李治宏整理

作为外国人入境我国的其中一个主要门户，
柔佛州经济和产业市场向来仰赖外资尤其是邻国新加坡。

然而，疫情和行动管控导致国门迟迟未开，柔州产业大部分次领域至今仍冷飕飕，迟迟未从重创中复苏过来。

和全国的情况一样，柔州高楼住宅、办公楼和零售产业市场短期内料依旧低迷 ，唯有工业产业领域一枝独秀。

尽管冠病疫情无情的横扫各行各业，但我国工业领域景气依然大好，逆流而上。

连带的，工业产业如厂房、货仓等也需求殷切，是各大产业次领域表现最好的一个。

国际产业顾问公司莱坊预期，柔佛州工业产业领域料将保持强韧，市场活动更为活跃。

大马莱坊在《2021上半年产业重点》报告中指出，柔佛和新加坡双边关系依然是驱动需求的重大要素，而大部分投资者、发展商和商家都热切期待国门重新开放。

新加坡也是柔南依斯干达经济特区的主要投资来源地。该特区自2006年成立至去年底所吸引的累计投资额为3403亿令吉，其中约60%或2022亿令吉已实现，59%为国内投资，其余41%为外来投资。

中国以546亿令吉投资额名列外资榜首，接着是新加坡（243亿令吉）、美国（83亿9000万令吉）和日本（58亿6000万令吉）。

事实上，尽管柔佛在去年国内各州批准投资额排行榜只名列第五，落在雪兰莪、砂拉越、槟州和沙巴之后，但该州继续吸引众多国内外投资者进驻。

日资打造人力培训中心

今年1月，日本山九株式会社（Sankyu）集团就宣布在依斯干达经济区美迪尼打造人力资源培训中心，发展总值为1亿令吉，为柔州注入一剂强心针。这也是该集团首个开设在海外的人力资源培训中心。

该中心坐落在依斯干达特区美迪尼中央商务区(CBD)，占地4.15英亩，建筑面积是10万平方尺，预计明年正式投入运作，以在大马培养符合全球需求的精英。

该集团在全球拥有41家海外公司，员工超过3万人。随着上述人力资源培训中心进驻大马，该公司全球雇员未来将集中在大马接受培训。

该集团早在1960年代已踏足大马，并采用独特的商业模式，透过全球性的资源整合，提供工程、物流与营运支援服务。

在大马，该集团业务多元化，涉及钢铁、炼油厂、汽车、发电厂、制造业和电子与电器产品。

艾德科技（ACOSTEC，7120，主板消费股）以640万令吉或每平方尺约45令吉，脱售哥打丁宜一块占地3.239英亩地段。

马矿业（MMCCORP，2194，主板贸服股）更在柔州工业市场上非常活跃，以总额4650万令吉脱售士乃机场城3片占地共21.36英亩地段。随后，其旗下的士乃机场城私人有限公司也以2410万令吉，脱售另外21.36英亩的工业用途空地。

LG化学与国油石化合建丁腈乳胶厂

韩国最大化学公司LG化学也已表达在柔佛打造石油化学工业集群的计划，包括已和国油石化（PCHEM，5183，主板工业股）签署协议，在柔佛边佳兰综合大厦打造丁腈乳胶厂房支援国内手套业，巩固大马全球最大手套出口国的地位。

有关厂房每年产能达20万吨，预计在2023年3月可投入营运，而潜在投资额高达6亿令吉。

美国通用电气电力早前也在柔南巴西古当推介全球最大和最高效，使用9HA.02燃气涡轮技术发电的重型燃气涡轮发电厂。德国化学大厂巴斯夫（BASF）则将其丙烯酸分散液生产线的产能提高一倍，该坐落在巴西古当的厂房是于2015年投入营运。

今年上半年，柔佛工业产业领域也不乏重大交易 。其中，AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）斥资7500万令吉，向新华控股（XINHWA，5267，主板交通与物流股）收购位于柔佛巴西古当两个毗连的工业用地，再回租给后者。

该2块工业用地的总面积为16.23英亩，并各自建有一栋单层独立仓库、一栋三层楼办公楼及其他附属建筑物，总出租面积为46万4613平方尺。

AXIS产托收购上述资产后会回租给新华控股，为期10年，租约届满后，新华控股能有再延长5年租约的选择权，并且由双方协商并共同商定续约租金。

新山办公市场下行压力大

新山不久后将有约177万平方尺的办公空间投入市场，料将加剧当地办公市场的竞争，令租用率面临下行压力。

这些新增的办公空间，将来自兴建中的双威Big Box Office、Coronation Square Office、联马置地大厦及新山第二谷中城（Mid Valley Southkey）办公楼。

疫情期间许多打工族展现了远程作业的能力，这促使更多的企业和商家检讨所需的办公空间需求。

因此，市场对共享工作空间（Co-working space）兴趣日浓，因为它提供企业在不同管控时期“能屈能伸”的灵活调度便利。

由于企业和商家纷纷展延业务扩充或乔迁计划，办公空间租赁活动也异常淡静。

截至今年首季，新山私立专用办公楼累计供应量达到850万平方尺，比去年同期的800万平方尺，按年增长6.2%。

租用率方面，经过连续两年下跌后，专用办公楼整体租用率回升至69.2%，而2019年则是68%。

无论是新山市区、市郊或依斯干达公主城，办公空间月租开价皆呈现下跌走势。

高楼住宅呆滞不前

购屋者和投资者静观其变，柔佛高楼住宅领域料仍呆滞不前。

截至今年首季，新山高楼住宅的累计供应量达14万1728单位，按年增长4.2%。

莱坊指出，由于管控令时而收紧、时而松绑，市场也在开关开关之间波动不定。

此外，二手高楼住宅市场整体走势也一样因此波动激烈，新山市区、市郊和依斯干达公主城的二手高楼住宅开价上下不定。

新山市区和依斯干达公主城的共管公寓和服务式公寓最高和最低开价的差幅极大，新山市郊高楼住宅的行情则稍好于去年下半年。

莱坊也留意到，今年上半年有一些有地房产新项目推出，主要涉及双层排屋。