2024年04月14日
ESG实践越来越普遍
永续建筑更符成本效益
独家报道：陈美玲
环境、社会与监管（ESG）在大马产业界是相当新的概念，自被纳入产业领域，建筑业及企业营运模式便面临一场无可避免的变革。
如今，许多企业渐渐接纳一个新观点，即企业的目的超越赚钱，关心社会、看重社会责任显然影响了生意的决策。在产业发展的过程实践ESG原则，有助于促进社区、建成环境和自然环境的和谐，推动永续及平衡的生态系统。
日前，跨国产业顾问公司大马莱坊（Knight Frank）与大马法国工商会（CCIFM）联合主办一场晨间交流会，题目为“ESG时代：面向未来的商用产业”，探讨全球及大马商用产业如何提高办公和工业次领域对ESC的认知；如何借助ESG蜕变，并关注产业市场的新兴趋势。
大马莱坊研究与咨询执行董事王秀凤说，为了研究此课题，公司访问了发展商、租户、业主、店主和占用产业的相关人士，了解他们对ESG的见解、面临的挑战、应对措施等。
调查结果显示，超过90%回应者认同，ESG在企业发展占据重要位置；超过50%采取具体措施落实；40%要在2030年实现，另20%倡议于2030至2050年达到净零排放的目标。
如今距离2030年仅剩6年时间，时间紧迫，欲采纳ESG的企业可以先从小步做起，至少启程迈向ESG了。
企业绿化代价大吗？
王秀凤说，企业要实现ESG所需付出的绿色设施成本确实比较昂贵，不过当企业花钱投资在资本开销（CapEx），营运开销（OpEx）将会下降。
监管（G）层面由政府机关把关，譬如大马交易所规定上市公司需符合ESG要求，就必须遵照，因此私人界能掌控的因素，便是环境（E）和社会（S）了。
实际上，大马产业发展商对环境保护采取相当积极的态度。2013年，获得绿色建筑指标（GBI）认证的大楼有190座，或8460万平方尺；去年这个数目翻了3倍多，有653座大楼（2亿9680万平方尺）取得绿色建筑指标认证。
非住宅产业最常获认证
GBI分4个等级，最低至最高顺序为：认证级、白银级、黄金级和白金级。截至去年次季，有65%大楼获得认证级、13%白金级、19%黄金级、4%白金级。
细分来看，非住宅类项目（办公楼、零售商场等）获得最多绿色建筑指标认证，占58%，住宅产业占36%，接着是工业产业（5%）和室内（2%）。
默迪卡118大楼设计
符国际绿色建筑标准
除了绿色建筑指标，另一项绿色认证组织是GreenRE。截至目前，全国共有260个项目获得GreenRE认证，总楼层面积达1亿5280万平方尺，其中接近40%来自非住宅和工业项目。
王秀凤说：“我非常强调产业领域需要落实ESG，是因为全世界的碳排放，有39%来自建成环境，因此有效管控产业界的碳排放才能朝向净零碳排放目标。”
从过去10年的发展轨迹一探国内绿色建筑，发现它连年以不同速度增长，2013至2022年的年均复合增长率（CAGR）达14.4%，显示国内各个发展商都朝向建造更好的建筑物，甚至早于政府规定之前就落实ESG倡议了。
118大楼获3白金认证
以默迪卡118摩天大楼为例，它被誉为“三重白金大楼”，因为它从3个有威望的认证组织获得白金认证，即LEED、GreenRE和GBI。
118大楼采用多种高效节能措施，包括LED灯光、日光传感器、雨水收集、生活污水（灰水）回收系统、低辐射玻璃等。
118大楼的工作场所设计是目的导向的，符合国际WELL建筑研究院（IWBI）的建筑标准，旨在获得WELL认证。大楼安装了空气过滤器，审核水质并控制眩光，确保室内空气质量良好。
旧建筑翻新减碳排放
除了新建成建筑，国内许多旧建筑也陆续翻新来延长生命周期、减少碳排放，拥抱了循环经济的原则。
布城首相署在翻新之后获得东盟能源奖，他升级了建筑物的外围结构，采用高效节能灯光系统，并优化空调系统。
吉隆坡韦特大厦（Menara Weld）在翻新时安装节能灯光并升级空调系统，节能达到38.7%，带来巨大贡献，同样获得东盟能源奖。
绿色租约也可实现
绿色租约是一种实现ESG的方式。王秀凤说，100%接受研究调查的投资者回馈，他们使用“绿色租约”来实现ESG目标。顶级的绿色租赁条款包括：
一.97%分享能源、水资源、废物的数据；
二.70%智能建筑技术，即收集职业使用数据；
三.65%限制对能源效率评级产生不利影响的改动；
四.32%透过服务费回收环境升级成本；
五.30%未经同意，租户无法取得能源性能证书（EPC）；
六.27%限制租户转租或转让的对象；
双威金字塔购物中心推行绿色租约，与租户密切合作减少“范围3排放”（Scope 3 emissions）。
范围3排放又称价值链排放，源自企业间接造成的温室气体排放，范围包括企业的供应链、产品使用阶段、废物处理等，是最难测度和减少的一类排放。目前，超过20%租户已承诺参加绿色租约计划，到了2030年将实现100%租户参与。
工业领域ESG范围广
自然采光通风省电
工业领域在ESG议程里占据关键位置，因为跟其他领域相比，碳排放量相当惊人。
大马萊坊置地与工业方案董事苏颖雯在讲解“工业领域的ESG”时说，在建设与营运工业建筑中，可采用ESG的范围广泛，包含材料选择、废弃物管理、能源消耗、水资源利用效率、空气素质、环境管理、绿色物流、创新等。
在选择材料时，工业领域多选择可循环、永续建材和预制材料，不但加速建筑过程，还能减少废料，例如使用再生混凝土骨料、气泡混凝土、绝缘玻璃、再生路面砖等。
有效的废料管理包括减少和回收建筑废物、在工地分类、提供足够的回收箱来收集和存放不同的回收物品；使用气动式废物收集系统以优化废物处理。
仓储集雨普遍
设计阶段，建筑物正面需最低限度朝西，向西的窗户安装遮阳，促进自然通风；充足的采光可减少电力成本和依赖人造光；使用再生能源和太阳能；耗电量高的设备安装控制装置、感应器和测量仪器（分表），如空调系统、电梯和电动扶梯。
她说，收集雨水在仓储和制造业是非常普遍的；在施工阶段，运输和卸载建材过程中使用喷水器，可减少尘土到处飞扬；国外的物流领域逐渐使用绿色交通，提供混合动力或电动车的充电站。
新一代的工业发展把社会因素融入其中，包括兴建蓝领和白领的员工宿舍、结合生活方式的工作环境、提供体育俱乐部设施等。
自冠病管控令解封之后，政府要求业者提供符合安全标准的员工宿舍，然而我国的员工宿舍还有很大的发展空间。
驱动员工宿舍需求的因素除了政府规定，也包含有待满足的细分市场、充满弹性的工业发展、多元的机会和ESG。
苏颖雯说，总部位于新加坡的投资控股公司胜捷企业（Centurion）有20年建造工人宿舍的经验，是马新最大的特建工人宿舍供应商，旗下有16项资产以“Westlife”的品牌营运，其中8项位于柔佛、槟城与雪州，供应3万6744张床位。
胜捷企业最近与雪州发展机构（PKNS）签订30年总租赁合约，在雪州八打灵再也双溪威提供6044张床位的员工宿舍。里头配备先进的安全措施，如生物识别门禁系统及红外线闭路电视监控。
绿色评级增销售溢价
产业界对绿色建筑的需求是横跨全球的现象，世界各地都存在，大马莱坊预计这一趋势将持续增长。
那么，绿色评级的建筑物会不会增加销售溢价？
澳洲有评估建筑物能源效率和环境表现的NABERS认证体系，在墨尔本和悉尼，与没有获得NABERS评级的优质办公楼相比，获得5+评级的优质办公楼，销售溢价高达17.9%。
地球另一端的伦敦也有类似趋势，伦敦市中心获英国建筑研究院环境评估（BREEAM）卓越评级的办公楼，与同类未评级的建筑相比，销售价格享有10.5%的溢价。
显而易见，建筑物获得绿色评级对销售价格产生了重大影响，较高评级带来更高经济效益，这些结果之所以重要，有两个关键原因。
第一，投资者为达到更高的销售价格，就会瞄准更高评级的绿色认证，而非仅仅满足认证的最低门槛；第二，绿色评级促进销售溢价体现在全球不同地区和不同规模的市场，这表示永续和价值存在着强烈的关系。这些洞见对全球投资者意义重大，主要表现在3大方面，即租金、收益和售价。
大马莱坊研究团队发现，注重ESG的租户，愿意为符合他们价值观的建筑物支付更高租金。
绿色评级建筑可能大幅降低风险，因它能改善流动性，有较低的法律及被淘汰风险，支撑收益下行的压力。绿色评级的销售溢价受租金和收益共同驱动，两者都会影响价格。
优化能源效率长期省成本
在建筑业采纳ESG，将会在传统成本之外增加资本开销。根据GBI于2021年的报告，绿色建筑的额外建筑成本范围介于0.7%至11%，还需支付注册和更新费用。
尽管太阳能板和再生能源的各种来源产生额外开销，只要优化能源效率、减少耗水和提升营运效率，便能在长期节省成本。
GBI指出，与基准建筑相比，获得绿色认证建筑的能源节约，可以达到30&至40%。
随着ESG实践越来越普遍，这样的发展趋势有可能促使建造价格降低，使永续建筑更符合成本效益。