独家报道：李治宏

不幸买“严重延工”房屋，
购屋者能做些什么？

人病了，需就医；房屋“病了”，而且还是“重病”，该怎办？

截至今年3月底，国内获批准的2552个房屋发展项目中，多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目（Sick Housing Project）。换句话说，每100个房屋项目中，约23个是正面临“重病”的项目。

根据房屋及地方政府部的定义，“严重延工”房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上，或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

这样的数据意味着什么？“严重延工”项目最终会否变成废置项目？不幸买到这些房屋的购屋者该怎么办？

事实上，“严重延工”房屋项目的数量，在过去2年疫情期间激增近60%。

截至2022年3月31日，国内私人领域“严重延工”房屋项目从2020年3月杪，即我国首次实施行动管控令（MCO）时的365个，激增59%至580个。

而且，“严重延工”项目在批准项目中所占的比重，也从2020年3月底的12.89%，急增至22.73%。

“严重延工”项目激增，归根结底，当然和疫情重创房地产市场及过去2年来，多次MCO期间建筑工程停工有很大的关系，也是最大的主因，但还有其他因素促成今天的这个局面。

本报走访多位产业界人士时发现，还有至少另4大因素，令“严重延工”项目激增。

这包括：

1.政府在疫情期间实行的延缓还贷措施，令购屋者可暂停支付房屋贷款工程进度付款（progress payment），银行在暂时没有获得这笔付款下，也暂停按工程进度付款给发展商，加剧发展商的现金流吃紧困境；

2.疫情期间房屋销量下跌，施工中房屋项目的营收减少甚至没有任何营收下，发展商的现金流大受影响，甚至无法融资施工中的项目；

3.各类建筑材料价格自疫情爆发以来持续飙升，导致施工中的项目建筑成本大增，甚至超出了发展商的成本预算，令有关项目无利可图，也令发展商完成有关项目的意愿大减；

4.联邦法院2021年1月裁决，发展商的逾期交屋赔偿金（LAD)，是从购屋者缴付订金，以示有意愿购买当天开始计算，而非从签署买卖合约那天算起。加上疫情和MCO期间停工导致许多房屋项目延迟完工，发展商预计将在完工和移交房子时作出巨额赔偿给购屋者，这不仅将导致较小型发展商的现金流干涸，甚至不支倒闭。这迫使一些小型发展商在无力作出巨额赔偿下，宁可选择结业，其手上的房屋项目停摆。

发展商丹斯里林景清早前在本报专栏中指出，在疫情发生之前，地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题，已让业者们面临重重考验。

如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战，很多中小型的发展商都无法继续撑下去，进而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。

逾半项目恐成烂尾楼

大马房产协会（MIPE）主席纪华顺指出，我国向来都有“严重延工”房屋项目的问题，但疫情、MCO和建材成本飙涨，令这个问题恶化并加速浮上台面，成为房产市场的棘手课题。

他说，尤其是联邦法院针对LAD的标志性判决更是影响深远，因为该判决影响所有在1966年房屋发展法令下签署买卖合约的房屋项目，包括在判决前未完工的项目。

大小发展商都不愿接手

纪华顺也是鸿愿地产（Premier Asia Realty Berhad）董事经理，他预计未来12至18个月内，“严重延工”项目数量不仅难望减少，还会进一步增加，而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目（abandoned project，俗称“烂尾楼盘”）。

“这并非危言耸听，因为小型发展商在非但没有钱赚，可能还要倒贴一大笔钱下，可能会选择废置有关项目；其他发展商则在无利可图，还要拿出一大笔钱下，也不可能愿意接手。

“政府目前也没有任何机制或融资来拯救这类项目。因此，‘严重延工’项目变成废置项目的几率很大。”

他指出，已面临现金流紧缩的发展商无法获取融资，而市道欠佳、利率回升、更多违约案例，以及购屋者无法支付工程进度付款（银行也因此没有发放付款给发展商），是“严重延工”项目可能持续增加的另一主因。

现金流吃紧被迫延工

Metro Homes Realty有限公司执行董事薛国龙指出，2020年首次MCO期间，个人的贷款有延缓还贷措施的帮忙，在一段时间内暂时不用还贷而缓解还贷压力，但发展商的贷款母金和利息并没有延缓还贷，工程停顿了，利息却必须照还。

“所以当发展商资金周转不灵，就会导致工程进度缓慢下来，甚至搁置发展项目。”

他预计至少40%的“严重延工”项目最终会成为“烂尾楼盘”，原因包括疫情重创小型发展商的销售和现金流、令吉汇率持续下跌，建筑材料成本持续扬升等。

佳得楼宇管理有限公司物业管理人张惟越则表示，发展商太过依赖项目销售收入，而非本身的储备金，导致一旦营收大跌，现金流就会受困，进而拖慢项目工程进度，甚至停工。

据他了解，很多“严重延工”项目涉及可负担房屋，而国内一些地区可负担房屋滞销的问题时有所闻，关键在于地点不合适，造成供应和需求错配。

“严重延工”项目大增，带来哪些负面影响？

屋没得住还须续供

纪华顺指出，购买有关房屋的购屋者首当其冲，除了房屋未完工而无法入住，还必须继续缴付房贷利息给银行。

“严重延工”项目的发展商则可能被迫退出这个行业（最糟情况是破产或结业），或是把有关项目交给财力较强的发展商接手（若合适）。

马来西亚购屋者协会名誉秘书长拿督郑金龙说，上述580个“严重延工”项目多达影响5万1000名购屋者。如果“严重延工”项目最终变成搁置项目，购屋者面临的后果不仅是财务上的损失，也同时承受各种精神压力。

房贷利息“没完没了”

他指出，有关购屋者必须继续供还房贷，而若无力还贷，就面对被国家银行列入借贷黑名单的风险。

张惟越说，许多借贷者都没留意到，无论房屋是否建好，他们向银行借的钱须照还，因为房屋买卖合约和房屋贷款合约是2份独立的合约，彼此不受对方约束。

购屋者买了先售后建的房屋，结果房屋迟迟没有完工，却因为银行已发放部分贷款给发展商，购屋者必须开始根据房屋的工程进度摊还贷款利息，变成“没完没了”的利息。

这延伸出2个问题。

第一，许多房贷借贷者因为无法或不愿还贷，被银行列入黑名单，也影响他们的信贷评分。很多借贷者是中下阶级，如果被列入黑名单，将难以获得新贷款。

第二，这笔钱如果不是放贷给出现问题的房屋项目的购屋者，而是提供给生产力的项目，就会为国家经济作出正面贡献。

政府应助“脱绑”

他认为，政府必须介入解决“严重延工”项目，解除受影响购屋者所签署的房屋买卖合约和房贷合约，否则购屋者将继续受房贷合约捆绑，在没有取得和入住房屋的情况下，白白的供还房贷利息。

“政府可设立一个机制，例如规定金融机构为房屋贷款投保，以保护本身的权益。当银行与购屋者之间签署的房贷合约解除了，购屋者将解除还贷的责任，而银行因此蒙受的损失，则由保险赔偿。

纪华顺补充，正因为我国房屋市场向来实行先售后建的政策，购屋者如果担心不幸买到“严重延工”项目的房屋，可以选择购买二手屋，毕竟二手屋是现成的房屋，购屋者可以先视察和了解房屋状况后才购买，成为问题房屋的风险低了许多，对购屋者比较有保障。

不幸买“严重延工”房屋，购屋者能做些什么？

通知银行停付款发展商

针对这点，纪华顺指点2大招应对。首先，购屋者必须尽快发出书面通知给银行，指示银行立即停止发出工程进度付款给发展商，并获得银行签收，这是身为购屋者和借贷者在法律上的权益。

“例如，如果有关房屋已完成40%，购屋者可以在书面指示中阐明，银行必须停止付款给发展商，他不会对其余60%工程的后续付款负责。

他指出，购屋者的这项指示，银行不能不受理，否则购屋者可以发律师信给银行。

调整财务免陷困境

第二，如果已确定自己买的是“严重延工”房屋，那么就必须做好之前一大笔投资和利息开销付诸东流的心理准备。在这情况下，购屋者须重新调整自己的全盘财务规划，调整其他方面的财务需求和开销，以免自己和家人的生活和财务陷入困境。

其实，与其等到事情发生后束手无策，购屋者其实可以防患于未然，这包括须经常到发展商销售处询问，了解所购买房屋的工程进度。

如果发展商什么都不透露或不说实话，那购屋者又该怎么办？纪华顺认为，至少购屋者有先主动积极了解房屋进度，一旦知道房屋工程进度有问题，甚至已经停工，就马上要求银行停止继续付款给发展商，这是购屋者保护自己权益的方法。

“其实，在房屋发展法令下签署的文件，银行也会一直检查房屋的工程进度，才会进一步发放工程进度付款。但如果购屋者主动定时了解工程进度，有助于降低面临亏损的风险。”

国内是否有任何法令或机制，保护购屋者在这方面的权益？涉及的发展商会否被对付？他们面临的最高惩罚是什么？

房屋发展法拟合约
购屋者权益较受保障

根据1966房屋发展法令新增的18A条文，一旦发展商“拒绝执行或延迟或暂停或停止工作持续6个月或更长时间，或超过买卖协议约定的规定完成期限”，有关项目就可被视为废置项目。

抵触这项条文，发展商将面临25万至50万令吉的罚款，或不超过3年的监禁，或两者兼施。

纪华顺强调，买房除了选地点、发展商，合约也很重要，一定要选房屋发展法令下拟订的买卖合约，因为它会给予购屋者比较多的保障。

“这是因为在该法令下签署的买卖合约，根据该法令规定，发展商从银行收到的工程进度付款，只能用在有关购屋者所购买的发展项目上，不能用在其他项目，这样对购屋者比较有保障。

“如果你买的房屋不是严重延工项目的单位，就不会发生发展商拿你的钱去救严重延工房屋的事。”