2022年03月22日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师，您好！
想请问如果到了完工日（completion date）还没拿到钥匙算是正常吗？如果律师一直在拖，该怎么办？
第一次买屋子，感觉一直在被欺负……谢谢您！
Chow Pei Xin
答：
Chow，您好！
在大多数情况下，涉及完工日的整个过程会顺利进行，但是不能排除可能导致延迟错误的可能性。
所以您有权力去征收逾期付款利息（Late payment interest)），或则是在最后的情况下终结合同和弃权买卖合约（SPA）， 索取赔偿。
2022年03月18日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
看FB房产拍卖的专页看到，一些房产拍了很多次都卖不出；直觉，这种房子可能“有问题”，可是要如何去查证问题出在那裡？或是一般会是什么状况？
Andrew Yang
答：
Andrew，您好！
在决定是否购买金融拍卖产业时, 你可以通过以下管道了解有关金融机构所安排的拍卖产业:
与邻居或管理公司闲谈 探听空置房产屋内情况
如果你准备了解拍卖产业活动如何进行，最好是出席在酒店或拍卖行举行的拍卖活动，可以从中观察拍卖产业活动进行程序。
有一些金融拍卖的产业，可能是一些空置一段时间的房产，也有些是业主仍居住的产业。
若有意投标，通常只能在产业外面观看， 无法入屋观看和检查；有时，有关房产的状况未必让人满意。
假如有关拍卖产业已经空置，不妨从窗口或其它管道，了解屋内的情况。
你也可以尝试与邻居、管理公司闲谈，以探听有关房产空置多久，上一个屋主或住客的居住背景。
如果无法观看屋内的情况，你必须做好最坏的心理准备。
另外一种情况是，有人居住在该拍卖产业，这有可能是屋主或租户。
假如他们的态度友善，有可能给予配合，当你成功标到有关拍卖房产，你可能会有现成的租户。
可申请庭令驱赶住户
假设有关住户不友善，并抱着敌意态度，成功投标者最好通过法庭申请庭令来驱赶住户。
假如有关金融机构拍卖的产业需要大整修，而投标者又对装修不在行，不能肯定装修预算，最好是请承包商或装修商为有关拍卖产业整修估价。
须留意拍卖文件内容
任何有关金融机构拍卖产业的交易，都以拍卖文件（Proclamation of Sales）为依据。有兴趣投标者必须留意文件内容，否则请律师去了解。
因为买卖的所有条约都在拍卖文件中，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。
若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，有兴趣投标者应先了解有关拖欠的数额。
操控拍卖价抵触法令
对于一些不法人士在金融机构拍卖产业会里妨碍和操控拍卖价格者，根据2009年，反贪污委员会法令第16(a)、(b)条文，在拍卖场合不论是付钱或收受金钱的一方，都有可能因此抵触有关法令。
以上刑罚可被判监禁不超过20年，及罚款受贿财物的5倍或1万令吉；视何者为高。
2022年03月15日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
您好，
我的缺陷报告（Defect Report）是在2021年4月21日提交的，期间有因为行动管控令（MCO）而不能动工，直到2022年1月25日，发展商还没把做好缺陷整修，我被告知这个星期就能完成了。
买卖合约虽没有说明假如缺陷整修没在特定的期限里完成的话需要赔偿，但我想询问缺陷整改（Defect Rectification）有没有要在一定的期限里完成？
若有，超过期限的日子能不能要求发展商赔偿？赔偿金又该怎么计算？
TC Soon
答：
TC Soon，您好！
您的提问，需要考量两个律法基础：
其一，第118法令，1989年房屋发展（管制与执照）条例中的列表H中，有明文提出发展商需要在收到缺陷投诉报告后的30天内完成：
“shall be repaired and made good by the Vendor at its own cost and expense within thirty (30) days of its having received written notice thereof from the Purchaser and if the said defects,“
其二，您的个案有别于常规，因冠病疫情，国家领导根据《1988年疾病控制法令》及《1967年警察法令》，颁布了行动管控令和2020年减少冠病影响临时措施法令，2020年3月18日至2020年8月31日为豁免期 ，这段期间不会计算空屋持有权（Vacant Possession）的保修期，包括发展商针对房屋缺陷所需进行的维修工程期限。
但是，按照您的投诉的时间点，并不在豁免期间，故根据律法角度，发展商需要遵守第118法令，1989年房屋发展（管制与执照）条例来完成您的投诉。
2022年03月10日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
失业多时，疫情前投资的一间公寓就快交锁匙，感觉没能力还供款，很担心银行会拿去拍卖。
如果我现在只能应付供款的可能60%左右，有办法让银行不拍卖这房子吗？该怎么做？
YS Leong
答：
您好！
在这种情况下，最好寻求银行的帮助，重新安排还款金额或延长贷款期限。
如果实在没办法，你应该考虑尽快在二手市场出售房产，以获取更高的价格。
2022年03月9日
装修专家：颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my
问：
颜先生，您好！
浴室潮湿，容易长霉菌，牆角的还比较容易处理，但瓷砖缝的污垢（猜想也是霉菌），却很难清洁。
想请问，如果打算重新装修浴室，怎样才能避免瓷砖缝的霉菌？有不同材料的选择？还是只舖洋灰牆不舖瓷砖，会比较好吗？
May
答：
May，您好！
浴室长出霉菌石因为潮湿，要保持浴室干爽需要确保空气流通，比如安装抽空机，最好是与电灯同一个开关。若有窗户也建议打开让空气流动。
如果只铺洋灰并不会改善潮湿的情况，湿气会更加重因为没有瓷砖隔离。或许可用较大片的瓷砖，比如2尺 X 2尺或者更大的，以减少瓷砖缝。
2022年03月4日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
常看到拍卖房子的讯息，有些真的很便宜。
请问新手想标银行拍卖的房子，应该从何著手？
是不是一定要委任房产经纪代劳？
SW
答：
SW，您好！
所有被金融机构安排拍卖的房地产业都会刊登在各大报章。你可以在中文、英文或马来文报章上找到有关的产业拍卖通告，或者联络拍卖师获取房地产业拍卖的讯息。
你也可以到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网www.auctionguru.com.my，找到拍卖市场里最新的拍卖产业资讯。
当你委任房产经纪时，请委任与熟悉的房产经纪并且一同出席有关拍卖活动， 从中学习拍卖程序。
勿受拍卖氛围影响
如果你准备自己出席投标有关拍卖产业，最好是在投标之前，多出席其他在酒店或拍卖行举行的拍卖活动，了解拍卖产业活动如何进行， 你可以从中观察拍卖产业活动进行程序。
请在购买金融机构拍卖产业前做足功课，减低不必要的风险，以及不要受到拍卖会的气氛而影响情绪。
当你委任房产经纪时，房产经纪将会向你说明和提供有关金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税、其他费用及有关拖欠的数额。有关侦查费用， 都没有标准的收费制度。
无论你从那个管道购买金融拍卖产业都好，最好多留意拍卖文件的的所有条约。
2022年03月2日
验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my
问：
胡先生，您好！
现在的房子，电线全都内藏在牆身内，验楼师有办法确定牆身内的电线安全性吗？如何做到？这服务是不是就包在原本的验楼配套裡还是要另付费？
JJ
答：
JJ，您好！
这项服务原本就包含在一般的验楼配套里了。
对于藏在墙身内的电线，验楼师可以使用热像仪扫描墙身，来检测看是否有不正常的热量存在，要是有，就有可能是因为电线连接或相叠在一起所导致的了，久而久之将会导致走火。
试想，形成火无非三点：热、燃料和氧气。后二者在墙身内都已经有了，只要电线放置或连接不当，进而产生热量，之后肯定就会发生走火的情况。
这就是为什么一般墙身内的电线都会放在塑料导管内，把它们隔开自然会安全得多。
所以只要发现这类问题，只需要叫人把电线从导管拉出来，再放回新的电线进去，问题就解决了。
说个题外话，电线的不正当连接可以以这种方式检测：
我曾经在验楼过程中发现门铃装置的电线连接发生过这种情况，即在三条电线中的地线（Earth wire）、零线（Neutral wire）和火线（Live wire），用插座测试器（socket tester）检测到Neutral wire和Earth wire居然有电。
这正说明了电线的不正当装置和连接是会有可能发生的，并且是一个不小的安全隐患，值得人们去重视。
2022年02月25日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师，您好！
请问我父母都不在世上了，而房子也没转让给第二代。那么要办转让名字是否有限期制定呢？如有，那限期是多久之內就要办理转让名字呢？
Kevin
答：
Kevin，您好！
若要将财产转移到受益人名下，首先需要获得遗嘱认证 （Grant of Probate）和/或管理授权 （Letter of Administration）。
此申请需要在 3 年内提出，超过 3 年后，必须说明延迟的原因（根据Order 71 5(6) Rules of Court 2012）。
在获得遗嘱认证/管理信授权后，要转移财产到受益人名下就没有时间限制了。
但是，如果是死者没有遗嘱，管理人 （Administrator）需要在转移财产之前，向法院申请获得分配令。
2022年02月23日
装修专家：颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my
问：
颜先生，您好！
我的邻居装修屋前，把地面筑高，这导致每逢下雨或邻居洗地，污水流向低处的我家门前，我得时常自行打扫。
虽然我多次向邻居投诉，但不得要领，我可向哪个单位投诉？如果他们坚持不拆除，我又能通过装修如何应对呢？
William
答：
William，您好！
若你想要投诉，可以向市政府提出。
如果想要通过装修来解决，那你也可以筑高地面，让水流顺畅地流走。
2022年02月18日
验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my
问：
胡先生，您好！
之前看到中国和台湾有个案，业主住著住著就出现各种毛病，过后发现是发展商用的砂子含辐射。
请问建材安全性，如有没有含辐射这种服务，验楼师有包办吗？或需另外付费？费用大概多少？化验报告需要等很久？
Lim
答：
Lim，您好！
据您所说，砂子含辐射的案例发生在中国和台湾，这类案例应该是属于特殊情况。
据我所知在马来西亚的验楼团队还没有在本地遇见过这种情况，我们也不会在一般验楼过程中对建材是否含有辐射进行检测。
但要是真遇见这种情况，我们会考虑把检验辐射纳入验楼范围内，也许在以后可以为屋主提供这额外的服务。