物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

这文章是针对共管楼宇交房期限和初定管理费而写的，两个提问如下：

1）先售后建的分层楼宇，法定交房期限？

2）共管楼宇的管理费到底谁有权决定？ 特别是刚交房的新建楼宇。

收到读者的提问，1）林先生与太太于2017年3月19日年与发展商签署买卖合约，购买了某个坐落在吉隆坡的公寓单位，请问房子应该在什么时候完成建设并交房给买家？

林先生是于2020年6月15日接获领钥匙通知书，并于2020年6 月19日领取钥匙。

2）林先生与太太当时也签署了另一份文件相互契约（Deed of Mutual Covenant），契约内容里表明，管理费是每平方尺30仙 ，但领钥匙时，却被告知是每平方尺45仙，比契约阐明的数目高出50%。

根据当时签署买卖合约的内容，该房子的交房期按照1966年房屋发展法令，是属于Schedule H，即先售后建的高楼建筑，并属于分层地契楼宇，法律规定的建筑期限是不超过36个月。

逾期赔偿从付订起追算

答1：按照以上林先生与太太是于2017年2月4日年与发展商签署买卖合约，推算出来的最迟交房期乃2020年3月18日，但很不巧的，当天偏逢政府依据1988 年预防和控制传染病法（ACT342）授予的权限，颁布行动管控令（MCO）的生效日期，导致发展商无法如期交房。如果纯粹依据1966年房屋发展法令里的条款，发展商需得为逾期提供赔偿，行内称这类的赔偿为liquidate & ascending damage（LAD）。

然而，针对逾期交房的赔偿计算公式，联邦法庭今年1月的一项判决指出，2015年修订的房屋发展（控制及执照）法明文严禁发展商收取订金，既然林先生与太太于2017年1月15日支付了订金，林先生与太大所购买房子的逾期赔偿金，就不是根据买卖合约签署日期计算，而是从支付订金当天开始追算。

逾期赔偿金额是按照房价10%的价格按天计算，假设该房子的价格是50万令吉。林先生与太太最后成功领取钥匙的日期是2020年6 月19日，逾期赔偿金的推算如下：

1）按签署买卖合约的日期追算：

2020年6月19日减2017年3月19日，发展商一共迟了93天才完成交房动作，发展商需要赔偿金额如下：

50万令吉x10%x93天/365天=1万2739令吉73仙

2）按支付订金的日期追算： 

2020年6月19日减2017年1月15日，发展商一共迟了156天才完成交房动作，发展商需要赔偿金额如下：

50万令吉x10%x156天/365天=2万1369令吉86仙

管控期不计入无法索偿

根据联邦法院的上述判决来计算，赔偿的金额足足多出8630令吉13仙。

然而，政府却针对2019冠状病毒病疫情，实行了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令，其中的一条，拥屋权转让及违约金（Delivery of vacant possesion and liquidated damages）阐明，买卖合约中的拥屋权转让期限及违约期限将不计入2020年3月18日至 2020年8月31日这段期间的期限。

所以，林先生与太太无法向发展追讨逾期交房的赔偿。

买卖合约内容常留空
管理费最终由建商决定

答2：虽然当初签署的相互契约（Deed of Mutual Covenant）阐明，管理费是每平方尺30仙，但领钥匙时，却被告知是每平方尺45仙，足足多了50%，确实有一定的幅度落差。

但遗憾的是，1966年房屋发展法令并没明文规定，发展商需要在销售时设定管理费的数额。有的就是在年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”。

而且这个报表一定会出现在买卖合约里，但通常都是没填上任何数字的空表格，所以最后的管理费价位的决定权，还是在发展商手上。

合约补两句条款免责

虽然相互契约是法律文件，受到合约法的制约，但通常这份文件都免不了补上两句关键的条款：

其一，契约里的金额仅供参考；其二，发展商拥有最后的权限，来定夺最后的金额。

这两条条款无形中让最后决策权是在发展商手里，所以购屋者只能接受。

无论如何，马来西亚还有2013年分层地契管理法律令来守护购屋者的权益。

如果您认为，发展商订下的管理费金额不合理，首先您得先缴费，并领取了钥匙，才能通过2013年分层地契管理法律令来维护您的权益。领取钥匙后，您可以正式递交书信给楼宇区域的建筑物委员，寻求建筑委员介入并要求发展商解释管理费是如何裁定的？

这时候，守法的发展商就得按照1966年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”公布管理该楼宇需要的财政预算案。  这次您将获得有一份有金额的申报表，而不是买卖合约里的空表了。

然后，业主需得再在向发展商要求公布另一份楼宇的数据报表，它就是业主的单位面积计算证书（Sijil Informasi Unit Share，简称SiFUS）。

通过2报表推算管理费

有了这两份报表后，林先生就可检验发展商是否按照2013年分层地契管理法令中的第一列表“First Schedule”有关该楼宇的份额单位的计算公式来推算缴费的管理费，是否公平合理。

这里提供推算个案来让大家参考：

假设大楼一共有300个单位，每单位面积一样，每单位都拥有一个停车位。

若第五列表“fifth schedule”预算申报表建议，第一年的开销是66万令吉，那么平均每月的开销就是5万5000令吉。这开销通过300个单位平均分担。

所以，每个单位要分担的管理费就是5万5000令吉除以300个单位，平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。

为了方便计算，通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费；而储备金（sinking fund）是管理费的10%，即18.50令吉，因此大楼业主每月都得缴185令吉+18.5令吉= 203.50令吉。

 

解构被诅咒的房市梦魇（下篇）
独家报道：黎添华

从“买卖房屋不能收取订金”、“综合项目管理费划一”、“房屋管制处无权延长交屋期”这些标杆性判决，到 “限制法从6年期限延长至15年”的法令修改，无不被指将限制了发展商的工程进展，或影响销售作业流程， 甚至重挫整个领域。

业界就流传这样的说法，指若有关现象再不获得当局正视，我国至少有三分之一发展商将在压力下纷纷结束营业。

不过，当我们以为接二连三的震撼弹，看起来针对的只是发展商及房产中介时，殊不知他们不是唯一的输家，因为一场场的房市“诅咒”中，“殉葬”的还有包括你我在内的更多人。

4种预见情况

1.赶工品质真的能保障？

随着法庭宣判房屋管制处没有权利延长发展商的交房期限后，换言之，早前获得该部门批准延长交屋期的项目首当其冲。

东盟建筑商联合会主席符绩理就表示，随着楼层越建越高、设计越来越新颖，加上材料高涨、政府献金、工人不足、以及地势险峻的关系，因此一些承包商已很难如期完工，若无法拉长建筑时间则让承包商更具挑战。

其中，不排除一些不负责任的承包商为了赶工而聘请不专业的外劳，例如才抵达我国不久便开工的菜鸟，或为了降低成本而偷工减料。

拟策一劳永逸解决

显然的，这是一个恶性循环的问题，因为一旦时间不足，随之而来的便是“滞纳金”，但，赶工出来的房屋会否有缺陷等也备受关注。

他表示，逾期交屋确实对购屋者不公平，发展商也理应赔偿，但一些工程在尚未逾期前提出延长交屋期或许值得商榷，尤其是那些早前就已获得房屋管制处批准延长时间的项目。

他强调，自己不是为承包商找借口，但却希望当局能看到目前的实际状况，以及了解业界遇到的局限，然后在这环环相扣的关系中，找出一劳永逸的解决方案。

2.影响市场运作

根据业界保守估计，目前全国因这项政策而受影响的项目多达500多个，而记者抽样访问的发展商就表示，随着多项法令限制了他们的发展，多项政策也降低了他们的利润，因此不少发展商都坦言过去5年越做越辛苦，甚至想转战其他领域。

理科大学经济系教授连惠慧博士就指出，尽管房产界受冲击不会重挫整体经济，但确实会对不少行业带来影响。

也是国内少数拥有“前沿教授”称号的她分析，建筑业对我国国内生产总值的贡献不到10%，然而却能推动下游工业以及其他连带的服务领域，如会计、律师等。

较早前，符绩理就表示，一旦屋业发展受阻，那么自然将影响到承包领域，以及下游的140多个相关行业。

3.随意起诉恐蔚然成风

另一个让业界担心的隐忧是，诸多的标杆性判决会不会引发民众矫枉过正，掀起随意诉讼风气。

世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚分会会长拿督高炳江表示，法庭捍卫真相、法律保障受害者是无可厚非的，而任何人也都有权提出法律诉讼，然而这也可能会为部分没有职业道德的律师提供机会，去刻意煽动购屋者提出诉讼，以从中捞一笔。

据了解，美国就经常出现动辙付诸法律诉讼，而一些律师甚至会主动献议，并提出免收费打官司，胜诉后才收钱来怂恿购屋者打官司。这不仅带动了不良风气，同时也对认真做事的发展商带来不必要的压力。

以限制法为例，如今隐藏式缺陷的起诉年份从过去的6年增加至15年，但是据本报向马来西亚建筑公会了解，由于一般的隐藏式缺陷在3至5年内便会显现，因此延长年份后会否让人滥用有待关注。

其实，对高炳江而言，不负责任的发展商被对付是可以理解的，只是最令他担心的莫过于随意起诉的风气会否对有志在房产界大展拳脚的年轻人纷纷打退堂鼓。

工程师责任大

在业界超过30年的高炳江指出，工程师以及其他相关的专业人士需要承担的责任很大，而任何的诉讼也都会对他们造成极大的精神压力，因此近年来越来越少人选择这一行。

“工程师及相关专业人士的薪水其实并没有很高，打滚10年薪水可能才6000令吉左右，但是在银行工作却能高过这个价码。他们压力又那么大，真的令人不敢干这行。”

他担心，随意起诉若蔚为风气，那么对业界来说无疑是一种不健康的现象，工程师等相关专业人士锐减的话，对我国整体房产界的发展也不是件好事。

4.屋价不稳定

本报也从一不愿具名的发展商处了解，其实若要发展商在工人少、材料贵，以及短促时间内赶工的话，很可能出现两种情况，即1）担心出现偷工减料，或2）成本提高，最终转嫁予购屋者，导致房屋价格攀升，得不偿失。

“这是很自然的，一些发展商可能会因为在限制法下，未来15年得承担一定的风险，所以成本自然会转嫁予购屋者，屋价高企是可能的。”

再来，以滞纳金为例，若发展商最终需要给予的赔偿远远超出他们的预算，这将令发展商推迟下来的新项目、或取消新计划，最终让市场发展受阻。

“这不是威胁，但这是可以预见的情况。”

许文思：抵触业界运作
过时法令应修改

资深律师许文思指出，政府绝对不会贸然推出新法案，其中任何法律的制订、修订，都有其前因后果，如当时的一些社会背景或当年发生的一些案件，让政府推出这样的法案，因此不能说法令制订得毫无根据。

“房屋法令在1966年推出，正是因为当年很多发展商欺骗了购屋者。”

惟，拥有多年处理房屋诉讼案件的他认为，确实一些法令可能因为过时了，也跟不上局势的发展，因此出现与业界运作出现抵触的窘境，而这些尴尬确实需要通过修改法令来解决。

询及已经下判的标杆性案件是否能够重审翻案，他则表示上诉意义不大，理由不足，最恰当也最实际的做法始终是让政府去修改法令。

“法庭这个机构是相对‘保守’的，朝令夕改不是它的本质，因为这才能让民众对司法有信心，而且法官是依据法律审判的，而不是制订法令，换言之最关键的根本还是在法律。”

不过，他提醒，房屋法令是社会福利法令，一切还是会以保障民众为前提。

谢淑芬：符合社会环境
法律随文化需求修改

“比如有些国家已经接受同婚，这是旧社会中不可能有的法律保障。”

她表示每个法案的拟定或修改必然是符合当时的社会环境，更是为了满足时代的需求，如，解决当时出现的某种问题，因此不一定就意味着这些法案有问题。

法律保障买家权益

她说，法律的首要宗旨是维持社会秩序，保障弱者权益是维持社会秩序的其中之一要素，买卖房屋这件事，发展商跟买家之间本来就实力悬殊，因此需要法律介入保持平衡的权利，以便保障买家的权益。

较早前，她在与本报会面时就举例，严禁收取订金就是因为当时很多不负责任的发展商在收取订金后卷款走人，因此才有法令严禁订金。更重要的一点是，由于我国并不像其他国家那样采取先建后售的政策，因此才导致发展商及中介需要以订金来保障自己的销售额，同时确保工程有继续下去的可能。

结语：

新法令潜力发酵
全民恐付出代价

社会的运作盘根错杂，谁都是彼此的命运共同体，明乎此，多宗标杆性判决以及因新法令而发酵在即的案件，看似协助了购屋者，但更多的后续隐忧却也开始潜伏，而其影响的绝对也不会只是发展商与中介，反之金融业、服务业等各行各业，乃至民众本身都会受到程度不一的冲击。

如果说，法律的存在旨在解决当时的某种社会问题，那么我国的房屋法律是否真的解决了各界的问题？还是它在协助解决购屋者的问题之际，也协助了房产界的发展？ 尤其，若干年后这些法令是否还符合时代趋势，及现今的社会发展，这值得政府，尤其是房务部正视。

此外，我们的房屋相关法令是否在一昧关照民众之余，却忽视了房产界的发展？我们在制订法律之前，是否又曾与业界全面且有效地沟通？

若法令的制订建立在某一方坐在冷气房里头的一厢情愿中，那么不久后有关法令很可能又得因为不符合现实运作情况，而面对朝令夕改的尴尬。这样的局面只会让房产界沦落得宛如一个被诅咒的领域，届时恐怕不仅房产界受到重挫，全民也将付出代价。这，绝对不会是大家想看见的，只是我们可能还未意识到。

愿一切来得及纠正，一切从这专题出发，从我们追求理性双赢与长远发展的角度开始。