张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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公平分摊管理费成难题
西马半岛的共管楼宇特别是混合型发展项目，它结合了服务型公寓（Service Apartment）、小型家庭式办公室（Small Office Home Office，简称SoHo）、零售单位（Retail Lots）和停车场等多项功能组合的大型共管楼宇，因为占地面积过大，导致一个常见的难题：管理费如何公平按照使用功能分配？
笔者经常在讨论联合管理机构（Joint Management Body，JMB）与管理机构（Management Corporation，MC）的管理费分配课题，通常涉及的是在物业管理领域中的不同角色和管理方式。
这两个实体在功能和结构上有所不同，因此它们在管理和费用结构上的规定也有差异。
1.联合管理机构（JMB）
联合管理机构通常是由多个业主和地主（发展商）组成的实体，负责共管物业（例如公寓或组屋等多单位建筑）的一些基本管理工作。它通常是临时，直到一个更正式的管理机构（MC）建立。
联合管理机构的主要目的是，管理公共区域的维护、清洁、安全等基本事务，并确保公平合理地管理业主的共同利益。
为何联合管理机构不可采用多重收费率（Multiple Rate）？
联合管理机构是过渡期
法律和监管规定，2013年分层管理法令，对联合管理机构的营运有严格规定，不允许联合管理机构管理期间采用多重收费率。
为了避免潜在的利益冲突，联合管理机构通常需要遵循统一的费用结构。采用多重收费可能引发不公平问题，导致业主之间的费用差异和管理混乱。
公平问题
联合管理机构代表的是所有业主的利益，因此它必须确保所有费用和管理措施，对每个业主都公平、透明。如果采用不同费率的结构，或引发部分业主不满，认为某些人承担更多或更少费用，进而影响团体的凝聚力和合作。
临时性质
联合管理机构通常是一个过渡性机构，随着物业成熟和业主对管理更为专业的要求，最终会转为管理机构。因此，它不太可能具有复杂的收费结构，因为这会影响其过渡效率和组织运作。
2.管理机构（MC）
管理机构通常是在物业开发后，经过业主（合规业主）大会选举产生的正式管理机构（发展商完全交手）。它负责物业的长期管理和维护，包括制定更为详细和专业的费用和管理规则。
管理机构的存在是为了提供长期的管理解决方案，并对物业的运营进行更有效的决策。
为何管理机构可采用多重收费率？
因2013年分层管理法令在第60（3）（B）条文里表示，管理机构可将通过按各自土地，或临时地的面积，向单位业主征收费用，以提高已确定的金额。
管理机构有权为用于明显不同用途的土地，以及临时地确定不同的收费标准。
英语原文： Section 60(3)(b) raise the amounts so determined by imposing charges on the proprietors in proportion to the share units or provisional share units of their respective parcels or provisional blocks, and the management corporation may determine different rates of charges to be paid in respect of parcels which are used for significantly different purposes and in respect of the provisional blocks.
不再一刀切
管理机构因此能有更高的灵活性和管理能力。
可够根据物业的特点、业主的需求和市场情况，灵活调整管理费用。法令授权它可根据不同的物业单元或服务类别，设定不同的费用标准，例如不同单元的使用功能、物业类型（住宅与商用）、服务等级等。
与JMB的临时性质不同，管理机构是长期存在的实体，具备处理更复杂费用结构的能力。例如，管理机构可根据不同的需求对管理费、维护费等实施分级收费或差异化收费，反映物业的使用情况或服务的不同标准。
由于管理机构的管理更加规范，并且由业主大会和法律框架监督，使用多重收费率结构能够提供更高的透明度，并确保公平性。
收费可能根据具体的物业需求、不同类型的服务和管理复杂性等调整。
总结：携手共商共赢
联合管理机构是一个过渡性、临时的管理机构，职责主要是管理共用部分的基本事务，必须遵循统一的费用结构，以保证公平性和简化管理。使用多重收费率会增加管理复杂性，并且可能导致不公平的费用分配。
管理机构是一个正式，且长期运作的管理机构，它有更高的灵活性和能力来根据不同需求设定多重收费结构，能更专业和细致地管理物业运作。
最后，笔者呼吁大型共管楼宇的单位业主，和和气气商讨对大家最合适的管理模式，一起以理，以科学数据来设定，属于该楼宇可共存共赢的合理方案。