2022年06月8日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我刚刚通过拍卖，买下一间公寓，但发现前屋主拖欠管理费长达10年，共1万4000令吉。
我可以和管理层商量折扣吗？因为银行是根据投标价格，没有纳入管理费内。
Andy Yu
答：
Andy，您好！
这情况需要先看看销售公告“Proclamation of Sale”的内容了。
基础上2013年分层管理法令，并不授权管理委员折扣的权限， 那是需要通过在年会提呈决议案，并由合格投票人投票通过才行。
2022年04月22日
冠病疫情打击许多人生计，还有很多业主也面对房子租不出去的窘境，但管理费始终得付。
执业律师刘健辉在《南洋商报》的“商法律”专栏说接受提问时回答，根据马来西亚2013年的分层管理法令（Strata Management Act 2013），公寓单位的买家或屋主有法律义务支付公寓或分层产业的管理费和储备金。
对于一些公寓业主因为租客退租而拖欠管理费，已经违反了上述条例，也不能引用2020年减少冠病疫情影响临时措施法令（Temporary Measures for Reducing the Impact of Coronavirus Disease 2019 (COVID-19) Act 2020）而延迟付款。
他解释，这项法令是为了降低疫情对商家和人民的影响，所调整的法令包括1967年租购法令、1953年诉讼时效法令、1967年租购法令等等，但是并没有赋予屋主可延长或延迟缴付管理费和储备金的权利。
管理单位有权采取行动
因此，冠病疫情并非不付款的借口，否则管理单位有权利采取法律程序索取拖欠的管理费和储备金。
这包括向政府相关机构申请进入拖欠者的住家，并充公家里的流动财产（Moveable Assets），如电器、沙发、电视机等。此外，还可以禁止拖欠者使用公共设备和设施（如：游泳池、健身房等），甚至是取消通行证（Access Card），让屋主进出公寓都如同探访者（Visitors）般，也就是必须经过登记记录的程序。
因此作为业主，还是须准时缴付管理费，否则待管理单位采取行动后，可能也无法将产业租出去了。
2022年04月18日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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共管楼宇收取的管理费，属于非营利收入，它乃来自个别单位业主因楼宇年度维护、维修、保养与行政管理所需的资金，透过每年的年会宣读预算案，在获得表决通过后，由个别单位业主共同分摊的公摊收入。
而民选的管理委员，就是按照2013年分层管理法令的条规，所授权的管理者，管理委员被律法授权该楼宇资金的管理权，他们可按照通过的预算案，支配管理费的开销。
虽然2013年分层管理法令第87条文阐明，管理代理的独立性如下 ：
1）如果某人对该将要分割的分层地契或分层地契楼宇拥有专业或金钱利益，则不当被任命为管理代理；
2）以下情况下，对该将要分割的分层地契或分层地契楼宇拥有专业或金钱利益的人：
i) 负责该楼宇设计与建设；
ii) 他或他的提名人，或雇员或官员将要分割之分层地契或分层地契楼宇，拥有专业或金钱利益；
iii) 他是合伙人或受雇与对将要分割之分层地契或分层地契楼宇，拥有专业或金钱利益的人；
iv) 他或他的家属，无论是直间或间接对将要分割之分层地契或分层地契楼宇，拥有专业或金钱利益。
管控管理费易黑化
但这律法条文，管制的只是由建筑专员所委任的管理代理而已。对于管理委员，则无明文指示。
这笔资金可大可小，金钱的支配权容易让人黑化。
假设：一项分层地契的共管民居楼宇
（1）拥有700个个别单位；
（2）每个单位的面积都是900平方尺；
（3）发展商预算的管理费，每平方尺35仙
该楼宇的管理费每月收入，就是700个别单位 x 900平方尺 x 35仙 = 22万500令吉。每年的管理费收入达264万6000令吉。
每月22万令吉，每年260万令吉的管理费支配权，有几个人能坚持本性不变呢？
这也是为何我们经常可在主流媒体或社交媒体看到指责管理委员滥权、拿回佣、公款私用、私吞公款等纠纷课题，因权力之诱惑让定力不坚强的人黑化，引发滥权贪污事件。
反贪会法令不适用于管理委员
马来西亚有694法令，即2009年马来西亚反贪污委员会法令，针对公职人员面对有可能的《利益挂钩，利益冲突》有需要避讳的一系列规范，来避免或遏制阻止贪污腐败及不当的利益输送。
细节如下，2009年马来西亚反贪污委员会法令，共有4项主要的贪污罪行：
1）索取/接受贿赂 [第16及17(a)条文]；
2）献议/给予贿赂 [第17(b)条文]；
3）提交虚假索赔 [第18条文]；
4）滥用职权 [第23条文]
但以上的法令条文，只是针对“公职人员”，而不是管理委员。笔者在今年3月30日在拿督汤木（协会主席）带领下，以分层地契业主协会理事（Strata Owner Association Malaysia）身分出席大马反贪会的面谈会，呈报了有关共管楼宇金钱输送或挂钩的备忘录。
在反贪会高层的解说下，我们才了解，原来共管楼宇的管理委员实属：
（一）非公职人员；
（二）非商业机构；
因此，它属于现有2009年大马反贪会法令执法权限的灰色地带，虽然法令有明文规定，但到底哪个才是有执法权的官方单位呢？
虽然笔者向反贪会官员提出了2013年分层管理法令第87条文，阐明了管理代理的独立性需求，但反贪会却表示，2013年分层管理法令的执法单位是马来西亚房屋及地方政府部，而不是反贪会，故一旦面对类似的纠纷，第一个需要举报的官方单位乃房政部。
若滥权应投报商业罪案调查部
还有，业主可向马来西亚皇家警察商业罪案调查部举报，该商业罪案调查部，高层是由一名警察总监担任总监，并由两名副总监协助，即第一副总监（调查）和第二副总监（行政）带领，它主要的权限就是调查：
（1）商业欺诈；
（2）金融诈骗、
（3）电脑网络骗案等一切与商业、金融有关的犯罪活动。
该部门下，针对共管楼宇资金的分组有：
●会计剖析调查组
●金融调查组
●其他伪造调查组
以上都是拥有调查权的举报单位。
如果您面对管理委员滥权、挪用公款、收取回扣、私吞公款等纠纷课题，请记得向马来西亚皇家警察商业罪案调查部举报，物业管理公司并不是合格和合法的调查官，很多时候，物业管理人能扮演的角色就是尽全力协助调查。
2021年12月13日
住在公寓、围篱住宅这类分层地契的居民，根据分层管理法令（Strata Management Act），有义务每月准时缴交管理费，共同维护良好的居住环境。
其中，还分为管理费（Management Fees）和储备金（Sinking Fund），用于不同范围的维护用途，不仔细研究还真的搞不清！
大家心中难免有些疑虑，看公寓的设施环境日复一日没多大改变，究竟缴付的管理费是否有被正确使用？计算方式是否有误？若不缴付费用会面临什么样的后果？
南洋地产的《我要买房》第三集，将由分层管理仲裁庭庭长、Valerie Chong & CO创办人张玮真律师，与你分享管理费的相关须知！
本期看点：
– 管理费和储备金的分别？
– 管理费如何计算？
– 平时不常用公共设施，能豁免支付管理费吗？
– 不缴付管理费的下场很严重？
– 迟缴管理费会征收利息？
– 前业主拖欠的管理费，我必须承担？是否能申诉？
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