独家报道：陈美玲
中产家庭减大额消费
我国消费力度够支撑新商场？
商场开了一间又一间。
巴生谷购物商场正陷入“狂建—空置—再建”的死亡螺旋？
数据显示，商场日均客流量尚未恢复到冠病疫情前，但零售面积却双位数增加，市场开始担忧，我国未来几年是否将涌现“鬼商场”，冲击市场和经济发展。
通胀率居高不下，消费态度趋向谨慎，中产家庭都尽可能减少大额消费，我国仍有足够的消费力度支撑更多新商场？
《南洋商报》将拆解“鬼商场”的潜在隐患，并探求零售空间要如何破局。
雪隆大型购物商场如雨后春笋般一家接一家拔地而起，过度建设是否将导致市场冒出更多“鬼商场”，而陷入死循环？
近年，从吉隆坡到其他主要城市，崭新的购物商场，不断刷新城市的天际线，对消费者而言当然是好事，新鲜感不断，也会让游客为之侧目，然而在这看似繁荣的背后，其实引发多方思考。
早前有网民统计出，巴生谷共有179家购物商场，若是以1周光顾1家计算，需要3年半才能逛完。
据业内人士估计，全国有1083家不同类型商场，截至2024年第三季，总零售面积约为1800万平方米，多数集中在雪、隆、柔、槟4州：
雪兰莪，156间，面积397万平方米；
吉隆坡，114间，面积347万平方米；
柔佛，156间，面积246万平方米；
槟城，107间，面积194万平方米。
国内购物商场“越建越有”，市场开始出现一把“声音”：当商场数量远超实际需求时，商场人流会稀少、商铺空置率会趋高，最后或沦为无人问津的“鬼商场”！
就业市场受损
一个地区真需要如此多的大型购物商场？
一旦市场开始出现“鬼商场”，不仅浪费资源，还会对周边地区的商业氛围和房地产市场，带来负面影响。
“鬼商场”的衍生问题不容忽视。商场经营不善，可导致大量员工失业，影响就业市场。同时，空置的商场也容易成为治安隐患，增加周边地区的管理难度。
大规模的商场建设，我国未来几年是否将迎来一家又一家的“鬼商城”？
业界对此有着坚定的看法。他们斩钉截铁地表示，马来西亚不会有鬼商场出现。即使是在冠病疫情期间，这个对全球商业都造成巨大冲击的特殊时期，我国都没有商场倒闭。
同时，在经营策略上不断创新，注重差异化竞争，针对不同消费群体和市场需求，打造主题和业态组合独特的商场，吸引不同类型的消费者。
管理不善是“败因”
国内未有商场因冠病疫情而关闭，彰显出我国零售商业的韧性，不能健康营运的商场，并非疫情的“后遗症”，主要是由多重因素导致。
马来西亚购物中心协会会长潘瑞莲说，得以从严峻疫情考验中存续的商场，皆通过优化租户组合、改造空间并引入体育和生活形态经销点，融入“零售+娱乐”元素来适应市场变化。
“我国商场还不至于出现长期空置、冷清或缺乏客流的局面。”
跨国产业顾问公司大马莱坊商场管理及咨询董事袁美珠说，尽管部分地区会供应过剩，但通过战略规划和重新定位，仍可维持零售空间的市场相关性和吸引力。零售市场正不断演变，以应对消费者趋势变化、经济因素及特定区域的需求。
管理不善和不能满足目标市场需求是商场经验不善的两大“败因”。
勿沿袭旧规
从商场的日常设施维护、保安管理，到市场营销策略、租户关系处理等，商场经营者都必须管理到位，环环相扣，一旦某处出现疏漏，即影响顾客的购物体验，都会使商场的吸引力大打折扣。
随着消费态度的转变和生活水平的提高，人们对购物商场的期望，不再局限于简单的购物功能，反更注重商场的配套设施、休闲娱乐以及个性化服务，商场不能因循守旧，沿袭旧规，不思革新。
产业顾问公司Olive Tree创办人兼总执行长陈徽清指出，各州和城市的市场动态不同，入驻率会有差异，主要城市的平均入驻率为60%至70%，柔佛平均入驻率约70%，不过管理良好及管理欠佳的商场之间，空置率会存在明显差异。
袁美珠说，优质购物中心的入驻率保持强劲，超过85%，成熟商场的租金，每平方尺介于15至50令吉间；次级购物中心在竞争激烈的区域面对更大挑战，每平方尺租金介于5至8令吉间，回报率因地理位置、租户组合、市场状况而异，一般介于4%至7%之间。
突围关键差异化定位
商场生态竞争激烈，一些商场主打高端奢侈品牌，有些则定位于家庭娱乐、年轻潮流或特定文化体验。商场若能制定品牌定位差异化策略，吸引特定消费群，将有望突破重围。
陈徽清说，零售空间普遍缺乏明确的差异化定位，导致过度同质化竞争。缺乏特色的商场，将无法形成独特吸引力，难以吸引稳定且庞大客流量。
袁美珠说，零售行业的竞争是无可避免，但差异化是长期成功的关键。许多商场积极应对市场变化，引入沉浸式体验、率先引进新品牌及策划独特的零售体验来提升竞争力。
潘瑞莲说，商场管理方需要进行必要的市场调研，确立所在区域的目标消费群，并精心策划合适的租户组合。它们可以选择与周边商场形成互补，或打造自身的特色定位，提供竞争对手所没有的业态，塑造独特品牌形象，如专注在餐饮与生活方式、科技与电子产品、社区型购物、年轻潮流或家庭消费等。
众多购物商场的出现，是经济蓬勃发展的象征，也成了人们休闲娱乐的重要场所，集购物、餐饮、电影、儿童游乐等多种功能于一体，每逢假日，各大商场内人头攒动，消费能力不容忽视，不仅带动零售、餐饮等行业发展，并创造出大量就业机会，对经济有一定的贡献。
重视市场调研
为避免零售空间供需失衡，各方需谨慎审视，如何在满足消费者需求、推动经济发展同时，避免市场过度竞争和资源浪费。
政府和私人界都需关注商场的需求驱动元素，进行全面可行性研究，分析人口数量、可支配收入、地理位置、基础设施建设、海外和本地消费能力等关键因素。
陈徽清认为，在建造商场之前，并不是每一个发展商都会进行广泛的研究，以评估潜力和竞争因素。
“我们认为，一些发展商在选址和规划项目时，并未充分考虑商场的需求驱动因素，仅依据潜在回报来建商场。然而，消费者偏好和潮流变得很快，可能在短短几年就能让某些商场的经营模式过时。”
袁美珠则说，发展商在推出零售项目前，通常会作深入的市场研究。不过，由于人口结构变化、消费者偏好改变及市场竞争加剧，商场可能面临不可预见的挑战，要实现长期成功则要持续提升资产价值、调整租户组合，灵活适应变化的消费者行为。
不做“大杂烩”
为提升商场人气和客流量，商场必须招揽多元化业态进驻。
陈徽请认为，与其打造一个“什么都有的商场”，不如打造独特且符合市场定位的商场。一些专注于健康服务或餐饮的商场，反取得成功，以概念、品牌和市场定位取胜。
商场运营可采取以下策略：
●独特的零售概念；
●受欢迎且具有吸引力的品牌；
●精准的市场定位；
●合理的业态和租户组合；
●完善的硬体规划，如合适的商场规模、合理的布局、时尚的设计、优质的服务、干净的洗手间等；
●避免分割式零售空间（不应出售独立商铺单位）。
潘瑞莲说，疫后行业从复苏阶段过渡，消费者更加注重旅游、餐饮、健康、健身和娱乐。为了顺应趋势，商场不断升级，引入融合生活方式和体验元素来提升吸引力。
此外，社区活动、文化盛事和可持续发展也日益受到关注，商场通过这些举措来建立和加强与消费者的情感连结。
长期空置是发展痛点
商场长期过高空置率，是城市发展的痛点，有关单位需进行改造，解决相关社会和环境问题，再为城市发展注入新活力。
零售空间过剩或导致租户质量下降，或长期无人承租，建筑物缺乏维护而变得破败不堪，易沦为流浪汉的聚集地，并滋生社会问题，对环境可持续发展带来负面影响。
陈徽清亦认为，长期空置率过高的商场，应该被改造或重新利用，但这并非易事，附带许多挑战，如法规约束、财务可行性、物理结构限制、已售出独立产权单位及高昂成本。
袁美珠说，在零售需求疲软的情况下，适应性改造（Adaptive Reuse）可能是一个可行的选择。业主应评估市场状况，探索符合当前需求的空间再利用策略，如：
●改造零售空间为物流中心，以满足电子商务发展需求；
●转型为社区中心，提供教育、文化或社交服务；
●发展综合用途项目，结合办公、住宅与商业功能，提高空间使用率。
商场与周边社区的关系是相互依存的，表现良好的商场可以促进当地经济活力，而繁荣的社区也有助于商场长期永续发展。
空置率的上升，会影响周边社区经济活力和居民生活质量，也会对城市面貌带来负面影响。
为解决商场空置率问题，业主必须采取多元化租户策略，加强社区互动，增强商场吸引力和市场竞争力。
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