Categories意见

兄妹分歧 争房产拥有权

2023年03月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

哥哥每月收入
不符房贷申请条件……

2名兄妹联名买房,但只有哥哥支付每月房屋贷款供款,他可以索讨妹妹持有的房屋另一半拥有权吗?

案情

起诉人和答辩人为兄妹关系。 1987年,在雪兰莪州发展局(PKNS) 发起的拥屋计划下,他们的父亲慕尼安迪慕都沙米获得一份购买房屋的献议。该房产位于雪兰莪州八打灵的柯拉娜再也。

慕尼安迪向雪州发展局申请将房产注册在两名孩子(起诉人与答辩人)名下。在支付了一笔订金后,起诉人和答辩人向渣打银行申请房屋贷款,以支付余下的房屋买价。

还贷期为15年,从1988年1月1日算起。1994 年,双方签署了房产转让备忘录,房贷也于2002年全额还清。

清还房贷后,房产的所有权被授予起诉人和答辩人,作为共同屋主,每人获得一半的份额。 起诉人提起本诉讼,索取答辩人名下的另一半房屋拥有权。

妹妹薪资全交父母

起诉人辩称,他拥有答辩人的房屋半数拥有权,因为所有必要的房屋付款都是他垫付的。因此,答辩人是起诉人的推定信托人。起诉人也宣称,该房产是由双方根据他们对购买价格的出资比例建立的信托持有的。

答辩人否认了这些指控,并表示她按照家庭惯例,将全部薪资交给父亲,过后则交给母亲(父亲去世后),而父母亲则直接把其薪资交给原告,从而间接帮助偿还房贷,因此她其实是间接分担了房贷供款。

答辩人是否为起诉人名下注册的上述房屋50%拥有权的受托人?

起诉人辩称,他单独出资支付了上述房屋的购买价款。由于答辩人没有为该房屋支付任何款项,因此他是她所拥有的50%份额的实益拥有人。

然而,雇员公积金局的资料显示,慕尼安迪1986年2月1日退休后,提取了他所有的公积金存款。在提取日期后不久,就支付了上述房屋的订金。

根据对证据的评估,发现证据有利于答辩人,因为他们的父亲使用他的公积金存款支付了上述房子的订金。它并非完全由起诉人支付,而被告则负责承担了家庭开支。

起诉人的月薪只有890令吉,不符合房贷申请的条件,因此无法获得房贷。

为此,他寻求月薪只有465令吉的答辩人协助,联名申请房贷。她同意向他提供支持联名申请贷款的必要文件。

间接负担家庭开销

然而,房贷每月还款完全由起诉人承担,答辩人没有出资。

虽然答辩人从未声称她偿还了房贷每月供款,但重点是她间接作出了贡献。她每个月的收入都给了父亲,然后由父亲用来支付家庭开销,包括偿还贷款。 其他兄弟姐妹共同承担家庭开支的做法,其实起诉人本身及其证人都承认了这点,答辩人的两名证人也证实了这一事实。

辩护律师提出重要的论据,即起诉人于1987年的每月公积金缴纳额只有40令吉,这意味着,其月薪应该只有300至400令吉,而非他宣称的890令吉。

根据这样的月薪数额,他将无法偿还房贷的每月分期付款。 他自己提供的证据也显示,其月入不足以让他获得渣打银行的房贷,因此与被告联名申请以获得贷款。

鉴于家庭惯例,这笔出资不能清楚地归入贷款分期付款和其他家庭开支。

也就是说,房产的购买价格是由家庭共同收入间接支付就足够了。

本案是双方根据父亲的意愿,同意共同申请房屋贷款。证据也显示,答辩人通过增加家庭收入,间接支付了房产的购买价格。

结语

尽管联名屋主/答辩人没有直接支付房贷或房屋买价,但她在整个家庭其他方面的贡献很大(承担家庭开销)。 因此,所谓的信托不存在,被告有权获得该房产的一半份额。

Categories趋势

政局稳定 期待外资助提振房市

2023年03月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

政府会否祭更利好政策
吸引外国人来马投资?

很多投资者关注的问题都环绕在大马新内阁,他们急于想知道,大马过去4年换了4位首相,究竟他们是否该继续观望?

对他们而言,如今的团结政府,究竟会变得更糟,抑或开启一个政治新格局?

同时,处在这样的新开局,这些投资者会重拾对大马的信心吗?当中的疑问还包括马来西亚我的第二家园计划(MM2H)政策是否会降低门槛,重新出发?

前首相丹斯里慕尤丁执政时期高调宣布的大马高级签证计划(PVIP),是否仍照跑和接受申请,抑或是早已胎死腹中呢?以上种种的疑问,的确让很多投资者感到无所适从。

回到问题根本,我国新政府会否祭出更利好政策来欢迎外国人来马投资、置业及退休?

这些都是我一直会遇到的“疑难杂症”。

吉隆坡房产指数自2023年1月19日迄今已上涨2.3%。

团结政府需要时间

当然,仍有很多外资对大马的新格局抱着很大的期望。

那问题来了,新政府的组成和政局稳定下来,理论上应更能创造吸引投资者的环境、促进经济增长、以及改善人民福祉。

然而,团结政府于去年刚组成,施政成果尚待时间印证,所以相信在今年上半年,买家及投资者暂时会保持观望。

更重要的是,房市不会像餐馆和旅游业那样快速复苏,毕竟购屋者需要时间消化,购买力也不如往常,同时也要对大环境有信心后才会考虑买房。实则,这是投资的不法二门,也是合情合理的。

不得不提的是,我国去年4月份才重开国门,当时经济才正要开始复苏,然而却因为去年的连续4次升息,导致还贷额变高,从而大大降低了购屋者的买房意愿,也让很多购屋者望房兴叹。

重中之重的是,在我国银行严格审批房屋贷款下,那些欲购买首间房屋自住,完成“居者有其屋”美梦的购屋者,更感遥不可及。

直到国家银行今年1月暂停升息,隔夜政策利率保持不变,才给房市带来了短期的喘气空间。

现阶段而言,不难发现,市场开始出现一些乐观情绪。

吉隆坡房产指数自2023年1月19日迄今已上涨2.3%,这也许可归功于暂停升息对市场情绪的正面影响。

新预算案没惠及产业

2月24日重新提呈国会的2023年财政预算案,笔者认为整体上挺令产业领域失望。

原以为会祭出一些利惠政策,以让之前销售停滞的房产重现曙光,如降低外国人来马置业的门槛、调低产业盈利税及降低门牌税等。

另外,笔者在前几期所谈及的期许,包括祭出更多利好优惠政策予外资入驻到我国工业园区等,这些迄今仍无法兑现。基于种种的事与违愿,我国房产仍难望在短期内重现曙光。

调低MM2H门槛

根据笔者观察,由于很多海外人士都是第一次听闻MM2H,因此询问度仍很高,然而当了解最新的政策及门槛后,大多数都打退堂鼓。

目前只能希望新政府尽快祭出较有利的产业政策和措施,以吸引更多高净值人士来马退休及置业,从而刺激我国高档产业项目的销售。

同时,我国更应把握中国重新开放的良机,以吸引更多高净值人士来马置业、留学及刺激高档住宅的租赁市场,而MM2H肯定是其中一个催化剂。

Categories趋势

国行取消房贷文件费

2023年02月24日

虽然不多
但还是能省则省

买房除了支付头期外,还需要支付一堆前期费用,如印花税、律师费等,算起来是一笔不小的数目。

其中,国家银行更于2013年1月1日起规定,商业银行必须对50万令吉或以下的房贷,收取统一的房贷文件费。

此举被认为将保护借贷者,避免因不了解协议而引发问题。当时共有13家本地商业银行和5家外国银行参与,向房屋贷款者征收100至600令吉的文件费。

但好消息是,如今随着国家银行近期向所有银行发出停止收费通知后,有关收费从本月1日起取消。

国家银行近期向所有银行发出停止收费通知后,有关收费从本月1日起取消。

首相署利商特别工作队(PEMUDAH)主席拿督萧健皓表示,房贷文件费实际未带来购房服务和交易的价值,是个不必要的负担成本,重要的是购房者的声音和权利获得关注。

“为解决这问题,利商特别工作队与公共和私营领域的所有主要利益相关者进行了接洽和讨论,因为有关房贷文件费自2013年推出以来,就被认为对借款人和购房者是不公平的。”

Categories趋势

房贷还到80岁 可振兴房市?

2023年02月24日

房贷还到80岁,
真的可行吗?

对于房贷可还到80岁,你有什么看法?

针对中国部分城市房贷上限可延至80岁一事,有人大代表认为,这或许有利于振兴房市,但住房政策要坚持“房住不炒”。

对于部分银行调整房贷政策一事,上海市人大代表、上海恒建律师事务所律师潘书鸿认为,此举或许有利提振房市、促进经济。

潘书鸿认为,房贷、购房涉及社会资源分配,应当有公平性原则。金融政策和房地产政策是一个组合拳,影响巨大,它的制定应当科学、精准、公平、高效。

他补充,是不是真正解决居民方需求,实实在在保障居民权益,同时有利经济发展,应是住房政策的出发点。

据澎湃新闻报道,继广西南宁后,上海部分银行也将房贷还款年龄上限调整至80岁。不过,上海多家银行多数银行目前没有调整还贷年龄上限,通常规定个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过70岁(年)。

上海兴业银行淮海支行业务人员说,该行现行规定,个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过80岁,这一政策调整已有一段时间,举例来说,50岁的贷款者,便可申请30年房贷,80岁正好还完贷款。

他表示,购房者的年龄50岁、60岁甚至更高,需有稳定工作,例如自己开公司、返聘等,证明具有稳定收入,便有机会申请贷款至80岁;而退休人员及没有稳定工作的人,无法享受房贷政策。

另外,厦门国际银行上海静安支行业务员披露,原则上该行个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过70年,但有个别客户会延长到80岁。

他说,这要综合评估客户的家庭情况,包括职业、收入、子女等情况,能办下来的只有极个别。

Categories趋势

国行暂缓升息 房购率回升

2023年02月23日

大马房市
终于可以喘口气了

接连下降4个月后,银行贷款申请额终于回升!

去年国家银行连续升息4次,打压了购屋者的兴致,而随着“升息行动”暂缓,房地产市场终于迎来一丝“喜气”。

同时,马股产业指数在一个月内增加2.3%,房产购买率或将微回升。

MIDF研究机构分析员指出,目前大马产业领域有3个看点:

1、贷款申请:

鉴于国行在与去年9月和11月上调隔夜政策利率(OPR),导致还贷额变高,降低房屋买家的购兴。

房屋贷款申请额从去年9月到12月连续4个月下降。2022年11月按月下降3%、按年降21%;12月贷款申请总额按月下降6.5%、按年降26%。

此外,2021年经济重开后,压抑的购屋需求以致房贷申请量一度走高,直到2022年房贷申请逐渐趋向正常化。

2022年的连续4次升息,降低了购屋者的负担能力。

2、获批的房贷总额:

2022年11月的受批房贷总额按月下降12%、按年下降15%;12月按月小幅度下降1%、按年下降18.8%。

连续两个月的按年下降率均呈现双位数,对发展商的新销售前景来说,并非好兆头。

所幸,去年12月的获批贷款总额占申请贷款总额的比例是45%,比11月的42.5%有所增加。

3、升息行动暂缓:

国行1月暂停升息,保持隔夜政策利率不变,给大马房市压力带来了短期喘息空间。

2022年的连续4次升息,降低了购屋者的负担能力。暂停升息对房产行业有短期的利好,因为很多购房者仍在消化去年的连番升息冲击。

而迈入2023年迄今,市场对未见升息的消息带来了乐观情绪,吉隆坡房产指数自2023年1月19日至今已经上涨了2.3%,房产购兴可能会因暂停升息而略有回升。

MIDF研究机构维持对产业领域的‘中性’评级。虽然贷款申请量持续下降,对房产业略有负面影响,但国行停止调升利率,购兴或将回升。

资料来源:星洲日报

Categories趋势

LBS盼重启HOC 减轻购屋负担

2023年02月22日

提振房市良策
HOC,会重启吗?

“拥屋计划的有效性在前3年实施期间有目共睹,因此重新推介该项目,将有助于刺激需求,并进一步鼓励拥屋,为潜在购屋者提供更多选项。”

林木生集团(LBS Bina Group)呼吁政府在2023年财政预算案中,重启拥屋计划(HOC)和降低贷款成本,以减轻国人的购屋负担。

林木生集团执行主席丹斯里林福山在文告中指出,随著通胀压力加剧,包括房屋在内的基本必需品也涨价,因此呼吁政府考虑重启拥屋计划。

此外,随著升息潮加重房贷负担,他也呼吁政府推出降低贷款融资成本的举措,或提供高达10%回扣给首购族,以确保购买势头得以维持。

林福山

另一方面,该公司吁请政府,考虑对原材料成本,设价格上限,以防止价格过高上涨,让发展商得以更有效地管理成本。

期待房市强劲复苏

林福山指出,这次预算案有望带来正面转变,并通过经济刺激措施,提振房产市场势头。

“一个团结政府的组成,能创造吸引投资者的环境、促进经济增长、以及改善人民福祉,因此我们也期待政府承诺提供充足、优质和可负担房屋,让更多人拥有梦想家园。”

他引述财政部数据指出,我国今年经济有望呈现4%至5%增幅,而公司也为今年设下20亿令吉的销售目标,期待房市将会有更强劲的复苏。

相关新闻:

Categories趋势

美国民众购屋兴致回来了

2023年02月17日

美国房贷利率拐点已现?

美国最新一周抵押贷款利率连续四周下降,30年期定息抵押贷款的平均利率下降到6.09%,为欲入场的潜在买家带来希望。

根据房贷巨头房地美(Freddie Mac)最新数据显示,上述利率已从去年11月,也是20年最高点的的7%,下滑近百个基点。

市场预期美国联准会(Fed)升息循环进入尾声,房地产市场将回温。

根据房地产经纪商Redfin内部资料显示,自去年11月起,与房屋中介接洽、打算买房的买家人数已有所增加。

美国过去一年房屋销售多数呈现下滑。

Sanborn Mortgage房贷公司总裁梅纳坦表示,美国通膨出现放缓迹象,房市是经济回应宽松政策的指标,经济未跌入衰退深渊,激励股市和债市在进入新的一年强劲反弹。

惟,联准会仍拟将利率维持在高利率,直到通膨恢复至2%的目标,央行官员也愿意冒着衰退风险来压低通膨,高利率加上衰退将对经济构成双重打击。

今年房市或将出现放缓现象,房市活动较一年前联准会开始升息之前大幅萎缩,升息让房贷利率以创纪录的速度高涨,逼退房屋买家和卖家,过去一年房屋销售多数呈现下滑。

房市成长减速让全国房价自去年的高点回跌,标普CoreLogic凯斯席勒全国房价指数,仍较3年前大涨40%。去年11月房价已连续五个月走跌,预期跌势将会延续。

不过,高盛经济学家在近期表示,已经过了房市最坏的情况,未来房市对经济的负面影响将逐渐减缓。

相关新闻:

Categories趋势

CBP MyPR1MA计划 买房零头期

2023年02月9日

中等收入群若想买房,
不妨考虑此计划

为协助政府实现居者有其屋,各界不余遗力,推出各种配套、贷款等让各群体买房。

如今,马来西亚第一合作社银行(Co-opbank Pertama,简称CBP)就为中等收入群捎来好消息!

该银行宣布与一个马来西亚房屋机构(PR1MA)合作,通过CBP MyPR1MA计划协助全国中等收入群体拥有本身的住所。

凯鲁安努亚(右起)在倪可敏和黄诗情见证下,与莫哈末纳兹里交换备忘录。

该计划下,PR1MA购房者可获得获得高达110%贷款,涵括房屋贷款、律师费及回教保险(takaful)。

根据大马第一合作社银行总执行长凯鲁安努亚,PR1MA购房者也无需支付头期,这符合政府协助人民拥有本身住所的期望。

凯鲁安努亚

同时,CBP也提供各种贷款,包括Al-Amali贷款(房屋及店屋)、Ar-Rahah贷款(土地贷款),以及“CBP我的第一间房屋”(CBP Rumah Pertamaku)贷款。

凯鲁安努亚代表CBP,日前与一个马来西亚房屋发展机构总执行长拿督斯里莫哈末纳兹里交换合作备忘录,由地方政府发展部长倪可敏和掌管霹雳州房屋事务的行政议员黄诗情见证。

详情,浏览www.cbp.com.my,或亲临全国29家CBP分行。

Categories问诊室

拍卖屋房贷申请更严格?

2023年02月7日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

问:

史小姐,您好!

请问银行对拍卖屋的房贷申请条件是否比一般屋子还要严格?我是否有机会取得90%的贷款?

另外,我有办法在竞标拍卖屋前,先让银行评估我获批贷款的几率吗?

Siaw Cheng


答:

Siaw Cheng,您好!

银行有银行的贷款审批指南,最好与你可以向银行了解贷款审批条件是什么,拍卖回来的产业将被征收多少费用,以及是否符合申请贷款条件。

如果在中标后,你应该在支付押金之前,弄清楚需要预先支付哪些款项。在竞标拍卖屋前,事先了解你的收入和负担来计算偿债率 (DSR) ,算出你可负担最大的贷款限额是最重要的。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
Categories趋势

纽西兰首购族望“屋”兴叹

2023年02月4日

即使存够钱
但依然买不起

纽西兰首购族能力跌至谷底!

买房是许多人的梦想,甚至不惜穷其一生努力赚钱买入dream house。

然而,纽西兰首购族却面对利率飙升,而买不起房的窘境。

尽管去年纽西兰的房价下跌,但利率上涨与之抵消,因此首购族的拥房负担能力持续恶化,买房目标遥不可及。

根据interest.co.nz的报道,引述《房贷负担能力报告》,目前首购族的负担能力自2004年1月开始记录以来最差。

有关报告主要关注三大指标,即:

  • 新西兰房地产研究所(REINZ)公布的入门级房产)(最低的25%)房价
  • 主要银行的两年固定期房贷利率
  • 25至29岁夫妇的税后收入中位数

以上指标可追踪还款金额(以10%或20%的首付、贷款30年算),以及还贷占税后收入的比重。

因此,当还贷金额占税后收入超过40%时,就被视为负担不起。

尽管纽西兰房价下跌,但首购族的负担能力明显恶化。

2021年12月,还贷金额占首购族夫妇实际收入的32.8%(入门级房产,首付20%,每周还款592纽币(1631令吉))。

但去年12月,这一占比升至37.6%(每周还款额上涨100纽币,至692纽币(1906令吉)),明显逼近40%的极限。

换句话说,尽管房价下跌,但去年首购族的负担能力明显恶化。

而且,以上数字只是全国平均数据,按照去年12月入门级房价58.9万纽币(162万2747令吉),首付20%(11.78万纽币,即32万4549令吉)来计算。