2024年04月28日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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重塑大马管楼宇管理的诚信框架
管理委员权力过大，如无人监督与管制，行为不当事件将不止不休，如何是好呢 ？
马来西亚共管楼宇财务失信事件有逐年增加，年前国内某共管公寓一名经理涉嫌失信，指该公寓管理层在进行会计审计工作时，发现公寓管理费收据与实际收款金额不符，进行调查才揭发失信行为。
同样在多年前，一座共管公寓因当局征地获得若干金额的赔偿，但公寓经理却涉嫌失信该笔款项。
然而，时隔多年，据了解，上述2个案例涉嫌不当行为的公寓经理并未遭到法律对付，也是国内众多公款失信案件不了了之的个案之一。
当然，这类失信案例也不是大马的专利，例如邻国新加坡年前也曾发生公寓经理挪用管理费事件。该名经理在担任公寓经理期间失信逾2万新元公款，案件被带上法庭，当事人也俯首认罪，为失信行为付出代价。
各执法单位相互耍太极
然而，在大马，每当管理费失信事件发生，往往却出现各执法单位因职权模糊而相互耍太极的情况。
例如建筑专员会指有关案件属于某个执法当局的权限，指示管理处转向有关当局立案调查。当管理处来到有关执法当局的门前，官员却表示，共管楼宇不属于其管辖权限，指示管理处向另一个执法单位展开调查，就把委员们打发了。
然而，当管理委员去到了上述执法单位，官员却表示共管楼宇属于建筑专员的权限，让管理委员先向建筑专员立案。
吃了官方闭门羹的管理委员，正头疼该如何是好时，公寓业主们却声讨管理委员办事无力，尸餐素位，白当委员，刚上任的委员个个哑巴吃黄连。
这是为何呢？
土地局2022年公布的数据显示，大马半岛已竣工的共管楼宇项目已达2万2898项，包含了195万3917个单位，为约900万大马人提供住所。
共管楼宇财务舞弊失信事件，有增无减，到底哪个官方部门该带领改善呢？
房屋及地方政府发展部是否最合适的领头部门呢？
香港８章系防贪指南
当笔者游览香港廉政公署的防贪资讯服务时发现，香港于2023年12月发布了212页的共８个章系的《物业管理公司防贪指南》，指南中的８个章系如下：
第一章，监管规定及指引；第二章，物业管理公司管治架构；第三章，一般管理服务；第四章，楼宇维修；第五章，一般采购与员工管理；第六章，服务合约管理；第七章，财务管理；第八章，廉政公署及其它支援。
这指南，通过
１） 个案分析模拟个案，进行案情剖析
２） 防贪措施，提供实用的防贪建议
３） 贪污风险，分析贪污与舞弊行为的风险
４） 常见问题，提供常见问题与相关指引
５） 提供可相互参照的指南
６） 指出需要加强监管的地方，以防止可能出现的贪污和诈骗情况。
指南中的２.４.８章，也明确的提供“投诉及举报的渠道”，还有２.４.１０章也明确的提供“审计及检讨”所需的内容。
这指南可协助公众（业主）了解物业管理公司是否诚信经营，其公司是否有相符的专业能力，毕竟越来越多业主对拥有营业执照的物管公司带有期望，唯有抵制贪污舞弊行为，才能建立有诚信的管理制度。
如何维护诚信，如何建立声誉，如何实现有持续性，还能保护业主权益的物业管理服务，才是真正市场需要的管家服务。
笔者建议我国向拥有多年管理共管高楼的香港学习，并主导各个官方执法部门的协调工作，改善马来西亚物业管理服务水平，还共管公寓业主一个和谐的共管生活。