2022年06月28日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
答：
史小姐，您好！
我与丈夫在去年联名下订买了一间新公寓，新公寓3年后才完工，过后申请的银行贷款也批准了，只是碰巧遇上MCO，工程一再停顿，还没开始供利息。
惟，我们夫妻如今决定离婚，请问这份还没开始供的房贷该如何解决？
是否能转换成一人名下？
Linda
答：
Linda，您好！
很抱歉听到这个消息。
您可以和银行讨论，如何以一人名义为公寓进行再融资。
不过，不同的银行允许再融资的“锁定期”可能不同，但一般为2年。
2022年06月24日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
有些拍卖房产注明有Caveat，请问那是什么意思？对要竞标的人有什么影响？
谢谢！
Elaine Fei
答：
Elaine Fei，您好！
一些拍卖屋会注明只限现金买家（cash buyer），主要问题在于相关拍卖产业存有第三方的冻结令 （caveat）。
冻结令是购买拍卖产业的问题之一。
根据金融机构拍卖产业的“销售规矩和条例”，金融机构是不会包空交屋（vacant possession）给予成功投标者。假如有关拍卖产业有冻结令或仍有业主或租户，成功标获者必须本身解除有关冻结令，或亲自和业主或租户讨论如何配合。
如果有关住客不愿合作，并抱着敌意态度，投标者最好通过法庭申请庭令驱赶住客。
假如他们的态度友善，有可能给予配合，你会有现成的租户，并准备一个新的租赁协议。如果你打算与家人自住，以人情的角度来考量，或许你可以考虑给予租客为期60天的期间来迁出有关产业。
以下是删除冻结令的方式： –
如果有关拍卖产业存有冻结令，最好根据你的财务状况去购买有关拍卖产业，因为你无法获得融资去购买。
请注意！如果有产业存有冻结令，金融机构是不会给予融资。销售拍卖产业其中一个主要的条例是该产业将按以原形原壮的方式出售。
请在购买金融机构拍卖产业前做足功课，减低不必要的风险。 在决定是否购买金融机构拍卖产业时最重要的文件是拍卖通告（Proclamation of Sale），有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要资讯。
最好同时也去土地局搜索有关拍卖产业是否存有冻结令， 并且向拍卖师、律师或拍卖产业销售代理员，请问有关销售规矩和条例。
2022年06月22日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我家公寓的升降机经常故障，非常麻烦，而且一坏总是要等几天才有人修。
我们多次向物业管理反映，请他们寻找解决方案，看是更换维修商等之类。
但管理处总是用各种理由，比如说MCO有人来维修就很好了？你们管理费才那么一点点要找谁维修？甚至恐吓我们说再吵他们就不找人修了。我们真是投诉无门啊！该怎么办呢？
SN Toh
答：
SN Toh，您好！
需要从两个角度探讨您面对的问题：
其一，管理处的执行力
其二，管理费的入出评估
如果民选的管理委员经多次投诉后，并未改善，就需要向以下两个机构发出投诉：
1） 建筑专员（Commissioner of Building）
2） 仲裁庭（Strata Management Tribunal）
再来就是探讨经费。
该区的管理费缴交率是否达合理水平，笔者过去的经验发现，很多时候不是管理委员不想办事，而是兜里清凉，难办而已。
2022年06月16日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
如果要竞标只限现金（Cash Only）交易的拍卖房子，要付多少钱才能参与竞标？
如果得标的话，付款的安排是怎样？
SK Yang
答：
SK Yang，您好！
现金交易的拍卖房子，是指成功得标后，余款在90或120天内需以现金支付。
2022年06月15日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师，您好！
我是一名租客，我在去年12月搬进一间公寓单位，看房子时，由于是重新粉刷，之前看过房子也没详细检查，签了一年租约，搬进来后，才陆续发现房子有问题。
房间与厕所之间的墙壁会有水渗进来（看房子时可能新油漆掩盖了水迹），屋主委托的中介也派人来维修了几次，每一次维修都有拍视频通知屋主，但就是修不好，后来管理层再派人来检查说是厕所马桶旁墙壁里的粪便输送管可能裂了。
搬进来后，家里每天都有粪便臭味飘臭，粪水从厕所细缝中出来，细缝还有虫子和蚊虫滋生，还经常有蚯蚓跑出来，很恶心。
打算做书房的中间房间木地板经常发霉，完全不能放置东西，一股霉味，没下雨地板也凉凉湿湿，中介和管理层找人检查了，怀疑漏水。
面对这样的情况我已经无法住下去，半夜还会被臭醒，这期间我为了开门让工人来维修，也向公司请了不少假期，中介派人来维修（修了几次修不好，技工说漏水问题要慢慢检查的，不是一两天能修好），但我已不可能再请假！
我觉得自己精神很受折磨，2月时就跟屋主商量说房子那么多问题，所以我3月要搬迁，她可以让人慢慢检查维修，结果，屋主就以租约为由，因为没住满一年，不会给回我两个月的抵押金，而我也坚持3月没给屋租。
于是我在3月底搬迁后，我已经觉得抵押金不能拿回，可是，屋主连水电费抵押金，车的出入卡抵押金也不归还，请问这是合理吗？
GP Tan
答：
GP Tan，您好！
您必须重新参考租赁协议（tenancy agreement）。
建议您聘请律师出Letter of Demand，要求房东在合理的情况下修复。 万一失败，您拥有权力搬迁和要求退还押金。
如果房东拒绝，您可以将此事告上法庭要求退押金和损害赔偿。
2022年06月10日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
看到一些地产经纪的面簿分享，某某房产拍卖7、8次都卖不出。请问，有没有限定一个房产最多能拍卖几次？底价可以去到多低？
因为如果一直卖不出，原本的屋主就很惨，房子没了要还银行的钱却很多。
Yun Shan
答：
Yun Shan，您好！
每当产业在第一次被金融机构安排拍卖销售之前，金融机构都会根据估价师的预估价，以现有和最接近市价的价格为有关产业设定拍卖底价， 这样将会保障金融机构和有关贷款者的利益。
假如该拍卖产业在首次拍卖会上，没有吸引到任何投标者，有关金融机构可能在未来的拍卖会上，把之前拍卖产业的底价调低10%。如果你希望能在第二或第三次的拍卖会上，成功投标到有关热门的金融拍卖产业，最好向拍卖产业代理或拍卖师查明，有关拍卖产业已经进行几次拍卖。
拍卖多次不成功 或重新估价
如果在第三或第四次的拍卖会仍然未有人投标有关拍卖产业，一些金融机构可能会将有关产业重新估价，以设定拍卖的底价，等待时机成熟，才重新拍卖该产业，惟这胥视个别金融机构的政策。
有关拍卖产业不能出售，有时可能是因为有兴趣投标者在不可预见的情况错过了有关拍卖日期或在等待下一轮底价下降时，他们才去竞标有关拍卖产业，以便能获得更多的利润。
每一位投资者都有对于产业价值不同的观点和目的，欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网 http://www.auctionguru.com.my 寻索最新的拍卖产业资讯和最佳的产业投资。从我们的网站，你也可以了解屋子的差价与市场价。
2022年06月8日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我刚刚通过拍卖，买下一间公寓，但发现前屋主拖欠管理费长达10年，共1万4000令吉。
我可以和管理层商量折扣吗？因为银行是根据投标价格，没有纳入管理费内。
Andy Yu
答：
Andy，您好！
这情况需要先看看销售公告“Proclamation of Sale”的内容了。
基础上2013年分层管理法令，并不授权管理委员折扣的权限， 那是需要通过在年会提呈决议案，并由合格投票人投票通过才行。
2022年06月3日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
有些拍卖屋会注明欠发展商xx令吉，意思是原本的业主还没拿锁匙？那就代表那单位是全新的？
如果标中，除了要付得标价，也要付发展商那笔款项，是一次付清吗？
Aska
答：
Aska，您好！
的确如此，得标者需跟据拍卖产业的“销售规矩和条例”，在支付10%首期钱后，在90天或不超过120天内，偿还得标价的90%余款加上欠发展商xx令吉，否则10%首期付款将会被没收。
2022年05月31日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
答：
史小姐，您好！
请问曾遭遇水灾的房屋，在融资时会不会遭银行降低估值？
银行会如何评估呢？若是会影响，估值通常会被降低多少幅度？
Ah Heng
答：
Ah Heng，您好！
银行主要靠注册房地产估价师（CPV），来对房地产市场进行估价。
比如说，洪水多发地区的需求减少，市场价值就会跟着走低。
估价师还会评估其他因素，包括该房产的交通连通性、规模、设计、装修、基础设施等。但这些因素，并没有一个确切的数额来计量，会带来多少的影响。
2022年05月27日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
想试试竞标拍卖房产，听说除了成交价，还要承担很多隐藏的费用，是真的吗？拍卖屋的资料包，是不是都会写明其他要清还的款项？
我能想到的就是管理费丶地税之类；水电和排污费也要承担吗？
Boon
答：
Boon，您好！
无论你从那个管道购买产业都好，比如购买全新的房产、二手房产或购买金融机构安排的拍卖产业，都有可能会面对种种预测不到的问题和风险，尤其是第一次购买房产业者。
当你决定是否购买金融拍卖产业时，最好多留意拍卖文件的所有条约，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额。
在购买拍卖产业前，最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关产业，避免在投标过程中，投标超过银行所允许的贷款预算。
欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网http://www.auctionguru.com.my寻索最新的拍卖产业资讯和为你提供最佳的产业投资，购买解决方案。