独家报道：李治宏
明年房市
将稳中有升？
经历了黯淡的2020年，以及超过大半年都处于封锁期间的2021年，2022年的大马产业市场，又会是怎样的一番景象？
10月杪公布的2022年财政预算案多项产业相关措施，会否如愿为产业市场带来激励？
《南洋商报》走访发展商和多家跨国产业顾问公司，为明年的产业市场探路。
产业市场的兴衰向来与整体经济息息相关，也可说是整体经济走势的阴晴表之一。同样的，当整体经济向好，产业市场也连带的看俏。
事实上，打从今年第三季开始，国内产业市场已有走出谷底，渐入佳境的趋势。
无论是成交单位数量和交易总值，第三季的产业交易都比一直处于跌势的之前几个季度有所增加。
本地知名发展商之一的纳莎TTDI（NAZA TTDI）就预期，大马经济将在明年复苏，而产业市场也将在明年持续复苏之路。
西华山卡
产业顾问与经纪公司Rahim & Co总执行长西华山卡同样指出，本地产业市场正处于现有下跌曲线的底部，预料明年将出现L形曲线的复苏形态，于2022和2023年缓慢逐步的复苏，然后在2024和2025年迈入下一个上涨周期。
西华山卡也是大马房地产中介协会（MIEA）前会长。他接受《南洋商报》线上专访时说，过去高速增长的日子已不复返，下一个上涨周期可能是一个短暂的涨势，所以投资者应把握现有的机会进场，趁低吸购，以适时的踏上下一波涨潮的列车。
发展商将推更多工业园
整体而言，住宅和工业产业市场明年料继续向好，办公产业随着经济重启和越来越多打工族回到职场上班而景气回升，但零售产业则没那么快恢复元气。
尤其是工业产业，在今年表现冠绝各产业次领域后，明年将继续备受看好，料仍将大有作为。
第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills Malaysia）就指出，基于工业领域持续看俏，发展商将推出更多的工业园。
邝宝耀
工业持续蓬勃扩张
集团董事经理拿督邝宝耀接受《南洋商报》书面专访时说，许多企业重新检视地缘性的多元化策略，大马工业活动持续蓬勃扩张。
“无论是巴生谷、槟城或柔佛州，2021年有许多工业产业交易，涉及的物业包括货仓、厂房和数字中心。
“工业领域在2021年表现出色，其中电子商务是这个领域增长的最大推手，市场对于现成货仓的需求保持殷切。在大吉隆坡，工业设施的租金和价格看来保持稳定。
“在槟城，工业产业主导整个槟州产业市场，尤其是在威南峇都加湾，更有多项工业产业交易。这包括多家上市公司如阁代科技（GREATEC，0208，主板科技板）、伟特机构（VITROX，0097，主板科技股）、捷铵科技（JHM，0127，主板科技股）和腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）纷纷收购土地展开业务扩充计划，涉及的土地面积总和66.32英亩，总成交值1亿5607万令吉。”
在住宅产业方面，邝宝耀预期，巴生谷房产市场继续向好，尤其是各个现有城镇发展项目内的有地房屋，但面积和价格恰到好处的高楼住宅项目也获得良好反应。
即将竣工的捷运第二路线（MRT2）更势将为巴生谷房市锦上添花。
在柔佛，有地房屋仍是购屋者的首选，而服务式公寓则需要一段时间才能被市场吸纳。
至于槟城，主要房产项目或将集中在威省，尤其是大型发展商如绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和恒大置地（TAMBUN，5191，主板产业股）发展的城镇项目。
槟岛则预计将有更多可负担公寓项目，这包括州政府和私人发展商分别推出的发展计划。
叶洸瑋
3利好因素助推房市
大马莱坊（Knight Frank）房产代理部副主管叶洸瑋指出，明年房市有3大关注点，即（一）今年底结束的拥屋计划（HOC）会否进一步延长？、（二）延缓还贷今年杪结束后，会否造成产业脱售活动突然大增，以及（三）发展商或将推出前所未见的促销配套。
他说，3大利好因素则是（一）大部分州属迈入国家复苏计划第四阶段，各经济领域重启、（二）货币政策保持宽松，以及（三）脱售6年以上产业豁免征收产业盈利税（RPGT）。
各大产业次领域逐个看
住宅市场
第一太平戴维斯（大马）：住宅产业市场2022年持续向好，原因有三：
一）拥屋计划（HOC）很可能继续延长；
二）6年以上房产豁免产业盈利税（RPGT）；
三）利率继续保持偏低。
大马莱坊（Knight Frank Malaysia）同样基于3大主因，看好房产市场2022年前景：
一）对于为成熟和聪明的投资者是安全的避风港；
二）疫情期间积累的被压抑的需求（pent-up demand）令市场保持强韧；
三）市场信心料回复，前景好转。
沈颂能
更多工业投资
工业产业
大马莱坊指出，基于发展商们纷纷收购工业或发展地段来兴建更多的工业园，工业产业市场料将保持蓬勃。
该公司资本市场执行董事沈颂能预期，无论是外来直接投资（FDI）或国内直接投资（DDI），工业领域明年预计会出现更多的投资活动。
此外，基于更多的跨国企业分散投资组合，大马是潜在的投资目的地之一，这也预计将会带动工业产业领域的活动。
“随着大马在制造业生态系统中升级，更多的制造领域相关行业料将在生产过程中采取自动化和机械化程序，以提高生产力和减少对外劳的依赖。
“我们也预期，将有更多的制造领域相关公司积极的涉及环境、社会与监管（ESG）相关事务。”
郑扬建
租户主导巴生谷办公领域
办公产业
巴生谷办公领域将继续是租户主导的市场。
大马莱坊指出，在竞争加剧下，留住租户是关键，业主们正聚焦于成本优化、资产加强措施和各种租赁策略。
该公司企业服务部执行董事郑扬建提到，疫情之下，健康和安全特点是办公空间的主要焦点，料将有更多的建筑物采纳最新的科技，提倡“免触动”通关功能和其他卫生保健层面。
第一太平戴维斯（大马）指出，基于许多办公空间租户检视缩小营运规模和优化业务活动，巴生谷明年料有更多的办公空间搬迁活动。
柔槟办公市场低迷
至于柔佛和槟城，由于需求疲弱，两地的办公市场料将保持低迷。
西华山卡指出，截至去年杪，吉隆坡办公空间总量已高达约1亿平方尺，雪州则高达约4500万平方尺，两地合共约1亿4500万平方尺，占全马约2亿4950万平方尺办公空间总和的58%。
截至2020年，雪隆另有约2100万平方尺的新增办公空间即将投入市场，约占全马约2700万平方尺新增办公空间高达78%。
雪隆两地办公空间平均租用率各为77.6%和69.2%，皆低于全国平均80.2%的水平。
他说，尽管疫情期间，居家办公蔚然成风，但随着经济重启，70至80%的打工族已重返职场，其余20%继续居家作业者大多为跨国企业，因此，办公空间的需求依然是存在的。
袁美珠
零售业料明年复苏
零售产业
在疫情中受创最重领域之一的零售业，料将在明年复苏。
大马莱坊产业管理董事袁美珠指出，零售业者持续自我调整和改革业务，以刺激商业动力和优化回酬，免现金支付或线上支付将成为所有零售业者未来继续求存的关键。
第一太平戴维斯（大马）同样指出，随着国内外的旅游限制进一步放宽，零售市场料将逐步回暖。
传统的零售业者将会被淘汰或被取而代之，因此商家们正积极结合线上和线下业务，但不管怎样，这些商家仍会继续经营实体商店。
恢复元气最快2年
西华山卡指出，截至2020年，雪隆两地零售空间高达约7400万平方尺，占全国1亿8141万平方尺约41%。
然而，同时期，雪隆两地新增多达约1233万平方尺的零售空间，占全马新增零售空间的63%。
在供应过剩加剧竞争压力之余，零售业还同时面临网购的强大威胁，因此西华山卡预见，零售业最快2至3年才能恢复元气，而且业绩最多也只能回到疫前约70%。
“其余30%已去了网购那里。许多消费者也许会到购物广场或实体商店物色想买的物品，但却会在线上购买。”
詹姆斯巴克利
酒店业走势看好
酒店
酒店领域整体表现渐入佳境，投资者信心也逐步改善，久旱逢甘露的酒店领域明年走势看好。
大马莱坊更预期，明年料将有更多的主要酒店转手。
该公司资本市场执行董事詹姆斯巴克利说，疫苗接种迅速和解除跨州禁令，令国内旅游开始带动酒店业的复苏，尤其是休闲旅游和度假村类型的酒店。
更重要的是，随着全球各国相继的解除或放宽旅游限制，国际旅游正在回温，尤其是作为大马主要游客来源国的新加坡，马新两国开通“空中走廊”，料将刺激大马酒店的需求。
第一太平戴维斯（大马）指出，马新边境重开不仅将刺激柔佛州经济，也将带动大马半岛西海岸其他城镇，例如峇株巴辖、麻坡、马六甲和怡保等地各行各业，因为这些市场都非常仰赖新加坡游客。
邝宝耀强调，大马国门重开，重新允许外国游客入境，仍是我国旅游业的最关键要素。
“跨州旅游限制放宽后，国内旅游活动已刺激旅游业景气回暖，酒店住宿率自10月开始逐步回升，而随着学校年终假期和各大佳节的相继到来，酒店住客率将持续向好。”
林贤顺
房价只会涨不会跌
经历了今年上半年新推出项目和销售表现双双下跌后，随着经济全面重启，市场买气逐渐复苏，发展商已摩拳擦掌，准备在2022年推出更多的新楼盘。
纳莎TTDI就直言，该公司准备在明年推出多个在今年管控期间策划的新项目，并计划在未来3年，每年至少推出2个新楼盘。
该公司总执行长林贤顺接受《南洋商报》书面专访时说：“我们将聚焦于KL Metropolis、TTDI和莎阿南Alam Impian的发展项目。”
房价只会涨，不会跌！
林贤顺指出，基于建筑原材料成本扬升，同时建筑业又持续面临劳力短缺，这将影响未来产业价格，因此产业价格下行的几率微乎其微。
“若今年第四季，产业交易的走势保持正面增长动力，我们预期产业价格将开始强劲复苏。”
