2024年02月25日
基建各自发挥作用
今年楼市热气腾腾
独家报道:陈美玲
政府祭出的多项基础设施项目，料将成为槟州产业发展的催化剂。
这些项目包括易名为矽谷岛的槟岛南部填海计划、槟城轻快铁、槟州国际机场扩充项目及亚依淡新市镇-敦林苍佑医生高速大道绕道工程，它们各自发挥作用，促进州内产业交易活动炽热。
槟州交通大蓝图（PTMP）将成为槟州产业的长期驱动力。中央政府拨款9300万令吉，加速槟城国际机场扩建计划，显示政府致力提升槟州的连接性和增长的前景。
然而，当前的高利率和生活成本扬升，或将促使买家普遍抱持观望态度，进而抑制市场活动。
槟州各产业次领域今年景气如何？哪个次领域最受看好？哪个又看淡？《南洋商报》整理多家产业顾问公司的最新报告，为你逐一点评。
产业顾问公司威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）及跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）不约而同地指出，槟州多股发展动力将形成溢出效应，除了刺激房屋市场，也将带动工业、休闲和医药旅游领域。
买方购买良机
CBRE|WTW集团董事经理谭家良说，由于供过于求，槟城房市目前是“买方市场”，正是买方寻找“价廉物美”高楼住宅的时候。
“有地住宅的价格一直富有弹性，保持良好，吸引了中长期投资者，是资本投资的良好选择。”
在槟州的滞销房产当中，高楼住宅也占最多，共2741间，涉及总值23亿令吉，大部分滞销单位房价在100万令吉以上。
槟州政府有计划推行新的可负担房屋类别，兴建10万令吉价位的可负担房屋给每个月综合收入5000令吉以下的家庭。这项倡议的目的是迎合年轻毕业生和中等收入家庭的房屋需求。
目前，槟州有5种可负担房屋（售价及符合资格的家庭收入，请参考图表），尺寸介于650至900平方尺。
槟州政府在B40可负担房屋计划之下，一直鼓励各个发展商兴建总数22万间的可负担房屋，其中10万间价格介于10万至15万令吉。
近来，专为年长者而设的退休村有需求增长的趋势。首个综合乐龄生活度假村Eden at Botanica CT坐落在槟岛浮罗山背，占地32英亩，A座和B座共有350间护理住宅和活力生活公寓的低密度住宅。
去年首9个月，产业交易持续呈上升趋势，交易量达1万7953宗，价值132亿1000万令吉，前年同期的量与值则是1万7297宗和95亿1000万令吉，分别上升3.80%和38.9%。
住宅产业仍是槟州最活络的产业次领域，去年第三季占产业总交易77%。活跃的住宅市场改善了滞销情况，前年第三季录得5754单位，去年第三季下降41.9%至3341单位。
去年首9月交易量微升0.7%
大马亨利行总营运长邓志明说，与前年同期相比，槟州住宅产业市场去年首9个月相当稳定，交易量微升0.7%，不过交易价值微跌0.4%。
房价介于20万至30万令吉的可负担房屋录得2630间的最高交易量，紧接是介于50万至100万令吉的房子，有2623间交易，这个类别在前年录得2831间的最高交易量；排在第三的是房价介于10万至20万令吉的房子，有2256间交易。
去年首9个月，槟岛的住宅产业交易量有6386间，交易价值达36亿令吉，交易量与价值分别上升4.5%和2.2%，其中70.5%的交易量发生在槟岛东北部。
在威省，去年首9个月与前年同期相比，交易量与价值双双下跌2.6%和3.9%，分别录得6937间、23亿令吉。单层至三层有地排屋领跑其他住宅类型。
威北区的单层至三层有地排屋录得最多交易量，占17.0%，接着是威中区的单层至三层有地排屋，占9.7%；威中区的廉价组屋排第三，占7.2%。
前年首9个月，槟州有5222间滞销房屋，去年同期减少9.3%至4879间。令市场大跌眼镜的是，100万令吉以上的类别出现最多滞销单位，共844间或33.1%。前年同期，这个类别拥有最少滞销房子，占15%或763间。
无新楼盘 租金上升
办公产业前景乐观
2024年，特建办公楼的交易量与总值料将适度增长，租金率上升，入驻率也将获得改善，显示市场对办公产业普遍乐观的前景。
谭家良说，由于甲级办公楼空间没有新增供应，槟城市场将保持其弹性和健康的入驻率。
入驻率接近86%
去年，槟州并没有新的特建办公楼（PBO）竣工，现有办公楼供应维持在1157万平方尺，租金在短期内有上涨趋势。
槟州特建办公楼的整体入驻率接近86%，槟岛的入驻率相当健康，近90%，威省则76%。
租户对即将入场的甲级特建办公楼的预租反应令人鼓舞，花旗集团（Citigroup）已租赁阳光办公楼（Sunshine Tower）约13万6560平方尺，占总面积60%。
由槟州发展机构开发的滨海全球商业服务中心（GBS by the Sea），美国超微（AMD）将成为主要租户，将要占据约20万9000平方尺空间，即总空间的70%。
槟岛甲级办公楼的每月总租金因地而异。在乔治市和斯里丹绒槟榔所在的槟岛东北部，每月租金范围介于每平方尺2令吉40仙至5令吉。
在牛汝莪和峇央峇鲁所在的槟岛东南部，受到进驻峇六拜工业园跨国企业的需求推动，甲级特建办公楼的每月总租金一般较高，每平方尺范围从3令吉10仙至5令吉20仙不等。
过去两年，槟州服务业获得近100亿令吉的获批投资。数字化工业的投资逐渐增加，尤其是全球商业服务（GBS），推动对大马数字地位办公空间的需求。
刺激共享工作空间需求
未来可预见，对具有更好规格的办公有更高需求，同时大马数字化（前称大马多媒体超级走廊）将蓬勃发展。
得益于半导体、电气电子和医疗设备领域强劲增长，槟州逐渐受到自由职业者、企业家和数字游民的欢迎。这种情况刺激到共享工作空间的需求，使这个领域的前景十分乐观。
邓志明说，槟州商用产业的交易量与总值去年首9个月与前年同期相比，显示大飞跃，交易量激增51.5%，交易总值更飙升324.9%。
进一步分析，去年首9个月，槟岛商用产业交易量劲扬101.6%，交易价值猛飙627.0%。
截至去年第三季，槟岛东北县和威中区分别有3项和1项特建办公楼出售，总值4075万令吉。
其中33.2%的交易来自100万令吉以上类别，26.7%来自50万至100万令吉的办公楼。
顺道一提，这两组交易量最高的商用产业，前年的交易量是较低的。
就产业类型而言，受投资潜力、地理位置优越、可负担、资本增值前景和槟州整体经济稳定等因素影响，价位在100万令吉以下的服务式公寓，去年最受买家欢迎。
乔治市旧办公楼的甲级空间，租金范围介于每平方尺2令吉40仙至3令吉60仙之间。
然而，乔治市以外的新办公楼租金诱人，介于每平方尺3令吉80仙至5令吉，据NAPIC统计，平均入驻率为81%。
去年第三季，槟岛西南区录得最多交易，46.8%的店铺或零售单位易手，接着是战前店铺，市占9.5%。
在威省，与前年同期相比，去年首9个月的交易量与价值增长率几乎跟前年同期一样，交易量和价值分别上升18.9%和18.2%。2层至2层半的店铺交易最高，达40.3%，第二是3层至3层板店铺（19.7%），接着是服务式公寓（14.2%）。
商用产业交易猛涨活动
大马产业资讯中心（NAPIC）的数据，槟州商用产业交易猛涨主要来自以下活动：
1.去年次季和第三季，槟岛东北部有68间战前店铺易手，价值1亿1060万令吉；
2.去年第三季，威中区有43间3层至3层半的店铺达成交易，价值达4300万令吉；
3.去年第三季，槟岛东北部有27间服务式公寓（被归类为商用产业）交易，价值2340万令吉；
4.去年次季，槟岛东北部有11间3层至3层半的店铺交易，价值2330万令吉。
零售产业超疫前水平
受到后疫情时期旅游业发展带动，槟州零售产业强稳发展，已超越疫情前水平。
餐饮业、咖啡厅和传统店铺型的商务酒店（乔治市居多）如雨后春笋般成长；有鉴于此，槟州零售产业的租金料在今年获得改善。
谭家良说，随着大规模零售商场进入槟州市场，人们对提升购物体验充满期待。
槟州零售商场整体入驻率达73%，其中槟岛为81%，威省则是63%。
主要购物中心的人流和入驻率已经恢复。槟岛的合您广场（Gurney Plaza）、葛尼百丽宫和皇后湾广场，还有威省的双威嘉年华广场在周末和不同节期举办各类活动吸引人潮。
然而，新旧零售商场的业绩出现逐渐扩大的鸿沟。旧商场若要继续生存，料将重塑品牌。
发展成熟的主要零售商场的新租户正增加，大马Decathlon、Nitori和MST Golf Arean在葛尼百丽宫开设新分店，租下的楼层面积分别是4万平方尺、2万5000平方尺和2万平方尺。
目前，槟州的零售空间供应约2000万平方尺，当中1100万平方尺位于槟岛，另900万平方尺在威省。
楼高9层的阳光广场（Sunshine Mall）预料在今年初入场，届时将会为现有零售空间增加90万平方尺空间。
预计在2025年竣工的零售商场是The Waterfront Shoppe，带来100万平方尺空间；将在2026年建好的GEM Megamall则将带来120万平方尺空间。
邓志明说，像国内其他地方一样，槟州的主要街道开了许多注重财务预算的零售商店，例如7-11便利店、99 Speedmart和Mr. DIY。这种趋势有助于保持零售产业的价格和租金持续稳定。
在一片开设预算型零售店的浪潮中，像Iconic Point这样创新的项目，使该区的零售价格和租金创下新高。
工业产业价量齐升
由于槟州拥有强大的制造业生态圈、友好的商业文化、高素质人才库及外企采纳的“中国加一”战略，寻求多元的供应链，以减轻风险，槟州将持续成为极具吸引力的投资目的地。
槟州工业产业去年首9个月价量齐升，成交量和涉及总值分别增长12%和8.8%。
邓志明说，定价方面，交易偏向于100万令吉以上的门槛，超过一半的工业产业交易发生在这个类别，有244单位成交，市占54.6%，比前年同期高出29.1%。
在槟岛，工业产业市场在去年首9个月的交易量，与前年同期相比下降26.8%，不过交易价值则上升29.3%，共41间单位易手，达1亿5150万令吉。
工业单位和排厂/仓库领导交易量，分别占29.3%和26.8%。按地点划分，槟岛西南部贡献了56.1%交易量，其中排厂/仓库拥有最多交易；槟岛东北部的工业单位则占总交易量的24.4%。
威省的工业产业交易比槟岛更为显著，去年首9个月录得406间单位交易，价值12亿令吉。
工业产业类型方面，空地占了市场大部分份额，占36.5%，其次是排厂/仓库，占28.6%。
威中区录得最高交易量，达58.4%，接着是威南区24.9%。
产业类型的喜好因地而异，威北区的排厂/仓库最受欢迎，有37间交易；威中区有98块空地交易；威南区最高的交易类别是半独立工厂/仓库，有40间交易。这可能受到买家的企业类型及不同地点的交易价格所影响。
酒店产业持续复苏
邓志明说，今年，槟州酒店产业将会受旅行趋势、经济状况和消费者偏好的影响而继续复苏。
首相拿督斯里安华去年11月26日宣布，中国与印度游客从去年12月1日至今年12月31日免签入境30天，将大大刺激槟州旅游人次。
谭家良说，蓬勃的旅游业对槟州酒店产业发展是好事。
截至去年10月，海滩酒店整体月入住率介于57%至80%之间，城市酒店则介于54%至67%之间。
海滩酒店的平均每日房价（ADR）介于437至531令吉，而城市酒店的房价是在266至307令吉之间。
据报道，去年上半年，酒店的外国住客接近110万人次，前年同期则有23万人次。
根据机场入境统计，去年上半年，槟州入境游客按年成长138%，其中大部来自印尼，主要参与槟州医药旅游。
矽谷岛加速填土组地
槟州另一耀眼之星是槟岛南部填海计划的矽谷岛，一个跨越25年的项目。面积达2300英亩，当中50%是工业用地、20%住宅用地和30%是商业用地。
槟州政府的目标是每年填好400英亩土地，并在2026年推出第一家工厂。据新闻报道，自去年10月初开始填土，矽谷岛已填好5英亩土地。
今年将会加紧挖泥工作，目标是在8至10年内，或尽早在2032年完成土地组成部分。届时矽谷岛有望为国内生产总值贡献1.1兆令吉，吸引747亿令吉投资，创造22万个工作机会。
这些将通过绿色科技园（GTP）、全球商业服务和软件中心、商业和房地产发展来实现。
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