刘泌光
产业投资顾问
这类房子，
首购族专属！
这几年做房地产，听最多的一句话不是“我要买几间房”；
而是“现在的房子太贵了啦，像我这种人，哪里买得起？”
每次听见这句话，心里都有点遗憾，不是因为他们没钱，而是他们不曾认真了解，其实马来西亚有“普通人买得起的房子”……只是，这条路太少人认真研究。
因此，这篇文章，我不讲市场，也不讲趋势。只想用最简单直接的方式，将你应该知道的事告诉你，希望你读完之后，至少敢再相信一次自己也买得起房。
不是有钱就可以买，谁可以申请廉价屋？
很多人误会，廉价屋都是政府提供的“福利房”，因此只有特殊族群才有资格买。
实际上，并不完全是。政府设立这些“可负担房屋（Rumah Mampu Milik/Rumah Kos Rendah）”，本意就是要让中低收入者或还没拥房的人也有机会在城市里安居。
若以柔佛为例，你必须符合以下条件：
1）马来西亚公民
2）年满18岁以上
3）家庭总收入介于3000至8000令吉之间
4）没有拥有其他房产（即首购族）
5）在柔佛有工作或居住纪录，通常要超过3年
这些条件，看起来很“普通”，但说真的，很多上班族都符合却不知道或从没尝试去申请。
廉价屋也分等级，不是间间都4万2000令吉。
多数人一听到“廉价屋”，便会联想到那种楼梯式的简陋公寓，但其实政府推出的可负担房屋是有不同的种类、价格和收入标准。
以柔佛为例：
价格越高的，条件越放宽，有些甚至是双层排屋，外观看起来跟市场屋没什么区别，但就是必须通过政府系统去申请。
有一次碰上一对年轻夫妻的客户，月入3600令吉，在我的鼓励下，他们申请了一个11万令吉的单位，半年后抽中了，今天已经搬进了新家。他们说：“原来我们也可以是拥有自己房子的人。”
其实申请廉价屋，比你想象中简单。
很多人不申请，是因为怕麻烦，怕流程很复杂，实际上现在大多数州属都已经转成线上处理了。
以柔佛为例：
步骤一、注册账号
浏览官网 https://erumah.johor.gov.my
步骤二、上传文件
包括身分证、薪水单、公积金报表、婚姻状况证明、没有其他房产的声明书。
步骤三、等候系统配对或抽签通知
有些是先到先得，有些热门地区会抽签，抽中会短信或电邮通知你，然后安排签约和贷款。
老实说整个过程，要说长不长，说短也不短，但至少你有机会让政府帮你“定价”，买到属于自己的房子。
“二手廉价屋”购买攻略
如果申请不到，能买“二手廉价屋”吗？
很多人私底下问我：“我申请不到，但有人要卖我9万8000令吉，我可以买吗？”
可以，但你要清楚，廉价屋不是随便说买就能买的，因它是政府管制单位，而不是自由市场交易，所以买卖双方必须经过一系列批准与合规流程。
简单来说，你需要满足以下两个条件：
1.原屋主持有年限达到规定（通常是5年或10年）
2.买卖双方取得州政府批准转让的批文（Consent to Transfer）
但现实中，有些单位即使未满年限、或是属于不可转售类别，仍有一些“灰色通道”可以走，只是要清楚法律责任与代价。
流程繁琐却值得
比如我曾经帮客户买下一间12万令吉的组屋单位，从第一步核查产权，到最后签正式合约，过程花了近6个月，所做的程序如下：
1）找律师审查地契，看清楚是不是政府屋或有没有限制。
2）签订临时协议，先锁定交易意向。
3）向州政府正式申请转让批文。
4）买家也要重新提交资格审核，譬如说首购族和收入符合等。
5）批准后，签署正式买卖合约，并处理贷款与过户。
虽然流程比一般屋子复杂，但比起直接买35万令吉市价的房子，压力小得多。
也有些情况，屋主虽然未完全符合出售条件，但可通过缴纳罚款或特别申请程序来合法转让，前提是你必须聘请专业的律师或房地产中介来帮你核查并处理。
因此，如果你遇到有人要卖廉价屋，不要一口拒绝，也别草率答应。
耗时5至9个月
二手廉价屋的购买过程，通常需要5至9个月不等，如果被拒还可以上诉。当然，期间的每一个步骤都必须合法执行，建议全程找有经验的房地产中介或律师处理，以免日后出现产权纠纷或是无法转名等问题。
二手廉价屋的购买流程与时间线如下：
二手廉价屋常见陷阱与误区：
1）“直接转名，不用律师” → 属于非法交易，未来无法合法过户。
2）“中介包买，不用申请” → 极有可能是骗局，风险极高。
3）“卖家私下收钱，迟迟不过户” → 地契仍在原主名下，你可能白白给了钱。
廉价屋买卖，一定要白纸黑字，通过律师和政府批文，一步都不能省略。
总结
别轻易放弃拥屋梦
这几年我见过太多人，不是买不起房，而是太快放弃。
他们一看到市场价就先跟自己说：“算了，我这种人买不起。”
但他们不知道，政府早就为这些“买不起的人”准备了另一条路，只是这条路需要你主动踏上去，需要你愿意了解规则、准备资料并去等那一封通知信。人生有时候不是比谁有钱，而是比谁敢迈出第一步。
我写这篇文章，不是因为我想卖房，而是我希望你知道：
你没有想象中那么无助，也许你离“有个家”，只差一次认真申请而已。