2023年11月24日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师您好,
租户租用店铺欠3个月租金1万5000令吉，加上水电费600令吉。
我想知道如何将租户列入信贷情报系统（CTOS）？但房屋的所有权是私人名字的。
群业
答：
群业 你好，
法律上正确的方法是带上法庭。 CTOS 是可以自动记录的。
如果你要在没有法庭庭令的话想要列入CTOS。我会建议你联系CTOS公司了解。 也要注意你所做的不会触犯毁谤。
你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。
2023年06月30日
作者：杨景雄（CY Academy创办人）
根据我在银行贷款和相关业务的11年经验，一般人在向银行申请贷款时，经常会面对以下两个问题，即不知为何贷款被拒？及不知为何批准贷款额比较低？
要注意的是，如果贷款申请被银行拒批，那么被拒批的原因将记录在系统内，在未来3至6个月要获得贷款批准的几率就更低了。以下是贷款申请被拒的主要原因：
●信贷纪录（Characteristic）
良好的信贷纪录相当重要，每月准时支付贷款，可证明你的信贷素质，大大提升申请成功率。很多人会忽略要先检查自身的信贷纪录。
如果有拖欠车贷、房贷、卡债、个人贷款及国家高等教育贷款（PTPTN），这些都会影响你在中央信贷情报资讯系统（CCRIS）和信贷情报系统（CTOS）的信用纪录。
一旦无法偿还债务，你将可能被国行列入CCRIS 或CTOS 黑名单，甚至导致被宣布破产，银行将会拒绝贷款申请。要记得一句话，银行宁可借钱给准时还款的”穷人” ，也不愿借钱给拖欠贷款的“富人”。
●被抵押物业（CoIIateraI）
银行不接受的抵押物业如下：
-卖方或发展商已宣布破产。
-发展商或发展计划已被银行列入黑名单。
-该物业地区被归入银行的黑名单，如滑坡区、洪水泛滥区、不良房屋结构、位于高压线下方的房屋。
-超过10年仍未获得地契拥有权的房屋。
-租赁地契剩余期限太短〈最少30年至55年，视银行而定）。
●还款能力（Capacity）
收入水平与购房者的负担能力不符合，是大多数贷款被拒的另一个常见原因。试想想，如果贷款人净收入为3000令吉，但每月偿还数额为2500令吉，银行会考虑这项贷款是否合理？
尽管此人可能有资格获得房贷，但实际上可能无法“负担”得起这房贷。银行根据贷款人的偿还能力，也称为供款与收入比率（DSR）来确定信贷批准。
所有银行在批准房贷前都会计算DSR，普遍上所有供款总额，最多只能占净收入的 75％。另外很重要的是，需要证明收入来源，最好是由公司发出的薪水单，并附上其他财务文件，例如公积金缴款、银行储蓄账户报表和所得税申报表。
●现有存款（Capital）
买房涉及很多其他费用，例如律师费、印花税、装修费等等。尤其在购买高额房产，银行都会需要贷款者提供储蓄文件，以证明贷款者有足够现金，完成整个购买过程及准时还款。
●批准准则（Condition）
如果一家银行拒绝你的贷款申请，这就结束了吗？答案不是。不同银行有不同批准准则和风险承受能力。你可能不符合 A 银行的条件，但不代表其他银行不会批准。
如果你的贷款被拒绝，请保持冷静并找出原因。利用这些知识去了解其他银行的批准准则，以便接下来你可以将申请提交给机率高的银行。以下是不同银行批准准则：
-贷款者从事的行业：
-些银行视旅游业、家具业、酒店业为高风险，通常批准额会较低。
-房产购买以自用或投资：购买与工作地点不同州属的物业被视为投资，通常批准额会较低。
-房产的类型：零售物业被视为高风险，通常批准额会较低。
-新顾客或银行现有顾客：通常银行会对现有记录良好的顾客，提供更优惠的配套，以保持良好关系。
有时贷款被拒，不是申请人的问题，处理抵押贷款案件官员的经验也非常重要。
如果有关执行人员对贷款批准的程序不熟悉或不负责任，那么贷款很有可能被拒绝。
我见过许多借款人的贷款，虽被一家银行拒绝，但能获得另一家银行批准，有时甚至是同一家银行，但是另一家分行。很多时候遇上对的和专业的银行家，也是顺利获得贷款的主要关键！
2022年11月11日
CTOS数字有限公司（CTOS Digital Berhad）宣布，其独资子公司CTOS Data System私人有限公司和线上房屋出租平台iBilik.com签署了解备忘录，将多个产品融入到后者的平台。
这些产品包括CTOS eKYC数字身份验证方案、CTOS信用报告和CTOS租户筛检，旨在简化房东和租户的审查程序，打造更有保障性的租屋环境。
文告中提及，随着网上租房活动越来越多，非法屋业出租的骗局也与日俱增，房东们也害怕会收不到租金或遇上不良租户破坏房子。
信用记录有助未来融资
除了简化审查程序，iBilik也会向CTOS数字提供租户的租金支付记录，能培养租户准时交租的习惯，也可以帮助学生和年轻租户建立个人信用记录。
CTOS数字总执行长埃里克汉堡指出，此次合作除了给予租户和房东更多安全保障外，也为消费者提供了建立信用档案的新途径，协助更多人解决因缺乏信用记录，而难以从金融机构获得信贷的问题。
“我们一直在寻找新的方法，展示负责任的金融行为，以便贷方可以有信心地为更多消费者提供信贷便利。”
今年8月，CTOS数字也已经和另一家东南亚领先房地产科技公司PropertyGuru集团展开合作。
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2022年08月2日
购买人生中的第一间房子，也许是一个人生命中最激动人心的里程碑之一。然而，一间可以30万令吉中位价格买到的房屋，却可能是许多大马人一生中最大的财务承诺。
过去不曾有买房的经验，可能令房屋首购族轻易的犯下各种错误。
以下是购屋者在买房时经常遇到的一些陷阱，这里教你如何避开这些“地雷”。
1）买房不能看心情
买房的过程中可能充满压力和情绪化，因此应理性对待。
你拟购买心仪的房子时，必须考虑有关房屋地点到你公司的距离，需要多久的通勤时间，以及当地的交通是否便利，以及附近设施的实用性，而不仅是有关房屋本身的吸引力。
房屋首购族也应避免在在追求梦想家园的过程中过度投资，至少应将总收入的20至30%存起来，以备不时之需。
购屋开销超出你可负担的财务预算，可能会对你的财务带来难以磨灭的长期不利后果。
2）没检查信用报告
在物色你的理想家居之前，先检查自己的信用记录，看看它是否会导致房屋贷款申请无法获批。
银行使用国家银行的中央信贷参考资讯系统（CCRIS）数据库来检查借贷者的信心，这包括未偿还债务和过去的贷款申请。
你可以通过e-CCRIS网站查看你的CCRIS信息。
你也可以获取一份信贷情报服务公司（CTOS）报告，其中包括CCRIS信息及你的信用评分，以帮助你更好地确定贷款申请获批的几率。
如果你的信用评分很差，就必须采取措施改善自己的信用记录，例如解决未偿债务。
理想情况下，你应管理当前的债务，偿债率（Debt service ratio）必须控制在你的总收入30至40%之间。
许多银行都会以偿债率作为评估，即借贷者总收入对总支出的余额，能否履行偿还债务的责任。
你也可以先获得银行的预先批准（pre-approval），这意味着，银行原则上同意借给你一笔特定金额用于购买房屋。
此举除了节省时间，还可为房地产中介和卖方提供额外的保证，即你是一个现成的买家。
由于贷款期限最长可达35年，因此你申请房屋贷款时必须货比三家，以获得优惠的利率和房贷条款。
3）低估前期成本
尽管发展商经常会提供回扣和折扣，但购屋所涉及的高昂前期成本，可能是首购族所面临的一大挑战。
在大马，你需以现金支付房屋价格的15至20%来购买二手房屋。
涉及的前期费用或成本包括：
●购买价格的10%作为首期付款
●房屋买卖合约 (SPA) 及贷款合约的法律费用和开销
●房屋买卖合约和贷款合约的印花税
●房屋估价费约0.3%
●银行贷款手续费
市场上的各项融资计划，可协助首购族购买二手房屋，包括全额贷款和奖掖措施，例如售价50万令吉及以下的房屋免征印花税。
4）忽略“隐藏成本”
除了前期成本，还有其他一些对首购族来说，可能不会立即发现或显现出来的费用。
例如，购买分层地契的房屋，买家除了每月还款外，还须每月支付维护费和储备金（sinking fund）。
购屋者也必须把水费和电费算入每月开销内。
商用产业的电费，几乎是住宅电费的一倍，因此你必须确定，本身的产业是属于商用地契物业，还是住宅地契物业。
购屋是一个应该理性对待的过程，考虑到各种因素，而不仅是房屋本身的吸引力。
此外，业主每年还需缴付各类产业税务，例如支付土地税给州政府，以及门牌税给地方政府。
装修和装修等一次性的费用，往往也涉及一大笔钱，但经常在购屋者买房初期阶段被忽视。
5）没检查房子缺陷
发展商交屋后，购屋者先装修或马上入住是轻而易举的事，然而，购屋者从发展商手中取得新屋琐碎后，第一件事要做的其实应该是先检查房屋是否有任何缺陷。
最好是找来专门提供检查服务的专家帮忙检查。
如果你买的是二手房屋，那么你需在签署买卖协议之前，先检查和鉴定有关房屋是否有任何缺陷。
购买二手屋，必须先了解是否需要另外花费一笔钱进行装修，或是修复有关缺陷。
提前作出相关开销的预算，可以让你避开任何出乎意料的开销，因为它可能迅速耗尽你的储蓄。
2021年05月4日
手机费迟点还没关系，又没多算利息；水电费拖两三个月还可以，不会马上停电停水的嘛；家里Unifi还没收到红单都可以先拖一拖……
可是，你知道吗？常常迟还手机费、家里的水电和宽频费，这些看似小事，却足以让你借不到钱买房子。
不要以为你迟还这种费用，银行不会知道，不要以为早还迟还都和银行没关系，因为这些也是个人信用的一部份，银行审批你的贷款时，都会用来参考哦！
在欧美国家，这些资料都已经全面连线，甚至是欠政府的交通罚单迟缴，也会被扣分，银行发的信用卡和其他贷款，都会征收比一般人高的利率。
信贷记录无所遁形
大家都听过CCRIS和CTOS，很多人不懂这到底是什么东西；更多人不清楚自己干了什么，会影响信用报告，而这信用报告牵制著我们的融资能力。
这两个都是个人信用评估机构，掌握我们所欠的各贷款和信贷资料，例如欠什麽债？欠谁债？还有就是我们的还债记录，过去12个月有没有准时还债？逾期情况如何？
其他资料还包括有没有被越诉破产或生意清盘？有没有特别监察名单SAA内？过去12个月申请贷款的情况等等。
银行一般银据这些资料来评估贷款人的还债能力和风险，这也就决定银行会批多少贷款给你。
CCRIS报告主要是国家银行集合各商业银行的资料，以及信用资料；而CTOS是私人机构，根据CCRIS和法庭诉讼资料，再为个人信贷评分，分数越高，就越容易借到贷款。
一个完全没有跟银行交往，没跟银行借过钱的人，风险高；常常跟银行申请不同贷款的，有用债抵债之嫌，也是风险高；快要退休或太年轻才申请贷款，同样风险高。
其他被银行视为风险高，或者会影响你信用报告的，还包括有没有刷爆卡，还是常常迟还信用卡和其他供款？有没有申请过债务重组？
CTOS的报告，还会整合法庭破产或清盘诉讼案件记录，看你有没有被诉清盘等；还会记录下有没有开过空头支票，也就是开出去的支票因为户头存款不够，不能兑现。
其他有连线的单位还包括各大电讯商、水务和国家能源（TNB）等等。所以你缴付或拖欠这些基本服务商的记录，统统都摊在大太阳下，是好咖还是坏咖，统统无所遁形。
为了自己的信用报告著想，记得有借有还，做个上等人。