2023年10月15日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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如何投票都是大业主说了算
小单位业主不满意联合管理机构不透明的运营方针，虽民怨沸腾，却面对个别单位虽然数量多，却因持有的单位面积少于大业主的尴尬困境，无奈无法获得共管楼宇的管理权，典型的大业主控场，小业主如砧板上的鱼和肉。
按照 2013年分层管理法令第二章节第17条文：常年大会决议事项的方式，
(1) 任何需要年会决定的事项，均应以举手方式决定“除非业主或其代理人要求以投票方式表决”。
这句法律条文所表达的意思就是，一旦有合格投票人（Qualify Voter ) 要求以持有的单位面积比重来投票，持有大量单位或超大面积的大业主，将很容易获得投票表决控场权。
如果是以举手投票的方式进行表决，大业主将无法善用其比重优势。
还有，2013年分层管理法令第22条文中的（f）与（g） 。
(f) 在任何年会上，包括第一次年会，为了确定法定人数，发展商应被视为一个个体（一个人），无论有关发展项目内尚未出售的地块数量如何； 以及
虽然法令表示在年会时，发展商只可委任一个人来代表所有所拥有的未出售单位，来限制发展商委任许多代表（proxy）来控场，但条文（g）却授予发展商所有单位的投票权。
（g）在任何年会上，包括第一次年会上，为了确定投票权，发展商对于发展项目内尚未出售的地块，应拥有与该股买家拥有同等的投票权。
白话的解释就是，发展商可按照第二章节中第17条文的规定，按照持有的总面积来投票。
人数多却无法拿控场权
个案：
如果年会现场出席者有100人（合格投票者），99人个别持有一个单位（假设面积是1000方尺），而发展商的代表（虽然只是一个人）却拥有100个面积1000方尺的单位。这等于发展商的一个人就是全场的简单多数票（Simple Majority），当回佣进入投票表决环节时，虽然99位个别单位一人一票投了反对，发展商却可按照一人100个单位面积的比例来推翻，并获得简单多数票，通过该议案。（*注：这是合法合规的哦）
如果，一座拥有 3134 个大大小小之个别单位的高密度综合发展项目（SoHo + 套房 + 零售单位 + 私有化的停车场）。当零售店铺的业主与停车场业主的单位面积，就占了全场个别单位综合近六成的总面积。
年会所有的决议案，如何投票都是大业主说了算。
小业主固然不同意，但法律授予业主的投票表决权，明文条例就是这样，虽然小业主强烈表示不公平，但别忘了，大业主也得清了管理费才换来投票表决权的，这样的个案如何判定公平呢？
综合型发展计划，虽然提供了许多功能上的方便，同时也因为“民居+商用”的需求个不相同而出现管理委员“意见不一致”的僵局。
所以，2013年分层管理法令第二章节中第17条文，授予合格投票人（Qualify Voter) 要求以持有的面积比重来投票的权利，让持有大量单位或超大面积的大业主，将很容易获得投票表决控场权。
个人单位代表无参选资格
另一个法律的灰色区域！
分层管理法确实表示，如果个别单位是私人有限公司（法人）持有，它可以委任代表（ Proxy ）出席年会。代表有限公司的人（Proxy）在分层管理法的架构下，除了拥有投票权，还拥有可竞选管理委员的权力。
这权力“有别”于个人持有的单位，如果您是以私人名义持有共管楼宇的单位，因无法出席年会所以委任代表，他/她只能有投票表决权，并无竞选管理委员的权力。
结果，造成钻法律漏洞，当发展商除了发展的公司持有未出售单位外，通常都会把某些的单位转让给集团持有的公司（非发展商公司），这样就可确保掌控年会的法定人数（Quorum），透过私人有限公司所持有单位的投票权，委托了给法人代表，即合法的Proxy（ Company Representative），然后再把朋党（Friendly Parties）单位的投票权委任给集团雇员出席年会是完全合法合规的行为。
通过这样安排：
1)发展商就可以派一位代表（Proxy ) ，代表发展商的所有未出售单位；
2）委任多位公司代表（ Company Representative）；因每家私人有限公司都可个别委任公司代表，并拥有该单位的投票权和竞选管理委员权；
3)把控所有朋党持有单位的投票权， 透过代表（Proxy），虽无竞选管理委员权，但可以提供控场的表决权。
就这样个别单位业主，一人一票的情况，却因大家互不相识难以凝聚力量抗战，共管楼宇的年会变成了发展商或大业主的聚会。全程控场。业主发狂也无用，因一切按照律法章程推行合法、合规。
笔者呼吁地方政府发展部关注这类的无奈困境，不公平的公平，民怨沸腾但却因法令的限制无能为力。