独家报道：游燕燕
需考虑未来定居点
转籍前产业须处理妥当
据大马人力资源部早前的数据显示，我国约有186万名国民在海外工作，当中约113万人在新加坡就职。
国人当“越堤族”的主要原因，不外乎是受到新加坡的较高汇率和工作机会吸引，积攒了一定的财富后，下一步就是买房圆梦。
然而，世事难料，有谁会料到未来的自己会“转籍”？转籍问题不大，转籍后要把大马房产卖掉才麻烦！
针对转籍新加坡的拥房马劳，《南洋商报》特别专访房地产顾问刘泌光和房产律师张伟良，探讨房产所有权与国籍的关系、转籍对房产处理的影响，以及提前规划的重要性，并提供一些实用的建议。
随着全球化进程加速，选择移居的大马打工族越来越多。就近来看，因着文化和生活方式相似，邻国新加坡成为大马人最热门的移民国家之一。
不过，对于拥有大马房产的越堤族，若决定转籍成为新加坡公民，事先必须把名下产业处理妥当，以免日后要卖房问题多多、麻烦多多、花钱多多。
经《南洋商报》向数位目前正打算在国内置产、在新加坡工作的大马人了解后，大部分人都知道事前需要考虑转籍的问题，但既然还未有头绪，就先在马购房，等以后真的要转籍才打算。
通常，在新加坡打工的大马人在考虑置产时，会考虑到未来的定居地点。
如果已经明确计划未来长期定居新加坡，可能会优先考虑在新加坡置产，尽管新加坡房产的首付款要求相对较高。
对于未确定是否会长期留在新加坡的人，通常会先在大马购置房产，日后视情况决定是否转籍新加坡，届时可能考虑出售或保留在大马的房产。
一般上，他们的置产决策取决于个人对未来生活地点的规划，以及大马和新加坡两地的经济、生活成本和文化等因素的权衡。
分层地契妥善处理
房地产顾问刘泌光表示，在柔佛新山一带，“越堤族”中的首购族多数会选择50万令吉以下的房产，以享有免印花税优惠。
据其经验了解，若买作自居，多数人会考虑有地房产，若以投资为主，则会选择公寓单位。
“如要同时满足有地房产和低于50万令吉的需求，大部分人会选择购买远离市中心的房产。”
新山房产受欢迎
他说，无论“越堤族”或新加坡公民，都对新山一带的房产趋之若鹜。
“以公寓为例，尽管增值空间不大，但其房价会随着通货膨胀而增长。投资公寓主要是赚取租金回报率，加之新山公寓的租赁价格是蛮好的，尤其是靠近市中心、周遭社区高度发展等等的公寓，出租比出售更好赚。”
要注意的是，相较于有地房产，购买公寓单位的转籍人士如日后打算卖房，务必要确定分层地契已妥善处理。
他强调，申请转籍不是一件十拿九稳的事，你选人，人选你，也要看申请者是否符合新加坡政府的特定资格和条件。
“即使有转籍的想法也未必能如愿，最终很多“越堤族”还是选择先在大马买房，至少可享有国民的购屋优惠。”
卖房手续复杂
先要搞清楚，房产所有权和国籍有关系吗？
房产所有权跟国籍未有直接联系，情况再如何变，拥有权还是归屋主，包括转籍后，也依然不变，但如果打算脱售房产，处理手续和本身是否是大马公民则有一定关系。
无论是原籍大马公民或转籍后的外籍人士，房产的买卖流程基本如下：
1. 签署买卖协议（SPA）：买卖双方达成协议，签订购房合同。
2. 支付定金：通常是以房价的10%作为定金。
3. 产权转让：律师会处理房产的产权转让事宜，包括向土地局提交文件。
4. 银行贷款：如果有贷款，银行会参与融资并准备贷款文件。
5. 土地局登记：产权最终转移到买方名下。
6. 完成交易：整个过程约需3至4个月，具体时间视个案而定。
问题在于，如果转籍后想要脱售在马房产，虽基本流程一样，但要处理的额外手续较为复杂，需支付的额外费用也较高。
狮城组屋与大马房产
永久居民二选一
不要搞混转籍和永久居民（PR）。永久居民对大马房产的所有权不会产生影响，因为依然是大马公民。
除非，永久居民想要申请购买新加坡组屋。
若违规强制收回组屋
根据新加坡的1959年《住房与发展法》，新加坡组屋（HDB）业主在拥有组屋期间不得持有其他房产。若违反这一规定，新加坡政府可能会采取法律行动，强制收回组屋。
刘泌光指出，新加坡组屋获得政府补贴，相较于私人房产更为负担得起，因此政府希望确保这些补贴房产只由符合条件的居民使用，而不允许业主在海外持有其他房产。
“因此，转籍前有必要先了解目的国的相关法律规定，以便能够顺利适应新的居住环境。”
面对三大烦事
若越堤族转籍后，才发现未妥善处理在马来西亚的房产，这可麻烦了，《南洋商报》为读者整理出当中“三大烦事”。
麻烦1：产业盈利税不划算
刘泌光指出，原籍和转籍的主要区别之一体现在产业盈利税（RPGT）上。
在出售房产时，如果售价比当初购买该房地产的价格来得高，那通过此次出售所赚到的盈利，就会被大马内陆税收局（LHDN）征收产业盈利税。
不过，如果业主在出售房产时并没有收获任何利润或亏让房产，那就不需要缴纳产业盈利税。
“根据国籍不同，适用的产业盈利税税率也不同。身为大马公民，如果持有房产超过5年，可免除产业盈利税；而转籍为外籍人士后，尽管持有房产超过5年，仍需支付10%的税率。”
房价7%交税收局
虽然这一税率低于持有5年以内的30%，但相比大马公民的免税优势，外籍人士在出售房产时仍面临更高的税务负担。
“转籍的大马人应提前规划房产出售策略，避免不必要的税务负担。这种细微的差异可能会对房产出售时的收益产生重大影响，因此换籍前，建议可咨询房地产顾问和税务专家，以最大限度减少税务成本。”
房产律师张伟良补充，一旦买家支付了第一笔定金，卖家的律师就会将房价的3%保留起来，然后规定60天内将这笔款项支付给大马内陆税收局，用于支付产业盈利税。
“对于非公民和外籍人士，这一保留比例为7%。尽管税收局会根据实际情况退还多支付的款项，但耗时可能会很久，甚至需要等一年以上。”
首次转让免印花税
刘泌光也指出，在一些特定情况下，大马公民和永久居民也可享有产业盈利税豁免优惠。
“每个人一生当中，都有一次机会可全额豁免出售私人住宅房屋时的产业盈利税。
“如果没用过这个机会，大马公民可豁免金额达1万令吉或收益所得的10%，以较高者为准。”
另一可避免产业盈利税顾虑的方法是，在夫妻、父母与子女、祖父母与孙子女的家庭成员之间进行产权转让。兄弟姐妹之间的转让则不包含在内。
根据2024年财政预算案，政府为房地产转让提供了印花税优惠政策。
钻法律漏洞风险高
张伟良建议，换籍前最好先检查清楚手上的房产是否在自己名下，并咨询专业人士，确保所有手续处理妥当。如需要转让，也要先搞清楚房产的欠贷情况。
“没欠贷的房产可以爱心过户方式（Kasih Sayang）转让给亲人，无需缴印花税；而欠贷房产则需要找有贷款能力的人，通过贷款购房，过程中需缴纳印花税。相较于转籍后卖房，转让方式相对划算。”
他也提到，为了避开繁琐的手续和费用，有些人会走法律漏洞。
比方说，A某已转籍，但父母仍是大马公民。在这种情况下，他会注册一家公司，把所持有的房产放到该公司名下，而不是以个人名义持有。
“这种方法肯定是有风险的。要是被执法单位发现并调查，违法者需要缴清之前所欠下的税务。”
麻烦2：主地契未转换耗时逾3年
房产律师林伟伦向《南洋商报》提供了一个由他亲自处理的棘手案例。
A客户还是大马公民时，购买了一套价格低于20万令吉的新公寓项目，但拿到钥匙后，房产仍处于主地契（Master Title）的状态，发展商也还未发出分层地契，这时他已转籍为新加坡公民。
在这种情况下，律师向土地局申请转权登记（Perfection of Transfer），却毫无理由被拒绝了。
为了加快转权事宜的进展，他转而要求该公寓发展商把主地契转到大马籍第三方，同样被拒绝，以致事件陷入进退两难的局面。
他说：“即使发展商同意转名第三方，当进入土地局登记程序时，也可能会不受承认。
延伸更多问题
这一连串的折腾也导致该客户误以为律师没尽责解决问题。
“这件事的吊诡之处是，业主明明花钱买了一个产业，却被否认其拥有权。我也曾亲自向土地局了解情况，他们依然没有给出任何理由，只说等，并没有给出一个具体期限。
“如果继续等下去，万一业主有什么三长两短，可想象后续的手尾更多。有关个案前前后后花了超过3年的时间，一直卡关，毫无进展。”
他可以确定，此类事件就像无底深渊，无法透过法律程序解决，最后将导致更多延伸问题。
需州政府同意
另一个案是，已转籍新加坡公民的B某同样处于主地契状态，当他准备出售房产时，由于地契必须先转到他的名下才能出售，但外籍人士在柔佛州无法购买价格低于100万令吉的房产，他因此面临许多麻烦，包括需要获得柔佛的“州政府同意书”（State Consent或Borang KA），而且还不保证可以顺利得到。
刘泌光说：“这个过程非常耗时和复杂，也有可能花上数年的时间，还未必能成功。”
如果遇到这种情况，他建议可咨询有相关经验的专业房地产顾问或律师，以制定合适的解决方案，否则买卖过程可能会因为法律或程序问题卡住，进入胶着状态。
可采双重转名
根据大马最新的法律，发展商必须在交房后的一年内完成分层地契的发放。不过，其中也不乏有些人因为延迟支付转名费（MOT），而拖延了地契的转让。
他建议在转籍前尽早处理这些手续，以免之后引发更多问题。
那如果持有主地契的业主打算把房子卖掉，可以把个别地契直接转到新买家名下吗？
“有些发展商会规定只能把主地契换成业主的名字，过后再转换到新买家的名字，这个过程称为‘双重转名’（Double Transfer）。”
麻烦3：Borang K费时又昂贵
转籍后的房产处理手续中，需要特别注意的其中一个常见问题是——时间点的安排。否则，若买家已支付定金，却迟迟还未交房，业主必须支付利息或偿还定金。
所谓“时间点的安排”涉及“大马国籍放弃文件”（Borang K）和“州政府同意书”。
如果在房产出售的过程中，正好赶上成功转籍，根据法律规定，在未完成Borang K之前，无法合法进行房产买卖。
支付8%利率
张伟良说：“这个过程可能导致交易时间延长，通常比约4个月的普通房产买卖程序多出6个月至1年以上的时间，而且费用不低。
“单是办理州政府同意书就需要支付规定的征费（Levy）。有关征费根据屋价而定，首100万令吉为2万令吉，超过100万令吉则是屋价的2%，这还不包括其他申请费用。每个州属的征费都不同，柔佛新山是目前最高的。”
也就是说，房子还没真正售出，业主就被迫先要花掉一大笔钱。
再来，如果在期限内申请不到州政府同意书，延长期限则需支付一年约8%的利息。倘若买家最后要取消交易，卖家就得把10%定金归还给买家。
刘泌光劝诫，为了避免交易中的不必要延误，建议转籍人士事先咨询专业房地产中介或律师，了解相关程序和时间表，并及时告知买家情况，以确保双方在买卖过程中都做好准备，减少其他潜在问题的发生，好让交易顺利进行。
柔新捷运开通
更多越堤族新山买房
柔新捷运（RTS）开通后，相信将有更多越堤族把辛苦挣来的钱，投放在柔佛置业，转籍一事更要多加注意，别一味想着圆买房梦，而对此掉以轻心了。
据马来西亚统计局的数据显示，截至2022年，大马已有186万人口移居海外，其中113万或60％移居到新加坡；其中38％是为工作，62％则是因各种原因，包括做生意、参与培训及研究、接受教育或与新加坡人结婚。
实现狮城赚钱大马花
柔新捷运预计将在2026年底通车，届时将给两国人民带来极大的便利性，每小时单向可接载1万人次乘客，除了能缓解长堤的拥堵情况，新加坡的住房租赁市场也肯定受到影响，反而更多人选择在柔佛新山买房，更划算和值得，实现“新加坡赚钱大马花”。
在柔新捷运消息传出后，站点附近的房产即掀起抢购潮，促使该区新房产价格攀升约20%，连二手房市也受提振。
捷运无疑是最大诱因，缩短了两国往来行程，可想而知，一旦开通，想必吸引更多越堤族投资柔佛房产。
过去两年，高企的需求推动了终点站步行范围的房产价格，一套两室公寓的价格已叫价超过83万令吉。
随着新币越来越强，近年许多大马年轻人成为越堤族，赚取新币，省吃俭用，以便能更早地在马来西亚完成自己买房大计。
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