老商场的魅力依旧
谁曾想过，楼龄超过40年的老商场仍炙手可热，制胜秘诀竟是地点优越。
据《联合早报》报道，在2024年转售价最高的20个分层地契零售单位中，有14单位位于中央区，显示这些地点优越的老商场依然吸引投资者目光。
高纬环球（Cushman & Wakefield）的一项研究显示，在面积300平方尺以上的交易中，转售价最高的是乌节路幸运商业中心（Lucky Plaza）的一间零售单位，成交价高达1050万新元（约3434万令吉），折合尺价1万5242新元（约4万9849令吉）。紧随其后的也是幸运商业中心的一个单位，面积312平方尺，以240万新元（约785万令吉）转手，尺价7688新元（约2万5151令吉）。
幸运商业中心自1978年开业至今已47年，为永久地契项目，由远东机构（Far East Organisation）开发。尽管楼龄老旧，它仍是投资者眼中的“黄金”。
高纬环球新加坡及东南亚研究部主管黄显洋指出，分层地契商场普遍面对管理协调困难，尤其是在招租方面需多方业主达成共识，才能确立商场定位并吸引合适租户。然而，幸运商业中心在这方面表现突出，吸引了稳定客流与租户。各个零售单位的尺价差距大，因价格视商场地点、店铺位置、租约和单位面积而定。
此外，中央区整体的老商场在转售市场也表现不俗。2020年至2024年期间，高纬环球分析了新加坡不同区域、不同楼龄的分层商场交易记录，发现第7区，即密驼路、美芝路和武吉士一带，零售单位的转手利润最为显著，有48宗交易获利，仅15宗亏损。其中，实利基路的百灵商业中心（Parklane Shopping Mall）有13宗转售交易全数获利，金隆大厦（Fortune Centre）也有7宗获利交易，无一亏损。
相较之下，第14区，即友诺士、芽笼和巴耶利峇一带的表现则不尽如人意，共有21宗转售亏损交易，仅17宗获利。后港的The Promenade@Pelikat中，有9宗交易亏损，Centropod@Changi也录得8宗亏损。
黄显洋指出，中央区如乌节、政府大厦和武吉士等地因游客流量大，商铺增值潜力相对更高。反观郊区商场，顾客群以邻近居民为主，缺乏持续流量，导致转售时更易亏损。尤其是位于综合发展项目中的零售单位，受限于商场面积小，难以带来稳定客源。
除了地点与人流，结构限制亦影响老商场翻新后的吸引力。第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询执行董事张敏璋分析，即使老商场经过翻新，由于承重柱无法拆除，楼面使用效率难以显著提升，投资回报率可能不如预期，促使不少业主转而考虑集体出售。
然而，近年来高利率压抑了集体出售市场，部分业主改为专注提升商场经营表现。世邦魏理仕（CBRE）资本市场高级董事利伟强建议，业主可委任专业管理公司统一招租与营运，深入了解周边消费需求，提供例如教育课程、增益培训、餐饮服务等多元租户组合，以提升人流。
他补充，主题明显、定位清晰的商场更易建立品牌形象。例如主打运动用品的女皇道购物中心（Queensway Shopping Centre），以及深受游客欢迎、以纪念品销售见长的幸运商业中心，便是成功案例。