2023年07月23日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
发展商这回
真的是赔了夫人又折兵
案情
7名起诉人（“买家”），其中两人是夫妻，是答辩人（发展商）开发的雪邦一个房屋项目6套公寓买家。
买家和发展商之间签订的买卖协议，是根据1966年房屋发展(管制与执照)法令下签署的法定买卖合约。
买家指控发展商在未经买方书面同意的情况下，将房屋外砖墙的建筑材料从蒸压加气混凝土砌块（aerated concrete building block）改为柔芯（flexcore），违反了买卖协议第12条文。
买卖合约第12条文 – 材料和工艺符合描述
上述单位及所有共同产业应按照本附表四中规定的描述，以及按照已接受与批准的有关当局批准计划，以良好和熟练的方式建造。
除非有关当局要求，否则在未经买家书面同意下，不得对其进行任何更改或偏离。买家不承担此类变更或偏差的费用。
而且，如果变更或偏差，涉及替换或使用更便宜的材料，或省略最初同意由卖方进行的工程，则买家有权降低购买价格，或索取相关的损害赔偿。
问题
如果根据1989年房屋发展商（管制及执照）条例下签署的法定买卖协议附表H第12条文所阐明的条件，要申索损害赔偿，是否需要在法庭宣判之前，先出示实际损失的证据？
买家有权获得用蒸压加气混凝土砌块替代柔芯的费用，这样他们就能拥有他们应得或法定的建筑材料，并且报价单也提供了修复工程费用的表面证据，其中包括拆除现有墙壁。
在没有反驳证据的情况下，发展商并不能指买家所申索的38万500令吉赔偿金额“过高且不合理”。
这是买方承包商需要用于补救工程费用的金额，也是法庭上的唯一证据，而法庭已接受该证据作为买方蒙受损失的证据。
面对与任何其他证据均无前后矛盾的报价，发展商提出赤裸裸且未经证实的指控，即买家所申索的38万500令吉金额“过高且不合理”，以及需要不止一份报价来证明，是徒劳无功的。
因此，上述38万500令吉金额须被视为补救工程的合理成本。
事实上，报价单提供了将要进行的工程的详细分类，以及每项工程的费率和金额（以令吉计算），总计38万500令吉。
该金额须包括蒸压加气混凝土砌块的成本，该砌块是用于替代柔芯的材料。这也是补救措施的全部目的，即让买家“处于与合约已履行相同的情况”。
结论
建筑承包商发出的报价单，需包含必要细节，可证明缺陷造成的实际损失的证据。买家在向发展商就房屋缺陷提出索偿时，也建议提出几份不同承包商的报价单。