王水丰
产业实习估价师（PV2667）
何谓对的产业的时机呢？
2024年，大马经济会好转吗？
已经反弹了吗？要了解市场，该看哪些报告？去哪里下载？要如何分析各政府机构发布的市场报告？
大家都知道，在对的时机投资对的产业能赚大钱，但何谓对的产业的时机呢？我们也看过有些低劣的产业，过了蛮多年还是持续走低。那该怎么样呢？
简单，一开始就买对！
孙子兵法-谋略篇
胜兵先胜而求战，败兵先战而后求胜
投资者从一开始就需知道何时买，买什么产业才对，而不是靠直觉，买了才“求胜“。
该如何提高投资的判断力？那就得多看市场数据，从中找到机会，和避开投资陷阱。
每年的5月份是最有趣的一个月，因为政府机构会公布多份最新报告或数据，估价师都会花时间整理，分析并运用在估价报告里面。
我们将会分2期来阐述如何解读各市场报告。这一期，我们会专注分析宏观经济层面。这些报告来源包括：
1.大马统计局
2.国家银行2023年经济与政策回顾(BNM：Economic and Policy review 2023)
3.国家产业资讯中心（NAPIC）2024年首季报告
以下为小弟对2024年首季报告的拙见，供大家参考：
1、脱离冠病疫情困境了吗？
距离2020年的冠病疫情已经4年了。到底我们的经济已经复苏了吗？
我们该用什么来评定大马经济状况？答案：国内生产总值（GDP）！
一个人有没有赚钱，看的是他的薪水、支出和净收入。
一个国家经济的表现，看的就是它凭出口赚来的外汇，加上国内市场的消费、政府开销和外资所带来的收入。这就是大家口中的实际GDP。
还记得在疫情行动管控（MCO）期间，大家都宅在家的那段日子吗？
所有的经济活动都被限制，我们的GDP也下跌到史无前例的萎缩16.5%。
解除MCO后，政府就保持低利率，以刺激消费，我国经济增长在2021年一度冲上16.3%的历史高峰，然后再用2年的时间正常化利率，经济增长来到今年首季按年增长4.2%。
不难看出我们的市场资本机制已恢复正常了。看来，国行预测的今年经济增长5%目标是可实现的。这也意味着，我们的市场已从疫情的阴霾中走了出来。
GDP回升：大马经济走出疫情阴霾
2、2024年还会升息吗？
在产业估价的模型里（Valuation Modelling），银行的利息是回酬率（yield）的其中一个重要的参数。
而产业投资者最关心的就是利息的高低！
太高的利息不止会加重摊还贷款的数额，也会影响到市场买家的情绪，导致市场低迷。
太低的利息则会导致人民过度消费引来通货膨胀，长期来看，损害到市场。
银行贷款的利息都会随着国行的隔夜政策利率（Overnight Policy Rate，简称OPR）而波动。OPR是各银行制定利息的主要参照指标。
我们可以看到，利率已恢复到疫情前的3%，证明市场情绪已从疫情走出来了。
关注好利息的上下，控制好投资成本，才能走得更远
3、大马经济还会增长吗？
好了，以上的2个指标，已经显示出大马经济已稳住了。但未来的走势呢？会有多大的增长空间呢？
那就得看市场的消费能力了。何谓消费能力？无非就是人民是否有饭吃，有多余的钱花。这就得看我们的就业率和人均收入：
失业率：以国际规格来讲，4%是分水岭，失业率在4%以上是不健康的，我们在冠病疫情后的2022还是在这个窘境，但在一系列的政策下，在今年首季，我们把失业率降低到3.3%。真的是苦尽甘来！
另外，公司也在营业额稳定的增长下，提高了雇员的收入，从4万6000令吉的年均收入提高到5万5000令吉。
这就意味着人民的收入稳定，促使他们能放心的购买房产，或有能力负担更高的租金。那么就意味着前几年买房的投资人更容易找到租客或买家。
积极的消费情绪也将消化发展商推出的新楼盘，让他们能继续推动新工程，带动整个工程行业，刺激经济。经济的齿轮就这样的转动起来。
在稳定的就业环境下，产业市场的需求才会稳定。
4、哪3个州的新楼盘推介最多？
资深投资者都会注意各个州属的状况，适时的将资金放在最有潜力的市场。
以下为2024年第一季度3个推出新楼盘最多的州属及它们相关的大型发展项目：
总结
产业市场不像赌场，它有自己一套运行的规则。
通过不断的分析市场数据，我们对市场的感知力就会加强，继而能快速的作出投资决策。
避开投资雷区，掌握市场规则，买到有价值的优质资产！
若你有什么心得交流，请电邮：hengch88 yahoo.com.my