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Categories推荐 问诊室

土著单位变非土著后 能转卖？

By Poh Gin,

2024年04月26日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问：

郑律师，您好！

我最近在柔佛新山买了一间排屋，它原本是一个土著单位（bumi lot），但发展商告诉我待贷款被批准后，他们便会将之转成非土著单位（non-bumi lot），以便能收取银行的支付款项；但这是否意味着，它会一直维持着非土著单位，而我能将之转卖给非土著吗？需要再取得政府的许可吗？

吕小姐。

答：

吕小姐，您好！

关于您提到的土著单位（bumi lot）转让给非土著，发展商或卖家需要向州政府呈交转让申请（release of bumi lot）。如果该申请获得批准后，您就可以交上政府的批准信，转让到非土著的名字。

一旦产业正式地转换给非土著，理论上您将来可以将这产业转卖给任何的买家，包括非土著。

然而，您还需要查阅批准信或其他相关申请文件是否有任何其他转让条件。有些情况下，转换可能附带一些额外的限制或条件。建议在交易前向相关的政府部门咨询，以确保所有程序符合法律规定，保护您的权益。

你也有关于房地产的问题？
不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

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MCentury颁奖礼 表扬卓越精英

By Poh Gin,

2024年04月11日

人人共赢的承诺
创造更多成功机会

MCentury Properties人人地产私人有限公司于日前在双威度假酒店宴会厅盛大举办周年晚宴及地产精英颁奖典礼，表扬2023全年表现卓越的顶尖地产销售精英。

晚宴以“Las Vegas Celebrity 拉斯维加斯星光之夜”为主题，吸引了千人盛装出席，现场氛围耀眼夺目，堪称“全马最大房地产盛事”。

此次颁奖典礼共设有五个组别，旨在表彰那些在过去一年中表现卓越的个人和团队，合共颁发了70个卓越荣誉奖项。

惊人的成绩：数字背后的故事

MCentury创办人麦汉亮致词指，2023年共取得43亿2000万令吉的骄人业绩，增长逾21%。他非常感恩团队伙伴的努力付出，成功实现了多项目标并创下了历史新高纪录。共销售出8906个单位，展现了其在房地产行业的强大实力和影响力。

MCentury创办人麦汉亮Marcus Mak致开幕词，放眼今年突破65亿业绩并销售1万个项目单位。

合作的力量：共创辉煌

MCentury Properties与多家著名的发展商如Mah Sing马星集团、Matrix金群利集团、以及Armani集团等等各大发展商携手合作，共同开发了多个成功的项目。

Armani集团向颁发450千奖金表彰MCentury在两个月内完成成交60个单位

这种强强联合不仅加速了项目的发展进度，更提升了品牌的市场影响力。公司以高效的系统和公平制度而著称，被公认为全马最快速出佣金的房地产公司，深受地产销售代理的认可与信赖。

MCentury Properties的销售团队目前已增至近4000位，较2022年增长了30%。

公司计划今年重点培训放在团队领袖上，致力于协助公司旗下团队伙伴实现其人生目标，

并期待他们未来都能拥有辉煌成就。

人人地产的成功归功于一个核心理念——“人人共赢的承诺”。

致力于为客户提供卓越的房地产服务，为发展商和团队伙伴创造更多成功的机会，实现人人共赢的承诺。

有兴趣加入
MCentury Properties 房地产行列
可浏览：https://mcentury.com/
或脸书专页：https://www.facebook.com/mcenturyproperties/

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建材涨15% 屋价又要调涨了

By Poh Gin,

2024年03月14日

建材价格高涨挑战市场！

随着建筑材料平均价格预计将上涨15%，国内今年上半年所推出的房屋售价料也会“水涨船高”。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督童银坤说，该商会向152名会员展开产业调查，当中91%受访者表明在去年面对建材成本上涨问题。

调查显示，去年沙及混凝土的平均涨幅就超过10%。

童银坤今天公布2023年下半年产业市场表现暨2024年展望调查报告时说，发展商预测，今年上半年建材平均价格将上涨15%，这将对发展商产生重要影响；建材涨价意味着建筑成本增加，最终将损害人民的利益。

“我们希望能有效解决这问题，所有行业参与者扮演重要角色，确保人民不会因建材涨价而受到进一步影响。”

童银坤（右三）展示2023年下半年房屋市场表现暨2024年展望调查报告。左起为张新杰、再尼及何汉生；右起是张翠苹及拉阿蒂丽娜。

他提到，发展商对今年上半年的商业及房地产前景持中立态度，对下半年的前景则更为乐观，有信心房地产市场会有所改善。

与会者包括大马房地产发展商会署理主席何汉生、副主席拿督张新杰、总秘书张翠苹、执委拿督再尼尤索夫及拉阿蒂丽娜。

重建计划不是发展商牟利手段

童银坤强调，建议中的产业重建或更新计划，并非是发展商利用土地牟利的手段。

他说，根据城市重建法令，国内产业重建或更新计划的背后目的并非只为了让发展商谋利，因此全国购屋者协会的指责是毫无根据的。

“我们必须了解到，在提出献议、获得批准及处理重建项目所涉及的复杂问题方面，都需要付出巨大的努力。”

他指出，发展商认为，向地主直接购买地库更为容易，因为产业重建或更新计划耗时数个月，甚至是数年：“发展商不需要这些，但是城市却有这方面的需求。”

童银坤表示，建议中的重建计划主要是针对那些破坏吉隆坡城市结构的破旧项目。

针对城市重建的门槛，他指单位业主并没有受到压迫，它必须以某种方式投票，为重建铺路。

“有一种说法指会引起社会动荡，这不是事实，你见过新加坡因此发生暴乱吗？相当多的业主都对此充满期待。”

房屋及地方政府部长倪可敏日前指出，该部不久后将提呈史上首份城市重建与改造法案，以寻求国会通过。正在草拟的城市重建与改造法案如今已进入最后阶段。

房政部建议，城市重建的整栋出售“同意门槛”为75%，与新加坡等国际标准接轨，而新加坡的标准是不需要获得业主一致同意。

童银坤说，该商会赞赏部长提出的愿景，以继续改善城市结构，确保我国城市在全球保持竞争力和吸引力，造福人民。

2023年下半年有11%价格介于30万至40万令吉的可负担房屋面对滞销问题。

童银坤说，比起2023年上半年的3%滞销房屋，这11%的滞销房屋几乎增加了3倍，尤其是这些房屋都是低收入群体（B40）急需的：“这可能是B40和中等收入群体（M40）负担不起的迹象。

“这也会影响发展商，因为他们采用交叉补贴的方式建造这些房屋。”

童银坤提到，建材价格上涨让56%发展商抱怨建筑领域面临挑战：“这是一项持续存在的问题，冠病疫情加剧这项问题，而且没有即将消失的迹象。”

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引领变革 房地产业迎创新未来

By Poh Gin,

2024年03月10日

FIABCI倡导房地产变革之路

世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚分会主席拿督费道斯说，面对不断变化的全球市场，必须适应并拥抱定义房地产未来的变革趋势。

“在这个科技快速进步的时代，我鼓励所有开发商探索和采用创新的解决方案，彻底改变我们设计、建造和管理房产的方式。”

世界不动产联盟马来西亚分会举办2023年马来西亚产业大奖颁奖典礼暨晚宴，颁奖嘉宾与各获奖人合照，表彰本地房地产业者的卓越表现及成就。
世界不动产联盟马来西亚分会领导层及嘉宾们盛装出席颁奖典礼，共同分享彼此的喜悦。前排左起为黄晓琴、叶慧倩、东姑阿都阿兹、刘梅英、童国模、费道斯、高炳江、蔡家胜及何美霖。

费道斯在2023年马来西亚产业大奖颁奖典礼暨晚宴致词说：“新科技、可持续实践和智能城市规划的整合不仅提高了我们项目的质量，而且还为我们社区的整体福祉做出了贡献。协作和知识共享是保持行业走在趋势前沿的基础。

“让我们继续在社区内培育学习和交流知识的文化，确保我们有能力应对未来的动态格局。我们的集体成功取决于我们拥抱变革、相互学习以及创建充满活力和弹性的房地产行业的能力。

马星集团喜获环保产业发展奖，房地产部子公司总执行长王振榆（前排左九）与团队们喜上眉梢。前排左八为马星集团总执行长兼执行董事拿督潘丁友，前排右六为总体验长杨展威；后排左六起为策略通讯、企业责任和永续发展部主管赵惠思、执行董事拿督斯里梁月媚、房地产部子公司总执行长杨志明、执行董事拿督黄宝成和营销与销售部总经理张芷君。
森那美产业荣获环保产业发展奖，总执行长（城市发展）梁永桄（左六起）及总执行长拿督莫哈末伊德利斯与员工一同分享喜悦。

“世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚分会仍然致力于支持其会员直面这些挑战并抓住摆在我们面前的机遇。我们可以共同塑造马来西亚房地产的未来，并确保其持续增长和繁荣。”

费道斯说，马来西亚产业大奖是马来西亚房地产开发行业中最令人垂涎的奖项，并且受到高度追捧，因为严格的评估为获奖者提供了可信度。

“今晚，我们不仅庆祝24个取得胜利的杰出项目，还庆祝推动马来西亚房地产业迈向新高度的创新、奉献和创造力精神。您的成就是一个光辉的榜样，在我们的行业内树立了无与伦比的基准。

“在我们为获奖者所取得的成就喝彩的同时，让我们也花点时间反思一下房地产行业的动态本质。形势在不断变化，给我们带来挑战和机遇。”

费道斯（右）赠送礼物给世界不动产联盟世界前主席拿督童国模。左为筹委会主席俞贵狮博士。
双威集团双喜临门，凭着双威依斯干达公主城及双威GEOLake Residences荣获两个大奖；中排左十一起为双威房地产开发部（中部地区）高级执行董事张绍明及总执行长杰拉德。

荣膺产业首席执行长奖
阿都阿兹感谢PNB团队

国民投资机构独立创投私人有限公司总执行长东姑拿督阿都阿兹指出，在庆祝得奖的同时，团队们必须继续坚定不移地追求卓越、努力创新，在所做的一切事情上坚持最高的诚信标准。

他在获得“产业首席执行长奖”后发表得奖感言时说，能够得到房地产领域的专家、领导和同行的认可，让他感到非常荣幸、无比自豪和感激。

这项荣誉进一步证明他在房地产行业的领导能力和创新，这将成为继续推动他未来在这行业积极革新的动力。

他借此机会向PNB Merdeka Ventures的优秀团队致以真挚的谢意。

丽阳机构职员一同庆贺获得综合用途产业发展奖。左六起为集团企业通讯、营销通讯和ESG实践高级总经理林仙淑、董事经理（项目）陈国宾、集团执行董事陈永佳、副总执行长邱天翔、市场和营销部兼业务发展董事经理洪佩贞、高级营销总经理张立诚和董事经理/集团法律部兼集团执行副主席办公室执行私人助理陈寿杨。
国民投资机构独立创投私人有限公司总执行长东姑拿督阿都阿兹（右二）荣获产业首席执行长奖，从童国模（左二）手中接过奖杯。

“没有他们坚定不移的奉献精神和辛勤工作，这一切都是不可能成功，他们在当中发挥了关键作用。”

他表示，在规划、设计和实施默迪卡118大楼周边部分，如零售商场、酒店、服务式公寓及相关设施的过程时，整个团队都面临着各种挑战。

然而，凭着国际和地方层面团队的合作精神，让他们能够以最佳方式克服挑战。

“默迪卡118大楼的竣工就是证明！这个荣誉奖不只单单属于我一人，而是团队所有的人，他们为改变房地产行业而不懈努力。”

金群利集团董事经理何官训（前排左六）在领取住宅产业发展奖（低楼）后与团队合照。
IJM置地获得住宅产业发展奖（低楼），首席运营官拿督林道荣（左十）在领奖后与团队们一同合影。
优宾机构获得住宅产业发展奖（高楼），董事经理拿督马学里（左十三）在领奖后与团队们一同大合照。
EXSIM企业事务及品牌总监萧慧敏（右二起）从童国模手中接过工业产业发展奖。左为筹委会主席俞贵狮博士，右为费道斯。

郑立金：风云人物奖巨大荣誉

雪兰莪铁船有限公司（SDB）集团执行董事郑立金指出，产业风云人物奖是一项巨大的荣誉，这也是一生成就，感谢主办方在她身上看到了她自己所没有看到的一部分。

她也要感谢家人和所有同事，以及一直支持她的人。

“如果能够的话，我希望和他们一起领取这个奖项，因为他们都对我表现出满满的信任和爱。

“最后，我要感谢生活给了我这么多机会去接触自己最真实、最明智的部分，对此我深深感激。”

雪兰莪铁船有限公司执行董事郑立金（右二）荣获产业风云人物奖，从童国模（左二）手中接过奖杯。
雪兰莪铁船有限公司执行董事郑立金（前拿奖杯者）与团队合照。
手握零售产业发展奖，柏威年产业投资信托独立董事拿督梅丽雅（左四）与团队一起分享喜悦。
Sri Pengkalan Binaan荣获可负担房屋发展奖；左起为营销及市场部副经理林美瑩、项目管理及合约主管萧永贤、总营运长叶丽贤、合伙创办人拿汀罗玉群、创办人拿督叶必建、总财务长拿督叶志雄、营销及市场部主管苏国华和市场部副经理吕陇劼。
著名发展商宏升集团（Ideal Property Group）总营运长拿督黄田滨（右四）、副总经理张丽蓉（左四）和团队同庆获得住宅产业发展奖（中高楼）。

 

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世天集团第三季净利2512万

By Poh Gin,

2024年02月29日

世天集团财务表现持续亮眼

世天集团（SkyWorld Development Bhd）在现有产业开发项目推动下，截至2023年12月31日第三季净赚2512万令吉，同时录得1亿7117万令吉营业额。

由于世天集团刚在去年7月10日上市，所以没有提供去年同期的业绩作为对比。

与次季的1911万令吉净利和1亿4833万令吉营收，集团净利涨了31.5%；营业额则上涨15.4%。

在现财年首9个月，世天集团累积净赚8623万令吉；累积营业额则录得5亿3032万令吉。

截至2023年12月31日，世天集团的未入账销售达7亿2520万令吉。

世天集团创办人兼非独立执行主席拿督斯里吴天平表示：“尽管本地和全球经济前景欠佳，但仍交出相当亮眼的财务表现。”

“截至2023年底，集团未入账销售为7亿2520万令吉，料支撑集团未来3年的业绩前景。”

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房政部拟修法管理废置项目

By Poh Gin,

2024年02月28日

别再让废置项目惹人头疼！

房屋及地方政府部长倪可敏表示，该部正着手探讨修订1966年房屋发展（控制与执照）法令（118法令），包括提升和细化该法令的条文，特别是针对涉及废置项目的管理。

他说，这项改善建议旨在有效地加强房屋开发的管理，以确保购房者的权益得到保障，并促进私人房屋项目即开发商业的可持续发展。

倪可敏是日前在国会，针对国盟伊斯兰党亚罗士打国会议员阿夫南哈米米询问此前曾提出的先建后售概念，以解决严重延工项目的最新进展时，如是作出回应。

倪可敏

他说，相关的修订建议包括在房屋项目管理监测中加强废置的定义、为想要提交房屋开发商执照申请的开发商公司增加已发行资本和现金累积资本、将导致项目被废置和严重延工的公司董事列入黑名单、引入带有详细条件的期权合约预售协议。

“政府欢迎通过先建后售模式来开发私人房屋项目，在2018年至2025年房屋政策下，房政部制定了一项行动计划，以确保分阶段落实从’先售后建’转为’先建后售’，然而，冠病疫情已令计划被推迟。”

他指出，政府也通过房屋政策推动“10:90”先建后售模式，即购房者先支付10%的定金，另外90%等到新房完成和获得完成与合规证书以及交付空置所有权后才支付。

“由于先建后售模式要求开发商有强大的财务能力来落实项目，目前政府只鼓励开发商自愿性参与计划，而联邦和州政府将提供了许多设施和激励措施作为鼓励。”

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外国人购房疲软 发展商更谨慎

By Poh Gin,

2024年02月28日

创意及设计新颖的房屋
才赢得购屋者青睐

产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明指出，鉴于外国投资者并没有如预期般在我国大量购买房屋，促使大部分发展商对今年的房屋市场抱持谨慎乐观态度。

他说，尽管令吉币值疲弱，政府也放宽马来西亚我的第二家园计划（MM2H）门槛，以吸引外国人前来我国购买房屋，惟却没有达到预期的目标。

“大部分发展商对今年的房地产抱持谨慎乐观态度，今年的住宅房屋市场将缓慢增长，主要是因为中国经济复苏不如预期，促使国内房屋市场出现一些不确定性。”

大马亨利行总营运长邓志明

邓志明今天在2024年马来西亚房屋、城市发展及产业峰会的经济与房地产展望小组讨论会上说，展望今年的房地产市场，住宅房屋依然出现错配情况。

为了避免出现房屋错配问题，他促请发展商须跳出旧框框，兴建具创意及设计新颖的房屋，以期赢得购屋者的青睐。

他举例，在冠病疫情过后，许多人转向居家作业，发展商设计的房屋应具备优质上网系统；配合电动汽车的普及化，发展计划也应提供电车充电设施，并打造智能房屋，提供遥控便利。

旧建筑物须翻新

针对办公楼市场，邓志明说，由于新建的办公楼趋向绿化，具环境、社会与监管（ESG）意识，部分企业都迁往新建筑物，旧建筑物必须翻新，才能赋予新生命。

“对于不愿注资提升的旧老建筑物，它可改为服务式公寓、酒店等用途。”

对于零售领域的产业或空间，他表示，虽然许多商场如柏威年广场、TRX广场（TRX Mall）等人潮汹涌，面对泊车位难找问题，不过，鉴于生活成本增加，令吉币值疲弱，这已削弱人民的购买能力，其中B40低收入群体及M40中等收入群体严重受影响。

“随着今年会有新购物商场投入运作，这将对现在商场造成压力，不过，位于策略性地点及设计别具一格的商场则不受影响，依然享有高出租率。”

西华山卡

产业咨询与中介公司Rahim & Co产业代理总执行长西华山卡说，购屋者已改变思维，购屋时不再局限于地点。

他说，地点固然重要，不过，购屋者也重视优质发展商、提供的基本设施，因此发展商要善于转变作出改变及重塑业务。

此外，西华说，发展商一窝蜂推出更多工业产业项目，创下我国有史以来新高点，导致出现工业产业过剩问题。

“由于工业增长的时期已结束，发展商须谨慎行事，避免工业产业供过于求。”

他说，今年一些住宅房屋仍面对滞销问题，办公楼的出租率则令人担忧，因为一些企业选择搬迁至新颖或优质办公楼，导致旧楼出租率大跌，旧楼业主未来在寻找租客方面将面对困境。

他补充，随着政府取消行动管控令后，房产在2022年“奇妙复苏“”，并在2023年维持稳定。

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甲州发展商须建低成本房屋

By Poh Gin,

2024年02月10日

确保马六甲B40群有房住

马六甲的房屋发展商，特别是涉及新建筑项目的房屋发展商，必须在该州发展低成本和中低成本的房屋。

首席部长拿督斯里阿都拉勿表示，新政策的重点是确保低收入（B40）群体不会被排除在享受舒适和负担得起的房屋之外。

阿都拉勿（档案照）

他主持房屋项目交接仪式后说：“以前，我们没有着重在每个建设项目中建设更多的低价和中低价房屋，但在我的领导下，这项政策将得到改善。”

“不过，低价和中低价房屋的建设将根据该地区有需要的人的需求和要求来建造。

据需求建造

“像以前那样，对低价和中低价房屋的建设没有定额，以免增加负担。此举也符合州政府对有需要人士的福祉和困境的关注。”

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入住无期 烂尾楼购屋者气愤

By Poh Gin,

2024年02月5日

沙叻秀新村购房者的泪与愤

开开心心买房，岂料到头来却得个“桔”。

日前，有超过百人在沙叻秀新村高举横幅及大字报，大喊“还要我们等到几时”！

这究竟是怎么回事？

原来他们都是来自沙叻秀新村直辖区住宅（Residensi Wilayah）的购屋者，他们早在2018年就签署买卖协议，以为终于可以拥有自己的蜗居，岂料6年过去，依然未能顺利搬入。

逾百名购房者聚集在工地外，高举横幅及大字报发出抗议。

据购屋者透露，最早一批购屋者于2018年2月22日签署买卖协议，尔后因疫情和管控令而延工，房屋与地方政府部授予发展商36个月及另外168天的延工许可证（EOT）。

上述直辖区住宅于2018年开始兴建，对早期的购屋者而言，空置房屋拥有权（Vacant Possession）是截至2021年8月8日，惟如今延工时间已超过900天。

为了保障自身利益，部分购屋者于2023年5月成立沙叻秀公寓业主协会，获超过50%的购屋者，逾600间单位加入。

该协会主席廖胜保表示，长时间的延工期间，造成逾千名购屋者面对经济困难，每月需偿还房屋贷款的利息及当前住宅的租金。

“有者的房屋贷款利息甚至达到每月1300令吉，陷入严重的财务困难。由联邦直辖区局（JWP）发起的可负担房屋，变成大家不可负担的房屋，甚至加重大家的经济负担。”

因此，他们希望政府能够给予帮助，并由房屋与地方政府部委任第三方为项目审核人员，让购屋者能够了解这项工程的详情及不断延工的真正原因。

“这项目已经被列为病态工程，而根据大马公司委员会的调查显示，发展商自2019年开始，就再也不曾提交审计报告，让我们无法了解该发展商是否有能力去完成这项兴建工程。”

他希望，房政部及联邦直辖区部可采取更严厉的方法，以确保发展商能够了解未能按时交付项目的后果，同时解决“烂尾楼”的问题。

他表示，房政部一直以来不断帮助购屋者监管有关工程，并不时到现场考察，十分感激该部的协助，但还需要加大力度去管制。

他透露，房政部长倪可敏已于1月10日向发展商发出信函，并援引1966年房屋发展（控制与执照）法令（118法令）第11条文向发展商发出6项指示，其中包括该公司在收到信函后的6个月内需交付空置房屋拥有权，并在30天内申请房产证书（SiFUS）。

他说，有关消息也令人鼓舞，因该部此前从未援引118法令制定具体、明确和可执行的指示。

新闻来源：星洲日报

Categories意见

保障业主 建议城市重建三措施

By Poh Gin,

2024年02月4日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

发展商保证金制度
确保城市翻新计划可行

房屋与地方政府部门预计今年内将在国会提呈城市翻新法案，以期为国内的旧区收购和重建活动，制定明确的法律规范。

根据现有的法律，如果一家发展商想对收购重建一个旧区，就须获得100%的业主同意。

房屋与地方政府部有意在城市翻新法案底下推动的一大举措，就是探讨把旧区分层地契产业的同意收购门槛，设定在75%。

我认为，降低这个门槛确实是一个合时宜的做法。如果这个方案能得到实行，我相信会是我国都市发展与更新方面的一大突破，有助创造更具可持续性的城市环境。

然而，如今很多公众对此类法案和收购方式都抱持怀疑的态度，而他们的担心，无非是害怕业主会在过程中受到欺压和不公平的对待，无法为自己争取到合理的赔偿。

在这方面，我建议城市翻新法案应做到以下3点，从而确保业主与社区的权益获得保障，并给予人民信心，让这项法案得到大部分人的支持。

发展商须交保证金

第一、对有意展开收购与重建计划的发展商，制定一套要求和条件，确保该公司拥有执行该重建计划的专业能力和经验。同时规定发展商须向国家房屋局注册，方便政府审查发展商背景。

第二、在开始收购前，向有关发展商征收一笔保证金，以确保该公司拥有充足的财力，能顺利完成收购事宜。这样能避免收购案启动后，因为发展商陷入财困，导致整个项目被无限期搁置的状况。

第三、要求发展商在项目收购、规划和实施过程中，让有关业主和社区紧密参与，并确保过程的公开透明，以减少潜在的纠纷和增加社区的理解和支持。

最重要的是，在制定城市翻新的相关法规和法律时，政府须尽可能明确地规范和概括所有收购和重建的程序、条件和权利保障，确保程序的合法性和透明度。

同时，政府也应审批和监管重建项目，确保项目符合规定和按照规划和法规的要求展开。

基设老化失竞争力

马来西亚独立至今已迈入第67个年头，很多地区的建筑物及道路、排水系统基础设施都已经老化，不再满足当代城市需求，甚至不再安全或符合规定。

事实上，单是首都吉隆坡，吉隆坡市政厅就在2040年吉隆坡结构蓝图（PSKL 2040）里将139个地区列为可被重建的旧区，当中包含政府组屋、学校、商业区、工业区和公用设施等。

再加上市内的非法木屋区，这些潜在重建的地区数量其实更多。

如果我们对这些地区置之不理，任由它们不断老化，那么就会衍生出社区治安、环境污染和建筑安全等问题，使得城市失去对外竞争力，影响整体的经济发展。

拟合理土地收购门槛

但只要我国能通过城市翻新法案，制定一个合理的土地收购门槛，就能有效推动这些地区的翻新和重建，为经济、民生和商界都带来很多好处。

举例来说，对于市区车流量庞大、但公路车道不足且宽度狭窄的地方，地方政府可以通过城市翻新法案，以公平、合法及合理的方式收购沿路的地段，这样就能扩大道路和改善塞车问题。

土地产权成最大挑战

导致我国很多地区难以展开大规模翻新重建工程的一大原因，就是土地的产权问题。

以甘榜峇鲁为例，这个吉隆坡市中心硕果仅存马来村落的收购和重建计划自多年起就已展开，但时至今日仍没有取得重大进展。

这方面的主要原因之一，就是因为该地区是马来保留地，而且一个土地的产权持有人往往有很多个，再加上现有法律规定必须得到100%业主同意才能执行，因此为收购的谈判和协商过程带来极大的难度。

但只要城市翻新法案中能把收购的同意门槛降低到合理水平，就能有效解决这些问题。同时，这也有利地方政府对旧区进行地区规划（precinct planning），重新划定和发展城市的翻新区域和发展重心。

盼落实体制改革

迈入2024年，我希望团结政府和首相拿督斯里安华趁着如今拥有150个国会议员的支持时，能坚决落实体制改革、反贪议程及惠民政策。

这包括选区划分、公务员的退休金制度，还有官联公司及政府机构的高层委任制度等。

尤其是在日益臃肿的公务员体制方面，政府应制定一套透明且根据实际绩效来评估的审核制度，汰弱留强筛选公务员，以逐渐减少体系内的冗员。