独家报道：何燕羚
经济收益一触即发
酝酿60年，印尼终在8月启动迁都大计，这个蕴藏着千亿经济收益的新都——努桑塔拉（Nusantara），被市场看好将有效刺激邻近砂拉越的周边经济，一向被投资者视为非主流的砂房产，未来5年是否引来高光时刻大逆转？
近水楼台先得月，作为西马投资者的你，是否开始对砂房产蠢蠢欲动，趁新都尚未成型，抢占先机，把握机遇，提前做投资部署。
投资者究竟该如何抉择，让熟悉砂房产的业内人士，告诉大家这“迁都经济”背后的房产投资方向和策略，该向左走，还是右转；《南洋商报》将一连两篇分两周与读者细谈。
被一个大海洋分隔的西马和东马，经济发展一直呈现出不平衡的状态，贵为国内最大州属砂拉越，或借千载难逢的地理优势，通过毗连印尼新都的溢出效应，推进房地产发展，争取摆脱投资者眼里的“非主流投资区”，成为国内投资亮点之一。
不管在族群、宗教、文化或经济发展程度，东西马区都存在一定差异，然而东马的优势是地广人稀，密度远远小于西马，也是用作招商引资的厉害武器。
东马整体发展步调虽不及西马，但不代表毫无竞争优势可言，反而可通过“后发优势”，借鉴其他发展成熟州属的经验和教训，更快速有效发展未来。这一刻，也许被砂拉越等来了。
印尼5年前大胆确定迁都计划，搬迁于2024年8月启动，首都将从雅加达迁至东加里曼丹省，耗资料466兆印尼盾（约1351亿令吉），市场随即议论这庞大的“迁都经济”，是否将惠及只需1小时半飞行时间便抵达的砂拉越，抛下第一道问题：砂产业值得投资？
发展鸿沟利投资
大马产业评论员潘荣德博士接受访问时说，砂拉越与西马间的发展鸿沟，正是投资者或企业家“最爱”和“难得”的投资机遇，加上砂拉越现在的治理较从前弹性，及印尼迁都加持下，当地产业发展未来5年可许。
他说，砂拉越的基建仍不完善，夜间开车有种被带入荒山野岭的感觉，这落差正正适合打造工业园，建厂推动制造业，在方圆十里不会遭受周边投诉，引来环境污染、制造噪音等各种问题。
西马人跨海购地
“非常看好砂工业地的后市，即使当地现在硬体和软体都不成熟不完整，科技应用也落后，这反倒创造更多商业机会，是投资者所不能忽视。”
他坦言，不少西马人已动身到砂拉越，趁印尼新都需时建成和发展前，趁低投资买入工业地，至于企业家则看准时机，提前为日后的业务发展版图部署，抢先设立站点，方便日后往返两地，不错失半点贸易商机。
“集一身资源为一体的印尼新都，一旦蓬勃发展，肯定引发新一轮行业间的竞争，面对复杂多变的大环境，聪明的企业家，会视现在的砂拉越为投资好时机，抢喝‘头啖汤’尤其重要。”
潘荣德指出，新都搬迁启动后，两地（与砂拉越）必然将签署各种谅解备忘录（MOU），合作关系会非常广泛，不管从医疗、工业到运输，肯定有更密切的链接。
未来5年迎新时代
“新都不可能永远活在自己世界，门户必须对外开放，毗连砂拉越当然成了‘招兵买马’的首选地。”
他说，新都逐渐建成后，人口渐渐会拥挤；届时，一般国际大机构或世界500强企业，会往周边靠拢，很可能因此选在砂拉越设立东南亚总部，从而带动砂工业地发展。
“现在是累计土地的时机。”
他看好砂拉越未来5年，将以新面貌迎接新时代。
潘荣德曾经在首相署经济策划单位产业机构担任副总裁长达10年。
西马发展商转战砂
洞察市场趋势，抢占先机引领未来，已有西马发展商窥见商机，而到砂拉越推行产业发展计划。
BPG Reality私人有限公司工程总监黄庆隆接受电访时说，在印尼迁都的利益效应激励下，除了本土发展商，西马发展商近年也悄然漂洋过海到砂拉越开启发展计划，欲分一杯羹。
他说：“从前我们在西马做路演时，西马人一般对东马房产不感兴趣，不在投资选项上。”
“这5年起了变化，自从印尼迁都消息传开后，砂房产开始受到瞩目，不仅多了西马人询问，外国投资者也明显增加。”
他表示，开始有很多西马商人到砂拉越经商，或者家长陪同孩子到当地求学，直接拉动砂商铺和住宅的租用市场。
不适合投机
他说，长期生活在人口密集下的西马人，也开始相中砂拉越为退休地，趁现在低价位先购下单位，待10年或20年后再迁入享受慢生活。
来自柔佛新山的黄庆隆，已在砂拉越生活工作超过10年。他坦言，东西马的房产投资回酬不能相提并论。
城市古晋目前的房产价格，每平方尺约600至700令吉，每年上涨幅度约10%到20%，升值空间缓慢但稳定。
不再亏着租
“若一心想赚快钱，投机性的投资者不适合踏足砂拉越房市，这里的投资策略以长期且保守为主，入手后要守株待兔一段时间，才能转售享受利润。”
至于租金收入，黄庆隆指出，相较5年前，屋主至今无需过多补贴以支付房贷，两者逐渐取得平衡。
他说，屋主以往都是“亏着”租。例如，银行供款1500令吉，租金收入则是1000令吉，但随着印尼落实迁都后，情况已得到改善，开始营造出合理的租用市场。
他也提及，由于建材需从西马运至东马，造成建筑成本居高不下，使东马房产价格普遍趋高。
二手价高于市价
受惠于砂州政府严控房产供应量，二手成交价一般高于银行估价。
黄庆隆指出，砂拉越的房产供应市场向来“按部就班”，发展商不像西马般激进，每个发展阶段一般推出约30个销售单位，售毕再推第二阶段。
“州政府会严格把控发展商的发展项目，确保不出现供过于求的不良情况，房产价格一直受到控制。”
他说，砂拉越屋主通常能以高于市价的价格出售。例如，银行估价为50万令吉，成交价可达至53万令吉。
他补充指出，投资者要抓紧时间了，一旦印尼新都建竣，砂房产价格预计比现在至少高出15%至20%。
“砂拉越土地充裕，天然资源丰富，不管是新项目或二手市场，皆一片光明。”
先自强再谈受惠
要受惠先下资本，以及尽快完成泛婆罗洲大道（Trans-Borneo Highway）的兴建工程，砂拉越才有更实在的筹码，与印尼新都缔造更多合作关系，才谈得上“互惠互利”。
产业顾问公司CH Williams Talhar & Wong (WTW)董事经理陈幹颂接受访问时说，要从印尼新都发展中享受到潜在的经济利益，我国必须先愿意投放额外资金，以改善马印两国的关卡通关系统，加强边境安全，尤其重要。
他指出，要共享经济效益，砂拉越须先“自强”，中央政府应拨款更多，进一步改善当地的基建和乡村发展，例如提高现有的20%石油开采税。同时，设法推动可负担房屋，及提供更多融资便利和优惠予首购族；先建立起砂拉越的经济商圈和解决民生问题，自然能从印尼新都中受惠更多。
询及印尼迁都消息传出前后，砂产业发展市场是否有变化时，他坦言：“变化不大。只有在泛婆罗洲大道建成，才能有实际变化和效果。”
他解释说，更完善的基建设施有助开发更多内陆地区发展，例如泛婆罗洲大道可与印尼新都进行连接，从而推动区域间的房产。
全长786公里，是政府在砂拉越近年落实的一项大型基建设施发展，贯穿砂拉越主要省县，耗资超过160亿令吉，市场皆期盼其高速大道能激活东马的经济。
屋价节节上涨
陈幹颂指出，印尼新都将分5阶段建成，首阶段将在今年完成，预计2045年完成整个迁都计划，预料9月份将迎来超过1万名公务员。
“印尼新都被吹捧为智能和绿色城镇，其运作肯定达到环境、社会与监管（ESG）的国际标准，受惠领域料包括再生能源、建筑、保健、生态旅游、房产发展及教育，最靠近努桑塔拉的砂州中部加帛（Kapit）将是最大受惠者，而改善沙巴-砂拉越-加里曼丹之间的基建设施和边境安全，有助加强两地的双边贸易。”
加帛是砂拉越最大的省份，总面积达到了3万8934平方公里。
他表示，砂拉越的未来发展充满潜能，任何时间都是购买砂房产的最佳时机。随着地库渐减少，房屋价格和价值亦水涨船高。
挽救330亿经济损失
印尼迁都势在必行
印尼首都雅加达，光是交通拥堵问题，平均每年面对超过70亿美元（约330亿令吉）的经济损失，逼迫印尼不得不落实迁都的重大决定。
印尼独立以来，雅加达一直是印尼的首都，也是重要的经济、商业和金融中心，也是印尼最大的空港和海港地，然而雅加达已无法再承受和负荷。
另外，雅加达所处的爪哇岛，是世界上火山最活跃的地区之一，长年地震频发，加上雅加达人口不断膨胀，已突破3000万人，是全球人口密度最严重的城市之一，导致交通拥堵和污染问题日益严重。
按照印尼的规划，迁都计划将分阶段实施施，2022至2024年为准备阶段，2025至2045年为发展阶段。
新首都拟占地5万6180公顷，主要是森林区。东加里曼丹省所在的加里曼丹岛经济较落后，许多森林地尚未开发，地下矿藏丰富，包括石油、天然气、煤、铜、金等。
据印尼政府估算，今年雅加达将会有100万人口迁入新都。
砂房产数据摘要
●相较2022年，东马（包括砂拉越、沙巴和纳闽）2023年整体房产的总成交量和成交值，皆分别下滑4.4%和2.5%，至3万9442宗及148亿8000万令吉；当中，砂州占最大比重，成交量达2万8408宗（占72%），总值为92亿3000万令吉（占62%）。
●东马2023年共有3999个新单位推出，按年减少157个单位；惟砂拉越是增加至2092个单位。
●砂拉越去年的房产滞销问题稍改善，滞销单位从前年1799个单位减至1728个单位，但未售出的兴建中单位，上涨12.2%至3853个单位。
●砂拉越的房屋价格指数（House Price Index）为200.4，平均价格为51万1035令吉。
●东马住宅租用市场表现稳定，双层排屋的平均租金回酬介于1.7%至7.5%。
●东马去年商用产业录得4020宗交易，总值24亿4000万令吉，商铺为最大贡献者，交易量的成交值，分别达3022宗和17亿4000万令吉，而砂州占2641宗，价值15亿4330万令吉。
注：资料数据摘自国家产业资讯中心（NAPIC）2023年东马房产报告
下期预告：中央政府的第二家园计划（MM2H），被砂拉越的S-MM2H反超？
相关新闻：