负担房屋需求依然强劲

随着国行暂缓升息步伐，7月产业贷款申请按月回升2.7%。分析员认为，贷款申请增加也意味着市场产业需求处在健康水平。

国家银行数据显示，今年7月产业贷款申请按月上涨2.7%，至518亿令吉；而6月则按月下滑11%。但按年比较，7月贷款申请则跌13.6%。

而大马首7个月累积贷款申请按年起0.9%，至3488亿令吉。

MIDF投资研究分析员因此认为，贷款申请回升主要归功于国行在今年7月和9月将隔夜政策利率（OPR）维持在3.0%，相信这也是产业需求重回健康水平的关键。

至于产业贷款批准方面，7月批准的贷款按月减少4.2%，至231亿令吉，而批准贷款的下降是因为贷款批准率减少所致。

若按年来看，7月贷款批准上升1.7%；年初至今的累积贷款批准则按年增加8.0%，至1538亿令吉。

分析员表示，贷款批准呈上升趋势，实际上对产业发展商的前景而言，是一个好兆头。

工业产业受欢迎

随着市场对产业需求渐涨，房地产公司在工业开发的参与度也不断上扬。

分析员举例，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）分别在槟城、巴生和柔佛增添3个新工业资产。

绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）年初至今的工业资产销售亦表现不俗，按年增35%。随后，绿盛世更以2亿1100万令吉向IOI置业（IOIPG，5249，主板产业股）收购柔佛工业土地，扩大工业开发组合。

另外，马星集团也成立了联营公司负责工业开发项目，以捉紧国内工业资产需求渐涨的趋势。

首选马星金群利

整体而言，分析员认为业者将在短期内将逐步拓展至产业开发领域，以紧跟工业资产需求急升的浪潮。

分析员继续“中和”看待产业领域，而首选股项为马星集团和金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）。

“因为可负担房屋需求依然强劲，估计专注于相关房产的业者前景料将乐观。”

独家报道：林秀芳

帮助年轻人
或低收入群体拥房

房屋先租后买计划在我国已实行多年，但至今未能成为房市主流，如今政府再次力推这项计划，产业界人士认为，关键在于能否保障买卖双方的利益，否则该计划将始终热不起来。

无论是发展商或产业中介，他们接受《南洋商报》访问时皆不约而同的指出，表面上，先租后买计划有利于活络房地产市场，但政府若只讨好买方（购屋者），以致卖方（发展商和产业中介等）需要付出各种不必要的代价，最终在羊毛出在羊身上的效应之下，买方依旧难逃承受高房价的代价。

为此，他们认为，只有拟定利惠双方的协议，才能让此理想计划获得有效执行，从而避免让计划流于空谈。

昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告显示，政府发展房屋领域的大方向改弦易辙，从向来鼓励国人买房，改为鼓励租赁可负担房屋，尤其是力推先租后买计划。

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵表示，先租后买房屋计划有其执行上的困难，因为房产价值锁定与否，都对买卖双方带来冲击。

他说，纵观过去10年的房地产价格走势，尤其雪隆区一带皆是升多跌少，若合约锁定协议签署期间的售价，举例在3年后正式转售购屋者时，房产市价上升，卖方肯定变成折价销售了。

“而且先租后买也让卖方在期间也承担了头期、贷款利息、印花税等‘损失’，在这种情况下，卖方自然会通过租金来转嫁成本，最终还是由购屋者承担代价。”

他表示，此计划虽有助低收入群拥房，即无需在短时间里拿出头期、交付印花税等大笔费用，但，当租买计划涉及的执行方是私人界（发展商或银行）时，“赚钱”依旧会是大前提考量。

“若政府无法提供发展优惠，这些成本实际仍会通过租金转嫁购屋者的，毕竟谁又能担保租户最终会在期限内买下有关房子呢？”

他说，换言之，卖方不但要承受最终房子是否能脱售的问题，而且，租借期间也让他们的资金流套牢，种种不利因素，都是计划可行与否的关键。

“实际上，上述计划也曾获本地银行推行，如今该计划正好运行第3年，也是时候审视计划的成果之时，如果可行，确实值得参考该方案。”

张润安：须有优惠才会参与

和丽园发展有限公司董事经理拿督张润安表示，政府须提供多项优惠条款，包括低息、分散承担公共设施建设费用、减少繁文缛节等，才能吸引发展商参与有关计划。

他说，有关计划绝对有利于帮助年轻人或低收入群体拥房，但是，在实施方面需有深思熟虑的周详规划，尤其不能朝令夕改，否则将让计划胎死腹中。

“实际上，此概念也曾多次被提出，然而，最终因双方利益无法得到保障而不了了之，比如租借将让发展商面对资金周转问题、无法担保房子最终得以出售，以及购屋者担心租金被抬高等。”

身为资深发展商的张润安也分享说，发展商须承担建设成本，包括贷款利息、公共设施建设费用、土地转换用途税务等，如果政府要推行上述计划，就应考虑在计划上提供优惠政策，以减轻发展成本的压力。

“若要私人界直接参与计划，虽然可提出2种协议，即一、私人参与者直接出租给购屋者，但需要有担保人确保房子最终会被买下、二、政府担保，同时提供各类优惠措施，包括获银行提供低息率等，但其始终仍存在缺陷。”

扩大计划让选择多样化

政府将扩大先租后买计划，以让房屋融资选择多样化。

此计划也将允许目标群体在规定的租赁期内，可以选择买下本身租赁的房屋。

政府过去曾实施多项先租后买计划，包括一马房屋计划和雪兰莪州推出的“我的雪兰莪房屋”（Rumah Selangorku）。

先租后买的首期费用通常较小额，为尚未做好准备购屋的国人，提供一个灵活性的选择。

首相拿督斯里安华昨日在国会提呈第12大马计划中期检讨报告时说，为了让人民有一个安全舒适的居住环境，人民房屋的主体转变将不断完善，从“拥有权”向“居住”观念转变。

政府推新租赁条规

政府将推出新的租赁条规，以促进租赁制度成为房屋拥有权的替代方案。

同时，政府也将加强先租后买房屋计划，以提供更好的房屋融资管道和增加可负担房屋的供应。

根据经济部在昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告中指出，政府的房屋发展政策将以基本需求和人权概念作为出发点，而非房屋拥有权。

“因此，公共和私人界扮演关键角色，以便积极参与提供安全、有保障和可负担的房屋。”

报告指出，在此概念下，政府在发展房屋计划上将重点从销售转为租赁。

“政府拥有的可负担房屋发展机构一马房屋计划（PR1MA）和国家房屋公司（SPNB）将会联合支持促成这个转变方案。”

制定评估指南

报告说，为了提供具吸引力且可持续的房屋融资方案，经济部将寻求与金融机构的合作。

政府将制定评估和标准土地转换溢价和合规成本的指南，以加速可负担房屋的发展和审批。

此外，政府也将探讨，为在建筑工程质量评估体系中，获得70%以上分数的发展商，设立奖掖方案。

报告指出，由建筑业转型计划委员会所制定和预先批准的计划，将作为设计准绳，以加速地方政府的建筑计划审批，更快、更高效地建设可负担房屋计划。

“同时，将设立一个整合所有宗教基金土地信息的土地信息库存，以便确认适合建筑更多可负担房屋的土地。”

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师您好，

小弟不幸购买了一间烂尾楼，已经过去一年多了，可是项目依旧没有任何进展，也没有复工的迹象。

现在该项目已经停建，我应该采取什么措施？如果我不继续偿还贷款，会有什么后果？

谢谢。

Adrian

答：

Adrian 你好，

如果项目没有取得进展，您可以向房屋与地方政府部门（The Ministry of Housing and Local Government）查询该项目是否已被归类为问题项目，并了解是否有任何进展情况。同时，您也应尽快了解发展商是否已经宣告破产（winding-up）。如果确实如此，需找到清盘人（Liquidator），因其有权处理该项目。

如果发展商尚未破产，通过法律途径追讨款项的胜算较大。但若发展商已经破产，只能交由清盘人处理。至于是否应将清盘人纳入诉讼程序，建议征询律师的意见。

关于贷款问题，若银行已经放款，您必须继续按计划还款。如若拖欠，银行有权采取法律行动。因此，建议您与银行进行充分的协商，寻求解决方案。

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拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

郑律师您好，

我之前与父亲联名购买了一间房屋，并且贷款还款完全由我和父亲承担。现在父亲想将房屋的产权转让给我的姐姐，但是她从未支付过任何款项。

我是否可以申请退出房屋共有，让父亲独自承担贷款责任？或者我能除名重新申请单独贷款吗？如何进行割名的程序，是否可以让父亲独自负责，与我无关？

Evon

答：

Evon您好！

这是一个联名的房屋，意思是如果您的父亲要转让，他只能转让房屋一半的份额。房屋另一半的份额是您的，是由您来决定。我建议大家一起协商，达到共识。

是否要把房屋转让给您父亲，您姐姐或您，这就由大家做个决定。决定后就可以进行转让手续。但是，这间房子还是有银行贷款，所以也需要申请银行的同意，进行重新贷款（refinance）。之后，银行借款人（Borrower）就继续为这银行贷款负责。

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