2023年06月30日
作者：杨景雄（CY Academy创办人）
掌握这5C
想踩雷都难
根据我在银行贷款和相关业务的11年经验，一般人在向银行申请贷款时，经常会面对以下两个问题，即不知为何贷款被拒？及不知为何批准贷款额比较低？
要注意的是，如果贷款申请被银行拒批，那么被拒批的原因将记录在系统内，在未来3至6个月要获得贷款批准的几率就更低了。以下是贷款申请被拒的主要原因：
●信贷纪录（Characteristic）
良好的信贷纪录相当重要，每月准时支付贷款，可证明你的信贷素质，大大提升申请成功率。很多人会忽略要先检查自身的信贷纪录。
如果有拖欠车贷、房贷、卡债、个人贷款及国家高等教育贷款（PTPTN），这些都会影响你在中央信贷情报资讯系统（CCRIS）和信贷情报系统（CTOS）的信用纪录。
一旦无法偿还债务，你将可能被国行列入CCRIS 或CTOS 黑名单，甚至导致被宣布破产，银行将会拒绝贷款申请。要记得一句话，银行宁可借钱给准时还款的”穷人” ，也不愿借钱给拖欠贷款的“富人”。
●被抵押物业（CoIIateraI）
银行不接受的抵押物业如下：
-卖方或发展商已宣布破产。
-发展商或发展计划已被银行列入黑名单。
-该物业地区被归入银行的黑名单，如滑坡区、洪水泛滥区、不良房屋结构、位于高压线下方的房屋。
-超过10年仍未获得地契拥有权的房屋。
-租赁地契剩余期限太短〈最少30年至55年，视银行而定）。
●还款能力（Capacity）
收入水平与购房者的负担能力不符合，是大多数贷款被拒的另一个常见原因。试想想，如果贷款人净收入为3000令吉，但每月偿还数额为2500令吉，银行会考虑这项贷款是否合理？
尽管此人可能有资格获得房贷，但实际上可能无法“负担”得起这房贷。银行根据贷款人的偿还能力，也称为供款与收入比率（DSR）来确定信贷批准。
所有银行在批准房贷前都会计算DSR，普遍上所有供款总额，最多只能占净收入的 75％。另外很重要的是，需要证明收入来源，最好是由公司发出的薪水单，并附上其他财务文件，例如公积金缴款、银行储蓄账户报表和所得税申报表。
●现有存款（Capital）
买房涉及很多其他费用，例如律师费、印花税、装修费等等。尤其在购买高额房产，银行都会需要贷款者提供储蓄文件，以证明贷款者有足够现金，完成整个购买过程及准时还款。
●批准准则（Condition）
如果一家银行拒绝你的贷款申请，这就结束了吗？答案不是。不同银行有不同批准准则和风险承受能力。你可能不符合 A 银行的条件，但不代表其他银行不会批准。
如果你的贷款被拒绝，请保持冷静并找出原因。利用这些知识去了解其他银行的批准准则，以便接下来你可以将申请提交给机率高的银行。以下是不同银行批准准则：
-贷款者从事的行业：
-些银行视旅游业、家具业、酒店业为高风险，通常批准额会较低。
-房产购买以自用或投资：购买与工作地点不同州属的物业被视为投资，通常批准额会较低。
-房产的类型：零售物业被视为高风险，通常批准额会较低。
-新顾客或银行现有顾客：通常银行会对现有记录良好的顾客，提供更优惠的配套，以保持良好关系。
有时贷款被拒，不是申请人的问题，处理抵押贷款案件官员的经验也非常重要。
如果有关执行人员对贷款批准的程序不熟悉或不负责任，那么贷款很有可能被拒绝。
我见过许多借款人的贷款，虽被一家银行拒绝，但能获得另一家银行批准，有时甚至是同一家银行，但是另一家分行。很多时候遇上对的和专业的银行家，也是顺利获得贷款的主要关键！