑的翻新与重建。
据房地部最新数据，吉隆坡现有超过139个老旧社区被列为优先重建区，总面积相当于13.4%的市中心范围，潜在开发总值高达3553亿令吉。
这些数字背后，是无数屋顶坍塌的废弃组屋、管线老化的战前店屋，以及因产权纠纷搁置数十年的烂尾楼。
目前，根据1985年《分层地契法令》，发展商需要获得100%业主的同意才能进行收购，这一高门槛使得旧区重建几乎成为不可能的任务。
然而，新法令将这一门槛大幅下调：30年以下的建筑物只需80%的业主同意，30年以上的建筑物为75%，废弃开发项目或建筑物则仅需51%。
为破局带来曙光
现行的《分层地契法令》要求100%业主同意的”绝对共识”，在过去38年间几乎让旧区重建成为不可能。
在大马如今的重建案例中，即便发展商开出高于市价的收购条件，仍因少部分业主拒绝搬迁，导致整个计划胎死腹中。如今新法令将门槛降至75%到80%，确实为破局带来曙光。
这种改变将极大简化旧区重建的流程，减轻发展商的资金压力，同时也为业主提供了更多的选择。对于那些长期处于破败状态的老旧建筑，这一法令无疑是一剂强心针。
助隆市吸引新人才
吉隆坡市区目前因为旧区林立，导致可发展土地的日益稀缺，从而促使许多发展项目逐渐向外围扩展，如万挠（Rawang）和士毛月（Semenyih）等。
然而，这些地区的公共交通覆盖不足，导致居民面临超长时间与高昂经济成本的通勤问题。
加上交通拥堵问题愈加严重，这使得居住在郊区的成本大幅增加，许多人不得不成为“超级通勤者”。
有的人甚至每天从霹雳州丹绒马林（Tanjong Malim）或森美兰州芙蓉往返吉隆坡工作。这种现象不仅影响生活质量，也对城市的可持续发展构成挑战。
展望雪隆区在接下来几年的发展，我相信吉隆坡市区和邻近地带的旧区，很快会迎来蓬勃发展的机遇，值得房屋买家和投资者留意。这是因为，随着城市重建法令的通过和实行，这个法令有利老旧地区的规划和翻新。
比如吉隆坡市中心、文良港、蕉赖、冼都和八打灵再也旧区等发展成熟的地区，都有着很多脏乱破败的老区，这不仅影响公共卫生和安全，也让想要安家的本地人避而远之，搬到遥远的外围地区。
点燃房市新机遇
旧区有着良好的房屋需求，许多在这些地方长大，如今进入职场后开始在原本的住址附件寻找新居。同时，许多老一辈的住户往往也在为下一代物色适合的新家，或者为自己寻找比较小间、容易打理的房屋。
因此，从产业发展的角度来说，吉隆坡许多旧区都有很大的潜力，尤其是捷运3号线（MRT 3）通过的地方。旧市区开始拆除了，就有机遇。新街场（Sungai Besi）也不错，因为大马城（Bandar Malaysia）也要开始了。
一旦《城市重建法令》实行，政府和发展商可在蕉赖、文良港和八打灵再也旧区进行重建和高楼规划，从而支持MRT 3的乘客量，实现重建与发展公交的双赢。
此外，大马城（Bandar Malaysia）的启动也为新街场（Sungai Besi）等地区带来新机遇。这些区域的改造不仅将提升居住环境，还能为公共交通提供更多客源，形成良性循环。
借鉴牛车水模式
大马对分层建筑收购门槛的这一调整与国际接轨，例如新加坡对10年及以上的分层建筑物只需80%的门槛，10年以下的则需要90%。
参照新加坡的都市更新经验，这种”多数决”机制能有效避免少数业主绑架公共利益。以新加坡的牛车水珍珠坊（People’s Park Complex）为例，大约在2019年通过80%门槛启动重建后，不仅带动周边物业价值和租金，更带动周边商圈转型为文化创意聚落。
根据莱坊（Knight Frank）在2021年针对牛车水商圈的研究指出，珍珠坊重建计划通过后，周边500米内商铺租金在2020年至2022年期间上涨了22%，主要受益于发展商承诺保留30%空间用于传统老店安置，形成新旧融合的商业生态。
但政策松绑需要配套机制，因此，我建议大马可参考外国的案例，建立透明补偿基准、向发展商收取保证金，同时确保有关发展商已向有关单位注册，拥有执行该重建计划的专业能力和经验。
这样一来，这个法令既能保障业主权益，也可避免漫天要价拖累进度，并且能通过公平的仲裁机制，确保这个政策成功执行。
低价公寓抢手
据我所见，吉隆坡公寓在近一年来的销售都十分强劲，尤其是价格约50万令吉的可负担房屋。同时，吉隆坡外围地区少过100万令吉的楼盘也开始卖得出，这对雪隆产业市场来说是一大利好现象。
吉隆坡公寓项目在近期热销的原因，在于人们开始回流吉隆坡市区，加上市政厅近年发放的发展准证数量减少，导致新楼盘供应紧张，尤其是蕉赖和冼都，许多项目一经推出便迅速售罄。
比如位于冼都的LSH Sentul Ria，因靠近吉隆坡且交通便利，获得大批买家追捧，也因为其不超过50万令吉的起始价格而迅速热销。
大马国家房地产资讯中心（Napic）最新数据显示，吉隆坡2024年首9个月住宅房屋交易量达1万291间，比2023年同期的9938间高出近4%。在这些易手的住宅房屋当中，有接近50%是公寓，显示市场对这类住宅的强大需求。
总结：雪隆产业振翅待飞
展望未来，雪隆地区的人口有望在2040年达到1000万，相当于全国人口的三分之一。
加上当地完善的基建，如高速公路、铁路网络、机场和港口等，产业需求依然稳健。
与此同时，雪兰莪南部综合发展区（IDRISS）的实施，也为港口地区注入新动能，雪兰莪州政府已开始对外资进行招商，投资于这个区域。
因此，从长远来看，我有信心雪隆区的产业将进入新一轮的增长。