凶宅是否值得投资？
凶宅应该如何投资？
独家报道：何燕羚
踏入农历七月，我们来说些古怪事——凶宅。
对“凶宅”，几乎人人都“避之则吉”，以策安全，不会要买、入住、租，但对一些“另类”投资者而言，穷比鬼更可怕。对普通人来讲，凶宅听起来很阴森，但对某些人来说，能赚钱就是“吉宅”，转个头翻倍赚，凶宅成了可遇不可求的投资神器。
凶宅并不可怕，可怕是人的思维，只要冲破恐惧，凶宅投资回酬非常丰厚，一般凶宅至少较市价打折40%，对卖家而言是来“索命”的售价，但买家求之不得，低买高卖，谁不想。
凶宅是否值得投资？凶宅该如何投资？《南洋商报》将为大家窥探投资凶宅的神秘面纱。
打折近半的凶宅，你心动吗？
这里，我们先厘清何谓“凶宅”，一般是指发生了非正常死亡事件的住屋。凶宅分多类，包括人为因素，例如凶杀、轻生等；也有环境因素造成，譬如房屋周围有火葬场、刑场、坟场、太平间等；又或者意外事件造成，如煤气中毒、爆炸、火灾等。
凶宅若要出售，肯定难逃被“砍价”的厄运，下刷幅度还会很“凶”，至少40%，如果屋主坚持市价，真的“找鬼要”，买家不笨，要承接一间凶宅，是冒着一定的投资风险，一个不小心，随时血本无归，售价必须“够低”，才能有效降低入市风险。
凶宅固有自己一套投资策略，只要精准把握，也许靠凶宅投资致富的人就是你！
宝帝集团执行董事傅仰庆接受电话访问时说，只要地点优质，凶宅也有价值，投资回报并不受影响，反而能大赚一笔。
他分享了两个亲身经历，如何从凶宅摇身一变成为“财神”。
个案1：离世两周才发现
多年前，拍下一间拍卖屋，之后才知道之前有人在屋内去世两周才被发现！是从单位的邻居口中得知，所以肯定不会假，当时听了，也惊了一下，这种“巧合”也被自己碰上。
最要命是，邻居还到处帮我“宣传”，说我的单位有人离世，但由于拍卖屋一旦标下是不能取消，我们也硬着头皮，将屋内屋外清理干净，翻新油漆，再请师傅诵经，之后分租。出租约一年后，也成功售出，还以49万令吉的高价脱售，较竞标价格36万令吉高出13万令吉。
个案2：一开门见白骨
这一间更恐怖，可以说是惊呆，同样是拍卖屋，所有文件处理后，拿着钥匙去检查屋内状况，一开卧室门，不得了，床上睡了一副白骨！
吓得半死，谁会料到迎接自己的不是一堆杂物，而是已离世数年的白骨。
我们马上报警让警察处理，随后便是连串清理工作，再出租。所幸事件未被媒体大肆报道，出租还不成问题。这凶宅比较“严重”，我们租了两年才放售，不过，最终还是成功脱售且有利可图。
傅仰庆表示，这两个个案说明凶宅不可怕，仍然可出租和出售，但不能着急脱手，必须先放租，让时间淡化事件，又是一间“好宅”。
他坦言，媒体越大肆报道“事件”，单位售价就会跌更“凶”，也是投资者捡漏的大好时机。
他以早年在柔佛发生的家庭悲剧，一家四口毙命在家为例，其单位后来被银行拍卖，市价约70万令吉，首次拍卖价为60万令吉，多次流拍后，最终以40万令吉成交，打折逾40%。据悉，是由一位华人投资者拍下。
虽然一般人对凶宅敬而远之，但依然有百无禁忌的人，靠着凶宅发了大财。
最重要买对地点，房产价值有保障，哪怕是凶宅。
时间能冲淡一切
凶宅不影响估值
凶宅估到价？银行贷款会受影响？
估价和银行放贷，是房产买家完成交易的最后两大关键；若凶宅无法申请贷款，投资者肯定却步。
在海外，房产估价公司一般会依据事故的严重性（自然死亡、轻生、灭门惨案、分尸案等），对物业估价。一旦被认定凶宅，会连带同层单位、左右单位、上下单位的估价都将受到影响，估值或低于市场，甚至未能提供估值。
不过，傅仰庆说，在马来西亚，发生非正常死亡的房屋，并不影响估价师的估值。
他解释，由于屋主没有义务也没有法律明文规定，屋内有人离世后，必须向土地局申报。
“目前为止，即使事情被媒体广泛报道，仍不影响估值，银行贷款也不会被压缩，如从原本70%减至50%。”
换句话说，国内凶宅的估价和银行贷款都是“正常”的。
傅仰庆指出，日军战争时，送命的人多不可数，分分钟大家现在的住址是当年的坟场，经过时间的洗礼，大家都会遗忘。
“时间冲淡一切，一切又会新生。”
凶宅变佛堂
镇煞积功德
除了投资者，佛堂经营者亦偏爱凶宅。
傅仰庆说，除了因为售价低，佛堂或神庙也特别喜欢凶宅，他们可借此超度，累计功德。
台湾有一间凶宅，买家买下后，就在单位内设置佛堂，震住冤气。
当年轰动台湾社会的女保险员惨遭分尸，地点位于龙井乡，住宅铁门一直深锁，被认定是凶宅，没人敢靠近，路人匆匆跑过，不敢多停留半秒。
事隔多年，终找到“有缘人”买下，买家不管凶宅与否，在二楼作佛教文物馆，三楼作佛堂，一楼则经营门市生意。
买家不慎购入
不获法律保障
法律是保障“人”，并非“鬼”，所以，不慎买入或住进凶宅，是无法提告的，法庭不受理。
买屋租屋，一般不会特别要住进凶宅，租户或许可以连夜搬走，但买家或许是投入毕生积蓄，才发现是凶宅，要如何处理？假设买家是在不知情下买下凶宅，能提告卖家？
答案，是不能。我国没有“凶宅”法令，法律上未有明文规定，凶宅不能卖不能租，或者不小心买了凶宅，事后可以追究卖家。简单来说，买家不能因为不慎买入凶宅，而要求撤销买卖协议。
房产律师张伟良受访时说：“凶宅没有科学依据，我们的法律是保障‘人’，不是‘鬼’，所以即使事后孔明，签了买卖协议才发现是凶宅，是不能通过法律追究卖家，买家只能自行损失定金（Deposit）取消交易，卖家和房东是没有任何的法律责任。”
买卖协议纳2条款
若蓄意隐瞒可追究
律师支招，购买二手屋时，买家可在买卖协议上“多做一步骤”，就能受到法律保障，不慎买入凶宅，还可提告卖家索偿。
张伟良指出，很多购屋者以为房屋买卖协议是标准格式，内容不得修改，其实不然。
他举例，如果买家是因为看上屋内的钟摆而购买，必须拍照再和律师沟通，白纸黑字在买卖协议上清楚列明，交屋时也包括该钟摆，若前屋主违反条款，私下带走钟摆，买家可提告要求赔偿。
他说，回到凶宅课题上，买方可以在买卖协议中，增设两个条款，虚假陈述（Misrepresentation）和违约（Breach of Contract），防止卖家蓄意隐瞒凶宅的事实，让买家在不知情之下买入凶宅。
“就是说，当买家询问卖家：‘单位是否曾有人去世？’，卖家：‘没有’，但经过查询发现其实单位曾发生命案，在新增条款下，说明卖家故意隐瞒，构成欺诈。
“卖家向买家提供了不实的信息，买方可从法律途径起诉卖方，寻求解决方案和赔偿。”
张伟良指出，若证实卖方的确有所隐瞒，除了要退还10%定金外，还须额外赔偿10%。假设屋价50万令吉，卖方要退回10%或5万令吉定金，外加10%或5万令吉赔偿，合计10万令吉予买方。
闹鬼，无迹可循
凶宅还能有迹可循，仍有特定条款保护买方，如果是“闹鬼”单位，则难以作法律追究。
张伟良说，一间屋子是否凶宅，还能查证，特别是事故被媒体报道后，更容易证明卖方是否隐瞒事实，但“闹鬼”，不管科学或记录上，都无从考究，根本无法证明。
“闹鬼”因人而异，卖家可以一口否认出售单位有闹鬼之说，一般不会构成“虚假陈述”。
单位闹鬼和凶宅不能相提并论，即使买卖协议上添加了虚假陈述和违约两项条款，前者也因为拿不出“有力”证明，而无法提告卖方。
谁会买凶宅：
投资者：被偏低的屋价吸引，重新装潢出租会转手赚差价
宗教团体：设佛堂、教会、庙宇等
无神论者：不信鬼神之说
衍生凶宅经济学
试睡员清洁师抢手
正常人对凶宅畏之如虎，但也不乏有人靠凶宅牟利，并衍生出“凶宅经济学”，背后隐藏着各种奇怪工作。
凶宅经济学起源地为日本和香港，凶宅成了完整的产业链。由于大城市人口密集，生活压力大，轻生现象频发，买到凶宅渐成为常事。
职业一：凶宅试睡员。本称之为“洗宅”，因为日本凶宅数量多，如果都砍价转售，日本房产领域肯定受到一定冲击。
月薪达3.7万
因此，业主一般不会愿意“贱价”出售，而是高薪聘请胆大的年轻人到凶宅住一段时间，若期间“平安无事”，证明房屋没问题，凶宅也被洗干净了。
入住曾经发生过凶杀等命案的凶宅，试睡员是利用自己的胆量和气场，将充满阴森气息的房屋淨化。
目前，日本和中国都有凶宅试睡员的职业，日本洗屋人多依民俗习惯在凶宅睡7天、入住时带上一只大鹅，7天内大鹅死了或睡7天后将大鹅杀了，代表凶宅内的亡者已获超生。
在日本，一位凶宅试睡员的月薪约3万7000令吉，中国则约人民币4万5000元（约2万8000令吉）。
职业二：凶宅清洁师。除了警察，他们是最直接面对凶案现场的人，不管是“看不见”还是“看得见”的东西，都全收在他们眼皮下，属于非一般行业，很少人会有这个胆量，因此市场严缺专业凶宅清洁师，在供不应求下，收费非常贵。
曾有一位凶案清洁师讲述了他的工作经验，主要工作是清理血迹和尸水、蚊虫、尸臭等，工作繁杂。
随着城市化的推进，人们的生活节奏日益加快，压力更大下，或造成更多凶宅出现，凶宅经济料持续繁荣。
港凶宅大王：投资要有底线
在香港有“凶宅大王”之称的伍冠流，就是靠投资凶宅致富。他在凶宅投资市场打滚逾20年，买卖超过30个凶宅单位，多年来总结出自己的“凶宅学”。
他认为，凶宅并不可怕，只要冲破恐惧，投资利润非常丰厚。
他的投资方向主要放在自然离世，在民间有“阳寿已尽”的单位，很少会买入“凶宅之首”，即死于非命，谋杀案或者不同形式的他杀。其中，多窗户、楼层高、景观屋最值得投资。
伍冠流说：“各种各样的鬼，都不及穷鬼可怕。”
5年内不转售
购入凶宅前，他会进行细致的现场勘察，到相关机构查询，向业主和保安人员了解具体死亡原因、地点，并且亲临屋内感受环境，前期调研越细，越利于后期操作。
买入的凶宅基本5年内不会转售，先让市场对凶宅的记忆淡化后，再转手卖出。买后会进行简单装修出租给外国人、经济困难者、年轻人等。
若凶宅“太凶”，会租给年轻人，通过所谓的“阳气化解阴气”，让凶宅气场渐消，降低折价幅度，更容易脱售。
伍冠流投资凶宅，对价钱是有底线，轻生的凶宅售价，打折30%较合理，非自然死亡的单位，则根据“凶”的程度，一般折价50%至60%才划算。
常在凶宅边游走的伍冠流，也曾经遇到过怪事，有一次他和太太去看一间凶宅，据说有位老大爷在屋里去世多天才被发现，太太进屋后，声音居然变成了男人声！但只要走出屋外又恢复正常，但百无禁忌的他依然买下其单位。
凶宅等级港台日不同
虽然法律上和银行贷款申请上，都未有明文规定将凶宅分级，但“民间”都有自己的分级制。
不变的是，发生凶杀命案的单位，在哪个国家都属于“凶宅之首”。
香港分三级
一级：单位内有人自然死亡，价格一般较市价低10%至20%。
二级：屋内轻生，较市价折损逾20%。
三级：单位涉及谋杀、多人死亡，或涉及孕妇丧命，售价至少打折30%。
台湾分四级
一级：“微凶宅”，失足致死等意外死亡事故。
二级：“次凶宅”，遭恶意遗弃致死亡如饿死事件。
三级：“中凶宅”，涉及轻生，如跳楼、烧炭等事件。
四级：“中上凶宅”，指凶杀、枪杀等命案。
日本分七级
一级：影响居住心理的单位，如窗外看到坟地。
二级：公共空间如走廊、天台曾有人身故的单位。
三级：在不超过72小时内发现孤独死（独居）的单位。
四级：发生孤独死超过72小时、尸体开始腐烂的单位。
五级：曾发生火灾、漏煤气等意外导致死亡的单位。
六级：轻生单位。
七级：凶杀命案的单位。
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