2023年09月29日
发展商强加配套，低于5万令吉的廉价屋，竟敢敢要卖20万令吉！
槟城房屋及环境委员会主席拿督斯里孙达拉祖揭露，日前有居民向他申诉遭发展商强迫加购装修配套，把原本4万2000令吉的可负担房屋单位，加价到15至20万令吉。
对此，孙达拉祖表示绝不姑息，并提醒民众，若发展商强迫购屋者加购装修配套，可向州政府或槟州房屋局投报，一旦确定属实，涉及的发展商会被列入黑名单。
“如果加购的装修配套是购屋者与发展商“你情我愿”的，州政府则不干涉。”
另外，孙达拉祖透露，为确保政府所提供的可负担房屋，真正惠及低收入群体，州政府正草拟一项相关的新法案，以立法保障国人的利益。
他说，在新法案未落实及政府未采取行动前，他劝请获得可负担房屋的屋主，别将屋子租给外劳，以免变成“外劳村”，而影响其他还居住国人。
2023年09月28日
槟州房屋委员会主席孙达拉祖敦呼吁所有符合负担得起房屋条件的申请者尽快更新他们的申请资料，以确保他们能够顺利获得房屋分配，并避免被归类为“待机模式”或失去购房机会。
根据最新房屋资料系统（SMP）的数据显示，槟州目前有4万3260名符合负担得起房屋条件的申请者。然而，仅有7686人，占总申请者的17.7%，已经更新了他们的资料，这意味着仍有许多申请者的资料需要更新。
孙达拉祖强调，对于那些未更新资料的申请者，他们的名字可能不会被纳入轮候名单。这可能导致他们失去获得负担得起房屋的机会，因为房屋委员会无法确定他们是否仍然对购买房屋感兴趣。
他表示：“我们必须确保申请者的信息是最新的。如果没有更新，我们无法确定他们的需求和意向。可能他们的家庭状况发生变化或者已经购买了房屋。我们不希望将房屋分配给不再有购房意愿的申请者。”
每3年需更新一次资料
孙达拉祖强调定期更新资料的重要性。根据规定，申请者的资料每3年需要更新一次，包括地址、收入、婚姻状况等信息。他鼓励申请者利用在线系统或前往各州议员服务中心更新他们的资料，以确保信息的准确性和及时性。
为了提高申请者更新资料的积极性，槟州房屋局将在光大3楼设立2个柜台，协助民众更新资料。此外，他们计划每年举办两次路演活动，向申请者宣传更新资料的重要性，并提供协助。
孙达拉祖也透露最新的房屋分配情况，称已经成立了“住房成果绩效委员会”（HOPE，Housing Outcome Performance Committee），并在最近的会议上分派了915名申请者购买A、B、C类别的可负担房屋。
最后，他再次强调政府对提供负担得起房屋的承诺，并表示槟州政府将不断努力推动房屋计划，以实现2030年的可负担房屋目标。他表示：“我们将增设更多价格合理的房屋选择，确保更多的家庭能够实现居家梦想。”
资料来源：星洲日报
2023年09月26日
今年以来，由于美联储激进加息，导致抵押贷款利率近来大幅走高，外加房源短缺、房价高企等因素综合影响，美国的年轻群体正陷入无法购置房产的困境。
今年8月，美国抵押贷款利率创下20多年来的最高水平，30年期固定利率抵押贷款平均利率为7.2%，极大推高了年轻人的购房门槛。
全美仍缺550万套住房
此外，尽管拜登政府一直在努力缩小美国的住房缺口，但据美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据，全美房源市场至今仍缺少约550万套住房。
NAR副首席经济师劳兹指出，“美国房源的库存量非常有限，尤其是在可负担的价位上”，库存不足推高房价，外加利率不断走高，导致“千禧一代（出生于1980年代初至1990年代末）在住房市场上遇到了非常大的困难”。
首购族中位年龄延至36岁
在经济增长持续放缓的现况下，美国年轻人还被高昂的学费债务和育儿成本压得喘不过气。
劳兹说，美国年轻人“背负着越来越重的学贷债务”。因此，在经济压力加大、现金流短缺、房价高企等多方因素的综合影响下，美国首次购房者的年龄中位数从40年前的28岁上升至36岁。
劳兹解释称，首次购房者的年龄上升至36岁，意味着年轻人“基本上错过了通过拥有住房积累8年财富的机会”。
房价大涨后，不少年轻人选择租房，进一步推高房租价格，加剧美国通胀压力。
37岁的美籍公民卢曼说：“我们在房租上花了很多钱……今年，我们搬回了妈妈家。”卢曼本想在宾夕法尼亚州购买一个“永久之家”，但鉴于当前的房市走向，她预计自己“在未来一年半内都很难买到房子”。
新闻来源：联合早报
2023年09月25日
雪兰莪州务大臣拿督斯里阿米鲁丁有信心，雪州今年杪可完成兴建4万5000间可负担房屋的目标。
同时，他透露，州政府预计在2025至2026年期间，将兴建更多可负担房屋。
他表示，从2018年5月至今年8月，雪州已兴建4万间可负担房屋单位。
“我有信心今年内可以完成设下的5年兴建4万5000间可负担房屋的目标。”
阿米鲁丁是于日前出席我的雪兰莪Seri Temenggung公寓移交钥匙仪式上，这么表示。
上述公寓坐落在鹅唛，由雪州发展局（PKNS）与亿成集团（Melati Ehsan）旗下的Rexpoint Resources私人有限公司携手开发。
雪州发展局副总执行长（管理与创业）苏海米说，Seri Temenggung承载了梦想，是420个家庭的住所，他们现在拥有一个安全、舒适、高品质的家。
亿成集团总营运官拿督谢日平表示，尽管面对冠病疫情等挑战，感谢相关机构的支持，推进我的雪兰莪可负担房屋的建设。
Seri Temenggung公寓建筑面积为750/900及1000平方尺，售价分别是10万、16万及22万令吉；设有围栏，提供多种社区设施，如儿童游乐场、回教堂、多功能厅、幼儿园、游戏室、阅读室、会议室等。
该项目地处战略位置，毗邻主要交通网络，如雪州斯里鹅唛大街、第二中环公路（MRR2）和大使路-淡江大道（DUKE）。
附近公共设施包括体育馆、社区大厅、休闲绿地、大型超市、商业店铺、学校和医院。
2023年09月21日
马来西亚人的购屋欲念仍强烈，惟房价过高却是主要障碍，购屋者为换取低价温暖蜗居，不惜放弃各种“奢侈”设施。
为此，发展商受促效仿邻国，在未来发展回归基础设施建设来迎合市场需求。
87%认房价是障碍
PropertyGuru.com.my及iProperty.com.my马来西亚区经理谢尔顿费南德斯表示，根据该公司近期对1000名大马人展开的《2023年下半年消费者情绪研究报告》发现，有超过一半或占56%的受访者盼在未来一年内购买房子。
“不过，有87%的潜在购屋者认为房价乃是主要障碍，为此，他们愿意为换取更低的房价而放弃部分‘奢侈’设施，比如舍弃健身设施（49%）、儿童游乐场（46%）、跑道（45%）及阳台（43%）的附加设施。”
他建议发展商以此调查为参考，在未来建设规划中，可效仿邻国新加坡的房屋建设，即只更着重基础设施的建设，从而为购屋者提供可负担的房屋价位。
他在今日发布上述报告后，针对媒体询问时坦言，目前本地发展商确实只着重于以住宅区的附加设施作为促销卖点，惟，这些附加品往往却是推高房屋价格的主因。
“由此可见，目前发展商的建设理念，实际与购屋者的需求是背道而驰的，后者但求‘有瓦遮顶’的简单居所，反观，房市产品却多以‘奢侈’附加品为卖点主轴。”
建筑成本上涨是主因
针对建筑费过高是引发房价上涨的主要原因一说，谢尔顿费南德斯认同建筑费上涨是主因，包括受到外围因素及令吉疲弱所影响。
不过，他进一步强调，大马房产价格实际相比其他国家的波动走势来得更平稳，为此，若发展商可回归仅着重居住环境的基本需求建设，相信仍有能力为购屋者提供可负担的产品。
贷款申请量下降
“经商就是一个讲求供需的理念，既然市场有需求及要求，发展商何不按有需求者的要求作出调整，从而活络大马的房产市场。”
他说，今年上半年的房地产市场饱受各种经济外部压力，根据国家银行发布自6月起的数据显示，贷款申请量有所下降。
“PropertyGuru大马房地产2023年第3季度的数据也显示，今年第2季度的房地产查询量有所下降，惟，虽然前景黯淡，但消费者的购买意愿保持不变，这是令人鼓舞的。”
他总结说，尽管预计今年剩余时间的房地产市场交易活动将放缓，但逐渐稳定的经济走势，将有助于在明年重振大马人的购兴。
预算案应助提高收入
谢尔顿费南德斯表示，大马人收入停滞不前是导致购屋能力下降的主因。为此，他期待2024年财政预算案可协助提高国民收入，从而提振住宅房产的需求。
他指出，根据调查，50%的大马购屋者在没获政府援助下，将没有能力购置房产，当中，40岁以下人群尤是。
缺钱购可负担屋
不仅如此，46%的受访者表示，没有足够资金购买政府可负担房屋仍是他们面临的长期挑战。人民无法受惠，与政府实施可负担房屋计划的最初目的背道而驰。
“为此，大马政府在提振房市扮演重要角色，在今年推出的一系列房屋援助计划作为大马昌明经济的措施之一，颇受业界和消费者欢迎。”
他也认为，大马政府目前提出的最低薪金制也可说走在正确的发展轨道上，协助改善国民收入差距。
期待渐进式薪金
为此，他也期待预算案可在渐进式薪金政策带来一些好消息，以支持大马人实现购置房产的梦想。
他直言，在城市区提供可负担房屋才是一般购屋者的要求，远比过去规划在郊区建设可负担房屋更实际，因为购屋者希望购买与自己工作地点临近的房屋，包括拥有交通便利的公共设施。
“在第12大马计划中期检讨中，政府也放眼提高可负担房屋的建设，当中更为重要的是着重房屋的可居住性，即在大都市地区兴建可负担房屋。”
26%愿高价买绿色房产
除了更倾向于实用的设施之外，研究结果也显示，大马人开始关注气候变化课题，当中，可持续课题已逐渐成为潜在购房者的买房考量因素。
谢尔顿费南德斯说，26%受访者愿意以更高的价格购买绿色房产，当中，超过一半以上的受访者（58%）为年轻人群，他们相信从长远来看，具有绿色环保功能的房子，将有助于节省水电费和管理费。
“未来一代的购房者已将绿色环保功能作为买房的首要考虑因素，为此，力求保持市场竞争力的发展商，在未来开展新项目时，应将此要素融入建设当中。”
2023年09月19日
独家报道：何燕羚
无论是屋价使然、土地限制抑或治安考量，如今越来越多人住进高楼分层产业，这已是无法改变的居住模式和趋势。
举凡提及高楼住宅，动辄就是数千人口的贴身利益，然而不管是平民组屋或高档公寓，都会面对同样的问题——拖欠管理服务费！
许多高楼住宅入住初期富丽堂皇，多年后却因一些住户接二连三拒绝缴付管理费而开始日久失修，不仅大幅度降低房产价值，还衍生出各种问题，如环境肮脏、设备老化、外墙陈旧等，最终更可能演变成一栋又一栋的“鬼楼”，欲脱售或出租都无人问津。
如今我国政府宣布将在吉隆坡推出“昌明邻里计划”、共有5项可负担房屋，让中等收入群（M40）、低收入群（B40）及年轻人有机会拥有房屋。
问题来了，这些可负担房屋计划要如何确保不会“虎头蛇尾”呢？业者认为，政府的角色非常重要，要负起规划和监督两个重担，确保建筑物不“褪色”，要成为城市的“指标”而不是“笑柄”。
收再多也不堪负荷
劣质屋管理费如无底洞
国人收入因冠病疫情而受到严重冲击，很多家庭收入大减，连日常开销都受到影响，更别说要拿出大笔资金购买房产。
政府为了让更多年轻人实现拥屋愿望，将在隆市推行5项可负担房屋计划，以低价格售出或租给中低收入群，此消息一出，市场一片欢腾，人人有机会成为业主。
然而市场人士认为，政府万万不能“建了就走”，必须长期介入监督，确保楼宇的保养到位，避免日后引发各种民生问题。
每每提及可负担房屋，许多人就会联想到单位设计简陋，使用低廉和劣质的建材，或委任造价较低的承包商来兴建，长期之下，这些高楼会需要更频密的保养和维修，即使收再多管理费皆无法抵消，犹如无底洞。
房产咨询师侯碧云告诉《南洋商报》，可负担房屋计划初期根本没有发展商愿意兴建，因他们认为是亏钱生意，最后即使建成，也是使用次等的建材或二手设备。
她表示，低劣用料的使用寿命很短，约15到20年后即冒出各种头痛问题，包括电缆无法承担更大的容电量、电梯频频故障、外墙破裂等。
“楼龄越大，需要更多费用维修，加上可负担房屋的住户多半都不愿付管理费，管理委员会入不敷出下，建筑物会变得越来越残旧，或沦为危楼。”
效法雪隆政府发补贴
也是房产估价师的侯碧云指出，政府应从失败中学习，不可“袖手旁观”，必须全程参与，确保房屋素质长期达标。
侯碧云提到：“到后期我们看到‘我的雪兰莪房屋计划’和‘联邦直辖区房屋计划’完全不同面貌，建筑物的素质至今仍保养得当。
“这是因为政府在兴建和管理费上，都分别给予发展商和业主补贴，形成三赢方案；发展商可使用高级别材料、住户无需100%缴付管理费，政府更能树立更正面的形象。”
她希望现任政府延续好政策，继续提供补贴，避免日后留下一堆棘手的手尾，间接影响国家的经济发展。
房产高级项目经理王美君则说，政府可根据可负担房屋购买者的收入水平，制定“合理”的管理费，在没有太大压力下，让住户“乖乖”缴付。
换句话说，除了推行兴建可负担房屋，政府也须关注住房的保养，包括各类维修工程如屋顶维修、水槽维修、建筑物翻新、粉刷工作等。
绿色建筑省管理费
为了日后能一劳永逸解决楼宇管理者与住户的各种纠纷，政府或可考虑在可负担房屋计划引入“绿色建筑”概念，并套用日渐普遍的家居智能系统（smart home）。
侯碧云和王美君异口同声表示，绿色建筑是未来趋势，政府不妨当起先锋部队，将即将推行的可负担房屋，打造成绿色高楼建筑，以带动更多发展商参与。
侯碧云指出，随着越来越多人住进高楼，住户日后将面对昂贵或合理的管理费，是非常值得市场关注的课题。
“试问，各种设施和设备逐年老化，管理费只会一直上涨，最后可能涨再多，也无法进行保养，而要花费大笔钱劳师动众更换所有设备，这种情况叫住户如何吃得消？”
她举例，最近吉隆坡市中心新推出的公寓，管理费每平方尺仅35仙，让市场一片哗然，因为隆市一般需要介于70到80仙的费用。
“原来该公寓用了各种智能系统，包括照明感应、太阳能发电、循环再用水等，将管理费成功压制一半！”
管理费成发展商战场
侯碧云指发展商的战场已从一般的设施提供，延伸至谁有能力给予最低的管理费；住户都不想日后在缴费上有太大压力，开始比较各发展项目的费用。
侯碧云说，相比10年前，智能系统已相当普遍，成本并不高，普通家电如电风扇、冷气机都备有智能功能：“政府可考虑引入智能系统在可负担房屋，可有效解决管理费长期调涨的问题。”
王美君亦说，在槟城已有数项绿色公寓进行中，这肯定是未来的趋势：“这与再生能源车同样道理，政府应推出更多税务奖掖或补贴，吸引更多发展商和购屋者转向绿色建筑。”
“绿色建筑可能是短期痛（发展商成本或稍高），但绝对是长期优（管理费维持合理）政府应把目光放远。”
30%住户不缴费即出事
在城市化、土地逐渐稀少的情况下，住房的建筑格局普遍往上攀升，分层或共管产业的管理也随之衍生许多問題，只要30%住户拒付管理费超过半年，保养工作便“出事”。
佳德楼宇管理有限公司（Gather）董事经理张惟越接受《南洋商报》访问时说，打从有分层公寓的出现，即一直存在住户拖欠管理费的问题。
“一般人认为，只有大批住户同时拖欠，才会造成问题，其实只要30%住户拖欠超过半年，现金流马上受影响，楼宇的保养工作随即陷困。”
他表示，特别是超过1000个单位的大型公寓发展计划，最容易因管理费拖欠而失修。
“你想想看，这么大的项目，如果卖不出又租不出，管理委员会缺乏收入来源下，只能减少日常的维护，哪里坏修哪里。”
发展商拒付额外开销
张惟越指按照规定，发展商必须为滞销的单位支付管理费，但多数发展商都不愿承但其额外开销，而委任倾向于发展商的管理公司，进而关闭部分设施降低开支。
他解释道，高楼保养一般分3类，包括修复性维修、定期维护及预防维护，国内的公寓多半属于修复性维修，后两者非常难执行，住户的心态是能拖则拖。
他直言，很多购屋者因虚荣感，喜欢购买夹带一堆有维修成本的设施，问题在于“需要吗？”。
“根据我们的调查，少过3%住户会用泳池。”
分层管理法应加强
保障及制衡业主和管理委员会的法令——2013年分层管理法令已实行10年，虽然起了阻吓作用，但执法力度有待改善。
垃圾没人清、走廊电灯不亮、泳池失修、电梯频频故障、住户拖欠巨额管理费、楼宇管理层跑路等，这些是几乎每天都上演的纠纷。
为了让楼宇管理者和住户有法律约束，我国在10年前推行2013年分层管理法令。在这法令下，政府成立分层管理仲裁庭，解决棘手的分层产业问题，并阐明不按时支付管理费的业主，管理委员会可采取法律行动，一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款、坐牢不超过3年或两者兼施。
张惟越说，2013年分层管理法令确实有阻吓作用，业主接获传召书后，都会主动缴清费用。
“我们试过，发出20份传召书给业主，19人未开审前已解决欠款。但是，执法单位的执法力度欠佳，据知10年来仅有梳邦市议会，因拖欠管理费，将业主告上法庭的唯一一个个案。”
他指出，如果业主无视法庭下判的指令，仍拒付管理费，管理层可向地方政府申请，扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产，以抵偿所拖欠的管理费。
王美君表示，政府或可对严重拖欠管理费的业主，纳入信贷情报服务私人有限公司的黑名单，一旦他们再向银行申请贷款买房，将遭到拒绝，直到还清相关管理费为止。
缺专业管理人员
分层产业在国内有其历史，奈何，市场至今未有楼宇管理人员的专业培训机构或课程。
张惟越指出，市场严缺符合资格或专业的楼宇管理人员，以应付高楼的日常维修工作。
“我们常看见所聘请的管理人员，对楼宇保养等基本维修工作皆一窍不通，甚至找导游做管理。
“政府必须关注这现象，成立培训机构或相关课程，对所有管理人员制定考核制度。”
他说，大约只有一半的分层业主愿意定时缴交管理费，由此可见我国公民意识仍不足，各方在灌输正确国民意识的同时，也需确保管理人员的管理能力，以营造和谐的分层居住环境。
书到用时
分层产业早期是由政府拥有。
在最初期，分层产业主要由政府拥有，政府组屋多数名为“州大厦”（Wisma Negeri），“联邦大厦”（Bangunan Persekutuan）或“政府大厦”（Wisma Kerajaan）。
80年代后，私人界在发展分层产业上发挥重要角色，开始大规模在全国各地推行分层产业计划。
根据佳德楼宇管理有限公司的数据，我国目前约有2万栋高耸的分层产业。
2023年08月15日
马来西亚购屋者协会 (HBA) 认为，在征收房产空置税 (Vacancy Tax) 议题上，我国和澳洲及加拿大的情况有所不同，因此，若没有在很好的制度实施下，将会出现反效果 ，同时会加剧产业过剩或滞销的问题。
该协会说，一般上，空置税税率是根据售价制定。
在我国，政府拟通过房产空置税减少产业过剩和积压问题，而已实行该税务的加拿大温哥华、不列颠哥伦比亚省(又称卑诗省) 及澳洲墨尔本则旨在遏制投机炒房行为，打造可负担房屋市场。
购屋者协会名誉秘书长拿督郑金龙发表文告，针对国库控股研究机构(KRI)不久前建议政府推出房产空置税，以解决国内产业供需失衡问题一事作出回应，提出上述看法。
“去年，我国滞销的住宅单位达到2万7746个，总值184亿1000万令吉。我们必须承认，这是大马所面对的非常严重问题。”
征税或推高产业售价
在加拿大温哥华和澳洲维多利亚，则是对购买产业却将其空置超过6个月以上的非公民所征收空置税，空置的定义包括没人居住或没出租给别人。
“据报道，向对未售出单位的发展商征收空置税，是因为这些发展商只出售一小部分已竣工产业，并故意囤积大量产业，以便涨价时出售。”
郑金龙指出，出现这种情况者一般拥有很强的财力，他们是产业投资者也是投机者，并以炒楼盘为主，而不是有意买来居住。“
“对于这种情况，购屋者协会认同政府向发展商或投资者征收高额的空置税，以迫使他们出售已竣工的产业。但这类也是灰色地带囤积者。”
然而，大马的情况有所不同，发展商尝试积极出售这些已完工的产业，但不成功，他们也意识到情况正在恶化，随着时间流逝，库存则维持保持不变。尽管如此，购屋者协会一般不会报以同情，因为这类问题是人为所致，而购屋者协会认为，发展商不断兴建人民无力承担的东西。
然而，向发展商征收空置税并不会有效解决问题，而只会导致产业越来越贵，最后“羊毛出在羊身上”，发展商将税收成本转嫁到消费者身上。
“要是发展商拥有过多的库存，他们须根据其资产负债表、持有成本、机会来评估成本和未来预期， 市场总会找到适合自己的平衡点。”
设数据库掌握市场趋势
郑金龙指出，银行和投资研究分析师正对空置税一旦实施后，对整体产业市场所产生的负面影响进行评估。
“大马目前正需要更多的外国投资，空置税将会出现反效果，不仅将影响国家产业供应问题，也加剧人民的负担能力。”
郑金龙认为，政府若要全面解决这些悬而未决的问题，则须进行可行性的产业市场研究和调查，再对症下药。
因此，需要一个制衡的机制，以解决产业滞销或市场出现供过于求的问题。
在这方面，金融机构应与物业机构展开全面的市场调查和研究可行性举措，并在发展商获得批贷款前就作出定价。
“理想的情况是在规划阶段就进行研究，毕竟项目实行日期的不确定性，当中可能是市场发生了变化所致。因此，该研究可以作为地方政府审批项目申请或贷款审核标准。”
“同样重要的是，负责研究的单位须由相关部门的合格专业人员独立进行，以确保研究结果的客观性。”
当局需设立一个来自联邦、州和地方各级多个机构的综合产业数据库来整合数据，以帮助业者衡量最新的市场趋势。
2023年08月9日
截至去年，高达91.5%或1913个由政府房屋发展商兴建的可负担房屋项目，采用了工业化建筑系统科技（IBS）。
工程部长拿督斯里亚历山大南达林奇表示，该数字显示，使用该技术的可负担房屋项目显著增加，2021年它只占84%或1180个项目。
“政府的目标是在2018年至2028年期间，达到100万个单位采用上述建设技术，而如今的成果是令人鼓舞的。”
他指出，政府致力于采用上述科技，以提高建筑的生产力，从而减少该领域对外籍劳工的依赖，以及带来更高效的房屋兴建成本。
他日前为IBS家园及IBS房屋项目主持推介礼后向媒体说，该部也鼓励拥有私人土地的地主采用上述科技建造房子，以此减少劳动力及节省施工时间。
早前，亚历山大在致词时指出，在支持和实施上述住房倡议上，有关科技标准设计是源自于公共工程局在政府项目中成功使用的预先批准计划 (PAP)的灵感所制定。
“马来西亚建筑工业发展局（CIDB）也已将此概念应用在私人和商业的项目。”
他说，最初是专注于可负担房屋项目，由4个概念组成，即MyIOS（开放概念系统）、DeLIGHT Homes、IHSAN Homes和D3，有关设计符合地方政府发展部的可负担房屋政策及国家住房标准或CIS 26:201的要求。
这项为期2天活动，主题为“以数字商业化实现IBS”，由大马建筑工业发展局和CIDB IBS有限公司主办。
2023年08月6日
丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席
让大马成为全球前30名的经济体、在竞争力和亲商程度方面跻身前12名、把贪污印象指数的排名提高到前25，还有年度经济增长率要超过6%——这些都是昌明经济框架（Ekonomi MADANI）提出的10年愿景，但我们究竟能否实现这些美好的目标，抑或它们会成另一个空谈的口号？
尽管有些人对昌明经济框架提出的10年目标，抱持怀疑和负面的态度，但我目前还是正面和乐观看待这些目标，而且相信我国是有能力可以达成的。
前提是，我国必须先树立正确的工作态度，否则在招商引资方面会继续面临许多阻碍。
公仆工作态度散漫
在这当中，除了是因为某些不良官员诸多刁难、贪腐所致，另一方面也是因为很多国人事不关己的散漫工作态度，让外资留下了不好的印象。
事实上，我自己在这方面就有着亲身的经历。
在今年农历新年时，我从国外搭乘飞机回到大马，在吉隆坡国际机场想要搭乘单轨列车到入境处。
当时候我看见单轨列车似乎是故障了，但车里还是载有乘客，我就向现场的工作人员询问是否还能搭乘，得到的却是充满不耐烦与讽刺的答复：“你要的话，不就去那边等咯。”
后来我选择通过接驳巴士前往目的地，并从司机口中得知，单轨列车当时是在进行某些调整和试验，所以并不能正常运作。
对此，虽然我能理解那位机场工作人员的处境，他当时候可能已回答过很多次同样的问题，但这样的态度会为外国游客留下什么样的印象呢？
这样的态度也常见于很多政府部门，试问，这样的服务态度，如何能让外资对我国倾心？
亲商政策态度摆正
在我看来，如果想要吸引外资前来我国投资，不止要有亲商的政策，我们的态度更要摆正，用尊重对方和乐于协助的态度接待人家。
我国公务员的待遇可说是十分优越，享有的薪资和福利都非常丰厚，但相应的，公务员也应交出对等的表现，为养育我们的国家和政府作出贡献。
另一方面，如我一直所说，政府应加快系统数字化的进程，从而提高行政透明度和效率，这样就能减少贪污和给予外资信心。
公平昌明对待各族
在重振国内经济方面，我希望政府能够实行无种族歧视的政策，确保任何种族的大马人民都能受惠，而不是只专注在土著这一群体上。
比如为30万令吉以下的房屋提供120%融资担保的房屋信贷担保计划（SJKP），就是一项优秀的政府援助计划，我也相信这一计划能带来实际的协助。
要知道，买房的成本，除了房子价格、律师费及印花税等相关费用，购置家具和装修等开销也是一笔很大的费用。对于生活在城市地区的人们来说，沉重的生活负担往往让他们无法承担买房的费用。
就我所知，很多在乡镇地区的教师，因为无法负担在城市租房和买房的费用，都不愿意来城市工作，这导致许多学校面临师资不足的问题。
而这些需要帮助的群体，包含了各个族裔的大马国民，并不只是单一族群而已。
如果真的想要大马政治稳定、经济蓬勃发展，就应该把种族议题放下，秉持昌明的理念前进。
设定指标审视成效
毫无疑问，大马经济如今正面临着诸多的挑战，但在危机当中也蕴藏了许多的机遇，能让我们利用最新的趋势展开变革，从而引领国家经济再度崛起。
只不过，这一切的前提都建立在一个规划完整的蓝图上。从这一点来说，我认为首相拿督斯里安华在近期宣布的昌明经济框架，正是大马如今所需的方向。
但在计划了之后，我认为首相可以考虑成立一个专责工作小组，并且为这10年的目标进程设立不同的进度指标，定期严格审视不同部门在个别目标方面的成效，这样才能确保我们持续付诸行动，而不是单纯在纸上谈兵。
就如同林上海资本（LSH，03047，LEAP）在10年内达到10亿令吉市值的目标一样，该公司也制定了一个名为BEST框架的发展方针，同时定时回顾和检讨，确保我们在迈向目标的道路上持续前进。
最重要的是，我本身也不间断地在不同场合强调有关目标和计划的重要，除了提醒内部员工不忘目标，也将这个愿景分享给股东、商业伙伴和客户，这样就能确保所有方面都对此保持一致，并给予支持。
所以，我希望首相能在接下来将昌明大马的政策方针，推广到所有地区和各个层级的政府官员和公务员，确保政府能够获得他们的支持，来实现远大但可及的目标。
2023年07月30日
独家报道：陈美玲
房屋先租后买（Rent to Own）计划推出了约6年，当初被无数潜在购屋者视为无需首付，却能一圆买房梦的选项之一，而受到热烈追捧。然而，全球经济经历了冠病疫情的无情洗礼，疫后百业待兴。大马经济尤其房市迈向复苏之际，先租后买计划却乏人问津，似乎已淡出人们的视线中。
为什么先租后买计划后劲不足？未来它还有竞争优势吗？
在百物上涨的年代，一般人要掏出房价的10%首付谈何容易。先租后买便主打无需首付、房产兴建期间无需供期，还有月租比市价低等“好康”来吸引买家。
然而，种种优惠在前，先租后买计划曾经的锋芒却只是昙花一现，未能长红，原因何在？
接受《南洋商报》专访的产业界人士异口同声指出，提供房屋先租后买计划的发展商没有为产品作出广泛的宣传和促销，以致公众普遍对它缺乏认知，更遑论是深入民心。
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）新任会长陈建铵就指出，除了未能广为人知，先租后买计划在国内的发展仍处于不成熟的阶段。
他说，先租后买的概念从推出到现在只有6年，最先一批为期5年的租约大概在去年到期，最后愿意先租后买的人也不多。
“由于可用的案例研究为数不多，即使要做先租后买的市场调研，也不具代表性。这一批人比较像是先租后买计划的试验品。
陈建铵也尝试向提供先租后买融资的马银行索取相关数据，但未能如愿。
陈建铵说，受冠病管控令影响，很多楼盘减价求售，对先租后买带来极大竞争。
当初那批有意先租后买的潜在购屋者，在租约期满后，看到其他楼盘降价，甚至低于锁定价位，即使租赁期间的租金可以抵消锁定价位，最后都不愿买下有关房产。
尽管某些楼价小幅回升，但对比了先租后买的锁定价，潜在购屋者宁可购买价格更低的新房产。
滥用方案只租不买
陈建铵说，就某种程度而言，先租后买计划被有心人滥用了。
“有一小撮人滥用方案，打从一开始就决定不买，只贪图租赁的那几年能住进新房子，又能省去频繁找房子搬家的麻烦，待安顿几年，租约一到就搬走。”
另一种被滥用的情形是，有人透过先租后买计划，在租赁期间，用分隔墙做“劏房”（区隔房间分租）出租牟利，满足一己私利。租约满了，就拆卸分隔墙，把屋子交回给业主。
“我曾劝告做‘劏房’的人，这是非法的，万一发生火灾，会存在逃生问题。”
租期满后，租户决定不买而搬走，那间房产顿时变成二手房。至于要继续出租或出售，一切交由业主定夺。
业主身分存争议
在先租后买计划下，谁才是真正的业主，一直是业内“未解之谜”。
来自各方最常问中介的问题是：“谁是业主？是银行、发展商，还是财团？”
“万一租户欠租，谁有权利处理？”往往，中介都难以回答这些问题。
陈建铵说，先租后买推出之初，马银行以低于市价的价码，向发展商吸纳了一些单位，那时由马银行担任业主提供先租后买方案，租户直接与银行接洽。
后来这些条款有所更改，由发展商自己充当业主推行先租后买，再由银行提供房贷。
条款屡改中介混淆
不过，相关条款几乎每年都有更动，譬如起初不必付印花税和跟发展商签约，后来改为要付税和签约。
陈建铵说，一些发展商的条款允许租户住了3年之后就卖掉房产。
举例，如果双方绑定的房价是40万令吉，租户以42万令吉卖出，多出的2万令吉可由租户赚取。
另一些发展商就没有提供这样的选项，这导致市场上每个先租后买的配套都不一样，令房产中介都觉得混淆。
不管是银行还是发展商，每改一次条款，便召集中介讲解一次，使到中介觉得混乱，无法好好推销先租后买的单位。
跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher Malaysia）总营运长邓志明说，不同的先租后买提供者，会有不同的条款。
例如马银行的HouzKEY、一马房屋计划的先租后买（现已废除）、产业众筹平台FunMyHome等等，都有不同的条款需要符合。
虽然租户可以住在先租后买的房子内，但他并非合法拥有该间房子，因此受限于条款，不允许装修，除非得到业主的批准。
租金与供期不相上下
邓志明说，提供先租后买方案的银行或机构所规定的条件，例如评估申请人的财务状况和偿还能力，其实跟贷款是一样的。
另外，银行或机构把利息加在租金上，使租金略高于市价，以致租金额与每月供期不相上下。
陈建铵也附和先租后买计划下的房屋租金高于市价的说法，指银行或发展商是不做亏本生意的，宣传品指先租后买的租金比较低，这一句话要深入分析。
他劝告潜在购屋者须研究清楚每一项条款，因为房子不是数百或数千令吉的产品，而是好几十万令吉的“高价物品”（Big Ticket Item）。
“如果租金比较低，肯定在其他方面有隐藏费用，例如房价为40万令吉，融资方会把绑定价设在45万令吉，把未来涨幅也算进去了。如果房子的绑定价跟市价一样，租金肯定比较高。这不是欺骗，只是银行和发展商是要有盈利的。”
直接买房较划算
陈建铵劝告潜在购屋者，如果负担得起，不要透过先租后买计划，而是直接买房子会比较划算。
这是因为发展商提供许多优惠和回扣，例如早鸟优惠、赠送电器礼券、免律师费和印花税、预订30天内签署买卖合约有额外回扣等，这些都要好好地仔细评估，再作定夺。
如果负担不起，先租后买只是其中一个选项，另一个选项是政府大力推动的一马房屋计划（PR1MA）。
发展商换策略售屋
先租后买的房屋实为滞销单位？
陈建铵说，发展商建房的目的是卖房。建好的楼盘，能以正常销售管道来卖的，早就卖了。那些供过于求、地点偏远的，因不符合潜在购屋者的需求，而难以找到买家，导致出售率和出租率低。
若房子持续卖不出，就会影响发展商的现金流，因为他还要兼顾保养、利息等。发展商绞尽脑汁改变策略卖房，何妨把房子列为先租后买单位，有助脱售房产。
此外，有一些先租后买的房子类型，是属于套房单位（studio）或小型家庭办公室（Small Office Home Office，简称SOHO）。
“曾有一家五口的B40低收入家庭来垂询这类房产，但这些单位根本无法容纳这一家五口。因此先租后买的房子，跟租户的现实要求有很大的差距。”
邓志明也说，先租后买计划的供应者并没有公开相关的信息，因此他不清楚实际的市场反应。从亨利行所推广的几个项目的经验来看，并不是很多购屋者选择先租后买计划。
交政府推动较奏效
房子先租后买计划的每一个市场参与者都被重重问题围绕着，致使它无法有效发挥，不如预期般受落、创造佳绩。
要突破重围则必须要有经验丰富、资金强大的第三方介入，而这非政府莫属。
陈建铵说，先租后买是一项很好的倡议，可惜缺乏政府动力，结果就差很多，到现在也不普遍。
他期望政府能接管，透过官联公司，例如人民银行来推动先租后买计划。
此外，政府也应该重启遭发展商搁置的房子项目，把它纳入先租后买计划。
以一马房屋计划为例，政府从规划地点到发挥房子功能、不随便更改条款、有效宣传，到完善监管防止滥用和调查申请者背景，使房子先租后买计划，能真正惠及缺乏首付买房的首购族。
新闻背景：助首购族B40拥屋
邓志明说，房子先租后买计划起初是要协助缺乏首付的购屋者，尤其是首购族和低收入群体，体现居者有其屋。
2017年，马银行推出房子先租后买的融资产品，取名HouzKEY。政府则于2020年财政预算案提出房子先租后买计划。
此前，多个政府机构例如一马房屋计划和多家产业发展商推行先租后买计划来销售旗下的住宅单位。
2021年财政预算案，政府宣布与特定金融机构合作，为5000间一马房屋单位提供先租后买计划，尤其是首购族。这项提议也包括在发展商与金融机构，以及金融机构与潜在购屋者之间，豁免印花税。
相关报道：