2023年10月4日
美国商业地产
还藏着多少颗“雷”
彭博社专栏
根据彭博最新的Markets Live Pulse调查，美国办公楼价格将面临崩盘，商业房地产市场至少还将下跌9个月。
在参与彭博调查的919名受访者中，约三分之二认为，美国办公楼市场只有经历严重崩溃之后才会复苏。
甚至更多受访者认为，商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。
这对商业房地产债务是个坏消息，根据摩根史丹利的数据，2025年底前到期债务额将高达1.5兆美元（约7兆令吉）。再融资不容易，尤其是考虑到商业物业中大约25%是办公大楼。一项商业物业价格指数，已经从2022年3月的峰值下跌了16%。
美联储的激进紧缩政策，对商业房地产价值造成严重冲击，提高了持有物业的一项关键成本，即融资费用。
但希望削减风险敞口的贷方发现，目前鲜有其他合适选择，因为没有多少买家确信市场已接近底部。
巴克莱分析师莉亚·奥弗比表示，没人愿意割肉甩卖，这些是长时间不需要出售的物业，意味着持有者可能会尽量推迟出售。
地区银行有压力
另一个麻烦因素是地区银行的压力。根据高盛3月份的报告，截至2022年，这些银行持有约30%的办公楼债权。
根据美联储数据，硅谷银行和标志银行（Signature Bank）倒闭后，美国规模较小的银行，在截至8月的12个月内存款减少了近2%，这意味着银行可投放的资金变少，放贷能力减弱。
加息带来的痛苦，可能需要数年时间才会传导给商业房地产的业主。举例而言，办公楼投资者通常采用的是长期固定利率融资，而租户签的也是长期租约。摩根史丹利估计，这些物业总价值可能在11兆美元（约51.7兆令吉）。
根据穆迪3月发布的研究报告，当前的租赁合同，要到2027年才会在续签时反映收入预期下降。如果当前趋势持续下去，到那时收入将比现在低10%。
吸纳消化过程缓慢
巴克莱的莉亚·奥弗比表示，当利率变动时，美国房地产有一个缓慢的吸收消化过程，办公楼市场正处于严重困境，需要很长时间才能走出来。
除了高利率，办公楼还面临租户搬出或要求降租的问题，尤其在美国，这一趋势特别明显，因为比起欧洲或亚洲，美国的企业员工不太愿意回到办公室，部分可能与通勤麻烦有关。
超过40%的MLIV Pulse受访者表示，如果公共交通更快或更可靠，他们会愿意更经常去办公室。
约20%的受访者表示，他们在疫情期把家搬到离办公室更远的地方，只有3%的人后悔这么做。近三分之一的人表示，与疫情前相比，他们现在的通勤时间更长，可能是因为他们搬家或疫情期的交通服务被削减。