张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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专家忧双轨制添混乱
西马半岛城市化加速，特别是北马槟城，中马吉隆坡与雪兰莪州，和南马柔佛州，公寓、共管式服务式公寓等分层物业（strata property）迅速增加。与之俱来的，是对于专业物业管理服务需求的激增，以及对管理质量与问责机制的关注。
在此背景下，由部长倪可敏带领的地方政府发展与房屋部（KPKT）计划立法，制定新的法令，即楼宇管理员法令（ Building Manager Act ） 以监管楼宇管理员，并接管原本属于财政部辖下估价师、房产经纪与物业经理法令（Act 242）中所涵盖的部分物业管理监管职责。
这项立法虽具有改革意味，但也引发了业内和学界的疑问：在原有法律执行力尚不足之时，立新法能否真正解决问题？究竟是治标之举，还是根本性的制度重塑呢？
一、背景：Act 242与当下的制度困境
现行的《估价师、房产经纪与物业经理法令 1981》（Act 242）由财政部监管，授权大马估价师、房产经纪和物业经理局（BOVEAP）发出营业执照，规范行业执业标准。该法令的初衷是确保专业人士具备资质与操守，但在执行过程中逐渐暴露出以下问题：
1、执法力量薄弱：BOVEAP人手有限，对全国数千个分层管理项目的监管力有限。
2、行业灰色地带多：许多“物业经理”并非持证物业经理。
3、监管与执业脱节：财政部主责财经事务，对地方治理、社区冲突及居民管理事务的介入有限。
4、与《分层管理法令》（SMA2013）协同不足，Act 242和SMA 2013在执法实践中出现协调不畅的状况。
这些问题使很多共管楼宇的居民在面对服务质量低劣、财务不透明或管理纠纷时，难以寻求有力的法律救济。
二、房政部介入：为何另立新法？
●SMA 2013原本就隶属房政部，涉及分层管理机构的设立与行为规范；
●社区管理的问题更贴近地方治理、城市规划和人民福祉，与房政部的政策目标更一致；
●透过另立新法，房政部希望设立独立的“楼宇经理注册与监管框架”，并可能设立新机构专责执业登记、纠纷仲裁与行为监督。
此举试图解决Act 242无法涵盖的监管盲点，也有望加强对物业管理的“末端治理”。
三、问题焦点：执法机制 vs 法规数量
然而，问题的根本在于：如果原本的法律是因执行力不足，立新法是否就能带来根本改观？
1、 立法 ≠ 治理效果提升
马来西亚许多公共政策失败并非因法律空白，而是官方执行乏力。例如，SMA 2013已赋予分层管理机构广泛的职责及规范依据，但在实践中仍存在：
●投票过程不规范
●财务不透明却无人追责
●非法短租禁而不止
●聘请物业经理，却服务质量恶劣
这些现象反映出，法律再完整，若缺乏监督人力、执法资源和诉讼便捷渠道，都只能成为“纸上规矩”。
2、权力重叠的风险
若房政部设立全新楼宇经理监管体系，而财政部仍保留Act 242中的物业管理师监管权，可能造成“双轨监管”或职责重叠。
例如：
●一名持证物业经理是否必须向两个监管机构报备？
●新法下设立的楼宇经理，是否取代注册物业管理师的角色？
●如何界定“楼宇经理”与“物业管理公司”的法定职责差异？
若不妥善协调，改革可能引入新的行政混乱，反而削弱现有制度的权威性。
四、釜底抽薪：改革成功的关键条件
若房政部希望“釜底抽薪”，彻底解决当前楼宇管理的制度，仅靠立新法远远不够。
以下几点是制度成功的关键：
1、整合现有法规与机构角色
应当推动Act 242与新法之间的制度融合，而不是并列式管理。BOVEAP可专注于专业认证，而新机构专注于社区层面执行。
2、建设强大的监管执行机制
包括：
●成立专责楼宇管理投诉与稽查小组
●引入数字化物业管理信息中央系统，强制项目报备与年度审核
●授权地方政府联动监管，包括冻结高风险管理项目的运营权
3、 提升公众参与与问责
加强业主与住户教育，例如通过定期培训、透明公开会议机制等，提升管理透明度与缓解公众压力。
4、 设立仲裁与快速纠纷处理平台
例如提升“分层管理仲裁庭”的效能、把物业经理也纳入可控人名单里，并积极推广在线申诉处理机制，让居民能在面对楼宇经理不当行为时快速寻求解决方案。
五、结语：法律之外，是制度能力的考验
房政部立新法的举措，反映出对分层管理改革的认真态度。然而，立法本身并非灵药，关键在于执行机制的设计、资源配置的优化，以及政策之间的协同。
如果新法能成为整顿市场、厘清责任、强化执法的切入点，确实可称为“釜底抽薪”；但若仅止于条文出台、制度未变，则恐怕沦为空谈。