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首购族买房不能踩的“雷区”

2022年08月2日

买房要避踩坑,
做个聪明的购房者!

购买人生中的第一间房子,也许是一个人生命中最激动人心的里程碑之一。然而,一间可以30万令吉中位价格买到的房屋,却可能是许多大马人一生中最大的财务承诺。

过去不曾有买房的经验,可能令房屋首购族轻易的犯下各种错误。

以下是购屋者在买房时经常遇到的一些陷阱,这里教你如何避开这些“地雷”。

1)买房不能看心情

买房的过程中可能充满压力和情绪化,因此应理性对待。

你拟购买心仪的房子时,必须考虑有关房屋地点到你公司的距离,需要多久的通勤时间,以及当地的交通是否便利,以及附近设施的实用性,而不仅是有关房屋本身的吸引力。

房屋首购族也应避免在在追求梦想家园的过程中过度投资,至少应将总收入的20至30%存起来,以备不时之需。

购屋开销超出你可负担的财务预算,可能会对你的财务带来难以磨灭的长期不利后果。

2)没检查信用报告

在物色你的理想家居之前,先检查自己的信用记录,看看它是否会导致房屋贷款申请无法获批。

银行使用国家银行的中央信贷参考资讯系统(CCRIS)数据库来检查借贷者的信心,这包括未偿还债务和过去的贷款申请。

你可以通过e-CCRIS网站查看你的CCRIS信息。

你也可以获取一份信贷情报服务公司(CTOS)报告,其中包括CCRIS信息及你的信用评分,以帮助你更好地确定贷款申请获批的几率。

如果你的信用评分很差,就必须采取措施改善自己的信用记录,例如解决未偿债务。

理想情况下,你应管理当前的债务,偿债率(Debt service ratio)必须控制在你的总收入30至40%之间。

许多银行都会以偿债率作为评估,即借贷者总收入对总支出的余额,能否履行偿还债务的责任。

你也可以先获得银行的预先批准(pre-approval),这意味着,银行原则上同意借给你一笔特定金额用于购买房屋。

此举除了节省时间,还可为房地产中介和卖方提供额外的保证,即你是一个现成的买家。

由于贷款期限最长可达35年,因此你申请房屋贷款时必须货比三家,以获得优惠的利率和房贷条款。

3)低估前期成本

尽管发展商经常会提供回扣和折扣,但购屋所涉及的高昂前期成本,可能是首购族所面临的一大挑战。

在大马,你需以现金支付房屋价格的15至20%来购买二手房屋。

涉及的前期费用或成本包括:

●购买价格的10%作为首期付款

●房屋买卖合约 (SPA) 及贷款合约的法律费用和开销

●房屋买卖合约和贷款合约的印花税

●房屋估价费约0.3%

●银行贷款手续费

市场上的各项融资计划,可协助首购族购买二手房屋,包括全额贷款和奖掖措施,例如售价50万令吉及以下的房屋免征印花税。

4)忽略“隐藏成本”

除了前期成本,还有其他一些对首购族来说,可能不会立即发现或显现出来的费用。

例如,购买分层地契的房屋,买家除了每月还款外,还须每月支付维护费和储备金(sinking fund)。

购屋者也必须把水费和电费算入每月开销内。

商用产业的电费,几乎是住宅电费的一倍,因此你必须确定,本身的产业是属于商用地契物业,还是住宅地契物业。

购屋是一个应该理性对待的过程,考虑到各种因素,而不仅是房屋本身的吸引力。

此外,业主每年还需缴付各类产业税务,例如支付土地税给州政府,以及门牌税给地方政府。

装修和装修等一次性的费用,往往也涉及一大笔钱,但经常在购屋者买房初期阶段被忽视。

5)没检查房子缺陷

发展商交屋后,购屋者先装修或马上入住是轻而易举的事,然而,购屋者从发展商手中取得新屋琐碎后,第一件事要做的其实应该是先检查房屋是否有任何缺陷。

最好是找来专门提供检查服务的专家帮忙检查。

如果你买的是二手房屋,那么你需在签署买卖协议之前,先检查和鉴定有关房屋是否有任何缺陷。

购买二手屋,必须先了解是否需要另外花费一笔钱进行装修,或是修复有关缺陷。

提前作出相关开销的预算,可以让你避开任何出乎意料的开销,因为它可能迅速耗尽你的储蓄。

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迟缴水电费可以很大镬

2021年05月4日

手机费迟点还没关系,又没多算利息;水电费拖两三个月还可以,不会马上停电停水的嘛;家里Unifi还没收到红单都可以先拖一拖……

可是,你知道吗?常常迟还手机费、家里的水电和宽频费,这些看似小事,却足以让你借不到钱买房子。

不要以为你迟还这种费用,银行不会知道,不要以为早还迟还都和银行没关系,因为这些也是个人信用的一部份,银行审批你的贷款时,都会用来参考哦!

在欧美国家,这些资料都已经全面连线,甚至是欠政府的交通罚单迟缴,也会被扣分,银行发的信用卡和其他贷款,都会征收比一般人高的利率。

信贷记录无所遁形

大家都听过CCRIS和CTOS,很多人不懂这到底是什么东西;更多人不清楚自己干了什么,会影响信用报告,而这信用报告牵制著我们的融资能力。

这两个都是个人信用评估机构,掌握我们所欠的各贷款和信贷资料,例如欠什麽债?欠谁债?还有就是我们的还债记录,过去12个月有没有准时还债?逾期情况如何?

其他资料还包括有没有被越诉破产或生意清盘?有没有特别监察名单SAA内?过去12个月申请贷款的情况等等。

银行一般银据这些资料来评估贷款人的还债能力和风险,这也就决定银行会批多少贷款给你。

CCRIS报告主要是国家银行集合各商业银行的资料,以及信用资料;而CTOS是私人机构,根据CCRIS和法庭诉讼资料,再为个人信贷评分,分数越高,就越容易借到贷款。

一个完全没有跟银行交往,没跟银行借过钱的人,风险高;常常跟银行申请不同贷款的,有用债抵债之嫌,也是风险高;快要退休或太年轻才申请贷款,同样风险高。

拖欠信用卡债,将影响银行的贷款考量。

其他被银行视为风险高,或者会影响你信用报告的,还包括有没有刷爆卡,还是常常迟还信用卡和其他供款?有没有申请过债务重组?

CTOS的报告,还会整合法庭破产或清盘诉讼案件记录,看你有没有被诉清盘等;还会记录下有没有开过空头支票,也就是开出去的支票因为户头存款不够,不能兑现。

其他有连线的单位还包括各大电讯商、水务和国家能源(TNB)等等。所以你缴付或拖欠这些基本服务商的记录,统统都摊在大太阳下,是好咖还是坏咖,统统无所遁形。

为了自己的信用报告著想,记得有借有还,做个上等人。