报道：陈美玲

吸资提振沙巴经济
创造更多就业机会

素有“风下之乡”美誉的沙巴，旅游业格外兴旺，今年依旧吸引投资者和游客，高端酒店客房在各类节庆之前就已全获预订，可见需求持续增加。与旅游业唇齿相依的零售产业与酒店将从中得益，表现稳定。

沙巴州政府在“沙巴进步繁荣”（SMJ）发展计划之下积极招揽国内外投资，加上兴建中的泛婆罗洲大道，将提振州内经济，并创造更多就业机会。

住宅、零售、酒店和工业次领域获得多项经济活动加持，今年的沙巴产业市场将适度改善，并保持稳定。

住宅产业：吁降产业税印花税

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，今年，沙巴住宅市场将适度并稳定增长。

沙巴今年预计不会有太多新楼盘，因此需要一些激励措施来刺激市场。

为此，他提出5大建议：

一.下调产业盈利税税率；

二.提供发展用地给发展商，同时规定项目的价格上限；

三.放宽金融机构的贷款门槛；

四.降低产业交易印花税；

五.减少保留给土著的房屋配额，并放宽释放机制，允许项目竣工后可立即出售，而非目前的5年时间框架。

即将有2万8697个共管公寓/公寓单位进入亚庇、兵南邦和必打丹市场，因此共管公寓/公寓有最多未售单位，高占整体未售住宅约94%。

多项共管公寓项目在今年竣工，届时将推高滞销单位数量。当然，有地住宅一样有未售单位，不过出售速度比高楼住宅快。

县市将建更多高楼住宅

另外，根据跨国产业咨询中心大马莱坊产业中心（房地产代理）董事经理邱以诺在该公司《2023年下半年产业市场报告》说，在亚庇和兵南邦的成熟地区，房屋次领域市场将会推出更多高楼住宅项目，而大亚庇地区（涵盖亚庇县、兵南邦县、斗亚兰县、必打丹县及吧巴县）则会推出有地房产项目。

有鉴于新推出和即将入场的项目增加市场新供应，形成买家市场，潜在买家和投资者将会有更多选择。就需求而言，随着标准化基准利率（SBR）回归至3.0%，保持在冠病疫情前水平，市场正在适应其中。

邓志明说，来沙巴投资的主要外资来自韩国、中国和台湾，为了迎合他们，在马来西亚我的第二家园（MM2H）之下，沙巴制定了自己的标准。沙巴以前对外国人购买产业的要求严格，购买率偏低，此举是否奏效仍不确定。

首9月走势下跌

相比前年，去年首9个月沙巴住宅市场的走势下跌，但仍比2021年高。交易量降7.3%，交易值挫1.7%，交易量跌幅大于价值，显示沙巴住宅产业的价值稳定。

黄金地段的有地产业最受欢迎，因地理位置优越、供应有限，价格还有上升的潜能。价格在50万令吉以下的共管公寓和公寓，因价位可负担，深受首购族和年轻工作者青睐。

大马莱坊的数据显示，大亚庇住宅产业的现有供应有13万6332个单位，单单共管公寓/公寓部分，就有约5万4119间，占39.7%。

所有住宅类型，即排屋、半独立式、独立式和共管公寓/公寓，去年上半年的交易量与总值齐齐下降。前年上半年，交易量有1518宗，前年同期跌19.2%至1227宗。前年上半年的交易总值7亿1050万令吉，去年同期降19.4%至5亿7296万令吉。

大亚庇的排屋和共管公寓/公寓达成最多交易，交易量与总值分别占住宅产业的81.6%和66.7%。

商用产业：市中心店铺办公楼抢手

邓志明说，沙巴商用产业方面，市场喜好偏向市中心和黄金地段的店铺办公楼。

尽管租金增长缓慢，店铺办公楼收益介于3至4%，仍获得高需求和高入驻率，因此特建办公楼（PBO）的需求保持低迷且停滞不前。

大马莱坊办公室策略与解决方案执行董事郑扬建说，由于私有特建办公楼的开发成本高昂，租金增长缓慢，两者之间不相称，近期私有特建办公楼的供应将保持稳定。现有供应的租金和入驻水平也保持不变。

一些办公楼业主尝试分割办公空间，这可缩短空置期，也更有可能提高租金收益，好处是给初创和小型企业在中心地区寻找办公空间，同时维持成本效益。

截至去年第三季，亚庇的私有特建办公楼空间维持520万平方尺，平均入驻率88%。中央商务区的每月租金要价范围从每平方尺2令吉至5令吉50仙不等。

商场人气旺 名牌纷入驻

邓志明说，去年，亚庇没有新商场项目，今年人气最旺的商场是意象购物广场、曙光购物广场及太平洋商业中心，拥有高人流量。

然而，位于较差地点的商场无法象其他地方那样繁荣，业绩普遍停滞。

尽管沙巴没有新的大型零售发展，大部分商场的人流和行人流量都在提高，使到租金率强稳，有些商场甚至出现年度增长。

因国内消费上升、新旧零售商入场，沙巴整体零售产业今年料获得改善并健康成长。

大马莱坊产业管理（商场）董事袁美珠也认同市中心主要购物商场的租户业绩和人流强势复苏的说法，促使知名品牌扩张业务或首次进入当地市场。商场业者将不遗余力协助新品牌入场，以巩固各自不同的市场定位，摆脱过去业务重叠的租户。

第一次进入亚庇市场的零售商来自饮食、时尚和运动服装类别，包括韩国的MLB街头生活运动品牌、葡萄牙Sacoor Brothers和Sacoor Blue奢侈服装品牌、德国Braun Buffel手工制作奢侈皮具品牌等。

国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，截至去年第三季，亚庇购物商场零售空间总面积有590万平方尺，平均入驻率81.3%。

位于中央商务区购物中心的每月现时租金率，从每平方尺1令吉34仙至24令吉62仙不等，取决于商场、单位可见度、大小、楼层、租金结构和其他因素。

兴建酒店度假村迎游客

邓志明说，中央政府对中国和印度游客实施30天免签证入境的措施，对沙巴今年提升游客流量的目标带来积极影响，料加速复苏沙巴旅游领域。

已有多项酒店和度假村项目在计划或兴建中，如亚庇喜来登酒店、亚庇婆罗洲地中海俱乐部、亚庇Crowne Plaza Waterfront、Avani亚庇酒店。

台湾信义企业集团与洲际度假酒店集团（IHG）首度合作，在吧巴美琳颂兴建拥有450间客房的五星级酒店，项目料耗资10亿令吉。

亚庇以外也有不同的酒店与度假村项目。

沙巴城市发展机构（SUDC）与婆罗洲仙本那度假村（Borneo Semporna Resort）将在仙本那共同建造188间水上木屋。项目首阶段将在仙本那码头附近的海滨区展开，占地41.4英亩。

去年首9个月，沙巴酒店产业录得188万游客人次，创造约39亿5000万令吉旅游开销，比前年同期扬升58.2%。去年全年料迎来220万游客人次。

搭乘这一波势头，沙巴今年放眼吸引280万游客人次，有望实现56亿令吉旅游收入。

工业产业：觅地建新工业园

随着预期的需求即将到来，沙巴工业产业在今年的前景将保持强劲，工业活动持续活跃。

沙巴现有的两座工业园，即亚庇工业园（KKIP）和沙巴石油与天然气工业园（SOGIP）几近饱和，州政府正鉴定多个合适发展新工业园的地点，且需要更多投资来兴建工业设施。

邓志明说，实地情况显示，因为工业、物流、供应链和制造业扩张业务，面积超过1万平方尺的工业用地和仓库更受市场欢迎，而哥隆邦、依纳南、位于实邦加的KKIP和洛卡威都备受追捧。

近年，亚庇多个发展商兴建配有现代化展示厅或仓库的工业园，每个单位的土地面积为7000至9000平方尺，如Armani商业园、婆罗洲发展企业公司（BDC）打造的必打丹轻工业区、依纳南The Factory及Angco工业园。

由于工业领域的动向异常活跃，沙州政府已划定两个新的工业园用以开发，虽未公布项目的完整细节，但每个工业园区的规模预计介于1万5000至2万英亩之间。

第12大马计划中期检讨、国家能源转型路线图（NETR）、2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）及沙巴进步繁荣（SMJ）发展计划，旨在吸引更多外资进入我国，沙巴作为其中一个工业目的地，将持续分配工业空间来迎合现有工业界的扩张计划。

到目前为止，尽管缺乏高超的技能、知识或工艺来承接超大规模兼复杂的制造业和实现工业自动化，沙巴仍享有高收入。然而，随着新一批入境的投资者在沙巴设立企业，为市场引入尖端技术和专业知识，情况将有所改变。

跟前年同期相比，去年首9个月，工业产业交易量扬升20.4%，交易总值微跌0.35%。

购空地量身定做仓库

另外，产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）集团董事经理谭家良在该公司《2024年产业市场展望报告》指出，截至去年第三季，亚庇空置工业用地的交易大幅增加，个中原因可能是用户趋向于按照自己的需求定制工业或仓库的设计。可到达和邻近的工业产业将继续表现良好，而需求主要来自中小企业。

拿笃的工业市场相对平稳，与前几年相比，变化不大，有很多空置的工业用地，需求落后于供应。

斗湖的工业需求主要来自轻工业、软商品制造和储存，特别是有较大地块、适合露天存储和未来扩充的一层半排屋及半独立式单位。不过，这类工业产业供应有限。尽管有理想的位置和良好的可达性，但是适合的土地稀缺将阻碍扩张。今年，斗湖的工业产业交易、价格和租金将保持稳定。

纳闽的工业领域主要来自石油与天然气，以及岸外活动。虽然受到全球油价不利因素，以及砂拉越和柔佛拥有更新、更大、更好的油气设施竞争，但熟练工人涌入纳闽仍有上行潜力。

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西马人不了解的东马
2023年产业商机如何？

报道：李治宏

对西马人而言，东马虽然同属马来西亚一分子，但总有诸多的不了解，东马产业市场的相关报道更是少之又少。

但随着近年沙巴和砂拉越争取加速落实东马两邦在建国契约下享有的自主权，有关两地的报道与日俱增，当中可带来哪些商机，更备受投资者们关注。

沙砂两地的产业市场2023年走势如何？当中蕴藏着哪些投资与置业良机？

砂拉越产业市场2023年料将持稳，尤其是去年表现最好的有地房屋和农业地段料将领跑。

沙巴产业市场今年则料将稍微改善，首要地区的有地房屋需求料保持殷切并升值；而价格较高的高楼住宅尽管供过于求，仍会有一定的需求。

产业顾问公司大马亨利行指出，砂拉越经济今年料持续增长，当地所有产业次领域的滞销单位料将稍微减少。

亨利行在一份研究报告中提到：“有意成为砂拉越经济一分子的投资者，受促考虑进军当地农业领域。俄乌战争持续，造成全球农产品供应短缺，而砂拉越辽阔又富饶的土地，令她成为农业业者，尤其是那些掌握最新科技的业者理想目的地。

“自然丰富的可再生能源和水资源供应，也令砂拉越成为可再生能源产业的温床。因此，预计2023年将有更多能源相关企业在砂拉越开展业务。砂州其他前景亮丽的领域，包括重工业与科技工业。”

在各产业次领域的前景方面，大马亨利行预估，砂拉越零售产业今年料有更好表现，商用办公楼和工业产业市场则料保持稳定，但增幅比去年有所放缓。

至于沙巴产业市场，今年展望“谨慎乐观”。

大马亨利行指出，那些坐落在策略性地点的首要产业，将继续获得良好的需求。

不过，由于预期价格或将下调，那些之前充斥投机炒风，价格被炒得过高的产业，需求料将下跌。

“商业活动回暖，将继续刺激沙巴商用产业与工业产业的需求。坐落在策略地点的有地店屋，今年的需求料将保温并升值。”

沙巴滞销房产增加

基于未来数年还有多个新发展项目将推出，沙巴滞销房产和未售出单位料将进一步增加。

截至2022年第三季，沙巴滞销房产为2645单位，或占该季度推介新房产总量9608单位的27.5%。施工中未售出的房产共4536单位，或占已推介单位总数1万1041单位的41%。

大马亨利行指出，上述数据显得偏高，因为过去5年有大量已竣工的高楼住宅涌入市场，但市场吸纳的速度很慢。

“首要地点的有地房产将继续获得稳定的需求及升值，但高楼住宅则在过去几年大量新单位投入市场后供过于求，销量或将放缓。这些高楼房产的售价大致上停滞不前。

“然而，由于就业人口增加和收入提高，价格适中和可负担的高楼住宅仍有一定的需求。这或许已对沙巴房屋价格指数带来影响，该指数已从2021年的183.3，于2022年首9个月扬升至190.3。”

新楼盘推介减少

整体而言，沙巴2023年仍会有新楼盘推介，但数目将比过去5年来得少。

“一些必须管控偏高土地持有成本的发展商别无选择，惟有尽快推出新楼盘，以取回成本和保持现金流和财务状况。为了更有效的管控成本，发展商在推出规模较大的新楼盘时，将选择分阶段的推介。”

沙巴2022年首9个月的房屋交投价量齐升，交易量和成交额分别按年激增29.9%和27.9%，涉及4473单位及17亿7000万令吉成交额。

2021年首9个月，房屋成交量和总额各为3444单位及13亿8000万令吉。

售价20万至30万令吉的房屋是沙巴购屋者最爱，录得1064单位成交量。

接着是售价10万至20万令吉的房产，共有875单位转手。

双层及三层排屋同样是沙巴人的最爱，录得1266单位成交量。共管公寓/公寓紧随在后，共有1143单位易手。

沙巴首府亚庇占了全州房屋大部分交易量，2022年首9个月共录得1542宗成交量，接着是兵南邦（799单位）及山打根（709单位）。

砂有地房屋受欢迎

正如大部分大马人一样，砂州人对有地房屋情有独钟，高达91%房屋成交量是属于有地房屋，反观高楼住宅只占区区的9%。

大马亨利行指出，因此，砂州有地房屋2023年的成交总值料将显著攀升。

2022年首9个月，砂州房屋市场录得适中的增长，交易量和成交额分别按年增长20.6%和21%，涉及9460单位及30亿9000万令吉交易额。

和沙巴一样，售价20万至30万令吉的房产在砂州最受落，共有2124单位的房屋易手；接着是售价介于10万至20万令吉的单位，共录得2028宗交易。

售价30万至40万令吉的房屋成交量排第三，共有1584宗交易。

双层及三层排屋的交投最多，录得2559宗交易；接着是双层及三层半独立式房屋，以及单层排屋，成交量分别为1645及1595单位。

在地区方面，古晋以3928单位高居榜首，美里和诗巫分别以1747和1704单位位居第二和第三。

整体而言，砂州滞销房产稍微下跌4%，从2021年第三季的5134单位，于2022年第三季减少至4912单位。

沙商用产业交易价量齐升

沙巴商用产业交易价量齐升，去年首9个月，成交量和总值分别按年扬升26.7%和21.3%。

该期间的交易量为922单位，涉及总额5亿3680万令吉。

其中，132项交易涉及价格逾百万令吉的商用产业，接着是售价介于20万至30万令吉的商用产业，共有127项交易。

在物业类别方面，双层及双层半店铺傲视群伦，录得278项交易。接着是“店铺单位/零售单位”有269宗交易。

按地区分布，亚庇交易量最多，录得292个交易。接着是山打根和斗湖，分别有160和142项交易。

在沙巴，传统店面办公室和小型办公空间仍主导市场，反观特建办公楼（purpose-built office）因为州内大企业不多，显得无甚市场。

办公空间租金也因此停滞不前，因此这类产业的投资回酬偏低。

购物商场表现欠佳

沙巴购物商场同样表现欠佳，需求疲弱，尤其是那些管理较差的商场更是租用率偏低。

酒店市场方面，由于沙巴旅游业向来高度依赖中国游客，过去3年中国清零防疫政策导致沙巴旅游业大跌。

当然，中国今年1月8日起结束清零政策重新开放，不啻是沙巴旅游和酒店业的大好消息。今年入境沙巴的外国游客人次料将持续回暖，但复苏程度有多大、速度有多快，取决于中国游客重返沙巴的力度有多强。

大马亨利行预计，沙巴旅游业将需要另一两年时间，才能回到疫前的360万至400万游客人次水平。目前，入境游客只有约119万人次。

因此，高度依赖旅游业的沙巴酒店业，入住率也预料将耗费数年时间才有望回到疫前水平。

沙巴酒店住客率疫前处于65%以上水平，疫前爆发后于2020年下挫至24.3%，并于2021年进一步下行至12.4%，接着在大马2022年4月重开国门后，于2022年上半年局部复苏到35.4%。

砂办公市场增长放缓

大马亨利行预计，砂州商用产业及办公市场2023年预计保持稳定，但增长放缓。

砂州商用产业市场景气在疫情期间逆流而上，自2020年就呈上升走势。

2022年首9个月，砂州商用产业成交量1981单位，涉及总值9亿6321万令吉，分别按年增长26.5%和4.9%。

售价30万令吉及以下的商用物业看来是砂州买家的首选，录得944宗交易，按年激增30.5%。

其中，售价介于10万至20万令吉的可负担价位商用物业最抢手，录得400单位的交易；接着是售价20万至30万令吉的单位，共有299宗交易。

沙工业产业表现耀眼

沙巴工业产业表现耀眼，2022年首9个月成交量和总值分别激增72.4%和29.6%。

该期间的成交量为274单位，涉及总额3亿2965万令吉。

大马亨利行指出，售价100万令吉及以上的工业产业出现大量交易，共有97个单位转手。接着分别是售价30万至40万，以及20万至30万令吉的工业产业，分别录得28和27个单位的交易。

这是因为许多厂商、供应商、物流业者及展示厅纷纷物色规模庞大的工业地段或建筑物，尤其是邻近市区和港口的工业物业最受落，价格也跟着扬升。

砂半独立式厂房最受落

尽管砂州工业产业2022年首9个月出现量升价跌的走势，但大马亨利行预计，2023年展望是稳定中稍微改善。

和沙巴一样，砂州工业产业同样是售价百万令吉以上的单位最抢手。

这个价位的工业产业，去年首9个月的成交量为84单位。接着是价位介于20万至30万令吉的单位，录得65单位的交易量。

然而，售价20万及以下的工业产业交易量反而下跌，这也许是因为疫情过后，买家和投资者转为寻求空间较大的单位。

半独立式厂房/货仓最受落，共有228交易量。

至于地区，美里以116单位交易量排名全砂首位，接着是诗巫录得102单位。

砂州产业市场2023年关注课题

1）古晋获选为第27届世界资讯科技大会（WCIT）东道主，该大会将于今年第四季举行。

2）建议在老越（Lawas）设立的新机场预计将于今年首季动工。

3）砂州今年获得7亿9571万令吉拨款，推动4个基础建设项目。

4）联邦政府已批准兴建沙巴砂拉越连接公路（SSLR）及跨婆罗洲大道（LTB）第二期工程，预计今年初动工。

5）砂拉越2023年财政预算案将拨款11亿2000万令吉扩大基建发展，尤其是乡区，以加速经济增长。

砂州产业市场2023年亮点

1）将在古晋举行的世界资讯科技大会，将成为激发创意、投资机会、商业洞察力、政策行动建议、科技体验、开发和合作伙伴人才招聘可能性的催化剂。

2）老越的新机场将改变“游戏规则”，可能会刺激砂州最北部地区的经济活动与增长。

3）砂拉越沿海公路网将于2023年持续施工，涉及更换7个渡口到主要桥梁、连接道路的建设和升级896公里中的331公里沿海路段。美里港口获选为砂州港口整体规划大蓝图的先驱项目，美里港务局将于今年首季展开该项目。

4）古晋港务局获得7000万令吉拨款购置码头起重机、3050万令吉拨款安装船舶交通管理系统（VTMS），以及5690万令吉拨款展开停车场及相关设施。

5）丹绒马尼斯港口正开发的航标 (AtoN) 系统已完成90%，预计将于今年首季启用。

6）砂拉越-沙巴连接公路和跨婆罗洲大道第二期的工程包括扩大交通网络，以及城镇地区与沿线港口、工业区与商业中心等潜在增长中心的连通性。

7）2023年砂拉越财政预算案拨款11亿2000万令吉，展开古晋内环公路的设计与建设工程、从诗巫再也到江泽清路的道路建设、诗巫Jalan Oya道路升级工程； 泗里街Jalan Pakan/Ulu Kota第三期工程、乡区桥梁改造计划，以及塞纳里港的停车场及其相关设施等。

沙巴产业市场2023年关注课题

1）内需和消费的增加，将对沙巴经济产生正面影响。

2）2022年4月1日起解除各项防疫管控后，沙巴旅游业已逐步复苏。

3）沙巴正进行和新推出的高影响力投资项目。

4）沙巴州政府从石油与天然气及棕油产品领域可以取得的税收。

沙巴产业市场2023年亮点

1）沙巴大部分企业已全面复工，私人消费已普遍恢复。许多新的中小企业（国际连锁企业和新的本地公司）也进军沙巴市场。

2）2022首9个月到访沙巴的游客总数为119万513人次，比2021年同期的13万6390人次飙升8.73倍。预计未来几年将有更多的外国游客入境沙巴，同时预计中国今年1月8日重新开放后，将有大量中国游客重返沙巴。

3）大型国际投资者/制造商以及联邦政府和国内投资者纷纷涌入投资项目，其中包括：

●沙巴进步繁荣路线图计划的旗舰项目，旨在通过国内外投资促进经济增长，例如沙巴石油与天然气工业园（SOGIP）的196亿5000万吉绿色钢铁项目；Kibing集团在亚庇兴建太阳能玻璃面板制造厂、位于古达的二氧化硅开采和加工工业园 (KKIP，发展总值20亿令吉）、韩国SK Nexilis在KKIP兴建总值42亿令吉的铜箔制造厂、总值70亿令吉的Lok Kawi Resort Town发展项目、丹容亚路生态发展项目；Linaco Resources私人有限公司在必达士总值2亿令吉的椰子加工厂，以及BorneoMed私人有限公司的综合草药种植园。

●联邦政府资助的实邦加湾货柜码头扩建计划，泛婆罗洲大道项目及乡区道路发展计划下的各个工程项目；

●在实邦加湾货柜码头兴建总值10亿令吉的Sabah Maju Jaya再生能源项目。

4）沙巴州政府2022年收入录得66亿令吉的记录新高，主要归功于沙巴是原油与棕油主要生产地，而这2大原产品的价格去年高涨。

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根据联邦政府修正法令，
房屋项目停工6个月，触犯刑事罪！

这项法令是2012年房屋发展（管制与执照）修正法令，民主行动党亚庇原任国会议员陈泓缣和路阳州议员冯晋哲呼吁沙巴政府能效仿，保护购屋者的权益。

他们日前在一项高级公寓买家召开的新闻发布会上指出，沙巴有很多商业和房屋项目出现工程延误或甚至烂尾的问题。

沙巴私人界的房屋发展活动，主要受到1987年房屋发展（管制与执照）法令的约束，发展商必须要遵守所有要求，蔡能获得有关项目的发展执照。

而在西马，2012年房屋发展（管制与执照）修正法令就引入了新规定，房屋发展工程烂尾，就被视为触犯刑事罪。发展商可被罚款25万至50万令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。

促请州政府修订法令

不过据陈泓缣所说，沙巴所遵循的法令，却没有这项规定。因此一些发展商，会优先将资金用在完成西马的发展项目。

为此，他们促请沙巴州政府效仿联邦政府，修订已经过时的房屋发展法令。

同时，在分层地契方面，也希望州政府能效仿联邦政府的2013年分层管理法令，修订沙巴1972年土地（附属产权）法令。

延迟7年未拿到钥匙

之所以发表这番言论，是因为该高级公寓的买家们，在2015年签署买卖合约后，本应在36个月内，也就是2018年拿到房屋钥匙，但至今整个项目还在兴建中未完工。

由于项目进度已经完成85%，购屋者就必须要缴付相等的贷款。同时，屋子还没建好，他们只能租房，双重财务负担。

这个项目位于甘拜园Banjaran路，共有125个单位，建筑面积介于965至2660平方尺之间。2015年推出时，售价为60.3万令吉和190万令吉。

资料来源：星洲日报

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