Categories趋势

别让天灾摧毁你的房顶!

2024年04月23日

【大马建筑的灾难?】下篇
原文/图片提供|官友维(建筑病理学家)、Azlan Adnan教授(地震结构工程师)
报道整理/翻译|叶诗妮   

还记得2021年12月,热带低气压29W(注1)登陆东海岸,给整个西马半岛带来3天的倾盆大雨,造成的祸害?从此,马来西亚就与“水灾”脱离不了关系……!面对着极端气候变化、极热高温、极大风灾的情况,我国建筑物的承受力会有多强?

2021年是继2014至2015年之后最严重的一次洪灾,造成至少46人死亡5人失踪,超过7万人流离失所,全国人民记忆犹新,甚至还有政治人物称之为百年一遇的水灾。

根据气象局的观察,当时短短3天的时间里就达到了一个月的降雨量。暴雨成灾,让一直以来安逸的马来西亚人民和政府都措手不及,国内外批评政府面对灾情应对迟缓,救灾不力导致严重伤亡。

龙卷风袭击社区,造成的房屋损害,而水灾也一直在困扰着我国!

除了洪水灾害,马来西亚过去10年也发生了不少陆龙卷和水龙卷事件,最近的例子就在去年的10月,龙卷风突然席卷吉打茫郭邦谷(Manggol Bongor),导致村落10户家庭的屋顶被卷走。同年11月,吉打古邦巴素9天内两度刮起陆龙卷。

实际上,重大天灾并不仅仅是近几年才发生的,但是人们总是容易好了伤口忘了疼,将这些事件都整理成列表才能意识到严重性。

有史以来最热年份

根据世界气象组织和联合国减少灾害风险办公室最新发布的《2023年气候变迁报告》,海洋热量、海平面上升以及南极冰川消融的速度都已经打破记录,2023年也是有史以来最热的年份。

热浪、洪水、干旱、野火和迅速增强的热带气旋让数百万人的生活陷入困境,经济损失高达数十亿美元。

其实这些问题可以说是预料之中,因为两年前的同一份报告就已指出,比起过去5年,天灾的几率已经增加了5倍。

马来西亚显然已经不再是以往不受天灾影响的世外桃源,马来西亚人也应该开始有居安思危的观念。

缺乏政策逢雨成灾

天然灾害频发自然与全球暖化导致的极端天气脱不关系,但需要思考的是,马来西亚为什么始终没有从过去一次又一次惨痛的经验中吸取教训?直到2021年西马半岛影响8个州属和联邦直辖区发生大规模严重水灾的时候,政府都还在被国内外训斥应对的手法缓慢且拙略。

其实东海岸沿岸地区逢雨成灾的情况冰冻三尺,非一日之寒,政府都是等到灾害发生之后才来进行分发救援物资,而我们相信,为了避免悲剧一再重演,预防胜于治疗是千古不变的真理,制定完整的防洪计划刻不容缓。

国家永续发展研究学者伍玥莹认为,马来西亚逢雨成灾的其中一个原因是国内的发展项目都缺乏全面的政策指导和防灾规划,进而让我国多年来不断蒙受惨重的人命伤亡及财务损失。

她指出,许多大型的发展项目在设计排水系统时都只关注到自身范围的排水需求,忽略了对周边小河及小沟渠的影响,导致小流域的水文负荷过重。观察马来西亚现在的情况,除了精明隧道(Smart Tunnel)之外,许多防洪政策和基础设施项目都没有达到预期的效果。

马来西亚研究公司治理和政治研究中心(Cent-GPS)曾进行了数字模拟,结果令人担忧。Cent-GPS显示,到2050年,9个主要州属将受到水灾的影响,部分土地将低于海平面。包括:玻璃市、吉打州、槟城、霹雳州、森美兰州、登嘉楼、彭亨、吉兰丹和砂拉越。图为槟城沿海。(图片来源:https://www.therakyatpost.com/living/2019/11/06/9-msian-cities-will-be-underwater-by-2050-due-to-rising-sea-levels/ )

过度砍伐土壤下沉

过去联合国为了解决全球性的气候灾难,在《巴黎协定》中要求世界各国合作将全球暖化的幅度控制在不可超过1.5摄氏度,并且在2050年实现碳排放清零。马来西亚作为其中一员自然也难辞其咎,随即发布了一份详细的国家能源转型路线图。

无可否认,这是非常重要的举措,但是在地化的预防和准备措施也非常重要,有鉴于马来西亚过去频频发生的洪灾和龙卷风灾害事件,我国应该认真考虑即将防洪投资作为促进经济成长、提升竞争力的催化剂。

非政府组织全球环境中心一直以来都不断敦促政府停止砍伐和改造计划,好让森林和泥炭地能够吸收降雨,减少洪峰,发挥保护马来西亚城市和村庄的作用。尤其过量的洪水会导致土壤沉降,降低土壤的承载能力,造成水土流失和图崩,影响建筑物的安全。

热岛效应导致城市中心的温度比周边地区的高出许多。

制定综合防洪都市计划

想要将整个国家的排水系统打掉重建,可想而之需要很长的一段时间,期间我们能够做到的就是让新的建筑具备抵御天灾的韧性,在我国建立起更多的“韧性建筑”。

对心理学家来说,“韧性”(Resilience)指的是人在面对逆境、创伤、悲剧、威胁或重大压力源后进行适应的过程。但对于建筑师和城市规划者来说,韧性建筑,指的是能够使城市在经历自然灾害中恢复,能够吸收、适应破坏的建筑。

虽然《1984年统一建筑附例》(UBBL)第84条明确规定,应该采取适当的措施来防止潮气和湿气渗入建筑物,但对于气候变迁相关的的规范却不是强制性的。

韧性建筑概念

实际上建筑设计师在学习的过程中的其中一项培训就是为建筑设计纳入长达50年内的气候变迁考量。

但这一点没有确实体现在马来西亚的建筑设计上,是法案跟不上时代,束缚力不足,也是建筑设计师缺乏主动也缺乏前瞻性。两者都难辞其咎。

想要在马来西亚实践韧性建筑的概念,还必须要考虑到马来西亚赤道国家而且近年来越来越热的天气,冷却屋顶、控制缝、雨水收集、隔热和高性能的防水系统都必须整合到建筑设计中。

以生活中的实际例子打个比方,在上文灾害事件中被掀翻的屋顶通常都是使用锌板,但是研究发现,现有的低层建筑屋顶只要风速超过89.1m/s,锌板就会隆起;中层建筑的屋(注:2)顶就需要额外的加固机制来帮助屋顶提高抵御强风的能力。

对于带有瓦片的倾斜式屋顶,瓦片则必须按按照BS5534的标准来铺设,才能确保屋顶能够防风挡雨。在一些洪水泛滥的黑区,像传统马来房屋那样的高架地板是最合适的选择,甚至可以考虑设计可移动的防洪闸门来避免洪水淹入家中。

建筑外墙因为吸收过多热能而出现裂缝。

高温气候有害建筑

当建筑吸收过多的热容量,建筑物外墙就容易出现裂缝。外墙和屋顶都应该优先选择具有较高反射率的浅色,不仅能够更好的散热,还有助于避免裂纹。此外,也应该使用能够防风挡雨的门窗,才能够保护开放的露台和走道。

除了采用浅色单层膜的屋顶,我们还可以考虑使用植被屋顶(部分或完全被植被覆盖的屋顶),以最大限度的防治建筑吸收储存多余的热能。与此同时,也应该避免使用双层比例,因为双层玻璃间隙中的热容量非常高。

相较之下,反射玻璃才是最适合马来西亚建筑的建材。

标准屋顶加固系统。
外墙和屋顶都应该优先选择具有较高反射率的浅色,不仅能够更好的散热,还有助于避免裂纹。

使用抵御变化建筑材料

其实早在疫情之后,马来西亚的建筑行业就面临严重的成本上涨问题,再加上气候因素,包括热浪、酸雨、强风、热到效应的影响,建筑结构出现更多裂痕导致渗漏,也加速退化。所以建筑行业迫切寻求更坚固、更能够抵御气候变迁的建筑材料。

而结构轻骨料混凝土(注2)同时具有成本的优势以及弹性建筑的特性,或有望成为建筑行业的救星。

注1:热带低气压29W:Tropical Depression,指动力和热力共同作用的产物,热带气旋吸收热带海洋储存的热量,并将其转化为狂风暴雨和滔天巨浪。29W是2021年太平洋台风季发生的其中一个热带气旋。12月13日形成,12月17日正式被联合台风警报中心评级为“中级”。

注2:结构轻骨料混凝土(SLWAC):这款建筑材料因为成本优势,自1930年代开始在北美洲、1960年代开始在欧洲、南非和澳洲的高层建筑中被广泛使用。除了成本优势,它也能够解决建筑物的重量和耐久性问题,因为它的强度与混凝土相当好,但是重量通常轻25-35%,还具有更好的隔热性能。

 

Categories趋势

房产蓬勃蒲种满城宝

2024年04月20日

引入人流推高产业价值
蒲种创建机遇与工作机会

报道:陈美玲

优越的策略性地理位置,四通八达的便利交通,是任何产业的一大卖点。

地处雪兰莪中枢地带的蒲种,就具备了这些得天独厚的条件,经过30年多年来的急速发展,蒲种已成为巴生谷产业旺区之一。

无论是买房居住,抑或在此工作,崛起的蒲种创建了无数个机遇和工作机会,把人流量带来,也把产业价值推高,成为产业发展商看好的一块福地。

MIDF研究近期对蒲种做了一份题为“崛起的蒲种”的专案报告,以不同角度分析蒲种,《南洋商报》从中整理,为你详尽道来。

能成为询问度高的热门产业地点,很大程度取决于策略优越的地理位置。

蒲种面积达约51.71平方公里,地处雪兰莪州的心脏地带,与八打灵再也、梳邦再也、莎阿南等雪州各大城市接壤,也邻近首都吉隆坡。

具体来说,它位于吉隆坡西南,距离吉隆坡市中心20公里,离八打灵再也16公里。

而且,由于坐落在雪隆心脏地带,地域跨越了雪隆两地,因此她除了由雪州其中3个地方政府,即梳邦再也市议会,雪邦市议会及瓜拉冷岳县议会管辖,部分地区则落在包括吉隆坡市政厅的管辖范围。

接壤之地除了有吉隆坡和灵市,还有梳邦再也、莎阿南、双威镇、斯里肯邦安、赛城和布城。

毗邻的赛城于1997年成立,被定位为全球科技中心。另外,联邦政府的行政中心和司法机构,也分别在1999年和2003年搬迁到布城。

得益于这些大城市的外溢效应,蒲种吸引了不少住宅、商用和工业产业进驻。

良好道路连接性

蒲种优势之一是连接多条高速公路,有白沙罗-蒲种大道(LDP)、莎阿南大道(KESAS)、南巴生谷大道(SKVE)、隆布大道(MAJU Expressway)等,贯穿整个蒲种,并与周遭各大城镇连接。

良好的高速大道连接性推高了蒲种的地位、名声和可达性,吸引了产业发展商在此推介各种项目,也受到购屋者,尤其是年轻购屋者的青睐,在此置产。

根据MIDF研究,轻快铁大城堡线延长至蒲种,在蒲种有7个站,分别是IOI蒲种再也站、蒲种市中心站、蒲种工业区站、蒲种公主城站、蒲种柏兰岭站、蒲种柏丽玛站和布特拉高原站。

其中,布特拉高原站与安邦线和柯拉纳再也线连接起来。

蒲种有着多条高速公路连接,加上轻快铁,犹如插上双翼,向上飞腾。

随着蒲种人口增长,各式各样的便利设施也跟着兴建起来。

蒲种区第一座购物商场是1996年兴建的IOI广场,总发展面积达百万平方尺,拥有四层楼的商店及超过3000个停车位。蒲种区内店铺单位的数量也逐渐增加。

此外,与蒲种公主城毗连的蒲种金融企业中心(PFCC)于2013年推出之后,带动了周边地区的商业发展。

蒲种金融企业中心由四座办公大楼和一栋商务酒店组成,这家商务酒店于2014年开业,由Four Points by Sheraton营运。

未来发展会更密集

IOI置业(IOIPG,5249,主板产业股)是蒲种其中一家主要发展商,它兴建了蒲种再也城、蒲种公主城和蒲种南部的十六岭(16 Sierra)。

除了IOI置业,蒲种其他知名的发展商有实达集团(SPSetia,8664,主板产业股)、杨忠礼置地、马顿(MALTON,6181,主板产业股)和高美达(GLOMAC,5020,主板产业股)。

这3家公司各自在蒲种发展湖畔住宅项目。杨忠礼置地发展蒲种第一个围篱湖畔产业计划,取名Lake Edge;高美达有旗舰综合住宅项目Lakeside Residence;马顿则有Mutiara Puchong。

马星进军蒲种

马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)也已将产业发展业务扩展到蒲种。

据早前报道,马星集团自去年以来在全马各地收购了6块地皮,其中以逾8586万令吉购买蒲种一片8.2英亩的土地,用以开发两个M系列项目,分别为M Terra高楼住宅项目和M Hana综合发展项目。这两个项目的发展总值,预料高达7亿2600万令吉。

根据MIDF研究,马星集团计划今年第二季在这块地皮推出第一阶段的项目,以符合马星快速周转的策略。

M Terra将在第一阶段推介,占地3.7英亩,是一座39层楼的服务式公寓,含999单位,单位面积从549至1023平方尺不等,销售价格从25万令吉(可负担房屋)至约65万令吉,发展总值达3亿6900万令吉。

这个项目靠近蒲种柏兰岭和蒲种柏丽玛轻快铁站,相信在正式推介时,会有很强的购买率。M Hana则在第二阶段推介。

蒲种的城市化几近成熟,而巴生谷的土地越来越稀缺,发展商为了要最大化发挥土地的发展价值,预料将推出高密度的高楼住宅项目,例如共管公寓,而不是有地房产。

陈建铵:完善综合区
产业价合理可负担

作为代表产业从业员的全国组织兼全国注册房地产从业员最大的协会,马来西亚房地产中介师协会(MIEA)对蒲种的产业发展,有一番见解。

MIEA会长陈建铵说,蒲种是一个完善综合区的典范,涵盖了住宅、零售、办公、工业产业等。

他接受《南洋商报》访问时指出,整体而言,蒲种产业市场呈现了极大的增长,这地区的产业价格已趋于稳定。

透过适当的城市规划,蒲种拥有巨大的潜能和机遇,成为一个充满活力的城镇。
在过去,蒲种某些产业的价格被认为定价过高,今时今日,蒲种作为一座成熟城镇,产业价格是相较可负担及合理的。

蒲种拥有完善的道路连接,公交除了有巴士、的士,还有轻快铁穿行,整个蒲种区有7个轻快铁站,地理位置距离吉隆坡和八打灵再也适中,这些因素大大刺激蒲种的住宅和非住宅产业发展。

陈建铵说,这些年,轻快铁系统为蒲种招来许多新的产业发展项目。

“这意味着将会有越来越多人迁移到蒲种居住。人来了,自然会创造更多工作机会,从而带动商业活动,那么该区的商用产业如办公空间、零售商场、轻工业区等,都会直接受到正面影响,引发的外溢效用,也造福了毗邻的城镇。”

住宅商用产业良好结合

除了交通连接性良好、策略地理位置,与蒲种接壤的城镇也间接受益于它的发展,如梳邦再也、双威镇、武吉加里尔、旧巴生路和赛城,得益的范围包括各类设施、工人、购物者和社区的接触。

他说,与毗邻城镇相比,蒲种的优势在于它是发展齐全的地区,不管是商用产业还是住宅产业,都有良好的结合。

赛城是我国聚集科技创新领域的地方,布城则是政府的行政中心,这两座城镇有蒲种这个邻居,就业机会和设施皆具有增长的潜力。

全方位发展欠规划
塞车水灾急需解决

蒲种的住宅产业价格属于可负担,且多样化,有高楼住宅、有地房产、围篱和保安社区,还有高级住宅。商业活动尤其是餐饮业非常蓬勃。

陈建铵说,随着蒲种全方位发展,为区内引来超高车流量,导致交通阻塞,某种程度归因于城市规划不足,这一问题最常被人提及,因此要特别关注这一点。

从历史的发展来看,蒲种原本是个锡矿业和种植业发达的地方,随着时代演变,如今发展成一个成熟城镇。

过去数十年,通过建设更多设施,如教育学院、医药中心、金融中心、餐饮业、购物商场和网络中心,使蒲种成为一个自给自足的城镇。除了白蒲大道,蒲种还有隆布大道(MAJU Expressway)和南巴生谷大道(SKVE),为它与各区的连接性大大加分。

然而,蒲种有一个至今悬而未决的问题,便是水灾。

去年12月16日,豪雨导致蒲种IOI购物广场的露天停车场发生水灾,许多停在露天停车场的车辆惨遭泡水,大水更流入商场内,影响了商场租户。

大约两周后的12月30日,蒲种区午后下了一场强降雨,导致多个地区淹水,包括白蒲大道蒲种路段、拉央拉央大路、蒲种IOI商场外的露天停车场。

一个月后,即今年1月30日,大雨导致白蒲大道位于蒲种IOI广场前的来往路段,还有广场入口处发生闪电水灾。

蒲种逢雨成灾,是否会阻碍潜在产业买家的意愿?

投资者趋于谨慎

陈建铵说,产业投资者肯定对水灾情况保持谨慎和警惕的态度,不过他相信水灾可能是个别特例。

地方政府也已采取必要的防洪措施,加上周边的发展,蒲种将持续向前迈进,充满潜能成为一座活力兼自给自足的城镇。因此市场对蒲种的潜力和机遇将会超越对水灾的恐惧。

雪产业市场稳步上扬

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的数据,雪州的产业需求坚挺,加上我国的产业领域逐渐复苏,雪州的房价指数(HPI)呈上升趋势。

前年第三季,雪州的房价指数是218.0,去年次季,房价指数上升至220.5,去年第三季再度上扬至224.2。

后冠病疫情时期,我国的产业市场在经济重新开放之后经历复苏,从去年首季至第三季,雪州房价指数连续三个季度攀升,这与大马房价指数上升的趋势一致。

滞销住宅单位减少

此外,雪州滞销的住宅单位有所减少,证明雪州的产业市场正在好转。去年第三季,雪州滞销住宅单位有4500间,末季下降至4228间。前年末季,雪州的滞销单位有5258间。

MIDF研究相信,雪州的滞销住宅持续下降对州内产业领域的影响是积极的,这将减缓市场对住宅产业供应过剩的担忧。

整体而言,得益于房价前景稳定以及住宅供应过剩的担忧得到缓解,雪州产业市场的前景稳定且积极。

MIDF研究认为产业领域的复苏将继续推动发展商的新销售和收益,因此对产业领域保持积极态度。基于潜在买家有健康的购兴,预计大马的产业价格前景也一样保持积极。

相关新闻:

Categories趋势

砂州奇招应对水患

2024年04月2日

“韧性城市”在逆境中承受
适应和快速复原能力的城市

在过去几年间,世界各地曾多次出现重大的水患问题,包括马来西亚。

而在专家看来重大的水患问题只会日益严重,因此有必要尽快找出有效的解决方案来应对,譬如砂拉越政府便委托了全球建筑工程顾问公司Ramboll来为诗巫提交暴雨总体规划。

由于诗巫独特的地理位置靠近拉让江河口(Sungai Rajang)的低洼地区,因此经常遭受到严重的水患影响,强降雨和潮汐导致江水上涨并溢出到周围土地,继而破坏受影响地区的建筑物、基础设施和农业并影响人民生计等,所砂拉越政府才要寻求Ramboll的创新方案来应对这项艰难的挑战。

实际上,Ramboll是在2023年受委托,作为合约的第一阶段先对水患风险进行评估,随后才进入第二和第三阶段,为诗巫制定概念性总体规划和设计方案,包括武吉阿瑟区(Bukit Assek)的重建,而此规划预计将在今年7月完成。

从最初的城市防洪规划到现在的暴雨总体规划,此方案不仅将能使诗巫发展成一个可持续发展,更是一个“韧性城市”(Resilient city),即具备在逆境中承受、适应和快速复原能力的城市,绝对是城市安全发展的一个新典范。

据文告称,哥本哈根和纽约等主要的西方城市,目前都已经实施了暴雨规划和设计,以现代且永续的方式应对极端降雨,但诗巫却是他们首度在亚洲实施总体规划的城市,重点是它不仅能帮助城市应对未来主要由气候变迁引起的极端降雨事件,还能与城市环境形成最大可能的协同作用,比方说排水渠在管理溢水的同时,现在也将成为能满足社区需求的社区公园,可以说是新一代的蓝绿色基础设施。

相关报道:

Categories趋势

武吉丁宜山顶 11洪水泛滥地点

2023年11月28日

当局派出无人机
侦测山洪地点

武吉丁宜日前爆发山洪事件后,文冬县森林局深入探测武吉丁宜山顶,目前已鉴定武吉丁宜11个洪水泛滥地点,大部份风险区都靠近河流。

文冬国会议员雪芙菈日前出席由文冬县天灾委员会主席兼文冬县长拿督沙希召开的紧急会议后在脸书发文告表示,文冬县森林局决定深入探测武吉丁宜山顶,以找出山洪爆发的源头,

“为采取有效的防洪计划,当局也派出无人机到山顶侦测可能造成山洪的地点。”

水利灌溉局正在清理武吉丁宜灾区。

雪芙菈指出,东北季候风季节来临,各部门共同商讨应对水灾的准备工作,当务之急是抢修武吉丁宜遭山洪破坏的地区和被冲毁的路段。

她说,水利灌溉局昨日已开始清理灾区,以及监测斜坡的移动,与此同时,也将疏通堵塞的沟渠和河流。

她吁请民众关注有关当局在网络发布最新的天气报告,以做好防范措施,若灾情严重,随时撤离以策安全。

李政贤(左六起)和雪芙菈出席文冬县议会的紧急会议。(雪芙菈脸书)

另一方面,美律州议员李政贤也贴文表示,在这项紧急会议,县长已明确指示相关部门戒备,随时准备应对突发情况,尤其是在大雨来临时投入紧急救援工作。

为确保水道畅通,水利灌溉局将于今天下午启动清理河道石头的工作,降低潜在的水患风险。

出席该紧急会议的还有沙拜州议员阿鲁姆甘、消拯局、警方和各政府部门官员。

当局在清理挡在路中的倒树。

 

Categories趋势

又水灾 网民呛市会收税不工作

2023年11月10日

网民痛批市议会
引百万点阅

“投诉这么多次却不见行动,就只会跟我们收门牌税和地税。”

闪电水灾让许多民众感到心烦,部分网民更因为逢雨成灾大感不满,质疑市议会毫无建树。

Mr Daddy Don声称,他对于自己居住的住宅区经常遭受洪水侵袭而感到厌倦。(取自mStar)

网媒“mStar”报道,随着东北季候风来临,全国多地持续降雨,Mr Daddy Don通过TikTok上传短片,分享位于雪兰莪州绍嘉纳太子城(Bandar Saujana Putra)的住家日前遭遇洪水袭击的事件,和心中的不忿。

“这里的房子都很贵,但所有下水道都堵塞了。因为下水道被堵住了,你自己看看,我家前面的下水道满了。”

对于自己的遭遇感到不满,他也质问市议会究竟在做什么?且让他的住家周围情况恶劣。

“真的令人感到厌倦!我们买了昂贵的房子,但房子却被水淹了。你知道水灾吗?市议会到底在做什么?”

洪水消退后,绍嘉纳太子城四周留下的泥浆清晰可见。(取自mStar)

这段视频已经获得超过140万次的观看,而从视频画面中不难看到,住宅区的地面已经被茶色的洪水淹没,甚至汽车轮胎已经被淹盖了一半。

他在视频的标题中写道,“我们都不知道这个市议会什么时候要来解决问题,请有关方面自己来看看。”

他随后又于周二(7日)晚上传一段视频,展示附近的一堆泥土和停放在路旁的机器。

“这些就是雨后发生水灾的原因,这些挖出来的泥土,一下雨就会被冲进邻居的房子,所以水灾就会出现拉茶的颜色。我不知道他们到底在挖什么。”

他等到洪水消退后,也拍摄视频,记录自家一片泥泞的情况。

“全都是泥浆,邻居家里面也是这样,不是下水道堵了会这样吗?”

“我不知道他们在挖什么,但遭殃的是我们。你看到处这么脏,全是泥浆。”

@adn.apperal

Majlis buat apa ⁉️ BILA NAK DI SELENGGARAKAN SELESAIKAN MASALAH YANG DAH BANYAK KALI COMPLAIN NI‼️ #fyp

♬ Suspenseful and tense orchestra(1318015) – SoLaTiDo

Categories问诊室

淹水屋,银行估价更严?

2023年03月10日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

问:

史小姐,您好!

请问曾经遭遇水灾的房子,会不会让银行在估价时更严格?我用这屋子进行再融资,会不会比较吃亏?

李陵


答:

李陵,您好!

水灾肯定会对财产造成一定程度的损害。 因此,物业的价值可能会在估值时降低。

如果房产所在的地区经常发生水灾和自然灾害,估值将受到更大的影响。如果你的房产估价过低,再融资的机会就会降低。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories贴士

淹水了,马上通知国能断电

2022年12月23日

停电措施属暂时性,
水位下降至安全水平时即恢复

年尾雨季导致我国多个州属沦陷,许多地区接连遭受水灾。

国家能源提醒民众当住家淹水时,除了把家中物品搬往高处外,也务必暂停使用电器!

与此同时也劝请人们在面对水位上升时立即通知国能,以让国能停止供电,以策万全。

国能总裁兼总执行长拿督巴哈林丁表示,停电措施属暂时性,并会在水位下降至安全水平时恢复电供,以保障民众的安全。

“国能会率·先修复受灾的变电站和其他设施并进行测试,以确保这些设施安全供电。在灾情好转后,国能将尽速恢复电供,同时确保全部临时疏散中心的电供状况良好。”

若民众发现国能设施受到水灾影响而出现异状,务必联络国能采取行动。

在面对水位上升时立即通知国能停止供电,以策万全。

国能劝请水灾灾黎遵从电气安全提示,防患未然:

水灾期间:

  • 当屋子淹水了,别用电器,尽快高置电器和关掉总电掣,以免触电。
  • 水位上升时,联络国能关怀热线:15454 或国能脸书(TNB CareLine),申请切断电源。
  • 远离浸水的电器或电线,尽管它们包着绝缘体。
  • 远离任何浸水的铁杆或任何国能的设施,以免触电。
  • 关上所有电器插座的开关,拨下电源插头。
  • 提前为所有移动电池(bank kuasa mudah alih)和手机充电,方便通讯。
  • 若房屋安装太阳能光伏电池板,请在离开前关闭系统,以免电源回流家里的电线系统。
  • 水灾期间,避免靠近或触碰任何国能或地方政府的电供设施。
清理电器与电线前,须关上总电掣。

水灾之后:

  • 清理电器与电线前,须关上总电掣。浸过水的电器与开关,须在获得向能源委员会注册的承包商检查后,方能使用。
  • 远离压着电线的树枝,因为这些电线可能仍有电源;请尽快通知国能采取行动。
  • 别在电线附近使用铁、铝、竹、木制杆子或梯子。
  • 家长需看顾孩子,别让他们接近损坏的电杆或电线。
Categories趋势

大水灾,阿伯的木屋浮起来了

2022年12月22日

当大水来临时,
阿伯的漂浮屋多么让人羡慕

时代如何进步,科技水平发达至可以预测天气,但依然无法避免无情洪水的来袭!当滔滔洪水冲袭,科技碰上“漂浮屋”,还是略逊一筹。

吉兰丹一名马来安哥为了抵抗水灾,突发奇想亲自动手兴建一栋“漂浮屋”,成功顺利避过年尾发生的水灾,漂浮于水上的画面也广传抖音上,掀起热议!

根据《中国报》报道,这名67岁的Uncle Bakar育有7名孩子,目前居住在吉兰丹Kampung Tebak的双层楼房子。由于当地每逢雨季都会发生水灾,因此,激发Uncle Bakar想方设法自救,因此决定在屋旁兴建一栋“漂浮屋”。

Uncle Bakar在高脚屋底部装上69个塑料桶,花了 7 个月的时间建造“漂浮屋”以应对突发水灾。

当12月发生水灾时,Uncle Bakar一家连同摩托车一起迁入“漂浮屋”入住,在一片看似汪洋大海中浮动,并且不受滔滔洪水影响,在屋上悠然自得地度过,保住一家老小和资产。

据了解,这艘“漂浮屋”于今年2月份开始筹建,Uncle Bakar在高脚屋底部装上69个塑料桶,让原本平平无奇的屋子就此有了在水中浮动的功能。

“漂浮屋”成功避过水劫。(马新社)

9月份成功建好的“漂浮屋”,价值4万7000令吉。打造“漂浮屋”金钱事小,更多的是时间和精力。Uncle Bakar的毅力值得敬佩!

其实,Uncle Bakar在2018年就已经亲自动手扎建“浮动鸡寮”,结果还真的成功拯救所饲养的60只鸡,所以今年衍生出“漂浮屋”的念头,并坐言起行。

Categories趋势

购屋者最怕水灾及土崩

2022年12月16日

2023年产业市场展望线上研讨会(三)

未来业主或考虑支付更高保费
应对气候变化和自然灾害

PropertyGuru预测,2023年将有4大趋势,会影响大马产业市场的走势。

这4大趋势,分别是(一)环境问题将影响购房者的偏好、(二)外国投资者的投资行动将刺激产业市场、(三)经济前景的恶化可能影响销量,以及(四)经济数字化有助于产业增长。

随着2021年底和2022年初的洪水造成高达61亿令吉的损失和破坏,目前有更多大马人关注洪水灾害。

2022年的消费者情绪研究显示,92%的受访者强调住宅被淹是他们最关注的问题,83%的受访者则担忧山体滑坡。

由于购屋者都倾向于寻找地势较高的地点,洪水易发地区的房产价格可能会大幅下跌。未来业主或将考虑支付更高的保费来应对气候变化和自然灾害所带来的影响。

前朝大马一家政府推出的大马高级签证计划(PVIP),旨在吸引更多的外国投资者,以刺激经济并提高国内就业机会。根据政府发布的数据,此签证的申请程序于2022年10月1日开始,首周就收到了2万份申请。

尽管我国的生产力有所提高,2023年财政预算案也预计大马经济明年将增长4至5%,但俄乌冲突和中国经济放缓使购屋者处于不太理想的境地。虽然预期增长放缓,但要价可能会偏高,买卖双方的价格差距预计会扩大。

另外,大马数字经济是主要的经济支柱,占国内生产总值(GDP)22.6%,预计到了2025年将提高至25.5%。随着政府支持数字化、运用科技和创新的举措,国内企业和个体将能从更高水平的生产力、就业机会和财富创造中受益,进而支持房地产市场的需求和价格的长期增长。

合适地点建屋免滞销

王秀凤强调,未来须关注的是房产供应量,建议政府不要批准发展商在不合适的地点,如无大道、交通不便利、没有就业机会和学校等的地区兴建房产,因为这只会导致更多的房屋滞销。

李乃佳则认为,政府欲解决滞销问题,或许可为首购族提供奖掖,同时应鉴定合适的供应数量。

他说,其研究发现,滞销房产似乎均匀分布在各个不同的地区,而且绝大部分的滞销房产,都是售价50万令吉以上的单位。

符志恒说,滞销是不健康的现象,但须知滞销问题是累积而来的,有些房产滞销甚至10或20年。出现滞销现象,主要是突然增加许多房产计划,以致有许多房产不能及时卖出。

谢尔顿(右 下 图 )主持线上研讨。上排左起李乃佳 、王秀凤及符志恒。

高档房产减少 难吸外国买家

“有不少新加坡人想在大马投资,但今年却未有太多的高级住宅。”

王秀凤相信,明年不会有太多的外国投资者来马置产,因为今年国内推出的高档房产项目似乎寥寥无几,也许是因为发展商意识到市场还未做好准备,因此暂时搁置高档房产项目。

她说,事实上莱坊有接获不少来自韩国、新加坡及香港产业代理的询问,尤其是新加坡的房产税增加,导致房产价格提高不少。

相关新闻:

Categories趋势

水灾害房子贬值30%!

2022年11月25日

去年12月18日,
是许多灾民的噩梦。

年底雨季又来临,去年12月那场严重大水灾仍让人历历在目,重灾区的住户们如今再度日日担忧,害怕去年的惨况再次重演。

事实上,近期已经开始传出一些水灾灾情。在11月19日的投票日时,一组选民在水灾中排队投票的照片疯传于社交媒体,履行投票责任的精神令人敬佩,也让曾遭遇水灾的住户心有戚戚焉。

大马气象局不久前预期,今年的季风季节来得比预期早,从本月7日开始到明年3月期间,都会反复出现狂风暴雨。

虽然相关单位吸取去年的教训,开始做好充分准备以应付水灾,但这一场场的水灾,对当地居民带来的不仅仅是财力和精神上的冲击,还损害了房子的价值。

马来西亚威尔斯国际大学(IUMW)房地产管理和拍卖商学院教授诺罗斯里博士指出,12月的水灾可能使受灾区的房产价值损失高达30%。

在他看来,这场灾难影响了整个房市,因为买家们会“壁垒”这些灾区,不愿意买来自住或投资,尤其是吉兰丹和登嘉楼经常面对季节性洪水的地区。

虽然雪隆、柔佛和森美兰在去年面对的大水灾并非季节性造成,但是气候变化、持续大雨和涨潮现象造成闪电水灾的因素,也会让这些受灾区的房价“下意识”贬值。

继续住 vs. 降价卖

由于房子贬值无可避免,受灾区的业主们只能选择降价卖来“止损”,但有没有买家也是一个问题。

“如果这些‘红色地区‘的受灾风险没有太大改善,本来30万令吉的房价,也许会跌至25万令吉,或是更低。在易受灾卖屋子并非易事,大多数潜在买家已经考量了其中因素。”

“所以留给业主的选择也不多,不是继续留守当地并冒着进一步损失的风险,就是低于市价卖出。”

罗斯里博士也强调,贬值的因素也不仅限于水灾,其他如土崩、山体滑坡等自然灾害,尽管并非永久性,也会影响当地的房屋价值。

气候变化、持续大雨和涨潮现象造成的闪电水灾,也会让受灾区的房价“下意识”贬值。

保费上涨或甚至不受保

马来西亚北方大学(UUM)经济、金融和银行学院高级讲师莫哈末理欢,则引用了题为《来自佛罗里达的证据:飓风对房市的短期影响》的学术分析指出,房价预计会跌超过20%。

“基于风险评估、技术和洪水频率研究有所进步,很多保险公司都视如今的情况提出了受保范围,不过这些受灾地区的资产,保费就会增加。“

“而对于高风险的灾区,一些保险公司甚至拒保。“

也就是说,业主们不仅要承担房子贬值的影响,还得支付额外的费用,来恢复受损的资产。“

敦促政府加紧防洪

难道业主们就束手无策吗?

对此,罗斯里博士认为,水灾多发地区的居民应更积极主动敦促当局,改善排管系统或采取防洪措施,比如说雪州莎阿南的太子园等地区。

会叫房地产故为协会(PEHAM)主席伊斯哈克依斯迈也指出,若政府能有所行动,展开有效的防洪措施,那恢复房价指日可待。

“当局应该要寻求最佳方法来减少自然灾害的风险。“

但他也强调,房价不会一夜之间就回到应有的市场价位,会在政府升级了基建和减轻洪水灾害后,逐步升值。

“例如在东海岸,水灾通常在年底发生。假设有关当局实施了所有升级工程,这些地区的房子价值会在一个周期结束后才逐步上涨。“