2023年08月26日
【独家报道】苏韵鸰
交出亮眼成绩单
房地产界熬过疫情承压期
六成上市发展商交出亮眼成绩单的背后，显示房地产界熬过冠病疫情承压期。
2015至2019年，国内产业市场处于低潮期，这5年内，大部分上市发展商皆遭遇市场逆风，但当中不乏逆流而上的实例。根据跨国产业咨询与中介公司亨利行（Henry Butcher）2020年7至9月发表的“发展商的活力与韧性”报告，21家发展商当中，仅有3家能稳健表现取得佳绩。
大马亨利行在今年7月底发布的《2023年第三季HBAdvisor》报告中，再针对上市发展商于2020年疫情爆发后至今年首季的业绩表现作出研究，发现它所研究的12家上市发展商当中，有8家的营业额按年取得增长的成绩。
这项研究报告聚焦2020年起的表现评估，并非全面性的调查，但通过剖析这些上市发展商的业绩表现、财务状况、收入增长、净盈利对营业额比率和销售业绩，从中了解它们在疫情期间与后疫情时代的韧性。
报告所研究的12家上市发展商(排名不分先后)，分别是马星集团（MAHSING，8583 ，主板产业股）、金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）、绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、IOI置业（IOIPG，5249，主板产业股）、林木生集团（LBS，5789，主板产业股）、森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）、双威（SUNWAY，5211，主板工业股）旗下的双威产业、侨丰控股（OSK，5053，主板产业股）、百乐园（PARAMON，1724，主板产业股）、丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）和UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）。
大型发展商如实达集团、森那美产业、马星集团和绿盛世集团，2019年的营业额比2020年疫情爆发那年的成绩亮眼，但这些集团迅速地在2021年复苏。
在盈利方面，12家发展商当中，有6家或半数的发展商，在过去3年期间的净利持续增长，表现胜于亨利行2020年7至9月“发展商的活力与韧性”报告的上一次研究结果。
大马亨利行指出，过去数年国内的产业市场，不仅要卯足全力应付疫情“后遗症”——现金流的难题，还要顾及建筑材料成本暴涨所带来的挑战，尤其是即将推出市场的新项目，成本的压力，造成发展商利润大幅下降。
产业发展属于中长期开发，依赖的是最具稀缺性的土地资源，当市场被各种不确定性因素笼罩，如中美贸易战、俄乌战争、世界各地的地缘政治紧张局势、通货膨胀加剧、大马新届政府及可负担房屋的市场需求等，千变万化的房地产市场，迫使发展商的业绩表现显得极具挑战性。
不过，根据这次的研究结果发现，上市发展商的业务动态已“分成两派”。
“一派”是持续地推出产业项目，以确保每个季度的销售业绩达标。“另一派”则是谨慎行事，它们选择重新评估准备推出的新项目，并展延到下个季度才推出市场。
如此一来，发展商的财务报表，在不同的季度和时间点上，业绩也各自精彩。
好消息是，尽管受到行动管控令的限制与影响，但研究显示，大部分发展商都在疫情期间取得正面的净利。
马星集团每年持续增值
在众多的大型发展商中，过去3年的业绩参差不齐，但马星集团、实达集团、森那美产业和双威产业，这3年间营业额则出现不减反增的成绩。
从宏观角度来看，疫情阻挡不了马星集团的产业发展脚步，每年持续呈增值的表现。
2019年马星集团营业额达18亿令吉，2020年营业额小幅度下滑至15亿令吉后，2021年回升至18亿令吉的疫前水平，净利对营业额比率更是达到9.8%的巅峰。2022年延续涨势，创下23亿令吉的营业额成绩。
绿盛世表现超越预期
绿盛世集团2019年的净盈利对营业额比率是2015年以来最好的一次，达8.26%。
尽管面对冠病疫情高峰期的冲击，绿盛世仍取得回升的表现，于2020年和2021年的净盈利对营业额比率分别录得8.02%及8.95%。2022年的营业额达20亿4000万令吉和净利1亿5700万令吉，净利对营业额比率则稍微下滑至7.69%。
值得注意的是，绿盛世尽管连续3年的营业额有所增加，分别为2020年的20亿令吉、2021年和2022年的20亿4000万令吉，但仍低于2019年取得的25亿令吉成绩。
但，这也是难以避免的情况，冠病疫情带来一系列的冲击，影响整个产业市场的发展态势。绿盛世自2020年以来，取得亮眼的营业表现，超出市场的预期。
举例，2020年集团达到23亿令吉营业额，超出原先20亿令吉目标的15%；2021年录得35亿2000万令吉营业额，也同样比预期的28亿8000万令吉目标高出22.4%。
2022财年更是录得有史以来最高的销售记录，达到38亿4000万令吉，连续3次超越公司今财年原先的目标35亿令吉，比预期目标高出9.7%。
实达集团去年营收飙升
实达集团于2019年营业额为39亿令吉，2020年营业额下滑至32亿令吉，随后在2021年回升至38亿令吉，去年更是大幅度的增长至45亿令吉。
不过，实达集团的实际营业额与预期差距不大，2020年原定销售额达38亿令吉的目标，实际数额比预期少0.6%；2021年则放眼43亿令吉营业额，实际数额比预期少12.11%；而2022年原定41亿令吉营业额，与实际数额相比少2.8%。
净利方面，则从2020年亏损2亿4500令吉，2021年回升至净利3亿4700万令吉，去年的净利更是达到了3亿6400万令吉。连续3年的净利对营业额比率，只有2021年达到较佳表现9.2%。
IOI置业业务增长稳定
IOI置业2020年的净盈利对营业额比率达24%，2021年26.7%及2022年26.6%，业务保持稳定。这是得益于2020年取得21亿令吉的营业额，2021年25亿令吉和2022年更达到了26亿令吉。
净利方面，也从2020年的5亿700万令吉，连续两年上升，2021年6亿6300万令吉和2022年的6亿8800万令吉。
在今年首季，IOI置业实现5亿6500万令吉的营业额，1亿1700万令吉的净利，换句话说，净盈利对营业额比率录得12.4%的水平。
UOA发展营业额续走跌
以孟沙南城(Bangsar South)发展著称的UOA发展于2020年的净利对营业额比率录得47.33%、2021年41.7%和20222年49.32%，有史以来最高的比率。
营业额方面则持续下跌，从2019年的11亿令吉下滑至2020年的8亿4500万令吉、2021年的5亿4700万令吉和2022年的4亿5200万令吉。净利也呈放缓的趋势，从2022年的4亿令吉，前年和去年分别减少至2亿2800万令吉和2亿2300万令吉。
今年首季也延续跌势，营业额为8500万令吉，净利则录得4720万令吉，但净利对营业额比率取得55.34%强劲表现。根据之前的报告显示，UOA发展从2015年至2019年，每年营业额平均都突破10亿令吉大关，在市场上大放异彩。
侨丰控股3年营收波动
侨丰控股过去3年的产业营业额波动幅度不定，2020年营业额达7亿300万令吉，2021年却猛跌至3亿5700万令吉，去年营业额则回升至5亿3900万令吉。
2020年侨丰控股的净利录得1亿4900万令吉，净利对营业额比率为21.2%。
森那美产业疫后复苏艰巨
森那美产业于2019年录得32亿令吉营业额，这已是达到巅峰，疫情令业绩每况愈下，2020年业绩下挫至21亿令吉、2021年小幅度上升至22亿令吉，去年营业额再上升至27亿令吉。
然而，净利则从2020年亏损5亿1600万令吉，2021年损失有所缓解，亏损1亿6300万令吉，2022年亏损情况再增至3亿1200万令吉。
不过，2022年的净利对营业额比率达到了最高点，录得11.4%。
今年首季有望延续增长势头，营业额达6亿8500万令吉，净利达6120万令吉，净利对营业额比率为8.9%。
至于营业额方面，森那美产业一直以令人信服的幅度，超额完成目标。
举例，2020年原定营业额目标为14亿令吉，最终录得20亿令吉比预期达到42.9%；2021年实际营业额达37亿令吉，比原定24亿令吉目标超出25%。2022年也不例外，录得37亿令吉营业额，比预期的26亿令吉目标高出40.9%。
双威产业销售增净利减
双威产业按年实现业务增长，2020年5亿2800万令吉、2021年6亿9100万令吉和2022年14亿令吉。不过，在净利方面却呈逐年减少的趋势，2020年2亿7400令吉、2021年1亿2200万令吉至2022年的1亿700万令吉。
永续发展产业与国家经济相关
永续发展产业，很大程度上与国家经济息息相关。
随着政府推出“昌明经济”计划，以刺激房地产业发展的措施，同时也提升大马在区域和全球的产业地位。措施包括30万令吉以下房屋，首购族可获房屋信贷担保计划(SJKP)120%融资担保。
其他措施包括官联投资公司加码投资10亿令吉支持初创企业，助力国内资本市场。
不过，这些措施是否能达到巨大的成效则有待观察，大马放眼在10年内，成为全球首30名的经济体之前，也是让6州选举前注入经济活力。
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