2021年05月31日
黄伟益
产业管理顾问
随着政府重新实施行动管控令（MCO），这无疑让许多原订召开常年大会或特别大会的共管机构（JMB）或管理机构（MC），必须重新调整他们召开大会的时间表。
许多共管机构或管理机构所面对的最大问题，就是他们当中绝大多数的任期都已超过15个月，却一直苦无办法召开大会。
即使房屋及地方政府部早前所推出的标准作业程序（SOP），政府只能鼓励共管机构或管理机构召开线上大会，但线上大会始终有其技术上无法解决的问题，以及法律上无法克服之争议。
确保与会者身分
举个例子，若管理层通过线上召开大会，我们其实很难确实躲在荧幕后的投票人真正身分。一般上，许多人都会选择屏蔽，确保录像机不会摄录到其“庐山真面目”。然而，要召开类似大会，我们首先要确保这个人的真正身分，并确保他不会在半途开溜。
根据2013年分层法令规定，若业主本身无法出席，他可以授权委任另一人代表他出席这个大会，并在大会过程中投票。这个人必须全程参与，而不能假手于人来帮他投票。如果这个人选择用屏蔽方式参与大会，我们又如何确保这个人的真正身分呢？
其次，召开线上大会亦出现监督投票过程的难处。例如，当业主在这次大会决定要从10个候选人当中，推选5人担任管理委员。我们又要如何确保出席的业主或他们的授权代表，将不会有人投票超过所规定的5次呢？
如果当中有人投票超过5次，负责召开或主持大会者又能否即时通过系统探测到这个问题，并即时阻止整个情况失控，以免有人较后挑战大会合法性，进而导致整个大会沦为非法并须重新召开过。
到今天为止，我不晓得为何房政部表现得如此迟缓，在这个问题上似乎显得一筹莫展。由于2013年分层管理法令属于国会所通过立法，因此任何修订皆须回到国会去提呈，始能通过。
部长应冻结法令条文
房政部长绝对无权绕过国会，通过宪报颁布任何条例来修订2013年分层管理法令的任何条文。不过，部长有权通过在宪报颁布，中止或冻结任何法令条文暂时生效。
依我的看法，部长有必要暂时中止或冻结相关法令条文，让委员会任期即使超过15个月亦不会构成违法，以及大会即使改以线上方式召开，亦不会面对其合法性被质疑。
即使现在国会因紧急状态而无法召开，但部长仍可以通过首相劝告国家元首，通过御准紧急法令来修改2013年分层管理法令，否则许多委员将因为无法在15个月内召开大会，而被逼面对业主通过入禀法庭或分层管理仲裁庭来挑战其合法性的宭境。
SOP不能逾越法令
不久前，我代表某位业主出席Vista Kiara管理机构所召开的特别大会，另一位业主因迟到而被管理层以超过场地所限制的人数为由，拒绝让他进入会场出席大会。
面对这种情况，我就跟管理层争论，并告诉对方，政府配合MCO或有条件管控令（CMCO）所推出的防疫标准作业程序，完全是没有法律依据。由于这些标准作业程序没有通过宪报颁布，因此不能视为法律，亦不能以此来逾越2013年分层管理法令的各项规定。
我还告诉对方，既然政府所制订的SOP不是法律，如果这位业主符合资格却被拒出席大会，我们可以随后入禀法庭或分层管理仲裁庭来挑战这个大会的合法性。
于是，我就问管理层，何为大会现场所限制的人数？对方说80人。
我当时心想现场肯定有超过100人。如果管理层坚持不让这位业主出席，我们就会反过来要管理层把所有多余的人从会场赶出去。管理层眼看情况不妙，为了避免让整个情况愈演愈烈，最终答应让这位业主进入会场。
大会合法性或被挑战
这就是许多共管机构或管理机构所面对的两难问题，不管是召开线上大会还是线下大会，都会面对合法性有可能被人挑战的下场。一方面要控制人数来达到防疫效果，另一方面却担心有人被拒入场，愤而搞到大会沦为不合法。
如果这个共管机构或管理机构所管辖的高楼或分层建筑，业主之间向来都和谐共处而没有太多纠纷，其所召开的大会一般上都不会产生任何问题。但是，对于那些向来关系紧张，并随时会闹到剑拔弩张之大会，看来线下召开大会还是最好的选项。
建筑总监回答含糊
鉴于许多共管机构或管理机构因MCO无法如期召开常年大会，当管理层致函相关地方议会建筑总监并寻求将大会延期时，建筑总监往往给予似是而非、模棱两可的答案。
这是因为2013年分层管理法令，还是当前唯一有效的法律，而建筑总监绝不能在违背法律的大前提下，轻易批准大会一再延期。
毕竟，共管机构或管理机构，一般上都需要3至4个星期的筹备期，才能让常年大会或特大顺利召开。一般召开的大会需发出至少14天的通告，若管理层要提呈并通过附加管理条例，则需至少21天的通告。
若再加上准备大会通告、复印相关文件并将通告全面寄出去，则肯定要一个月的时间。我们往往会因为计划赶不上变化，导致辛辛苦苦所安排的大会，最后一分钟则因为MCO或EMCO等因素而告吹。
要如何一劳永逸解决这个问题？看来，房政部有必要将2013年分层管理法令某些条文松绑，或是中止或冻结让一些法律条文生效，并赋予建筑总监更多的斟酌权，否则这将导致业主跟管理层之间的关系更进一步恶化。