2023年01月30日
“芙隆人”群体日益壮大，
成森州房市一大“生力军”
独家报道：苏韵鸰
就像全世界各大都会一样，首都吉隆坡是国内最大的游子城，来自全国各地的打工族在这里“齐聚一堂”，也有不少自此在这里“落地生根”。
然而，对于来自雪隆邻近地区，例如森美兰州芙蓉或汝来的打工族来说，每天往返雪隆和森州早已司空见惯，因此“住在芙蓉、在雪隆打工”的现象早已不是什么新鲜事。
但反过来说，由于人口过于拥挤和土地日益减少，加上森州房地产价格相对较低，雪隆区前往森州尤其是芙蓉买房的人也与日俱增，这个被称为“芙隆人”的群体人数正日益壮大，成为森州房屋市场的一大“生力军”。
“芙隆人”早在疫情爆发前已逐渐成形，疫后这几年更是蔚然成风。
IJM置地中马区高级总经理蔡健顺就指出，森州凭着优越的地理位置、永久地契的有地房产及可负担的房价，促使在森州尤其是芙蓉买房的“芙隆人”有增无减。
他说，根据观察，在2019年冠病疫情爆发前，雪隆区购屋者到芙蓉买房的比例少于10%，但疫后这短短3年内已激增至16%，凸显越来越多雪隆区民众到巴生谷以外地区，尤其是芙蓉置产的趋势。
所谓“芙隆人”，就是指来自雪隆地区，在芙蓉买房置产的人。
他以IJM置地于2022年在芙蓉新城高苑（S2 Heights），推出Rimbun Aman单层排屋项目为例，这是一项为首购族提供价格实惠的单层排屋。
IJM置地是芙蓉新城（Seremban 2）主要发展商。
他透露，该项目的发展总值1亿2500万令吉，共304间永久地契单层排屋，房价从35万令吉起，所有单位在短时间内售罄。
地理位置优越
“优越的地理位置、实用面积和可负担的房价成为最大亮点。”
他指出，78%购屋者是居住在森州的当地人，还有16%购屋者来自巴生谷，6%则来自其他州属，分别是柔佛、吉兰丹、吉打和霹雳。
“以往在雪隆区参加房屋展销会，民众听到项目是在芙蓉时，纷纷却步，但现在‘芙隆人’接受度。
追求生活素质宁愿住远一点
由于雪隆森三地逐渐趋向“一体化”，加上经历疫情大封锁，比起困在公寓单位的逼迫感，许多人更倾向有地房屋，对亲近大自然环境的要求变得比过去高。
不过，要在策略性地点购买有地房屋，尤其是雪隆城市地区，对中等阶层的打工一族而言，房价超出预算是一大挑战。
对此，不少人为追求生活素质，也宁愿住远一点，逐渐开启“芙隆人”的生活。
波德申芙蓉受青睐
产业网络服务平台iProperty也公布大马购屋者十大搜查地区榜，森州的波德申和芙蓉，两个地区首次入围十大排行榜，分别排在第7位和第10位，挤下2021年十大热搜区如梳邦再也、吉隆坡市中心、哥打白沙罗、安邦和赛城。
波德申与芙蓉在这项2022年1月至11月，浏览待售房地产访客搜查次数最多的地区报告中，深受购屋者和投资者青睐，也说明了冠病疫情已造成许多消费者重新考虑自己的生活和工作方式。
调查发现，消费者更趋向更优质的生活环境、养儿育女、房屋是否靠近其他家庭成员及良好的精神状况，皆成为重要考量。
报告也点出芙蓉和波德申的“致胜关键”，也就是与吉隆坡微妙的链接。
远距离上班成常态
芙蓉一直以来深受“芙隆人”欢迎，主要是可负担且宽敞的有地房产，加上通勤便利，可取道南北大道、加芙大道(LEKAS)、乘搭电动火车或巴士到吉隆坡上班，数十年来远距离上班已成常态。
蔡健顺坦言，IJM置地数十年来，积极在森州开拓房地产综合发展项目，购屋者选择在芙蓉置产在雪隆区上班，有90%是自住，仅10%是投资者。
“90%购屋者当中，有30%是首购族，另外60%是年轻家庭。”
他表示，购屋者几乎是居住在芙蓉新城第二代或第三代人，相信也是习惯了“芙隆人”的生活模式外，也希望置产的地点靠近家人，随时能团聚享受家庭乐。
他也透露，明年IJM置地继续推出实惠的双层排屋外，也会推出高端房产(双层半独立式及独立式洋楼)及双层楼商业单位，以迎合不同购屋者的需求。
隆市打工族外移 首选可负担型有地房产
马来西亚房地产中介师协会(MIEA)总会长曾爱珍表示，20年来“芙隆人”的趋势有增无减，在选择屋型方面，都以有地房产为优先。
她说，雪隆市区的房地产高密集和房价昂贵，导致近年隆市打工一族，纷纷往外移，选择在万挠、双溪毛糯、双溪龙等地区置产居住。
森购房产者自住居多
“‘芙隆人’的诞生，必须归功于芙蓉新城(S2)的崛起，让不少人在芙蓉买房，每日赴隆上班。”
她指出，可负担型的有地房屋是打工族的第一选择，有些“芙隆人”每日赴隆上班，但也有些“芙隆人”把芙蓉当作第二个家，每逢周末回到芙蓉休假。
她透露，在森州购买房产几乎以自住居多，投资方面则是人潮区或旅游景点区的商业单位。
电动火车45分钟抵隆
“吉隆坡堵车的路况是梦魇，我曾经从八打灵再也驾车到梳邦再也，短短约10公里车程，结果夸张到花了1小时半才能抵达。”
她说，“芙隆人”能躲过塞车的噩梦，就是乘搭公共交通(电动火车)上下班，每趟45分钟就能抵达吉隆坡，这也是许多人选择在芙蓉置产的关键。
据她从iProperty所得的资料显示，2018年第二季度森州中价排屋的房价推高至35万令吉巅峰后，持续下滑至2019年第三季度的最低点，并在25万令吉以下“徘徊”至2020年第一季度，才逐渐回升，但在2021年第一季度回升至30万令吉，房价呈现持续下滑的情况直到2022年第三季，跌破25万令吉。
不过，她强调，中价排屋的价格有不少因素影响，也相信是房地产开发商为了满足可负担型房屋的需求，兴建更多中价房屋。
芙蓉房地产拥6优势
马来西亚房地产发展商公会(REHDA)森州分会主席叶保倖指出，森州以有地房产为主，目前最受欢迎的是中价单层和双层排屋，房市走势乐观。
“有6大优势让芙蓉的房地产持续发光发热。首先是地理位置、四通八达、多样化房地产选择与具备吸睛力的房价、工业园发展蓬勃、消费能力及教育机构进驻。”
他说，1小时车程使芙蓉成了雪隆人的另一个选择，加上四通八达，如南北大道、加芙大道及隆布大道(Maju Expressway,简称MEX)，吸引布城、赛城及吉隆坡国际机场工作人士来置产。
此外，雪隆人外迁助长此势，加上对房屋的需求、地价等促使雪隆的房价越来越高，他指出，若民众计划在雪隆市区购买有地房产，房价肯定超过百万令吉，反观在森州购买有地房产只需一半价钱。
他说，芙蓉屋价并不高，在芙蓉购买一间双层排屋所花的钱，在雪隆市区外可能只够买一个公寓单位。
“森州的中价单层排屋房价平均约30万令吉，双层排屋约50万令吉。
“大部分住宅是自住，投资房产集中在汝来区，因为靠近大学，购屋者可出租单位给学生当宿舍。”
他解释，森州房价格受限，大部分高档房地产难卖，主要是地理位置暂时无法媲美雪隆富人区的高标准，以及塑造的品牌效应。
根据国家产业资讯中心(NAPIC)报告显示，森州在2020年至2021年滞销房屋下降，主要是政府推行拥屋计划(HOC)刺激房市，对此，他也希望政府重启拥屋计划，鼓励首购族置产。
森工业园发展蓬勃
森州吸引外资进驻，工业园蓬勃发展是不可忽视的要素，高科技工业发展定位获得投资者青睐。
森州在2022年第二季度的投资额仅14亿8000万令吉，但在第三和第四季度却吸引近80亿令吉的投资，成为疫情后最高的投资额。
转型高科技工业
森州从2020年吸引79亿3000万令吉总投资额，即便受疫情影响，但在2021年也成功吸引58亿令吉投资，政府积极打造数字友好环境、自动化使用及高科技成为吸引投资者从低成本密集劳动型产业，转型到高科技工业。
叶保倖指出，国际知名的可口可乐、高露洁（Colgate-Palmolive）、子母牌（DLADY，3026，主板消费股）、味之素（AJI，2658，主板消费股）都纷纷进驻森州，而设在新纳旺的三星(Samsung)也斥资58亿令吉投入电动车专用电池工厂。
他说，工业园的发展带动新那旺、端姑查化、达城科技谷（Sendayan TechValley）及科技工艺园(Enstek)，尤其Enstek科技工艺园仅距离国际机场约20公里车程，吸引国内外专才选择到森州买房定居。
教育机构进驻森州
另一方面，他也指出，雪隆区生活成本高，不仅要承担高额房贷和车贷，还有过路费、泊车费、公寓管理费等各种开销，让打工族大叹吃不消。
“反观，芙蓉房价比雪隆区便宜一半，房租也便宜，甚至可以下班后回家煮饭省钱，直到周末或特别日子才外出消费。”
他认为，居住在芙蓉到雪隆区上班，个人的可支配收入更多，才能去消费或投资。
此外，他说，不少教育机构如私立学校和大学纷纷进驻森州，也让不少人在森州置产，让孩子上学，有更好学习环境。
房屋设计更注重灵活性
蔡健顺表示，冠病疫情在某程度上影响了未来的房屋设计走向，尤其在空间运用上极具伸缩性，更贴近后疫情的要求。
他说，尽管防疫措施大松绑和经济全面解封，但疫情期间掀起的“居家作业”和“混合办公模式”，已成为不少企业继续沿用的新型工作模式，因此在空间设计上要求更高，更灵活。
“宽阔的客厅空间，设计具伸缩性，可间隔，转换部分空间作为工作室或学习室。”
他坦言，从前购屋者偏向把室内延伸至阳台增加空间利用率，如今回到最初的传统阳台设计，更珍惜户外的新鲜空气及在阳台体操，或进行休闲活动。
购屋者关注宽频基设
他说，除了设计走向外，芙蓉新城高苑项目优越的地理位置，四通八达，非常靠近南北大道，周边也有各种便利设施如学校、医院、银行及购物商场等，日常生活变得轻松简易。
另一方面，他也强调，高速光纤宽频网络服务也是“芙隆人”关切的基本设施，远程办公或在线学习课程，选择房屋项目时最在意的是地理位置、房屋设计，紧接着是宽频基设。