报道：陈美玲
吸资提振沙巴经济
创造更多就业机会
素有“风下之乡”美誉的沙巴，旅游业格外兴旺，今年依旧吸引投资者和游客，高端酒店客房在各类节庆之前就已全获预订，可见需求持续增加。与旅游业唇齿相依的零售产业与酒店将从中得益，表现稳定。
沙巴州政府在“沙巴进步繁荣”（SMJ）发展计划之下积极招揽国内外投资，加上兴建中的泛婆罗洲大道，将提振州内经济，并创造更多就业机会。
住宅、零售、酒店和工业次领域获得多项经济活动加持，今年的沙巴产业市场将适度改善，并保持稳定。
住宅产业：吁降产业税印花税
跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，今年，沙巴住宅市场将适度并稳定增长。
沙巴今年预计不会有太多新楼盘，因此需要一些激励措施来刺激市场。
为此，他提出5大建议：
一.下调产业盈利税税率；
二.提供发展用地给发展商，同时规定项目的价格上限；
三.放宽金融机构的贷款门槛；
四.降低产业交易印花税；
五.减少保留给土著的房屋配额，并放宽释放机制，允许项目竣工后可立即出售，而非目前的5年时间框架。
即将有2万8697个共管公寓/公寓单位进入亚庇、兵南邦和必打丹市场，因此共管公寓/公寓有最多未售单位，高占整体未售住宅约94%。
多项共管公寓项目在今年竣工，届时将推高滞销单位数量。当然，有地住宅一样有未售单位，不过出售速度比高楼住宅快。
县市将建更多高楼住宅
另外，根据跨国产业咨询中心大马莱坊产业中心（房地产代理）董事经理邱以诺在该公司《2023年下半年产业市场报告》说，在亚庇和兵南邦的成熟地区，房屋次领域市场将会推出更多高楼住宅项目，而大亚庇地区（涵盖亚庇县、兵南邦县、斗亚兰县、必打丹县及吧巴县）则会推出有地房产项目。
有鉴于新推出和即将入场的项目增加市场新供应，形成买家市场，潜在买家和投资者将会有更多选择。就需求而言，随着标准化基准利率（SBR）回归至3.0%，保持在冠病疫情前水平，市场正在适应其中。
邓志明说，来沙巴投资的主要外资来自韩国、中国和台湾，为了迎合他们，在马来西亚我的第二家园（MM2H）之下，沙巴制定了自己的标准。沙巴以前对外国人购买产业的要求严格，购买率偏低，此举是否奏效仍不确定。
首9月走势下跌
相比前年，去年首9个月沙巴住宅市场的走势下跌，但仍比2021年高。交易量降7.3%，交易值挫1.7%，交易量跌幅大于价值，显示沙巴住宅产业的价值稳定。
黄金地段的有地产业最受欢迎，因地理位置优越、供应有限，价格还有上升的潜能。价格在50万令吉以下的共管公寓和公寓，因价位可负担，深受首购族和年轻工作者青睐。
大马莱坊的数据显示，大亚庇住宅产业的现有供应有13万6332个单位，单单共管公寓/公寓部分，就有约5万4119间，占39.7%。
所有住宅类型，即排屋、半独立式、独立式和共管公寓/公寓，去年上半年的交易量与总值齐齐下降。前年上半年，交易量有1518宗，前年同期跌19.2%至1227宗。前年上半年的交易总值7亿1050万令吉，去年同期降19.4%至5亿7296万令吉。
大亚庇的排屋和共管公寓/公寓达成最多交易，交易量与总值分别占住宅产业的81.6%和66.7%。
商用产业：市中心店铺办公楼抢手
邓志明说，沙巴商用产业方面，市场喜好偏向市中心和黄金地段的店铺办公楼。
尽管租金增长缓慢，店铺办公楼收益介于3至4%，仍获得高需求和高入驻率，因此特建办公楼（PBO）的需求保持低迷且停滞不前。
大马莱坊办公室策略与解决方案执行董事郑扬建说，由于私有特建办公楼的开发成本高昂，租金增长缓慢，两者之间不相称，近期私有特建办公楼的供应将保持稳定。现有供应的租金和入驻水平也保持不变。
一些办公楼业主尝试分割办公空间，这可缩短空置期，也更有可能提高租金收益，好处是给初创和小型企业在中心地区寻找办公空间，同时维持成本效益。
截至去年第三季，亚庇的私有特建办公楼空间维持520万平方尺，平均入驻率88%。中央商务区的每月租金要价范围从每平方尺2令吉至5令吉50仙不等。
商场人气旺 名牌纷入驻
邓志明说，去年，亚庇没有新商场项目，今年人气最旺的商场是意象购物广场、曙光购物广场及太平洋商业中心，拥有高人流量。
然而，位于较差地点的商场无法象其他地方那样繁荣，业绩普遍停滞。
尽管沙巴没有新的大型零售发展，大部分商场的人流和行人流量都在提高，使到租金率强稳，有些商场甚至出现年度增长。
因国内消费上升、新旧零售商入场，沙巴整体零售产业今年料获得改善并健康成长。
大马莱坊产业管理（商场）董事袁美珠也认同市中心主要购物商场的租户业绩和人流强势复苏的说法，促使知名品牌扩张业务或首次进入当地市场。商场业者将不遗余力协助新品牌入场，以巩固各自不同的市场定位，摆脱过去业务重叠的租户。
第一次进入亚庇市场的零售商来自饮食、时尚和运动服装类别，包括韩国的MLB街头生活运动品牌、葡萄牙Sacoor Brothers和Sacoor Blue奢侈服装品牌、德国Braun Buffel手工制作奢侈皮具品牌等。
国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，截至去年第三季，亚庇购物商场零售空间总面积有590万平方尺，平均入驻率81.3%。
位于中央商务区购物中心的每月现时租金率，从每平方尺1令吉34仙至24令吉62仙不等，取决于商场、单位可见度、大小、楼层、租金结构和其他因素。
兴建酒店度假村迎游客
邓志明说，中央政府对中国和印度游客实施30天免签证入境的措施，对沙巴今年提升游客流量的目标带来积极影响，料加速复苏沙巴旅游领域。
已有多项酒店和度假村项目在计划或兴建中，如亚庇喜来登酒店、亚庇婆罗洲地中海俱乐部、亚庇Crowne Plaza Waterfront、Avani亚庇酒店。
台湾信义企业集团与洲际度假酒店集团（IHG）首度合作，在吧巴美琳颂兴建拥有450间客房的五星级酒店，项目料耗资10亿令吉。
亚庇以外也有不同的酒店与度假村项目。
沙巴城市发展机构（SUDC）与婆罗洲仙本那度假村（Borneo Semporna Resort）将在仙本那共同建造188间水上木屋。项目首阶段将在仙本那码头附近的海滨区展开，占地41.4英亩。
去年首9个月，沙巴酒店产业录得188万游客人次，创造约39亿5000万令吉旅游开销，比前年同期扬升58.2%。去年全年料迎来220万游客人次。
搭乘这一波势头，沙巴今年放眼吸引280万游客人次，有望实现56亿令吉旅游收入。
工业产业：觅地建新工业园
随着预期的需求即将到来，沙巴工业产业在今年的前景将保持强劲，工业活动持续活跃。
沙巴现有的两座工业园，即亚庇工业园（KKIP）和沙巴石油与天然气工业园（SOGIP）几近饱和，州政府正鉴定多个合适发展新工业园的地点，且需要更多投资来兴建工业设施。
邓志明说，实地情况显示，因为工业、物流、供应链和制造业扩张业务，面积超过1万平方尺的工业用地和仓库更受市场欢迎，而哥隆邦、依纳南、位于实邦加的KKIP和洛卡威都备受追捧。
近年，亚庇多个发展商兴建配有现代化展示厅或仓库的工业园，每个单位的土地面积为7000至9000平方尺，如Armani商业园、婆罗洲发展企业公司（BDC）打造的必打丹轻工业区、依纳南The Factory及Angco工业园。
由于工业领域的动向异常活跃，沙州政府已划定两个新的工业园用以开发，虽未公布项目的完整细节，但每个工业园区的规模预计介于1万5000至2万英亩之间。
第12大马计划中期检讨、国家能源转型路线图（NETR）、2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）及沙巴进步繁荣（SMJ）发展计划，旨在吸引更多外资进入我国，沙巴作为其中一个工业目的地，将持续分配工业空间来迎合现有工业界的扩张计划。
到目前为止，尽管缺乏高超的技能、知识或工艺来承接超大规模兼复杂的制造业和实现工业自动化，沙巴仍享有高收入。然而，随着新一批入境的投资者在沙巴设立企业，为市场引入尖端技术和专业知识，情况将有所改变。
跟前年同期相比，去年首9个月，工业产业交易量扬升20.4%，交易总值微跌0.35%。
购空地量身定做仓库
另外，产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良在该公司《2024年产业市场展望报告》指出，截至去年第三季，亚庇空置工业用地的交易大幅增加，个中原因可能是用户趋向于按照自己的需求定制工业或仓库的设计。可到达和邻近的工业产业将继续表现良好，而需求主要来自中小企业。
拿笃的工业市场相对平稳，与前几年相比，变化不大，有很多空置的工业用地，需求落后于供应。
斗湖的工业需求主要来自轻工业、软商品制造和储存，特别是有较大地块、适合露天存储和未来扩充的一层半排屋及半独立式单位。不过，这类工业产业供应有限。尽管有理想的位置和良好的可达性，但是适合的土地稀缺将阻碍扩张。今年，斗湖的工业产业交易、价格和租金将保持稳定。
纳闽的工业领域主要来自石油与天然气，以及岸外活动。虽然受到全球油价不利因素，以及砂拉越和柔佛拥有更新、更大、更好的油气设施竞争，但熟练工人涌入纳闽仍有上行潜力。
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