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ESG纳入企业经营 助投资永续

By Poh Gin,

2022年04月11日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

房地产市场
已开始看到ESG概念的崛起。

尽管环境、社会与（ ESG ）更常用于投资事务，但已逐渐沿用于整个市场，成为当今投资者使用的下一个衡量工具。

环境、社会和监管，这是在考察潜在投资的永续性时，需要关注的3个主要领域——永续是关键词。

人们如今更重视社会与经济的进步，尽可能减少留下碳足迹。

随着城市变得更大和更拥挤，气候变化、土地稀缺和负担能力等问题变得更加严重，这只会增加永续性和负责任的重要性。

根据ESG的含义，永续发展之路涉及3种行动和监管方式。

E代表环境，涉及任何企业在生产商品或服务时对资源消耗的影响。

影响包括碳足迹、废水排放、电力使用和不可生物降解的废物。

S代表社会，旨在了解企业如何与其营运场所内和周围的社区互动，以及与多样性、劳动力和包容性有关的政策。

G 代表监管，着眼于导致有效决策和法律合规的内部实践和政策，包括预防贪污腐败行为的措施。

近年来，ESG可能刚刚成为永续发展的下一个流行词，但实际上，早在2006年，联合国负责任投资原则(PRI)报告中就首次提到了ESG，该报告由Freshfield报告和“谁关心获胜”。

ESG最初纳入财务评估

ESG 标准最初被纳入公司的财务评估，并专注于进一步发展永续投资，63家投资公司采用ESG标准，资产总值为6.5兆美元。

到了2019年6月，这一数字已增长到2450名参与者，代表着超过 80 兆美元的资产管理规模。

大马立志2050年
成碳中和经济体

大马也不落人后，以政府和相关机构的承诺和要求，加入了永续发展行列，以促进ESG，让企业的商业和发展模式朝向ESG发展。

这些举措包括政府承诺在第 12大马计划（2021至2025年），立志于2050年将大马转变为碳中和经济体。

证券监督委员会（SC）在认知全球政策制定的转变以及投资者对永续投资和发展的兴趣不断增长下，推出大马交易所永续财务报告指南。

作为传统和首选的投资形式之一，随着千禧世代投资者根据他们一系列新的兴趣和优先事项上网浏览各类资讯，房地产市场也已开始看到ESG概念的崛起。

随着让世界变得更美好和将资金投入永续发展的更强烈意识，高盈利不再是唯一的致胜因素，反之，长期稳定的业绩和整体的积极影响，是达成交易的关键。

由于其物理性质，产业发展和结构将在整个产业周期中留下成本和足迹。

过去，由于疏忽和管理不善，污染和景观破坏已成为产业发展的一部分，可能会导致严重的环境破坏，这将必须花费更多的金钱和资源来修复。

其中包括过程中所产生的废物和排放物、自然资本的消耗、人权和劳工标准以及建筑材料的使用。

未完工项目有害环境社区

未完工的项目和废弃的旧建筑不仅对环境有害，而且对社区也有害，因为它们无声无息地成为非法活动或危险野生动物的巢穴。

施工中的产业发展项目也有可能留下的负面足迹清单，这包括一种更全面和间接的方式。

它涉及可负担性、透明度和社区福利等更大的保护伞。

通过识别和赋予现有产业、公共空间和产业发展对居住在其中的人们的福利的影响并赋予其价值，整个产业市场有能力发展成为不仅仅是物质空间的提供者，而是也是其所在社区和地区的发展商。

这还包括提供设计时考虑到包容性的公共空间和连接良好的公共交通系统。

修复和再利用是较新的产业发展房市，在发展中国家取得了进展，并已被发达国家广泛采用。

通过让旧的、未使用的或未充分利用的建筑重新焕发生机，通过充分利用现有资源和材料，同时保留历史和文化价值，实现永续性。

城市化和技术进步不仅是建造混凝土、钢铁和玻璃摩天大楼，它还涉及恢复和保护旧物恢复昔日的辉煌，并为被认为毫无价值的东西创造新的价值。

更注重卫生与健康

2019冠状病毒病疫情虽然具有破坏性和危机，但也显示，在更广泛的层面上接受ESG对经济和市场来说是多么重要。

在冠病疫情高峰期间，全球各地城市反复关闭边境和封城，揭示了企业和行业面临的差距和不足，这导致消费者在发现不道德的做法和不当行为后立即作出反应。

在产业领域，随着物理空间的传统需求和功能突然动摇，并被迫适应新常态，物理空间的创新被推到了极限。

除了更灵活和多功能的空间设计外，卫生和健康安全也成为疫情后潜在租户考虑的主要因素。

最后，并不是说利润不再重要，而是一切都与永续有关。生意仍是生意，需要获利才能使公司蓬勃发展，但与过去通常以高利润驱动的激励措施相反，现在看到的获利能力不仅是来自金钱方面。

对环境认识日增

人们对资源枯竭、环境污染和社会问题的认识日益增强，这一切都使人们认识到，实现长期绩效和维持生计的方法，对于确保我们的后代有机会过上良好的生活而不必耗费过高成本获取基本必需品，并被剥夺了大自然为我们提供的东西。

对于产业市场而言，预期中的变化可能需要先进行大量投资，然后才能真正实现任何积极成果。

许多人误解为增加积极的社会影响会减少财务回报，事实恰好相反，简单地说：一个幸福的社会是一座繁荣的城市。

 

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印尼迁新都 东马受益无限

By Yee Ni,

2022年04月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

印尼积极招商引资迁新都，
邻近的东马前景无限！

印尼总统佐科自从2019年8月份宣布国家迁都至婆罗洲加里曼丹东部后，因此让全球投资者将目光锁定这毗邻东马的地区。

值得注意的是，这新首都与雅加达的关系，将如同美国的华盛顿和纽约，分别为行政中心与经济中心。

据悉，新首都努桑塔拉（Nusantara）被选中落户当地的主要原因是因为它处于印尼的中心地带，且地震灾害少、火山活动弱以及开发过程中不涉及过多的征地、动迁等棘手问题。

更为重中之重的是，邻近的知名城镇如巴厘巴板（Balikpapan）和三马林达（Samarinda）也早已具备相当程度的基建和物流基础。

印尼新首都努桑塔拉.

印尼潜力全球第7

根据麦肯锡全球研究所的研究报告，印尼在经济方面具有巨大潜力，预估到了2030年，印尼将崛起为全球第七大经济体。

值得一提的是，建设这新首都须耗资466兆印尼盾（1373亿令吉），而印尼政府则希望2024年开始分阶段迁都。

另一边厢，我国首相署（沙巴及砂拉越事务）部长拿督斯里麦西慕指出，印尼预计2024年首季迁都到加里曼丹，这项决定将产生经济及发展溢出效应，同时也会通过边境经济渗透到沙巴及砂拉越。

那我国政府该如何积极推动大马与印尼的友好关系及有利的跨境贸易往来机制，让东马攫千亿新都商机，从而把握这千载难逢的机会呢？

有鉴于此，沙巴及砂拉越必须从印尼迁都决定中把握机会，同时发展更好的基建，如在加里曼丹与沙巴和砂拉越边界的所有入境点，设立移民、海关、检疫及保安大厦（CIQ），甚至可以将位于柔佛的马新关卡作为借鉴。

加里曼丹

砂沙加里曼丹 新经济金三角

不得不提的是，印尼政府曾在2017年宣布将在加里曼丹兴建长达2428公里的铁路计划，但由于我国在2018年首次政党轮替后，而当时新政府以检讨前朝工程为由，因此沙砂的进度缓慢。如今随着印尼迁都箭在弦上，未来该铁路计划可望衔接东马砂拉越的首府古晋市和沙巴第三大城斗湖市，而形成泛加里曼丹的铁路网是皆有可能的。

以沙、砂和加里曼丹可能构成的经济金三角看来，其实它们大致上都有不少相同之处，特别是很多地区未被发展。笔者则认为这三方可以相互学习及以互惠互利的方式，在一些特定的领域如教育、水产养殖、食品加工、海鲜出口、旅游业、产业发展等对外招商引资。

印尼政府拟招商引资
对象瞄准中国阿联酋

不难发现，目前，印尼政府也为这个新首都一带正积极招商引资。去年12月底，佐科主持了北加里曼丹省布隆甘县（Bulungan）的工业园区奠基仪式，该项计划的注资方来自中国及阿联酋。

上述计划的面积达1万6400公顷，而总发展面积达3万公顷，这已相等于目前首都雅加达一半的面积。

然而，笔者想要在这里强调的是，东马一带也因这“迁都计划”而获得了天时地利的优势及备受瞩目。同时，笔者也被告知，目前一些国内外的知名发展商非常看好东马今后的发展，因此也纷纷入驻及计划在东马一带大兴土木，以便能搭上正处于发展洪流的顺风车。

据悉，一旦印尼完成迁都后，砂拉越古晋飞往印尼新首都只需1个半小时，这将可为跨境贸易和旅游业带来一系列的商机。虽然现在印尼新首都还处于在规划阶段，但显而易见的是东马人已感受到商机，而且这新首都将会吸引很多世界各地人才精英入驻，这将是一个前所未有的机遇。

东马产业发展催化剂

换言之，届时东马的旅游产业、文化产业、健康产业、教育产业、工业及农业领域都有望从中分一杯羹。

更令人期待的是，东马产业的投资潜能及升值空间，将不逊于相对发展蓬勃的西马。

如今正值我国敞开国际大门之际，东马势必牢牢抓住这印尼“千亿之都”的发展机遇，让海外投资者奔赴东马及感受当地的巨大投资潜力。

总的来说，东马与加里曼丹的相互影响及带动下，将会为周边的各大城镇带来发展新气象与多方面的领域的双赢。

无论是产业、制造业抑或是旅游业发展，都是令人极其期待的。

诚如以上所探讨的，笔者对东马今后的产业发展仍深具信心，毕竟在产业投资的星辰大海中，惟有多元化的产业链，才能确保产业的价值与升值。

 

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投资规划要趁早 养老金不能少

By Yee Ni,

2022年04月3日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

尽早理财做投资，
养老储备金不可少！

政府4月1日再度开放给国人提领雇员公积金（EPF）储蓄，以协助国人应付疫情当下的生活所需。

然而，随着大马退休存款不足似乎有日益严重的趋势，我认为，国人提领了公积金和渡过当前的难关后，应重新审视自己的财务状况和未来预计的退休储备，以避免自己日后面临退休金不足的窘境。

事实上，如今大马已于2020年成为一个老龄化社会。

根据大马统计局的数据，当时国内的65岁及以上的老年人口已经占全国人口的7%，符合世界银行对老龄化社会的定义。

这些老年人口2021年进一步提高到7.4%，并预计会在2044年时达到14%，然后在2056年达到20%，促使大马成为一个超级老龄社会。

然而，雇员公积金局在3月份发布的文告中指出，截至2021年12月底，EPF存款少过1万令吉的会员共有610万人；而且，当中存款少过1000令吉的更激增了88%，达到260万人！

由此可见，很多国人因为受到疫情影响，根本无法累积充足的退休金储备，因而可能在超过退休年龄后还必须持续工作，才能养得活自己。

所以，尽管我认为，政府如今再度开放EPF提款是合乎时宜之举，但我还是奉劝有意或已提出申请的国人，千万不要将这笔资金挥霍在奢侈品上，而是应优先用在生活必需品，以及能协助你养家糊口的工具上。

同时，如果能力允许的话，这笔钱也应该用来投资在可以为你带来长期财务回酬的资产，比如自己的生意和房地产等。

公积金可跑赢通胀

在我看来，公积金除了是自己辛苦储蓄的钱，也是一笔能跑赢通货膨胀的退休储备，因此，就算如今政府给予这个提款的便利，国人也非常不应滥用。

这已是大马政府第四度允许国人对自己的公积金进行提款，再加上之前的3次，有的人已至少提出了3万1000令吉，这已经是一笔不小的资金，所以确实应谨慎规划和理财。

做好长远财务规划

根据公积金局设下的24万令吉基本储蓄额，这笔储蓄能应付会员退休后20年的基本生活费，也就是每个月1000令吉。

但鉴于我国人口老化与通货膨胀的趋势，恐怕很多人在届时会面临储蓄无法应付开销的窘境。

所以，我呼吁国人更加重视这方面的风险，尽早做好理财和财务规划，并在情况允许时考虑投资在长期回酬优渥的资产，比如房地产等。

趁年轻购产业“以房养老”

从长远来看，房价将无可避免地跟随物价、土地价格、经济增长等趋势而上涨，所以有能力的时候，很应该为自己购置一间房子。

就算这间房子不是拿来自住，也可以作为投资，这样在日后除了自己的公积金，还有这一间屋子，可以让你不必因为每个月的租金而烦恼，甚至可以在必要时将房子卖掉套现。

事实上，这种“以房养老”的概念早已在很多国家盛行已久，而且如今大马在近年来也开始兴起同样的趋势，比如大马再抵押机构（Cagamas）就于去年底推出了退休保障计划（Skim Saraan Bercagar）。

在这项计划下，已经退休或年老的屋主可以将本身的房子抵押给大马再抵押机构，然后每个月从该机构获得一笔固定资金，并还可以继续居住在房子当中。

由此可见，想要日后的退休生活能安心无忧，拥有充足的储蓄和回酬稳健的资产，才是最关键的保障。

对此，希望更多国人可以意识到这方面的重要，并尽早采取行动。

 

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促成土地交易 介绍人可分佣?

By Poh Gin,

2022年03月28日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

非注册地产代理，
是否有权收取介绍费。

如果非注册地产代理向买家介绍一块土地，并促成交易，他/她可否索取该介绍的佣金？

外行人将房产介绍给潜在买家的情况并不少见。问题在于，非注册地产代理的外行人，是否有权就此类介绍收取费用。

在MATAD SDN BHD v. NG CHEE KEONG案中，上诉庭讨论了这个问题。

案情：

a.答辩人有意购买一些土地，承诺向起诉人支付1%的土地介绍佣金。起诉人将答辩人介绍给一个有土地的卖方，该卖方以可观的价格出售。答辩人购买了土地，但拒绝向起诉人支付佣金。因此，起诉人起诉对方，以收回对方承诺的款项。答辩人采取了两项主要抗辩，即：

i.这宗买卖并非由起诉人介绍土地（事实抗辩）； 和

ii.起诉人寻求执行的合约是非法和无效的，因为它违反了1981年估价师、评估师和地产代理法令（法律抗辩）。

b.高庭就这两个问题作出了裁决，并判起诉人获胜。

c.答辩人对高庭判决提出上诉，辩称法官在非法性方面的问题误导了自己。

问题：

该上诉提出的更广义问题是1981年估价师、评估师和房地产代理法令（“该法令”）所定义的“房地产代理执业”含义。较狭义和更直接的问题是，诉讼中的起诉人，是否可以收回答辩人承诺的佣金。

判决：

1.诸如“执业”和“经营业务”之类的词，不是指一个孤立的行为，而是指一个行为过程。该部分还使用“房地产代理”一词。

由此可见，该法令要求当事人之间存在产业代理关系，而在没有这种关系的情况下，该法令便不适用。

2.在本案中，高庭明确否定了这种地产代理关系的存在，但认定起诉人向答辩人介绍了一块土地，就已得到了付款的承诺。

高庭裁定，由于起诉人只知道有待售土地的存在，并且可以让准买家与卖方联系，因此他的所作所为，不可被视为等同于向答辩人提供专业意见或服务的人。

高庭在事实和法律方面都是正确的。它在事实上是正确的，因为文件和其他证据充分证明了它所做的事实认定，并在法律上是正确的。

3.然而，如果建立了令高庭满意的房地产代理业务系统证据，则看似孤立的行为，可能已构成它涉及房地产代理业务。

结语：

1.在决定是否违反该法令或外行人与成功买家之间付款安排的合法性时，高庭会考虑外行人是否以地产代理的身分，从事地产业务和/或是否有任何证据证明房地产代理业务的系统证据。

2.如果付款安排是一次性的交易，且没有证据证明涉及房地产业务和/或此类交易的制度，此付款安排可能不会被视为无效。

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起诉建筑总监 文件证据要充足

By Poh Gin,

2022年03月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

要入禀分层管理仲裁庭，
你须自己当律师出庭。

面对建筑总监所做的不合理决定，我们该怎么办？

我相信很多人经常会对建筑总监（COB）所做的决定，或对其所采取的行动有许多怨言。然而，又有多少人敢将建筑总监控上法庭，或是分层管理仲裁庭呢？

事实上，每个地方的建筑总监乃由市长，或县议会，或是市议会主席兼任。然而，市长或县、市议会主席绝对没有时间亲自处理跟建筑总监相关的事务，所以通常会另设建筑总监部门，并由联邦政府委派一位专业估价师来领导这个部门。

在这个部门主管底下，除了联邦政府可能会加派一些公务员之外，其他大多数官员或职员皆由地方议会借调过来。由于所有人的背景不一样，加上他们固有的习性，而且缺乏有系统的执法训练及对法律的认知，建筑总监在决策或执法方面，往往会不尽人意。

有些时候，建筑总监可能会因为误判情况，而作出备受争议的决定。在这种情况下，任何不满的一方就要考虑，是否要对建筑总监采取司法诉讼，或是入禀分层管理仲裁庭了。

要采取法律行动有两种，其一就是通过法庭采取民事诉讼行动，其二则是通过入禀分层管理仲裁庭。至于法庭的民事诉讼，则有两种方式，即直接起诉建筑总监，另一个方式则是通过司法检讨来挑战建筑总监所做的决定。

司法检讨有时间限制

司法检讨有时间限制，即起诉人须在3个月期限内入禀高庭，而且须预先取得高庭的准令才可以入禀。起诉人可以针对建筑总监所做的任何决定，甚至包括不敢采取行动的立场（不敢做决定也可被视为是一种决定），要求高庭撤销或改变建筑总监的立场。

至于民事诉讼，虽然1948机构保护法令有阐明，所有针对公家机构的民事诉讼行动须在36个月时间内入禀法庭，不过2013年分层管理法令第145条文亦规定，若无法证明建筑总监是恶意作出相关决定，则无法针对建筑总监所作的决定（包括疏忽或错漏情形）展开诉讼。

在这种情况下，或许入禀分层管理仲裁庭，就变得既低廉又相较容易的选择。不过，要入禀分层管理仲裁庭，你不能找律师代表你出庭，你须自己当律师出庭，并在仲裁庭跟代表建筑总监的相关地方议会法律顾问亲自过招，这就变得相当有压力了。

不管怎样，若你认为本身有好的原因，必须针对建筑总监入禀分层管理仲裁庭，你绝对可以随时这样做。通过入禀分层管理仲裁庭，我们无形中将助使建筑总监今后将更细心，而且更负责任地看待任何来自业主或被压制者所作的投诉，而不是完全不理睬、不答复、不行动，甚至有时还不当一回事呢！

入禀仲裁庭需三思

不过，我要提醒各位，若要入禀分层管理仲裁庭起诉建筑总监，我们有时甚至需要再三思考，甚至要在策略上应用得对，否则建筑总监有可能通过仲裁庭反制，而委任管理代理(Managing Agent)来接管你的管理委员会操作。

我曾看过一个案例，雪兰莪州金銮镇有一栋低密度的中价公寓，就因为有一位业主（前任管理委员）针对新的管理委员入禀分层管理仲裁庭，同时将建筑总监列为第二答辩人，裁庭庭主最终判建筑总监胜诉，并裁决由建筑总监委任管理代理来接管整栋建筑物的管理工作。

我也曾协助入禀另一个案件，针对芙蓉金源大厦38年来无法成立共管机构，将发展商及芙蓉市政局建筑总监同时列为答辩人，要求召开第一次常年大会成立共管机构。不过，建筑总监在入禀答辩书（表格2）时，却要求仲裁庭允许建筑总监委任管理代理来接管。

这是2013年分层管理法令赋予建筑总监的杀手锏！所幸的是，金源大厦早于2020年12月顺利召开首次常年大会，并成立共管机构，否则整栋建筑物落入建筑总监手中，最终将导致业主有苦无处申诉的问题。

还有，任何人要入禀分层管理仲裁庭，还要准备面对仲裁庭将时间不断拖长的问题。我曾有一些案件，从入禀到第一次聆讯就要等上超过一年的时间，而且许多案件未必能够在3个月时间审完，甚至可能要拖上一年半载。

总而言之，若你不准备打一场持久战，尽量不要随意把你的案件带上仲裁庭。单是布城仲裁庭，截至2021年12月31日为止，至少就有超过3000个案件因为早前的封城或行动管控令，导致一直无法获得排期审讯。这当然还不包括其他区域所设立的分层管理仲裁庭案件。

若你在入禀过程将文件处理得不够完善，这亦可能导致你最终面临败诉，甚至无法再重新入禀案件的下场。若没有十足信心，我奉劝你不要轻易针对建筑总监入禀仲裁庭，否则你可能会分分钟栽筋斗而不自知。

可入禀表格12
传召建筑总监出庭

除了针对建筑总监入禀仲裁庭，其实，我们亦可考虑针对特定案件，通过入禀表格12要求传召建筑总监出庭，并在庭上让你亲自盘问建筑总监或其官员。

如果是入禀的一方传召建筑总监，他就可以先在庭上盘问建筑总监（Examination-in-chief），随后再由另一方来交叉盘问（Cross-Examination），最后再由入禀一方来重新盘问（Re-Examination），十足十就像律师在法庭上盘问证人的情况。

在盘问证人过后，庭主会让双方有时间准备，然后针对整个案件提呈书面陈词（Written Submission），过后再让双方针对书面陈词提呈书面答复，最后再择定日期宣读其决定。

从这个过程来看，分层管理仲裁庭表面看来似乎很容易，但实际操作起来却显得不容易。有时，庭主还会要求你将整个聆审所需要的过程，通过整理成辑，提呈给仲裁庭。这就是所谓的文件丛集（Bundle of Documents）。

这些字眼听在一般民众的耳中，简直是丈八金刚摸不着头脑。不过，你还是可以事先谘询本身的律师，或者对分层管理仲裁庭程序有经验的产业经理，他们将会给你最实际的专业意见，让你在分层管理仲裁庭取得最终的胜利。

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分租酿纠纷或缓解住宿方案？

By Poh Gin,

2022年03月21日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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入住成本相对较低，
社会新鲜人转向分租房。

因职业性质的关系，笔者接触了马来西亚分组经营商协会，这是一个由2176位经营分租的经营商，以及自营业主所组织起来的非营利机构，而他们的经营特色不是整个单位出租，而是分房后再出租。

据该协会主席李先生的解说，到目前为止，该协会2176位会员总共打理不下10万个房间，数据显示，租户都是35岁以下的就职人士为主。

该协会所经营的不是市场普遍看到的全单位招租，而是“分租”（Sub-Letting），类似在中国城市大量出现的“求职公寓”。

当然它也被冠上其它的名称，比较常见的就有“求职客栈，求职驿站或求职小屋”，也有人称它为“人才驿站”。这类的住所通常出现在有大量就业机会的大城市。

分租模式的启发

它通常出现在较旧市区内的旧楼区，因价格低、地点有利通勤，环境基本设施完善，而获得荷包深度有限的社会新鲜人垂青，成为了就职人士在获得稳定的工作前，临时居住的住宿选择。

这类的求职公寓，通常都可以轻装入住。这是因为社会新鲜人从异地进入城市求职过程中，在还未获得工作前，手上没什么钱，但常规的租房手续通常都得整套房租下。

假设租用整个单位，住户都得支付2+1租赁押金(两个月租金和一个月水电)才签署租约，而市场上这类房子也几乎是空屋招租为主。

对于社会新鲜人，在还未获得工作前，因经济能力不高，要支付2+1租赁押金，并签署至少一年的租约，无疑令他们倍感压力，而且这类的租约内容通常都是死约，租户一旦需要提早解约，就如同毁约，业主可以没收全额租赁押金。

一旦求职不遂，或是公司有外派到其他地区的安排，经济能力有限的社会新鲜人将面对流动资金调度难题。

虽然市场上也经常出现分租的方式来分摊租金压力，但除非合租的同屋伙伴都有相对的熟悉度，能不分彼此，否则，分租将面对一些纠纷。

分租常见纠纷 

1）提前退房：

因个人或家庭原因，或就业的变动等等原因，一旦有同屋提前退租，剩下的就得平摊更多租金，找完全不熟悉的陌生人入屋，又有诸多顾虑；

2）如何平摊：

房子的水电费、卫生间、浴室使用的日常消费品选项与添置等等，都很容易衍生纠纷与矛盾；

3）整套房子的租房周期太长，抵押金成本相对的高，一次性投入的金额也较多，很多时候平摊不易，中途退房的损失如何分配也是难题之一。

4）通勤考量，合租初期，大家居于成本考量，一般都选择价格较便宜，但却比较偏远的地点，一旦成功上岗后，来回奔波的疲劳、时间的付出、通勤需要的交通成本，想法也很容易波动。

求职公寓一费到底

因此，社会新鲜人转向分租的房间，因入住成本相对的低。

因需求量大，求职公寓一般不会面对搁置或空置的压力，租金更可按日计算。

求职公寓的特色就是房租乃一费到底，交了房费，基本就没有其他费用，自己基本不需要添置什么家具和生活用品，加上经营者也不会扣押金，租户也无需承担分租的种种顾虑，更无需在花费大笔资金添置家具方可入住，以及退房的程序也相对的简单，无形中，与整套房子租下相比，租房间成了社会新鲜人的优先选择。

社会新鲜人的住宿需求庞大。根据线上租房平台所发表的数据，每月平均有大约20万至 50万不等的使用者浏览线上租房平台，而且目前各大大小小的学府每年可吸纳至50万至70万个学生，并迎来至少50万人的住宿需求。

如果以3个学年为计算期，每年将有至少200万名学生迁入市区居住，加上刚入职的社会新鲜人，线上租房平台估计至少有350万人在租房市场透过分租来获得住宿。

分租也成了经营者的商机。通过提供价格低廉且租期灵活的租约，分租商机应运而生的同时，却也带来诸多纠纷。

由于分租经营这类生意的门槛不高，过去几年房地产领域各类推广投资课程非常活跃，也吸引了不少房产投资发烧友入场经营分租，导致近几年出现了大量的分租房源，水平却良莠不齐，租约的版本也各设各样，衍生的投诉与纠纷也各设各样。

无法律授权管制

目前为止，在我国现有法律框架下，分租属于灰色地带，既无明文禁止，也无法律授权管制。

这导致许多共管楼宇设下许多家规或限制，不然就是管制或禁止。虽然国家土地法典并无明文禁止分租，而把这权力授予业主，即获得业主同意下，分租是许可的的，但这类做法通常不被自居的街坊接受，有些还强烈反对。

分租到底是纠纷的根源，还是住宿的解决方案呢？

所以笔者很期待尚在拟议中的“住宅租赁法案”（Residential Tenancy Act，简称RTA），将如何处理分租这回事。

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买拍卖屋前 一定要这么做！

By Yee Ni,

2022年03月14日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

从拍卖市场购买房产，
是否安全？

由于经济放缓，大量的房产正被银行拍卖。通常，拍卖房产的底价是非常有吸引力的。

竞标拍卖的房产，存在着什么风险呢？建议投标者在拍卖前对有关房产进行土地调查。如果所标的房产没有任何产权负担或阻碍，投标者理应可安全投标。

不过，也有情况是前地主将其部分的土地交给政府，但该交易并没有被登记和显示在土地房产调查册里。

在Bayangan Sepadu Sdn Bhd V. Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor & Ors的案件中， 联邦法院裁定:-

“根据国家土地法，在公开竞标的成功投标者获得了对所标房产的不可废除拥有权，而未登记者的权益，将不受国家土地法的保护。所有未登记的土地房产交易或买卖，都不能否决有登记者的拥有权。”

案情

1）本次上诉的纠纷是关于巴生的一块土地 （“该土地“）。该土地之前是由Newacres Sdn Bhd 和Bumi-Murni Sdn Bhd 共同拥有。

2）于2011年3月25日，该土地在通过巴生土地局所实行的公开竞标，被一名买家用366万令吉购买。由于前屋主拖欠联昌银行（CIMB Bank Berhad ) 的贷款，于是该银行申请上述的公开竞标。

3）于2011年7月，买家则聘请了一名有执照的测量员，对该土地进行检测，结果显示，该土地上有一个蓄水池和其它围绕着蓄水池的永久性建筑物，其则占了17.49英亩里的9.554英亩地段。

4）买家随后则写信给雪兰莪州水利灌溉局（Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor），要求有关当局提供资料和文件，以证明当局占用土地的正当理由。

5）尽管买家在司法出售之前进行了土地房产调查，但该调查册却没有显示有蓄水池和建筑屋子在该土地上，同时也没有显示该土地的一部分已交回给雪兰莪州政府。

6）于2011年5月4日（公开竞标后），买家在此进行土地房产调查，但依然显示相同的结果。买家之后各别在2016年11月26日和2017年5月11日进行土地房产调查，发现雪州水利灌溉局的权益，并没有在拥有权登记文件中登记，也没有任何将土地交回给雪州政府的记录。

7）雪州水利灌溉局则出示文件，以作为支持当局声称该部分的土地已移交给雪州政府。

8）买家要求雪州水利灌溉局交付空置土地，并拆除围栏和建筑物。由于该局未能遵守买家的要求，买家随后向高等法院提出诉讼。

裁决

联邦法院裁定：

1）当一个人登记为某些土地或土地权益的拥有者， 他或她获得了不可废除的权益，除了在国家土地法第340项所规定的以下情况：

(a) 在欺诈或者虚假陈述的情况下；或者
(b) 伪造或作废的法律文件； 或者
(c) 拥有权或权益是非法获取的。

2）虽然买家没有视察土地现场，但即便买家视察土地现场并发现大部分的土地被蓄水池和建筑物覆盖，调查册上的拥有权（拥有权登记文件），正如买家进行的土地房产调查所显示的一样（无任何产权负担障碍），没有差异。

3）买家已在竞标前后尽了最大的努力，对该土地进行了多次的土地房产调查，查册结果显示，该土地的登记文件上并无任何产权负担障碍。

结论

建议投标者在竞标之前进行土地调查，以便确保该土地没有任何产权负担障碍。

任何未登记的权益，都不能否决成功投标者的拥有权。

 

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国门开外资来 产业界静待佳音

By Poh Gin,

2022年03月7日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国产业市场有望加速复苏，
重拾昔日光辉。

不难发现，农历新年后的我国产业市场愈加冷飕飕，发展商则继续咬紧牙根，盼望房市能由阴转晴、由冷转热。

毕竟这已是疫情肆虐的第3个年头，尽管国人的接种疫苗比率非常高，绝大多数人口已接种至少两剂疫苗，甚至注射加强剂。

然而，近期“奥密克戎”的变异毒株来势汹汹，2月杪每日新增确诊人数曾一度突破3万大关，确诊经历似乎将成为国人生活中的“新常态”。令人更忧心仲仲的是，每日病殁人数近日多次近100人。

笔者不禁纳闷，再这样下去，我国产业领域何时将回升至“逢山开路，遇水搭桥”的好景？

2022年对我国而言是非常关键的，我们经历了整整两年多的时变、世变、势变，而今年也是产业领域迈向复苏的一年。

基于疫情的冲击，导致海外投资者及游客无法前来我国投资考察及游览。因此，我国大部分产业只能依赖内销。

盼马中VTL速开

近期，我国宣布开放泰国和汶莱的航空和陆路疫苗接种者旅游通道（VTL），这也是继新加坡后，最新和大马达成双边开放入境的两个国家。

然而，笔者更冀望我国能尽快与中国政府谈妥马中双边的VTL，这个愿望至今仍迟迟无法实现。

发展商营销续出招

在某种意义上看来，从之前的疫情大流行（Pandemic）到目前的准备过渡到地方病（Endemic），这种种的巨大变化，是机遇与冲击并存。

我国产业市场经历了前所未有的考验，如楼市降温、房贷审严、资金链紧张等。

不得不注意的是，不仅产业成交量受到影响，国内不同区域的产业平均价格也出现了前所未有的下滑。

许多发展商被疫情打击得毫无生气，而产业中介更是面临极大的考验，以往的“金九银十”却没有出现。这些年头来，发展商和中介们的心酸谁能知晓？

诚如笔者在前几篇的产业文章一直强调，大马产业今年有望渐入佳境，但前提是，我国必须抓紧后疫情时代的发展新机遇，以经济增长提供强劲动力。

考虑房小低密度房产

尽管目前建筑材料价格的高涨，对产业领域首当其冲，笔者认为，以目前经济低迷的形势看来，发展商仍会在行销策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

因此，虽然之前拥屋计划（HOC）所实施的10%优惠折扣不再获得延长，但笔者认为，发展商将会在今年各自重新推出更多诱人的优惠配套。那些想拥有人生第一套房或自住的购屋者，不妨可多加留意。

然而，针对国内外投资者，笔者认为，可考虑锁定以房形面积小及低密度的房产单位作为主要考量，那对将来出租或出售也相对容易。

各经济领域全面开放
产业市场有望加速复苏

我观察到目前各大销售活动以及说明会，正如火如荼地进行中，让人深感“风雨过，艳阳出”的到来。

然而，由于疫情大反弹的冲击，许多行业生意或多或少受影响，消费者也无法负担目前的房价，再加上银行放贷依然紧缩，仍有许多国人“望房兴叹”。

盼海外推广活动

显而易见的是，国内发展商正整装待发，希望早日能到海外推广活动，从而重新推动我国产业市场昔日边投资、边旅游的概念。

不管怎样，随着目前各经济领域全面开放，各行各业和就业市场正逐步回暖，我国产业市场仍有望加速复苏，重拾昔日光辉。

诚如第十二大马计划所倡议的迈向 “一个涵盖多项改革的全面发展蓝图”，希望我国经济能持续发展，并提供公平的成果分享和机会分配，以在2025年成为高收入国家，届时产业领域将有望从中分一杯羹。

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建马泰高铁时机未到

By Poh Gin,

2022年03月6日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

增设新轨道方式，
可免劳民伤财。

首相日前访问泰国时，针对马泰两国的双边合作机会，提议打造一条衔接吉隆坡和曼谷的高速铁路计划。

据媒体报道，马泰两国已对此计划取得共识，并同意研究这个高铁路线是否可行。

对于政府有意通过大型基础设施项目，来推动国家经济复苏的策略，我本身是非常赞同的。

但这当中的问题是，马泰高铁的投资额将是非常庞大的数目，而且会耗时非常久。

考虑到政府此前已通过各种刺激经济的配套，投入数千亿令吉来帮助经济复苏，相信国家财政已经伤及元气，而在此时兴建这个造价昂贵的高铁，似乎并非最好的时机。

事实上，我国财政赤字今年预料还是会保持在6%左右的高水平，仅稍低于2021年预估的6.5%，而且需要多几年的时间，才有望在2025年时降低到3.5%。

在这样的情况下，我认为，政府可以考虑利用现有的资源，来达到推动经济复苏的目的。

以这个高铁计划等基础建设项目为例，其实政府可以考虑将国内现有的双轨铁路提升后，将其连接到泰国和新加坡，以打造一条亚洲区域的铁路旅游路线。

国内现有的双轨铁路，最高行驶速度是大约每小时160公里。这个铁路系统还有扩大的空间，可以加入一条速度每小时达到250公里的新铁路系统。

这么做的原因，除了全新的高铁计划非常昂贵之外，还因为国内的这个双轨铁路系统，还没有达到过度拥挤或不胜负荷的情况。

因此，如果想要在国内打造一条高速铁路，可以通过对现有铁路系统增设新轨道的方式来达到目的，不一定需要兴建一个全新的高铁项目。

铁路旅游潜能无限

事实上，大马目前的铁道路线蕴藏着相当庞大的旅游业潜力，可以借助现有的铁路系统，来打造一条贯穿中国、泰国、大马半岛和新加坡的旅游路线，实现这方面的经济潜能。

如今，西马的铁路系统已经贯穿了整个大马半岛，从南部的新山到中部的金马士、芙蓉和吉隆坡，然后再到丹绒马林、怡保、槟城和巴丹勿刹等北部地区，沿路都是拥有丰富大马文化遗产和历史，具备独特旅游特色的地方。

更重要的是，大马半岛的南北两端，都已有连接到邻国的铁路，其中，玻璃市的巴丹勿刹可以直通泰国曼谷，而新山可以直通新加坡。

我相信，这种铁路旅游的模式，在国内外都有着很大的市场，并获得本地和其他亚洲国家的游客欢迎，从而为国家带来外汇收入与帮助国内旅游业复苏。

比起兴建一条主打商务旅游的新高速铁路，我认为这才是更为可行、永续且需求更高的蓝海策略。

提升原本铁路系统

由此可见，大马其实并不适合在此时兴建这条马泰高速铁路。反之，我认为政府应研究如何利用和提升原本的铁路系统，增设一条速度可达到每小时250公里的新铁路，来解决这个问题。

这样的方法可以通过恰到好处、不必大费周章和劳民伤财的方法，去达到推动经济复苏的目的。

在我国还未真正走出疫情阴霾的时候，政府应按照目前的需求和财政状况，来选择最符合经济效益且环保永续的方案，而不是一味追求更新、更贵或规模更大的建设。

如果盲目地按照未来预估的需求和数据，来作为建造这类昂贵项目的基础，那么一旦在日后出现任何变数，那么投入的大笔成本就无法带来预期的收益，从而导致资源的浪费。

事实上，在购买屋子时也是同样的道理。房屋买家应该根据本身目前的收入状况来选购房子，而不是以自己几年后预期可以达到的收入水平作为标准。

否则，如果你在接下来的几年没有获得预期中的加薪幅度，甚至面临减薪和失业，这时你很可能会因为供不起屋子，而面临破产和屋子被拍卖的危机。

重开国境势在必行

另一方面，对于政府即将重新开放国境的做法，我是表示认同的，因为我们如今已进入与病毒共存的新常态，而且全球经济重新开放也是势在必行。

然而，我呼吁大马人民要保持自律和自觉，除了平日要严格遵守防疫措施，一旦有不舒服或接触到患者，就应该自行隔离。因为战胜疫情和推动经济复苏，是需要所有人共同努力才能达成的。

与此同时，我也希望政府能够真正改善政府部门官员、公务员和系统的办事效率，尤其是政府机构的公共服务系统应获得立即的提升，否则很多外资都不会再选择到大马投资，让我国蒙受重大的潜在经济损失。

试想想，如果申请一个准证需要好几个月、甚至几年的时间，那么外资还有什么理由会想要入驻效率如此低下的地方呢？

如果再不正视和解决这个问题，我相信会对大马接下来的经济发展带来很大的伤害，导致我国被印尼、泰国和越南等邻国超越。

Categories意见

买卖产业可聘同一名律师？

By Yee Ni,

2022年02月28日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买卖产业，
聘请律师也是一门学问…

当买卖双方在买卖协议中聘请同一名律师，即所谓的“共同律师”时，会有什么风险？

在马来西亚，买卖协议中的任何一方选择不聘请代表律师，以节省费用的情况，并不少见。

然而，这样做的风险是什么？

在高等法庭最近的Hong & Fong v.Tan Po Lin& 1 Or案件中，高庭谕令答辩人（律师）向原告（其客户）支付总额26万1126令吉25仙的赔偿，这是从银行赎回产业的赎回金额。

案情：

原告是一对已婚夫妇，签订了4份买卖协议（“SPA”），向Goodwill Division私人有限公司（“Goodwill”）购买4个公寓单位。

2名原告各自购买了两个单位，简称为贷款单位（Loan Units）和对敲交易单位（Contra Units）。

贷款单位分别由原告通过银行贷款购买。

然而，对敲交易单位是第二原告作为South Johor Steel私人有限公司（“South Johor”）董事经理，以及Thong Moi Keong 作为Goodwill 董事经理之间的安排的结果。

Goodwill向原告提供对敲交易单位，是作为向South Johor购买钢材的回报。

答辩人是一家律师事务所，由Goodwill委任负责所有交易。原告就与贷款单位有关的交易，向答辩人支付了律师费，但并未就对敲交易单位的交易支付法律费用。

2016年9月，原告获得了对敲交易单位的空屋持有权（vacant possession），过后转售给第三方。

然而，据发现，有关对敲交易单位原来已抵押给沙巴发展银行有限公司（“沙巴银行”）。

原告最终不得不支付26万1126令吉25仙，向沙巴发展银行赎回有关对敲交易单位。

原告以职业疏忽为由，起诉有关答辩律师。

隐含律师-客户关系

答辩人的抗辩是，答辩人并非原告针对有关对敲交易单位所委任的律师，理由是没有明确的书面委任状或口头聘用。同时，原告没有向答辩人支付对敲交易单位的律师费。

在这些情况下，是否存在任何现有的律师和客户之间的关系？

高庭法官认为，虽然没有明确的委任状，但当事人的行为和案件的情况，可能隐含了律师-客户关系。

律师应告知原告
代表Goodwill行事

答辩人两度承认，其在对敲交易单位的角色。

1. 第一次是通过Muhammad Izwan Aziz bin Md Said 代表答辩人，写信给原告的律师，表明答辩人代表Goodwill和原告；

2.第二次是答辩人本身的证人Yap Foong Ling，他是Goodwill前董事，他在庭审中作证，答辩人确实是代表原告。

在本案中，答辩人作为对敲单位买卖协议的唯一律师，根据通常的产权转让惯例，答辩人本应告知原告，据称其仅代表Goodwill行事 ，但答辩人并没有这么做。

如果答辩人没有就对敲单位为原告采取行动，那么为什么答辩人建议原告就其中一个对敲单位，提出私人冻结令。

因此，毋庸置疑，答辩人就是原告就贷款单位和对敲单位的代表律师。

根据惯常及标准的买卖惯例，答辩人所要做的只是根据对敲单位的买卖协议，对在交出空置产业时，对敲单位是否仍处于抵押状态进行必要的调查； 随后通知原告，必须支付给沙巴银行的赎回总额为26万1126令吉25仙。

增加成本得不偿失

在买卖物业时，费用是一个重要因素。

根据上述案例，如果买方聘请了自己的律师，他们将能在敲定买卖协议之前，查明对敲单位是否仍处于抵押状态，并向卖方厘清情况。 因此，买家可能不需要支付 26万1126令吉25仙的赎回金额，来赎回有关对敲单位。

事实上，买方必须花费额外的法律费用和时间，来取回有关赎回金额，结果增加了买方的成本和开支，得不偿失。

买卖协议中，买卖双方最好各自聘请自己的律师，以确保他们的权益受到保护。

当买卖双方聘请同一名律师，所谓的“共同律师”时，难免会有利益冲突。