大马下半年房价料大涨
2024年04月28日
地主们充满底气
紧握地皮不放手
报道：陈美玲
尽管国内近期出现针对不同企业的抵制活动，为市场带来些许负面情绪，但产业领域普遍认为我国政局仍稳定，经济稳健增长，对产业市场仍保持乐观。
这种乐观现象在房产领域，这个产业市场最大的次领域尤为突出，它有望延续去年的正面增长，在今年录得更高的交易量与交易总值。
不仅如此，马来西亚房地产发展商会（REHDA）在年度调查中宣布，旗下会员有信心下半年的房屋市场会更加活跃，基于发展商已无法继续吸纳建材和建筑成本的增加，有可能今年会提高新楼盘的售价。
由此可见，除非发生不可预测、不利于全球或国家发展的重大事件，进而导致产业市场再次变得不活跃，否则从下半年开始，房价很大可能会上涨。
去年住宅市场表现强劲，使市场重新燃起乐观的情绪，各大发展商积极寻找并收购地皮增加地库，似在以实际行动印证，产业市场即将全面复苏。
跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）就指出，相比去年，发展商显得更有希望和信心，不过同时谨慎观察、密切追踪国内外的地缘政治及经济走势，这些因素或大或小影响国家经济利益，进而左右产业市场。
地主等待更高地价
该行在最新季度报告中指出，正因如此，地主们充满底气紧握地皮不放手，欲等待更高地价，甚至提高索价。
即使有关地区并没有新的基础设施提升计划，土地的开发潜能也没有真正改善，地主仍提高了地价的预期，并表现得不太愿意谈判价格，这种情况在柔佛最为明显。
谈到国内新房屋项目料涨价，大马亨利行总营运长邓志明说，虽然更高的售价可能会影响项目的销售能力，从而影响销售率，但发展商仍需在提高利润率和健康现金流之间取得平衡。
维持利率有利市场
另一个影响产业市场的因素是隔夜政策利率（OPR）。除非国家银行如众多经济学家所预测，在今年接下来的日子维持隔夜政策利率在目前的3%，那么购屋者和潜在购屋者就不会承担太高的利率。
这对产业市场是好的，因为借贷成本一旦提高，就会削弱购买意愿。
国家银行的数据显示，贷款获批率及申请的比例，从2020年的35%，稳步上升至2023年的41.8%，这反映了市场情绪和购屋活动获得改善。
在此背景之下，好些发展商的新楼盘获得良好反应。尽管并不是每一项新楼盘都有这么好的表现，但希望这种良好的氛围可以一直延续到今年底。
产业市场回归平衡
国家产业资讯中心（NAPIC）近期公布的2023年产业市场年度报告显示，产业市场经历了2020至2021年的冠病疫情打击之后，去年以缓慢的速度，逐渐恢复。
去年，产业市场的整体表现比2022年稍微良好，整体交易量微升2.5%，交易总值上升9.9%。从去年头开始便逐步上升，第三季录得最高交易量，达10万8933宗，总值571亿令吉。
前年，最高交易量一样在第三季达成，共10万5113宗，不过前年最高交易总值则在第二季达成，有481亿令吉。
我国去年的经济增长取得3.7%，今年政府预计国内生产总值（GDP）将增长4至5%。
产业市场与国家经济表现相似，呈现了3.75%的经济增长，不过这与2022年取得的8.7%相比，显得相形见绌。
NAPIC的数据真实反映了这一点，虽然自2016年以来，2023年以最高的交易量与总值收尾，但是与2022年分别为29.5%和23.6%的增长率相比，按年表现仍呈下行趋势。
这表明，自2022年经历复兴之后，产业市场已经回归平衡，以惯常的速度前进。
好的一面是，几乎所有产业次领域在去年取得增长，只有农业产业表现不佳，下跌7.8%。
建竣住宅首次增长
住宅产业向来一枝独秀，2023年也是住宅竣工速度的转折点，建竣的住宅数量为7万4893间，第一次实现正增长，增长率4.0%，在此之前，自2020年以来一直负增长。
虽然竣工速度有所改善，不过去年的建竣数量仍低于2020及2021年。
NAPIC的最新报告也指出，与前一年相比，住宅市场将增加6.21%供应量，或38万5001单位。
另一方面，已开工和新规划的住宅供应分别下降9.9%（8万8114单位）和9.1%（8万0964单位）。
这与2022年的壮举形成鲜明对比，当时住宅开工率13.4%（9万7804单位），新规划供应率为14.9%（8万9111单位）。
这项减缓显示产业发展商在2022年完成计划中的项目之后，已意识到实况，包括考量了宏观经济情况及区域与世界地缘政治局势，这些因素将直接影响全球供应链和建筑成本。
住宅交易总值1009亿
去年，住宅交易量达25万0586宗，总值1009亿令吉，市占率分别为62.8%和51.3%。
2022年的量与值分别是24万3190宗和943亿令吉。相比2022年，2023年的整体交易量与总值分别微升3.0%和7.0%。这显示尽管产业市场仍在增长，不过它正走向正常化，不再以2020至2021年低基数复苏时的加速进度增长。
有地住宅最受欢迎
在住宅次领域里，有地住宅最受欢迎，去年推出的5万6526个单位中，有地住宅占了六成，达65.1%，或3万6793单位，其余35.1%（1万9733单位）是高楼住宅。
有地排屋是大马房产的常青树，按年涨幅最高，录得3.7%；独立式住宅则以缓慢的速度上升1.4%。
去年有40.4%的新楼盘卖出，当中42.3%（1万5577单位）属于有地住宅，36.9%（7284单位）是高楼住宅。
以价格范围来分析售出的住宅，33%（1万8670单位）的售价在30万令吉以下；31.3%（1万7656单位）售价介于50万至100万令吉；接着是27.5%（1万5558单位）价位介于30万至50万令吉。
回看2022年依价格范围出售的房产，44%来自30万令吉以下；31%属于30万至50万令吉的价位；22%是50万至100万令吉价格范围的住宅。
转购50万至100万房产
从数据的起落来看，购屋者对于购买30万令吉以下房产的兴趣下降了，购买50万至100万令吉房产的兴趣却提高了。
这项购屋兴趣转移可能来自个人的财务与信贷能力加强，进而强化购屋能力，另一个原因是由于建筑成本上扬导致房价上升。
去年，柔佛推出最多新楼盘，达1万2390个单位，接着是雪兰莪（1万1542间），首都吉隆坡虽然排在第三，不过只有雪州的一半，录得5927间。
从马来西亚房价指数（MHPI）追踪房价走势，2022年的指数为209.8点，2023年增长3.2%至216.5点，把平均房价从45万2617令吉，推高至46万7144令吉。然而，这项增长率比前一年3.5%来的低。
奖掖奏效滞销单位减30%
值得欢呼的是滞销单位逐渐下降，从2021年的3万6863个单位，价值228亿令吉的高位，2023年降低至2万5816个单位，总值177亿令吉，整体减少了30%。
这证明政府应对滞销产业的奖掖奏效，阻挡了大量的滞销产业进入市场。
细看滞销产业的数据，发现由国家房屋政策所定义的30万令吉以下可负担房屋，去年有最多未售单位，占29.4%（7592单位），值16亿1000万令吉。
接着是50万至100万令吉房产，占29.1%或7523单位，值51亿7000万令吉，然后是30万至50万令吉房产，占25.3%（6528单位、值26亿1000万令吉）。
邓志明说，在通货膨胀加剧的后冠病疫情时代，“可负担”被定义为“30万令吉以下”是否仍适用，确实令人质疑。
因此当局有必要进一步审查，以评估这些未售“可负担”房源，是否位于合适地点、便捷，或有公共交通及城市基础设施支援。
剖析滞销数据发现，86.6%或5万1132间属于在建未售住宅，另13.4%（7926间）未建未售。
30万令吉以下房产占最大份额，其中45.4%（2万3231单位）属于在建未售单位，38.3%（3039单位）是未建未售单位。
高楼住宅主导着滞销房产，47.5%（2万4272单位）高楼住宅处于在建未售，58.8%（4637单位）是未建未售高楼单位。
霹雳的滞销房产超越柔佛、雪州和吉隆坡，录得4598间，按年急剧上升98.9%。接着顺序是柔佛4228间（下降19.6%）、吉隆坡（生3.1%）和雪州（跌7.9%）。
服务式公寓及SOHO戏剧性增长
NAPIC年度报告突显2023年服务式公寓和小型家庭办公室（SOHO）的新供应剧增，政府应该关注这两种商用产业戏剧性增加供应的现象，毕竟大马刚走出产业滞销的困境。
2020年，我国背负这2万3606个滞销单位，总值208亿令吉；接着在2021年，滞销单位上升至2万4295单位，总值微跌至205亿令吉。
服务式公寓的现有库存是37万零10个单位，增长预计为41.5%，意味将有15万3485单位加入现有库存。
SOHO的增长预计为46.3%或2万8462单位，现有库存为6万1483单位。
截至2023年，滞销的服务式公寓按年减少13.1%（2万0825单位），总值按年下降17.6%（166亿令吉）。
店铺单位增4.5%
根据NAPIC，店铺的新供应增长4.5%（2万5543单位）；特建办公楼的新供应上升5.0%（125万平方米）。整体空间有2490万平方米，去年的入驻率维持在78.5%或1950万平方米。
然而，巴生谷和槟城乔治市的特建办公楼租金指数（PBO-RI）呈下行趋势，分别下降0.5点至130.2点及0.2点至126.4点。自2020年以来，乔治市的租金指数连续4年下跌。
柔佛因3大铁路项目助益，即柔新捷运系统（RTS）、轻快铁（LRT）和隆新高铁（HSR），特建办公楼租金指数得以上扬0.1点至130.0点，每平方米平均租金为34令吉19仙。
商场入驻率77.4%
国内33家购物商场的空间增加了6.4%或113万平方米，入驻率甚至更高，达到77.4%，给各类生意占据1370万平方米的空间。
虽然上升的速度缓慢，巴生谷购物中心租金指数（KV SC-RI）仍呈上升趋势，按年增长1.4点至109.7点，平均租金为每平方米97令吉29仙。此前，该指数增长了1.6点。
酒店业增长6.6%
酒店领域，2023年的新供应来自86家酒店，它们为市场贡献了1万8140间客房。去年，酒店业以6.6%的增长率收官，现有库存为3538家酒店，共27万5119间客房。
工业产业方面，2020年开始的冠病疫情使产业市场受困其中，工业产业却展现良好的表现。2023年，工业产业的新供应录得适度的3.3%增长，达到4046个单位。截至2023年，现有工业地产的库存有12万1374个单位。
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