买气回归 房市捎来好消息
2024年05月5日
丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席
贷款申请额涨8%
市场需求旺盛
从2023年开始，马来西亚的产业市场就开始表现出企稳和回暖的迹象。
国家产业资料中心（NAPIC）的数据就显示，我国去年的产业成交量按年上涨了2.54%，录得39万9008宗，显示出市场的买气回归。
同时，这些在去年出售易手的产业，其总交易价值按年攀升了近10%，达到约1791亿令吉，创下国家产业资料中心有史以来的新高。
随着大马迈入今年第二季，产业市场复苏的迹象也越来越明显。
国家银行早前公布的数据就指出，国内今年首2个月的贷款申请总额达到了910亿令吉，按年增长8%，显示出市场对产业的需求相当强劲，银行在放贷方面也稍微宽松了一些。
由此来看，在近几个月以来诸如雪兰莪南部综合发展区（IDRISS）、轻快铁莎阿南线（LRT Laluan Shah Alam）和第三捷运计划（MRT 3）等大型发展项目持续取得良好进展的好消息，提振了市场情绪和刺激产业的买气，让产业市场得以持续回暖。
从过去几年的数据来看，我认为2023年是产业市场的谷底，而如今随着国家经济不断改善，我相信产业市场下跌的风险非常有限，接下来复苏和上涨的潜力十分可期。
外来投资推高房价
事实上，大马的房屋价格指数自2021年第四季起，开始保持每个季度上涨的趋势，并在2023年第三季攀升到219.4点，比2021年第四季的205点高出约7%。
与此同时，国内的滞销房屋也从2021年的3万6863间，减少到去年的2万5816间，降幅达30%。
再加上高速铁路、柔佛轻快铁和槟城轻快铁等计划的消息不断释出，以及外来直接投资的流入和许多本地生产制造商扩展业务的加持下，大马的房价因而持续被推高。
当然，这也归因于令吉贬值和国内通货膨胀的关系，导致兴建新屋的原材料和劳工成本提高，迫使售价也跟着调涨。
但无可否认的是，大马产业市场如今正迎来一波上涨的行情，我也相信房价会在接下来稳步走高。
隆彭亨路迎增长机遇
从大马的地区来看，我看好的其中一个地区是隆市彭亨路一带。
作为吉隆坡北部最主要的一条道路，这里毗邻大使路淡江大道（DUKE）、吉隆坡中央医院及蒂蒂旺莎湖滨公园。
更重要的是，这里即将兴建的捷运第三路线蒂蒂旺莎（Titiwangsa MRT 3）站，预计会为当地带来新的增长机遇。
与此同时，雪隆地区近几年的新楼盘数量落后于人口增长的速度，因此产业的需求依然相当强劲和健康，能为产业领域带来良好的支撑。
根据新闻报道，MRT 3目前正在进行收购土地的程序，预计在接下来两年完成收购后，就会正式动工。
在落成之后，这个捷运将在隆市打造出一个共有31个站点的环形路线，当中有10个中转站，可以连接到电动火车和其他捷运路线等公共交通系统，让雪隆区的公交网络更便利和有效率。
柔应推更多可负担屋
在柔佛方面，随着柔新捷运（RTS）将在2027年通车，我认为这将带动新山靠近这个捷运站的武吉查卡（Bukit Chagar）和出入境关卡的地区，进而推动当地产业的复苏。
但在新山以外的很多地区，房屋的供应还是居高不下，当中也不乏滞销已久的新楼盘。
在我看来，这些还未卖出的房子大多是专为高收入阶层而打造的，而这些买家又大多是来自外国的白领，人数原本就不多。再加上这些房子的价格往往在百万以上，不在很多大马人的考量范围内，所以导致它们难以卖出。
如果想要确保柔佛能够实现永续的复苏和增长，我认为政府应该在发展州内经济方面付出更多心力，提高本地人民的收入水平。
不应超过60万
与此同时，柔佛州内也应设法推动更多价位亲民的房屋项目，尤其是40万到60万令吉的房屋，我相信是许多买家一直都翘首以盼的。
要知道，雪隆区很多的可负担房屋，都还是处于40万到60万令吉的水平，一旦超过60万令吉，银行在审批房贷时就会更加谨慎。
因此，柔佛很多地区的房屋项目都不应该超过这个价位，这样才能迎合到真正的刚需、减少滞销的风险。
勿盲目跟风炒房
从经济效益方面来说，产业领域复苏能连带的为超过140个行业创造就业机会，为各种商业活动注入活力，改善整个国家的经济。
但在消费者方面，房价的上涨会让他们在买房时面临更大的难度，因此，我呼吁政府更关注这个课题，并与私人界紧密合作，共同探讨应对的策略和方案。
而更重要的是，我希望国内的消费者能保持谨慎的态度，不要趁着此次房市的复苏来进行投机操作，更切勿盲目跟风炒房。
如果买房的理由是打算结婚后自住这类的刚需，加上本身确定能够负担得起购买和持有房屋的费用，我是十分赞成在这个时候买房的。
但如果手头上已经持有好几间房产，如今计划再买一间，然后在三、五年后甚至更短时间内卖掉套利的话，那我就无法认同了。因为这不止风险很高，很容易让自己的财务出现问题，更有可能衍生成累及整个行业的泡沫危机。
从数年前爆发疫情的时候，我们就见到许多人因为突如其来的巨变，导致自己面临无力偿还房贷和房子被迫拍卖的情况。
而上一轮在2008年金融危机后出现的暴涨行情，更是促使投机活动盛行、房价快速增长和大量房屋被兴建，最终致使政府出手让过热的房市降温。
这不仅导致许多投机者周转不灵而破产，很多新建房屋也面临过剩和滞销的问题，不利于经济发展。
借鉴中国房地产危机
目前在中国发生的房地产危机，也是非常值得大马借鉴。
中国在前几年因为其宽松的货币政策，让房地产市场出现了一波暴涨的行情，这也导致许多人跟风炒房。
这股炒房的投机风潮从一线城市的黄金地段，到二三线城市的第二间房，一直延伸到郊外的度假屋。
我近期到中国进行参访的时候，亲眼目睹到许多地方到处是空房，这些都是因为火热的炒房行为营造出需求强劲的假象，导致发展商不断推出新的楼盘，最终形成房市泡沫。
如今中国政府出手打房，房市的泡沫也被戳破，这些无数的新房就因为市场无法消化，而变成压着发展商资金的滞销品，并且对国家的经济和金融体系造成风险。
所以，我希望大马人能汲取过去的教训，也从别的国家方面进行借鉴，远离投机炒房、依赖高度贷款杠杆和盲目跟风的行为，选择踏实且长期的投资之道。
