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成本和房价取平衡 发展商两难

2022年06月15日

报道:许世平

房价料继续涨,
但不知会涨多久……

本地发展商正面对两难的情况,一方面有通胀和建材成本高涨的压力,正酝酿涨屋价;但一方面又需要满足市场对可负担屋的需求。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤指出,目前有两种情况会影响房屋涨价,一是未来5年的通胀率对建筑材料成本的影响,二是批准推展建屋计划的酿酝期。

他解释,购地、批准建屋、施工和完工移交屋权,这是发展商开发一个项目的流程,而当中最大的不确定性,就在地方政府批准的时间。

拿督童银坤。

延批会推高成本

意思是,如果地方政府批准得慢,发展商就得在这期间面对通胀的挑战,即要以可负担屋价卖屋,又要在完工前,有足够的缓冲以抵御物价上涨。

他补充说,每年建屋工程项目的申请一直都被延批,建屋成本只能追随实时通胀率调涨。

“中央政府,房屋及地方政府部强调在推行可负担房屋计划时要求透明度及高效,可是地方政府才是真正的操盘手,却又未能与房政部协调配合。”

发展商只能涨价

童银坤也点出,我国政府会提供补贴来抑制粮价上涨,但能源价格飙涨推高建材价格,会进一步推高房价。最可怕的是,通胀压力一直都在,美国5月通胀率更是40年来最高。

在他看来,建材价格是全球趋势,发展商无法操控,再这样下去,也只能在销售房子时将通胀成本算进去。这波屋价涨势似乎势在必行,但目前未能预测到底会涨多久。

吉隆坡大学(UniKL)商学院经济分析专家艾米祖哈兹米博士近日也说,预计建材价格调高将导致房价涨幅高达20%,并超出消费者的负担能力。

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新加坡发展商 盈利看涨

2022年06月10日

新加坡发展商的春天来了吗?

近期新加坡私宅需求强劲,不仅带动房价上涨,销售成绩也亮眼,让之前面对赚幅下跌的发展商们,扭转了颓势。

《联合早报》报道,根据星展集团研究报告,最近当地私宅需求旺盛,许多尺价也涨至超过2000新元(约6387令吉),发展商将上涨成本转嫁给买家,赚幅也因此提高。

比如说近期大卖的丽福苑(LIV@MB),首个周末就卖出近八成单位,而且平均尺价达2400新元(约7665令吉),一些较小单位尺价更达2600新元(8304令吉)。

该行分析员指出,以此项目来计算,地价估计为尺价1280新元(约4088令吉),项目回本尺价预计为1850至1900新元(约5908至6068令吉)。当项目完工后,估计发展商万国公司(Bukit Sembawang)可取得25至28%的盈利率。

还有5月初正式开卖的鑫丽嘉园(Piccadilly Grand),首个周末以2150新元(约6867令吉)平均尺价卖出近八成单位,赚幅约约17%。

去年赚幅甚至低于10%

将于本月推出的宏茂桥新项目AMO Residence,以及第三季推出的杨厝港伦多中路(Lentor Central)项目曲水伦庭(Lentor Modern),预计赚幅都可达15%左右。

其实在去年,新加坡发展商还面对赚幅收窄的烦恼,因为土地和建筑成本提高,加上房地产经纪佣金也提高,赚幅已经跌倒10至12%,有些项目赚幅更不到10%。

新加坡国立大学房地产最新发布的今年首季季房地产行情报告还显示,71%发展商预计下来6个月的私宅价格会调高,比之前调查的60%比率来得高。

国大房地产与城市研究院副院长李乃佳接受访问时表示,大批80后买家入市,加上许多人把房地产作为更安全的投资,以及新私宅项目不多,都激励强劲的销售表现。

资料来源:联合早报

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英国房市进入“最后狂欢”?

2022年05月11日

英国人,
越来越难负担买房了。

英国4月平均房价按年涨10.8%,至28万6079英镑(约154万令吉),这也是英国房价连续第10个月上涨,是自2016年以来连续上涨时间最长的一次。

但这繁荣的房市周期,可能已经到头了。

因为,英国人越来越买不起房子……

英国央行本月初再次升息25个基点,将基准利率提高到1%,是2009年来最高水平。短短6个月以来,英国利率已经“四连涨”。

抵押贷款利率高升

随着基准利率提高,代表抵押贷款利率也跟着水涨船高。根据央行数据,目前的抵押贷款实际利率已经上升14个基点,达到1.73%,是去年9月以来最高的水平。

如今全球都着手收集货币政策,利率预期会继续上调,代表抵押贷款利率也会跟着走高,人们更难以负担买房的贷款成本。

英国房产投资公司CHAMPS尊臣置业中国区负责人凌云峰中国媒体《第一财经》访问时指出,一般而言,购买力越低,或者负债较高的购房者会因此付出更高成本。

高通胀 打击需求

他说: “最近我们一些客户购房的房贷利率已超过4%,不过好在他们在加息前贷到款了,不然他们的房贷利率有可能会随着加息周期变得更高。”

研究机构Pantheon Macroeconomics英国经济学家童慕斯也指出,虽然英国房价仍处于高位,但目前利率不断提升,且通胀还处高位,势必打击民众的购房需求。

英国国家统计局的数据显示,2月的消费者价格指数(CPI)按年上涨6.2%,而居民实际工资却按年下降1%。

收入难承担买房

全英房屋抵押贷款协会数据更显示,疫情期间,英国房价涨速超出收入涨速,导致房价与收入之比升至1983年有记录以来的最高水平。

研究机构Capital Economics测算,当基准利率为0.1%时,一位业主将支付38%的可支配收入来偿还房贷。如果基准利率上升到0.75至1.5%之间,贷款申请人月供将上升到可支配收入的43至45%左右。

这意味着,房价将比2008年以来任何时候更难以负担。

为英国政府提供分析的独立机构预算责任办公室(OBR)预测,今年该国房价增长率将放缓至3.2%,并在2023年进一步减速至0.9%。

资料来源:新浪财经、第一财经

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英国房价 连涨10个月

2022年05月10日

想要买房的英国人,
现在应该很苦恼。

英国抵押贷款机构Halifax周五发布的数据显示,英国4月的平均房价,达到创纪录的28万6079英镑(约154万令吉),按月小涨1.1%,但按年涨幅高达10.8%。

根据新浪财经,这也是英国房价连续第10个月上涨,是自2016年以来连续上涨时间最长的一次。

此最新数据显示,虽然生活成本紧缩,但英国住房市场的需求,依然远远超过供应,所以支撑着房价高企。

不过Halifax也警告,也许房价连涨的日子很快结束。

“房价收入比已经是有史以来的最高水平,利率上升和通胀进一步挤压家庭预算,今年年底前房价上涨速度很有可能将会放缓。”

 

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美国抵押贷款利率 飙至5%

2022年04月22日

美国买房者的好日子到头了,
贷款利率攀至11年来最高。

根据华尔街见闻的报道,美国30年期的抵押贷款利率平均水平,从4.72%提高到5%,是自2011年2月以来,首次触及5%的高水平。

自今年年初以来,利率上升对买方负担能力的打击,相当于房价额外20%的增长。

随着美国通胀急剧升温,3月时更是达到8.5%的高位,加剧了美联储收紧货币政策的压力。该央行这几个月来也不断暗示,超宽松信贷时代已经进入尾声。

房地美首席经济学家山姆·卡特指出,随着抵押贷款利率上升,加上房价上涨、房源紧张,让美国人的购房成本,达到几十年来最贵的水平。

过去两年因冠病疫情,30年期的房贷平均利率多数低于3%,去年1月甚至低至2.65%的历史最低档,今年初这利率还维持在3%左右的水平。

也因为超低利率,让美国房市过去两年进入2006年最大的抢房热潮,甚至推高房价。

但这些好日子都即将结束,按如今5%的利率来计算,拥有30万美元(约127.64万令吉)抵押贷款的借款人,每月将支付1610美元(约6850令吉),这比去年年底的平均利率3.11%时,上升了327美元(约1391令吉)。

月供款多38%

Bankrate.com首席金融分析员格雷格·麦克布莱德分析,自今年年初以来,利率上升对买方负担能力的打击相当于房价额外20%的增长。

而Realtor.com的经济学家George Ratiu计算称,1年前,按照当时的利率购买美国中位数的房屋意味着在支付20%的首付后,每月的抵押贷款费用约为1223美元(约5203令吉)。

按照最近的利率,同样的购买需要每月支付近1700美元(约7233令吉),额外增加了38%。

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连涨10年的美国房价……

2022年03月25日

美国房价,
可说是“屹立不倒”……

市场本以为在美联储开始“升息时代”后,去年疯涨的美国房价会“有所收敛”,但别低估市场的购买欲,大家反而趁利息更高前,赶紧买房。

根据新浪财经报道,今年2月,美国房价中位价按年上涨15%,让这个国家的房价连涨10年从未下跌。而房屋库存依然在历史低位附近。

房价高企,除了赶在升息前的“购屋潮”,还有通货膨胀的因素。

2021年全球通胀率创10年最高记录,高达4.3%。近来俄乌开战,全球通胀持续升温,美国2月的消费者价格指数(CPI)按年上涨7.9%。

当买房需求旺盛之际,美国的供应却始终不足;而且,俄乌开战还对全球供应链带来压力,一些建材面临短缺,更让美国新房供应量难以弥补需求缺口。

除了房价,食品等价格统统上涨,美国民众目前正面临沉重的生活压力。

 

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富者更富 这些城市豪宅狂涨

2022年03月11日

当穷人越来越买不起房子,
有钱人的豪宅却越来越高价。

莱坊国际(Knight Frank International)最新发布的《年度财富报告》(Wealth Report)显示,所追踪的100个城市的豪宅,价量皆上涨。

在2020年至12月期间,冠病依然在全球肆虐,但却阻止不了富人们狂买豪宅的热忱,尤其是迪拜。

这期间,迪拜的豪宅价格狂涨44.4%,为全球之首。排行第二的是俄罗斯首都莫斯科,取得了42.4%的涨幅。

排名第三的美国圣地亚哥,涨幅虽然没有冠亚军那么高,但也有28.3%,稍高于迈阿密的28.2%。

亚洲也有两个城市入榜,那就是韩国首尔和台湾台北,涨幅分别排第六和第八。

莱坊国际指出,抵挡的贷款利率、疫情导致生活方式转变,加上工作模式变得更加灵活,都是激励豪宅需求的主要因素。

该公司全球住宅研究部主管凯特·埃弗里特-艾伦解释,阿联酋的疫苗接种率、对疫情的控制、创新的签证计划、经济改革,都是吸引富豪们在迪拜置产的关键。

在去年,价值1000万美元(约4178万令吉)的豪宅销售,占从成交量的7%,往年通常进展2%。

而莫斯科如此受到富豪青睐,主要是因为该国的贷款补贴计划支撑,且当地住房供应紧张,更是推高豪宅价格。

莱坊国际全球研究部主管利亚姆·贝利则点出,在冠病疫情期间,财富不平等也在加剧。不过,这些高净值人士认为,对他们累积财富最大的威胁,就是税收。

莱坊私人办公室合伙人莎拉·梅-布朗补充说,政府在大流行病期间累积了巨额赤字,因此开始想办法填补这“漏洞”。因此,亚洲地区开始看见一些针对富豪的房地产税务,这或许能抑制房价进一步增长。

 

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新加坡房市 有点“火热”

2022年01月13日

价量齐升好活络,
新加坡政府不得不打房。

新加坡政府在去年底时出手打房,令市场相当惊讶。但最新数据显示,主要是住宅行情实在“有点火”,所以政府才需要尽速出手抑制火热的行情。

新加坡建屋发展局和市区重建局最新公布的数据显示,政府组屋在去年的转售均价按年上涨12.5%,私宅的转售均价也涨了10.6%,双双创下自2011年来最大的年度涨幅。

而且不仅仅是价格连续两年“逆势上涨”,交易量亦走高,完全没受到冠病疫情影响。

为何新加坡住宅市场如此旺盛?原因有好几个:

一、冠病疫情带动居家办公和学习,家庭希望有更大的住宅面积;

二、流动性充裕,通胀升温,而房地产价格表现出韧性,吸引了投资和资产保值群体;

三、疫情导致新屋建筑成本上升,市场预期房价将会上涨而入场;

四、疫情致使部分组屋延期完工,不能按时交付,可预购组屋缺乏加剧供需失衡;

五、长期的低利率环境全面推高了资产价格;

六、当地居民对经济复苏和家庭收入预期增加的前景看好;以及

七、外来资金购买私宅意愿增强,推动价格上涨等。

组屋是新加坡政府为国民(公民和永久居民)提供的限价和有条件使用的公共住宅,约80%的新加坡国民居住在组屋内。

为了控制国内住宅价格,新加坡国内税务局在12月1日宣布,今年起把政府组屋的年值调高4%至6%,房地产税相应增加;这是5年来首次调整年值和税率。

另外,同月16日,新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布文告,宣布从即日起推出新一轮房地产降温措施,包括:

  • 区别新加坡公民、永久居民、外国人、非个人买家(如公司)的身份,分别调高额外买方印花税5%至15%。购买第一套房产的新加坡公民和永久居民不受影响。
  • 收紧总偿债比率(TDSR)顶限,规定每月贷款偿债率从不可超过收入的60%,收紧至收入的55%。
  • 调低了建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率(LTV),从90%减至85%。不过,通过金融机构取得的组屋房贷的LTV仍维持在75%。
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建材贵20% 屋价会涨10%

2021年12月17日

“屋价会继续涨!”
你认为这句话是真是假?

对于我国屋价接下来的走势,市场一直有许多不同的声浪。

每每发展商或研究机构给出“屋价会继续涨”的预期时,有些市场人士或潜在购屋者总会认为,这些都是发展商想要用“趁低买入”的推销说辞来吸引买家,因为在市道不好供需失衡的情况,屋价理应下行。

到底屋价上涨的预期,是否合理?

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督孙兴存在该组织的新闻发布会上指出,发展商预期屋价会上涨,主要是因为建材成本一直持续高涨,让发展商无法再自行吸纳,最终会转嫁到购屋者身上。

他解释,在一个发展项目中,建材成本占发展总值(GDV)50%至60%。以此推算,如果建材成本增加20%,房屋售价就会跟着上涨10%。原本一间30万令吉的房屋,最终会跳涨至33万令吉。”

承包商报价高10-30%

“如果你们不相信我们的数据,你可以问装修承包商。屋主做装修之前,承包商可能会给出的报价,报价比之前的高出10%至30%的价格。

“如果之前是1万令吉,现在报价为1万3000令吉。”

对此,他呼吁政府立刻采取行动,遏制建材价格持续上涨带来的冲击,否则发展商和承包商将无力再自行吸纳成本。

“建材价格涨价当然并不会影响每一个人,它不像蔬菜、鸡肉、鱼类等,这个问题目前只影响一部分人,但最后,将会影响到所有购屋者。”

孙兴存(左二)说,如果发展商无法再吸纳建筑材料成本,屋价上涨将是大势所趋。左起童银坤、孙兴存、曾福传、黄腾亮及慕兹塔扎。

政府应出手协助

对于全球建材价格都处于涨势,政府该如何出手控制?孙兴存认为,无法控制外部因素,那就从国内因素着手,比如说助业界解决劳工短缺的问题,包括加速引进外劳。

这场新闻发布会,主旨是发布REHDA研究院的《房地产行业营销和销售研究报告》初步调查结果。

出席者包括副主席拿督童银坤、大马房地产发展商公会赞助人丹斯里曾福传、前主席拿督黄腾亮、大马房地产发展商会研究院信托人拿督慕兹塔扎。

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投资老手捡便宜 旺区房价逆升

2021年07月19日

疫情期间,前景不明朗下,
许多人都静观其变,
因此市场预期产业成交量下跌也是自然不过的事。

当大部分人谨慎行事时,却是那些熟悉产业市场且财务稳定者的进场良机。

何况,当国内产业市场去年整体下挫时,却有部分地区的房产价格逆流而上。这里就有北马和南马产业旺区房价不跌反升的实例。

产业市场的走势很大程度取决于整体经济荣衰,因此要准确无误的对产业投资潜在回酬作出预估,不是一件容易的事。

然而,一场突如其来的疫情重创下,产业价下跌,对卖方而言不是脱售资产良机。

反之,这却是购屋者和投资者进场的良机,但各地的产业交投和价格走势不一,升沉互见,因此找到正确的市场才是关键。

根据产业数据与分析网站PropertyAdvisor.my,槟州北赖和诗布朗再也,以及柔佛的巴西古当和丰盛港,分别是槟州和柔佛去年房价增幅最大的市场。

以下是这4个地区去年房产走势的浅析。

巴西古当

巴西古当:工业重镇投资热点

巴西古当坐拥柔南两大工业区,即巴西古当工业区及丹绒浪刹(Tanjung Langsat)工业区。

基于当地重工业如交通与石油化学工业发达,工厂员工对房产租赁的需求保持殷切,因此对那些寻求通过租金赚取产业投资回酬的投资者而言,巴西古当是一个理想的投资地点。

这也是为何,去年巴西古当产业交投几乎完全由投资者主宰,高占整体产业交易量92%。

事实上,涉及投资者的产业成交量去年按年跃升50.9%,中位价格扬升25%。

另一方面,涉及首购族的房产成交量则急转直下,按年猛挫90.36%,中位价格则下跌9.12%。

整体而言,巴西古当去年的产业交易量按年下挫30.5%,但中位价格则增长11.11%。

丰盛港

丰盛港:中位价劲扬53%

到过柔佛东海岸著名岛屿的读者,对丰盛港这个地名应该不会陌生,因为这里的游轮码头正是游客前往刁曼岛的出发地点。

去年,尽管丰盛港整体产业交投在疫情冲击下滑落27.27%,但当地房产中位价格不跌反升,按年劲扬53.13%。

投资者依旧看好丰盛港房产前景,并愿意付出更高的价格投资房产,因此虽然涉及投资者的房产成交量按年下跌7.14%,但中位价格反而扬升53.49%。

不过,涉及首购族的房产交投则价量齐跌。

其中,交易量按年下挫42.11%,中位价格则下跌35.71%。

整体而言,涉及投资者的房产交投,占丰盛港去年整体房产成交量54.17%。

北赖工业区

北赖:外企厂房重地

位于大马半岛威省,拥有多个港口设施的北赖是北马工业重镇,坐拥全马历史最悠久的钢铁厂和最大的炼糖厂。

北赖工业区也是多家著名跨国品牌,例如遍视利(PENSONI,9997,主板工业产品股)、日立(Hitachi)及雪佛龙(Chevron)大马主要厂房的所在地。

因此,北赖不仅提供许多就业机会,也是购买和投资产业的好地点,尤其是那些放眼通过产业租赁市场投资获利的投资者。

这可从去年北赖产业价量齐升看出一班。当地涉及投资者的产业成交量按年飙升114.15%,显示投资者们把握机会进场,而且他们愿意付出更高价格,促使当地房产中位价格按年激增43.11%,从2019年的12万5775令吉,于去年跃升至18万令吉。

不仅是投资者,首购族去年也愿意付出更高价格买屋,因此尽管涉及首购族的房产成交量按年下挫56.85%,但房产中位价格反而微升5.41%,从2019年的18万5000令吉增至19万5000令吉。

整体而言,北赖去年的产业成交量按年增长15.08%,中位价格微增7.35%。

诗布朗再也

诗布朗再也:毗邻北赖带动房产

毗邻北赖的诗布朗再也近年发展迅速,商业与零售发展项目更是如雨后春笋般涌现。

当初配合北赖工业区而建的这个城镇,目标是为在北赖工作的民众提供房屋供应,并消除城乡区民之间的社会与经济鸿沟。

正如北赖一样,诗布朗再也去年成为房产投资者的交投焦点地区之一,当地涉及投资者的产业成交量按年跃升111.9%。

当地房产中位价格也按年扬升45.83%至17万5000令吉,显示投资者对于他们认为有升值潜能的产业,并不啬于出手。

不过,涉及首购族的房产则价量齐跌,成交量下挫61.64%之余,中位价格则下跌22.47%,从2019年的15万8000令吉,下跌至12万2500令吉。

无论如何,整体而言,诗布朗再也整体产业成交量去年按年微升1.74%,中位价格也按年增长11.11%。