张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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不缴费，
谁来管你家？
在2013年分层管理法令的管理制度下，共管楼宇（Strata Property）收取管理费，是确保该楼宇内的基础设施可正常运作、维护该产业的长期价值、为居民生活品质提供保障的基本经济支撑。
然而，自1985年分层法令立法以来，管理机构都普遍面临管理费难以征收的问题，根本原因之一，离不开业主们普遍缺乏缴费意识与责任感。
这种现象在中低价位住宅、公寓和老旧住宅群体中尤为显著，资金贫乏严重影响了建筑物的整体管理与可持续发展。
究竟是什么原因，导致业主普遍缺乏缴费意识与责任感？
● 缺乏管理费用途的认知
许多业主对“公摊管理费”的概念模糊，未能理解这笔资金实际用于整座楼宇的保安、清洁、电梯维护、共有区域维修和排水系统保养等日常事务。
他们往往误以为物业管理是发展商、管理委员或政府的责任，从而低估了业主本身在社区管理中的角色与义务。
● 公众教育不足
尽管马来西亚政府已在2015年全面推行《2013年分层管理法令》，并设立了楼宇专员机制，但相关教育推广的覆盖面与深度仍不足。
多数首购者或投资型买家并不了解联合管理机构（JMB）和管理公司（MC）的运作方式，以及自己依法应负的责任。
● “搭便车”心理
在一些楼宇中，部分业主认为即使不缴费，也能享受同样的共有服务，并抱持“别人会缴”的心态，从而逃避责任。这种心理在没有严格执行追缴机制或惩罚措施的楼宇中尤其常见。
● 缺乏信任与监督机制
当业主对管理机构的财务管理缺乏信任，怀疑资金被滥用或管理层腐败时，更倾向于拒缴管理费。这种不信任若未有效消解，甚至扩散负面情绪，将进一步削弱缴付的意愿。
从教育到法律
构建自觉缴费机制
要提高缴费意识与责任感，我建议推行以下4大方案：
第一、加强业主教育与社区意识建设
1.入伙教育制度化：政府可规定发展商在交屋时组织类似人力资源部推广新人入职的培训班，为业主办“入伙意识班”，由合规的物业管理经理向新业主介绍管理费的用途、JMB或MC的运作机制和法律责任等内容。这类教育应制度化并强制实施，成为入伙程序中重要的一环。
2.持续教育与宣传：管理机构应定期举办居民大会、发布资讯通报、设置公告板与建立线上平台，持续向业主传达管理工作动态与预算用途。例如，可在年度大会上公开财务报表与工作成果，让业主了解“钱花在哪？”，或纳入科技的辅助，加强业主与管理层的沟通。
3.社区文化建设：鼓励成立居民志愿团体、推动邻里互助计划，增强居民对社区的归属感，同时可成为监督的一方，时时关注财务与工作进度。唯有参与到社区事务中的业主才更愿意承担维护责任。
第二、提升管理透明度与专业水平
1.公开财务制度：管理机构应建立并推广透明的账务机制，定期发布详细的财务报表（Balance Sheet）、收支对比表（Income Expenditure Statement）、现金流报表（Cash Flow Statement）以及大项目之维修项目进展报告等，通过公告板、电邮或应用程式等方式公开，让业主及时看见“管理费如何被使用”。
2.专业化运作：雇用由大马估值师、估价师、产业代理及物业管理局（BOVEAP）监管的合规合法注册的物业管理公司，提供专业服务与标准化流程，不仅对管理效率提升有帮助，也能增强业主信心。
3.引入第三方审计：定期邀请独立审计单位审查财务，避免利益冲突，让业主相信管理层不会滥用资金。
第三、优化缴费制度与激励机制
1.多元化缴费选择：譬如提供线上转账、自动扣账、电子钱包和应用程式平台缴费等选项，提高便利性，尤其迎合年轻业主的生活习惯。
2.差异化服务机制：虽然在法律允许范围内较难完全限制服务，但可通过“软限制”形式，例如优先处理缴费者的投诉申请和维修需求等，以营造“缴费有保障”的正向回馈氛围。
第四、严格执行法律与追缴程序
1.加强执法培训与简化流程：提供JMB或MC必要的法律知识与行政支持，譬如如何通过仲裁庭（Strata Management Tribunal）起诉和发送法律信函等。政府亦可设立调解中心协助管理层追讨费用。
2.合理使用惩罚措施：合理并合法地使用《2013年分层管理法令》赋予的权力，例如限制拖欠者使用共有设施（如会所和泳池）、在楼宇范围内张贴拖欠者通告，抑或向拖欠者发追讨函等。
3.建立“黑名单”制度：探讨设立全国性物业缴费信用记录机制，将长期拖欠者列入黑名单，未来购置新物业，进入借贷时需参考其缴费记录，这将有助于长期改善业主的责任意识。
总结:共筑良好社区管理
西马半岛的分层住宅发展已进入40年了，单位业主的角色早已不只是“拥有者”，更是“共同管理者”。
若无法扭转缴费责任感薄弱的现状，不仅影响楼盘品质，也将会损害整个社区的稳定与和谐。推动教育、提高透明度、实施激励和强化法律，将是未来西马半岛物业管理可持续发展的重要方向。唯有全体业主共同承担责任，管理费用方能落实，社区管理也才能走向良性循环。