丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席
房价暴涨还是市场过热？
柔佛州，尤其是新山及柔南地区的产业行情，在过去一年，出现了明显的投资热潮。
不仅房屋的搜索和咨询量增加，许多原本滞销的新楼盘也纷纷售出。但在产业买家和投资者蜂拥而至，新楼盘不断如雨后春笋般冒出的柔南地区，到底有没有隐藏着过热和泡沫化的风险？
从数据来看，柔佛州的产业市场的确好转中。国家产业资讯中心（NAPIC）截至去年第三季最新数据显示，柔佛的滞销住宅产业数量已降低至3030间，比2023年第三季4500间减少了三分之一。
同时，当地产业的热度也持续升温。从新推出的楼盘来看，柔佛新住宅房屋在2023年底达到1万2390间，比2019年时的9711间高出近30%，足见发展商对这个地区的看好程度。
房价不可能高涨30%
加上最近落实的柔新经济特区、数个月前宣布的森林城市金融特区、众多的数据中心发展项目，还有即将在2026年底竣工的柔新捷运（RTS Link），很多人都认为柔南地区的产业会进入一波牛市。
尤其是在新山地区，有的产业顾问和房地产经纪甚至预测，在柔新捷运于2027年通车后，当地房价会飙涨30%到50%，而许多抱持同意看法的投资者也因此争相入市。
在我看来，毗邻柔新捷运的产业项目的确能受益，房价有望短期内上涨3%到5%，但如果说要在2027年取得30%如此显著的涨幅，我认为可能性并不高。
恐投资过热
这是因为，新山等柔南地区如今的各大利好因素，包括新设立的经济和金融特区，还有尚在建设中的柔新捷运和数据中心等，大部分都处在早期阶段，还未真正发挥效益。
然而，很多投资者却盲目追捧这些利好消息，再加上疫情后经济复苏的乐观市场情绪推波助澜下，促使投资者匆忙押注在这些地区的产业。
从这方面来看，我担心新山等地区，恐怕出现过度的投机行为，进而衍生出市场过热的风险。
三大投资风险
对于想要投资新山等柔南地区的投资者而言，应该留意三大风险。
首先，柔新经济特区和森林城市金融特区才刚起步，在吸引外资和振兴国内经济方面的实际效果还未显现。
值得注意的是，柔新经济特区有意重点发展的经济领域，比如农业科技、金融服务、绿色经济、能源和医疗等，都和新加坡想要重点发展的行业一样。
换言之，如果无法为柔新经济特区打造独特的优势，那么势必就会跟新国展开竞争。
因此，这个经济特区是否真的能够把外资和人力资源吸引到柔佛各地，带动当地发展，如今还是未知之数。
至于在森林城市金融特区方面，虽然推出了颇具吸引力的税收优惠政策，但这些激励措施本身可能不足以吸引大量高质量的外资企业、家族办公室、投资者和高端人才。
避免政策朝令夕改
因为吸引高质量投资和人才需要更全面的措施，包括简化企业设立流程、制定明确的条例和规则，以及避免政策的朝令夕改。
在我看来，森林城市目前缺乏强大的金融生态系统，尚未具备足够吸引力形成强而有力的投资者和企业群体。
第二，随着柔新捷运的开通，预料马新两国之间的人才竞争情况会变得更加激烈。因为往返两地的通勤方式变得更加便利，会提高新加坡在大马人才眼中的吸引力，促使更多人跨境前往邻国工作。
虽然捷运开通后，很多在新国租房的大马劳工会选择回到新山居住，再利用捷运通勤到邻国上班。
然而，这种效益可能更多集中在捷运站毗邻的地区，对整个新山乃至柔南地区的辐射效应恐怕不大。
效益释放未知数
第三，原本有很多人寄予厚望的数据中心发展项目，如今也因为美国近期宣布的人工智能（AI）芯片出口限制令而蒙上阴霾。
在这个限制令底下，被归类为二级国家的大马，将无法获得美国出口的AI芯片和相关科技。这将导致AI服务器制造商的客户大幅减少，并影响数据中心的建设。
截至2024年底，柔佛共有50个以上的数据中心发展项目。
究竟这些项目当中还有多少能够如期落实，如今也是未知之数。
而很多人早前看好数据中心能够为柔佛产业市场带来的效益，现在看来恐怕也是难以预料了。
勿投机取巧
避免不必要亏损
基于以上原因，我呼吁投资者在做出任何投资决定前，都能够理性客观做好调查和规划，并且为最坏情况做好打算。
投资产业是动辄就牵涉到几十万令吉的资金，如果单纯抱着投机取巧的心态进场，最终很可能会让自己亏损大笔金钱，且背负沉重的债务。
我也希望，发展商谨慎对待新楼盘的推出，避免在柔佛再度造成供应过剩问题。政府也需要监督发展商避免过度开发，从而确保市场的健康、可持续增长。
事实上，柔佛的依斯干达经济特区就是前车之鉴。
这个在2006年成立的经济特区，早前就是因为大批发展商同时建造大量价格高昂的房屋，最终导致严重房屋滞销问题，拖累整体产业领域的增长。
权衡利好风险
根据国家产业资讯中心数据，柔佛在截至去年9月底时，共有4万5554间已获得批准、并处于建设阶段的房屋单位。这些一般会在未来1至2年完工和交付。
与此同时，那些已经获得规划批准、但尚未动工的房屋单位，则达到了5万1190间。这些项目可能还在早期设计和进行融资等阶段，具体动工和完工的时间尚未确定。
从这个数据来看，如果这些新供应未能有效匹配实际需求，将可能对柔佛房价和租房市场造成压力。
因此，尽管柔佛房地产市场的长期潜力不容忽视，投资者和发展商都需在当前利好与潜在风险之间找到平衡点。