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拍卖好康 最低RM207K起跳

2022年01月17日

你想买高楼住宅吗?

想要在雪隆槟柔这几个热门州属置产、尤其心水高楼住宅的你,可以考虑在拍卖市场找寻好屋。

由AuctionGuru.my提供的最新拍卖资料,近来不少热门拍卖屋属于高楼住宅产业,且处于城市地区,适合现代人的生活方式。

从拍卖底价来看,在柔佛还有开价20.7万令吉的服务式公寓等待买家;在吉隆坡,也还有低于40万令吉的公寓待拍卖。

来看看最新的拍卖楼盘吧!

吉隆坡

  • Banyan Tree


金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 20/01/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 1,065 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. N-40-5, Banyan Tree Signatures Pavillion Kuala Lumpur, No. 2, Jalan Conlay, 50450 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,800,000.00

  • Dedaun


金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 19/01/2022
产业类型: 公寓
面积: 3,110 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. B-6-2, Dedaun, No. 193, Jalan Ampang, 50450 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM2,700,000.00

  • My Habitat


金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 20/01/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 1,410 平方尺
地契: 不详
地址: Unit No. A1-13-1, My Habitat, No. 3, Jalan Aman, Off Jalan Tun Razak, 55000 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM915,300.00

  • Residensi Duta Kiara


金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 20/01/2022
产业类型: 公寓
面积: 1,548 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No, I-23A-03, Residensi Duta Kiara, No. 7, Jalan Duta Hartamas, 50480 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM828,000.00

  • Star Residensi 1


金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 20/01/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 689 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 1-13A-10 (Developer No. 1-13A-11), Residensi Star 1, No. 1, Jalan Yap Kwan Seng, 53000 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM874,800.00

  • Casa Residency


金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 26/01/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 1,066 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 18-3, Casa Residency, No. 69, Jalan Galloway, 50150 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM900,000.00

  • Menara Suezcap


金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 19/01/2022
产业类型: 办公楼
面积: 1,700 平方尺
地契: 租赁
地址: Unit No. D-21-03, Menara Suezcap 1, KL Gateway, No. 2, Jalan Kerinchi, Gerbang Kerinchi Lestari, 59200 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM992,000.00

  • M City Ampang


金融机构: OCBC Bank (Malaysia) Berhad
拍卖日期: 19/01/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 678 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 2-15-11, Block 2, M City Ampang, No. 326, Jalan Ampang, 50450 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM389,000.00

  • The Elements


金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 20/01/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 1,130 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. B-29-15, Block B, The Elements @ Ampang, No. 5, Jalan Bemban, Off Jalan Ampang,55000 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM510,300.00

  • Mirage Residence


金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 20/01/2022
产业类型:公寓
面积: 1,507 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 23-1, Mirage Residence, No. 39, Jalan Yap Kwang Seng, 50450 Ampang, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,166,400.00

  • Bintang Fairlane


金融机构: Hong Leong Bank Berhad
拍卖日期: 20/01/2022
产业类型: 公寓
面积: 807 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. A-25-3A, Bintang Fairlane, No. 23, Jalan Padang Walter Grenier, 55100 Bukit Bintang, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM760,000.00

雪兰莪

  • Windows on the Park


金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 19/01/2022
产业类型: 公寓
面积: 2,616 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. B-LG2-07, Blok B, Windows On The Park, Jalan KPB 18, 43200 Cheras, Selangor.
拍卖底价: RM855,000.00

柔佛

  • Tropez Residence


金融机构: Hong Leong Bank Berhad
拍卖日期: 21/01/2022
产业类型: 小型居家办公室
面积: 167 平方米
地契: 永久
地址: Unit No. B-36-03A, Blok B, Tropez Residen, Persiaran Danga Perdana, 80200 Johor Bahru, Johor.
拍卖底价: RM760,000.00

  • Menara Teega


金融机构: Alliance Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 20/01/2022
产业类型: 公寓
面积: 1,320 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. B-5-4 (also known as B-5-3A) Menara Teega (Teega Residence), Lebuh Laksamana, Puteri Harbour, 79250 Johor.
拍卖底价: RM559,000.00

  • One Medini


金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 20/01/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 872 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. A-01-W2, Block A, One Medini, No. 2, Persiaran Medini Utara 3, 79250 Iskandar Puteri, Johor.
拍卖底价: RM206,680.00

槟城

  • The Address


金融机构: Hong Leong Bank Berhad
拍卖日期: 19/01/2022
产业类型: 公寓
面积: 1,679 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 6B-15-1, The Adress, Jalan Bukit Jambul, 11900 Bayan Lepas, Penang.
拍卖底价: RM785,700.00

 

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The Horizon揽尽怡保美景

2022年01月15日

看尽山城美景
这样的观景台叫人羡慕!

怡保最高无边际泳池,除了能让住户在147 英尺长的无边际天空泳池无限畅游,尽情享受及放松之余,也能将怡保蔚蓝的天空及景色美景尽收眼底!

由DREAMLIKE发展有限公司推出的浩天地 The Horizon 服务式公寓位于美园(Fair Park),该公寓拥有22层楼,共253个单位。

浩天地 The Horizon 服务式公寓拥有22层楼,共253个单位。

目前,该公寓的工程进度已达80%。

公寓内设备齐全包括6楼的太极公园、跑道、游乐场、纳凉区、种植园;22楼的无边际泳池、空中花园、健身房、瑜伽区、体育场、烧烤区、按摩浴缸、多用途礼堂、安保措施如闭路电视等。

值得一提的是,该公寓顶楼的观景台可以让住户可以360度将怡保各角度的美景收揽其中!

147 英尺长的无边际天空泳池让住户无限畅游。

根据该公寓单位的内部设计照片,公寓可以分成:

A型588方尺(2房1厕)

A1型700方尺(2房1厕)

A2型731方尺(2房1厕)

B型851方尺(3房2厕)

B1型1097方尺(3房2厕)

B2型988方尺(3房2厕)

C型1043方尺(3房1书房2厕)

D型1081方尺(4房2厕)

D1型1409方尺(4房2厕)

The Horizon服务式公寓的工程进度已达到80%。

公寓在设计上以典型的木色系搭配黑白色衬托出独特的高级质感,公寓单位采用开放式的设计,客厅餐厅一体化让整体空间显得更宽敞大气。

住户可在The Horizon服务式公寓将怡保夜景尽收眼底!

卧室搭配整洁宽敞

卧室方面亦以原木色系的床搭配百搭的白色墙面,让整个空间看起来整洁宽敞。

至于家居氛围你可以选择适合的灯光和墙身颜色,巧妙配搭营造出自己喜欢的格调。

该服务公寓位置优越,靠近怡保市中心,附近有医院、学校、银行、便利店、球场等,并拥有永久地契;无论是自住还是投资都绝对适合哦!

公寓内拥有健身房,让热爱健身的住户在公寓内也能健身。
公寓单位采用开放式的设计,客厅餐厅一体化让整体空间显得更宽敞大气。

The Horizon展示厅单位已开放参观!欢迎参观和询问详情!

展示厅开放时间:早上9时至傍晚6时

联络电话:012-632 6362(可预约时间)

地址:No.2-20,Jalan Kamaruddin Isa,

Taman Fair Park,31400 Ipoh,Perak.

位置:https://maps.app.goo.gl/8TdzWQCdFbe13dT19

网页:www.dreamlike.com.my

WhatsApp : http://chatwasap.com/TheHorizonFairpark

点击看视频(公寓解说):https://fb.watch/anrA1UQRfZ/

点击看视频(房间解说):https://fb.watch/anrtUy9NIz/

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滞销服务公寓67%在柔佛

2022年01月7日

高楼房过剩占全国之最,
柔佛房市还会腾飞吗?

柔佛,因为和新加坡毗邻,房地产发展蓬勃,但也是全国滞销全国之冠宝座的常客。

剖析国家产业资料中心(简称NAPIC)的数据会发现,截至去年第3季,柔佛滞销的一般住宅和服务公寓都是全国之最。

2万4346个滞销服务公寓单位,竟有1万6343间在柔佛,佔总数67.1%,连首都吉隆坡和雪兰莪都比不上。

另外,国内滞销的3万358间一般住宅, 21.4%或6509间在柔州。

总和NAPIC的数据,截至去年第3季, 198亿令吉“卡”在3万358间滞销的一般住宅。

期间,另有2万4346个服务公寓单位滞销,总值206亿令吉。

可怕的是,建竣半年内仍卖不出的百万服务公寓,竟有5603间或23%,但涉及的总值却高达76.2亿令吉,相等于滞销总值的37%。

服务公寓都建在商用地段,且可供商业用途,NAPIC各种报告都会将一般住宅和服务公寓分开。

但在国内,绝大部份顶著服务公寓的单位,主要还是用作一般居住土途,即使是像SOHO型单位,很多单身族或年轻夫妻业主(或租户)也是住在工作室。

如果把一般主要用作居住用途、或公私两用的服务公寓滞销单位也计算在内,套牢的“住”的资金高达404亿令吉资金。

如果说,“住”这件事套牢404亿令吉资金,真的不算夸大其词。

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Chambers KL全额贷款

2021年11月18日

Chambers Kuala Lumpur可全额贷款,
C款月供仅1810令吉。

金群利集团(Matrix)从森州到吉隆坡插旗的第一个项目Chambers Kuala Lumpur服务式公寓,估计明年第3季就可竣工交屋。

梁志永

集团总执行长梁志永指出,利用马来亚回教银行(Maybank Islamic)配合的HouzKEY方案,购买908平方尺C款单位,每月房贷仅1810令吉。

HouzKEY提供全额100%贷款,施工期免房贷,初还贷首5年只征3%利息。

“Chambers Kuala Lumpur工程进度顺利,目前施工达75%;主要买家包括雪隆、森州和柔佛。”

Chambers Kuala Lumpur工程进度达75%。

据公司网站资料,C款单位908平方尺,是双匙佈局,最低价96万4000令吉。

梁志永说,大部份单位是半精装,购屋者只需添购家具等,可省下装潢时间、精神和金钱。

闹中取静,设施便利,绝对是生活元素的提升平台。

这项毗邻吉隆坡太子贸易中心(PWTC)的豪宅项目,共有509个单位,双威Putra Mall广场只是350公尺之遥。

从公寓到轻快铁PWTC站只有200公尺,相距电动火车Putra站是750公尺距离。

开放式的厨房与客厅相连,暖色系列更显出典雅的个性。
采光极佳的格局,让空间熠熠生辉。

Chambers Kuala Lumpur位于Hotel Lazdana底层的展示厅, 每日早上10时至下午6时开放。

插了第一支旗陆续有来,金群利明年雪隆就有另外两项在楼盘准备推介,第3季会先推出位于蕉赖的公寓计划。

而且金群利深明公交网是新楼盘卖点,梁志永指出,明年底会在雪州蒲种再也镇,推介一项楼盘,步行就可达轻快铁蒲种市中心站。

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楼层多建一单位 发展商判罚

2021年10月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

布局图每层6间服务式公寓及住宅,
完工后竟变成7间单位。

案例背景

服务式公寓可否用来经营酒店?公契如何影响你的生活?在服务式公寓里,业主时常对管理层或发展商的管理,有着不同的意见,那么当出现管理上的分歧时,应该怎么处理?

案情摘要

1)原告(买家)向被告(房屋发展商)所提出的申索是关于违反买卖协议及 Deed of Mutual Covenant (公契)和/或失实陈述。发展商开发了Arte S,这是一个由服务式公寓和“小型家庭办公室”(SOHO)公寓组成的房产项目。买家向发展商购买了一套服务式公寓兼住宅(单位)。

2)买家根据每层6间服务式公寓及住宅的布局图和建筑平面图购买该单位。布局图为买卖协议中的第一附表(简称“原图”)。 然而,完工后的43A层有7间单位,比原图多了一个,额外的单位明显增加了买方楼层(43A楼)的密度。

3)发展商在买卖协议签订后4年零3个月,向Arte S的业主发送一封征求他们同意的信(“同意书”),以更改原图 。买家并未同意,但发展商依然实施和执行更改。

4)买家进一步声称,一间酒店被允许在 Arte S 以 T Hotel 的风格经营,该酒店后来更名为 Fifi Suites,违反了公契。 买家声称,经营酒店违反了公契第4.1条,该条规定单位只能用作住宅用途,不得用作商业用途。

5)买家鉴于上述违约行为,未搬入单位入住,并立即对发展商提出诉讼。

“根据 1966 年房屋发展法令和1989年房屋发展条例下的法定买卖协议第13条以及公契,发展商是否必须获得买家的同意以修改建筑计划。”

6)买卖协议第13条规定如下:

上述单位及所有共同产业应按照附表 4 中规定的描述和有关当局批准的计划建造,该描述和计划已被买家接受和批准,正如买家在此所承认的那样。除非有关当局要求,否则未经买家书面同意,不得对其进行任何更改或偏离。买家无需承担此类更改或偏差的费用,如果更改或偏差涉及替换或使用更便宜的材料或省略最初同意由卖方进行的工程,买家则有权相对地减少此处的购买价格或索取损害赔偿,视情况而定。

7)第13条明确规定,买家已接受并同意原图,未经买家书面同意,不得更改原图。原图不仅包括买家的单位,还包括该楼层的所有单位和共同产业。

8)法官认为,该条款不仅规定买家的单位需按照附表四的说明进行建造,而且还要求发展商按照地方当局批准的原图进行建造。这将保护买家免受发展商此后对原图进行任何的更改。在实施此类更改之前,需要获得买家的同意,因为这些更改可能会对买家产生不利影响。一个额外的单位会减少买家楼层上的空间大小。因此,这种变化将严重损害买家对他们楼层的平静享受。

9)发展商所加入公契的第 29.2 条,目的是要摆脱买卖合约第 13 条对买家利益的保护。在此情况下,公契第29.2条若与买卖协议第13条不一致,即属违法及不可执行。

“根据买卖协议和公契,Arte S这个发展项目是属于住宅项目还是商业建筑。”

10)公契第4.1条明确规定单位的使用如下:

“所述单位仅可用于居住目的,并需符合所有联邦或地方法律的相关规定,并不得用于商业目的或任何非法或不道德的目的,或任何可能损害上述项目其他买家的健康安全和声誉。”

11)发展商表示,2018 年 3 月 29 日,一群买家将各自的单位转让给Nusmetro Leisure (Penang) Sdn Bhd,后者委托 LOF Management Sdn Bhd 以 T Hotel 的名义营销、管理和出租服务式公寓,并在后来改变了其风格,将其命名为 Fifi Suites。发展商的立场是,它已于 2019 年 2 月 18 日完成项目发展,并把买家所购买的单位移交给他们,以履行其在买卖协议下的所有义务。发展商表示,它无法控制其他买家对各自单位所作出的行为。

12)法官认为,公契对作为协议一方的发展商是具有约束力的。“服务式公寓”或“小型家庭办公室”是指住宅。“住宅”一词表达了永久居住或长期居住的意图,即把这个地方称为家。允许服务式公寓或“小型家庭办公室”公寓作为酒店形式的短期住宿活动肯定不属于住宅类别。短期住宿明显是作为商业用途而非住宅用途,并明显违反了公契第4.1条。

判决

13)(a) 宣判 (declaration)发展商违反了买卖协议和公契;

(b) 宣判买卖协议及公契可作废 (voidable);

(c)命令发展商需向买家支付以下款项:

(i)124万4000令吉,为Parcel 01,43A 楼层(包括一个停车位)的购买价格;

(ii)7,611令吉35仙,其中包括买家支付的押金、服务费和各种税款;

(iii)1万2690令吉54仙,购买单位所支付的法律费用。

(iv)为从金融机构获得贷款而支付的利息和其他付款,以及为购买单位提供资金的附带费用。

(v)评估一般损害赔偿(如有)。

(vi)利息和成本。

结语

14)买家的权利及住宅物业的管理须受公契规管。任何管理层的决定都需符合公契里的条款。买家在签订公契之前,建议多加注意。

15)任何看似规避或脱离买卖协议条款的公契条款都是非法的。

16)发展商如果想要对经批准的建筑图进行任何更改/修改,均应征得买家的同意。

17)地方当局所批准的建筑图尤为重要,如发展商没有依照批准的建筑图来完成工程,买家有权终止买卖协议。

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柔2.3万服务式公寓滞销

2021年07月4日

独家报道:李治宏

服务式公寓(Serviced Apartment)是大马房地产市场
近年的热门住宅类型,
雪隆、柔佛和槟城等大城市的房产项目
几乎都少不了这类住宅的份儿。

但相信很多人其实并不真正了解,何谓服务式公寓?它和其他公寓有哪些不同点?

事实上,服务式公寓在大马算是比较后期才兴起的住宅类型,而它过去10年发展迅速之余,却也是国内滞销最严重的产业类别!

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的2020年产业市场报告,去年滞销的服务式公寓总值高达207亿6000万令吉,滞销总额比住宅产业的189亿2000万令吉还高。

全马滞销的服务式公寓共有2万3606单位,而滞销的住宅产业则是2万9565单位。

而且,与住宅产业滞销情况有所改善恰好相反,服务式公寓去年滞销情况恶化,滞销单位数量和涉及总值分别比2019年增加37.7%及38%。

全国滞销房产柔占半

同样的,未售出的兴建中和未兴建服务式公寓分别按年增长4.2%及6.4%,各达3万5258单位及8153单位。

其中,无论是服务式公寓或住宅产业,柔佛州的滞销总额都是全国之首。

柔州去年的滞销有地房屋和共管公寓达7030单位,滞销的服务式公寓更高达1万6442单位,两者涉及的总额分别是54亿8000万令吉及149亿7000万令吉。

两者加起来的总额合共204亿5000万令吉,恰好是全国滞销房产总额408亿令吉的半数。

就服务式公寓而言,柔州的滞销总额高占全马总额的72%。换句话说,全马10间滞销的服务式公寓,就有多达7间是在柔州!

然而,服务式公寓滞销和供应过剩,其实不只是柔佛、雪隆或槟州的问题,而是全马的共同问题。

原因很简单,服务式公寓不仅在柔佛和雪隆“遍地开花”,就连其他房产发展较不那么兴旺的州属,例如彭亨、森美兰和马六甲等也有大量的这类公寓在如火如荼兴建中。

营收高受发展商青睐

看到这里,读者们心里想必纳闷:既然滞销单位和总额都那么多,明显是供应过剩,为何服务式公寓还越建越多?

一名不具名的产业顾问指出,由于服务式公寓是建在商用地段,通常获准根据地段容积率来决定兴建多少单位,反观共管公寓是建在住宅地段,通常是以人口密度比率,即每亩最多400人来决定兴建多少单位。

换句话说,发展商若选择兴建服务式公寓,可兴建的单位远比共管公寓多,可以取得的营收自然高很多。

这解释了尽管服务式公寓供过于求,但发展商仍一窝蜂兴建更多服务式公寓的一大原委。

6年供应量增3.7倍

NAPIC的数据显示,自2015年以来,大马的服务式公寓供应量增长约3.7倍,达到约28万单位。

征阳集团(SUNSURIA,3743,主板产业股)指出,平均每年新增的4万1300单位服务式公寓当中,大部分已竣工单位主要遍布于国内2大主要产业热点地区,即巴生谷(每年新增2万1500单位)及柔佛(每年新增1万5200单位)。

该公司在一项书面专访中对本报记者说,巴生谷占全国供应量约58%,总计16万单位,接着是柔佛,约8万单位。

针对彭亨、森美兰及马六甲等州属的服务式公寓也越建越多的问题,征阳集团指出,彭森甲等州的服务式公寓大多位于旅游景点为主的地区,目标主要是为游客提供酒店以外的替代住宿设施,而集体或全家一起出游的游客,通常更喜欢服务式公寓。

该公司强调,虽然任何商家和企业都需要扩大获利能力,但重要的是必须承认,这类商业导向的服务式公寓项目因其可负担性和便利性而具有吸引力。

简而言之,服务式公寓发展通常靠近商业中心/活动,为居民提供便利。

须符合4条件

根据雪兰莪州规划指南,只有符合下列4项条件的土地,才获准兴建服务式公寓。

有关4大条件分别是:

(i)有关项目位于中央商务区、

(ii)以公共交通为导向(TOD)的发展项目、

(iii)距离大专院校400米内,以及

(iv)城镇/城市的重建。

此外,服务式公寓的建筑面积和配置相对较小(雪兰莪州规定服务式公寓面积必须是介于550至1000平方尺之间),这意味着有关服务式公寓的价格始终,并以普罗大众为客户目标。

登陆大马仅10年
归类为商用产业

在海外,例如澳洲、纽西兰等发达国家,服务式公寓早在20至30年前即已崛起,但服务式公寓登陆大马不过是约10年前的事。

何谓服务式公寓?它和其他公寓有哪些不同点?

征阳集团指出,服务式公寓是指获得提供服务的住宅,这类服务通常由酒店业者提供。

服务式公寓被视为更喜欢居家氛围而非酒店的游客群体的另类住宿选择。

“在大马,大家对服务式公寓更普遍的理解是建在商用土地上的“共管公寓”单位,而人们口中的共管公寓(Condominium)和公寓(Apartment)则建在住宅地契的地段。

“购屋者还需注意的是,服务式公寓的维修和护理费用(例如门牌税和土地税)受商业费率影响,而水费、电费率则可转换(取决于各州政府的政策)。”

由于建在商用地段上,服务式公寓被当局归类为商用产业,而非住宅产业。

周薏雯

费用比共管公寓高30%

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)总营运长周薏雯指出,商用地段一般上的价值高于住宅地段,因此,服务式公寓的服务与保养费、水电费和地方政府税务如门牌税和土地税等,也比被归类为住宅产业的其他类型公寓来得高。

据了解,服务式公寓的各类费用总和,一般比共管公寓高出25至30%。

那么,一般公众将如何从肉眼辨别服务式公寓和共管公寓呢?

周薏雯指出,由于服务式公寓是建在商用地段,所以一般上它是建在店屋的上方。

她接受本报电访时说,这取决于各别发展商的规划而定,也有服务式公寓是有围篱与保安,但如此一来,则对楼下的店铺较为不利,因为出入的保安比较严密,多少会影响店铺的生意,相对也会影响有关店铺的买卖和租赁需求。

忧高密度住宅涌现
居民反对增容积率

容积率和人口密度比率,对发展商有何分别?

分别可大了。以1亩土地(相等于4万3560平方尺)为例,如果该土地属于商用地段,而地方政府允许的发展容积率为1对10,这意味着,发展商可在该1亩商用地段上,兴建数量等于容积率10倍的房屋,即合共占地43万5600平方尺。

假设发展商动用20%或43万5600平方尺的土地兴建水沟和路径等基本设施,它仍有34万8480平方尺的土地可供兴建住宅。

若该发展商决定兴建每单位建筑面积600平方尺的服务式公寓,那么它可兴建约580间服务式公寓。

另一方面,共管公寓建在住宅地段,是根据人口密度比例,即每亩土地可让多少人居住,来决定兴建多少个单位。

一些地方政府规定,每亩土地的人口密度最高为400人,以大马一般家庭是一家四口的典型例子推算,发展商在面积同样是1亩的住宅土地上,最多只能兴建100间共管公寓。

相对起1亩商用地段可兴建最多580间服务式公寓,若发展商选择购买商用地段及兴建服务式公寓,潜在的收益无疑比兴建共管公寓高出许多。

这也是服务式公寓的面积普遍比其他类型的公寓来得小,建筑面积一般上介于400至800平方尺的原因。

对发展商而言,兴建更多单位的房屋,就有望卖得更多、赚得更多,当然前提是都必须卖得出去。

但对于购屋者、城市居民,甚至整座城市的市容和规划方面,兴建更多的房产单位,导致住宅和人口密度更高,交通更为拥挤,却不是他们乐见的事。

多年前,梳邦再也市政厅(当时仍是市议会)在地方规划草案中,草拟把地段容积率从1比4修订为1比6,影响PJS9、PJS11(双威镇)、SS15、SS16、USJ1及USJ21等地,当时就引发有关地区的居民群起反弹。

居民认为增加地段容积率等同于为发展商开绿灯,以发展更多高密度的住宅楼宇,担心此举牵一发动全身,将来会有更多高密度住宅涌现,引发交通阻塞,进而影响房价。

房产供需未受监管

发展商一窝蜂兴建服务式公寓,到处大兴土木的结果,造成今天服务式公寓严重供应过剩和滞销的局面。

征阳集团指出,服务式公寓滞销的主因是供需错配,这或可归咎于市场与产品定位。

“根据NAPIC数据,约80%滞销单位是售价60万令吉及以上的服务式公寓。若进一步分析,售价80万令吉及以上的滞销单位,占全马服务式公寓总数50%。

“同时,州政府规定每个房屋发展项目须有特定比重土著保留单位,是滞销的另一主因。发展商须保留显著数量的单位来符合这项规定,而要释出土著保留单位,过程繁琐且不容易。”

有舆论认为,地方政府在审批房屋发展项目时,没有严格管制市场已经供过于求的房产种类,也是服务式公寓严重滞销的其中一个导因。

针对这点,征阳集团指出,当局对发展项目的审批,通常侧重于发展的技术层面,例如规划和设计的合规性,与当前的产业市场情绪无关。

“根据我们的经验,一些市政厅已意识到这种顾虑,并要求在审批项目的阶段即调查有关项目所在地区的整体市场情绪,在提交时需要展开独立的市场研究。”

外国人无法来马买房

一些地区的服务式公寓主要买家是外国人,如今疫情持续严峻,加上外国人从去年至今无法到来买房,也是服务式公寓严重滞销的主因之一。

征阳集团指出,基于高档服务式公寓占了滞销服务式公寓的很大比重,这类产品大部分大部分是瞄准外国买家,因为本地人一般较无法负担这类房产,柔州的情况尤甚。

“当前疫情下的旅游限制,令购屋者难以亲临房产项目地点看屋,发展商也难以举办向海外买家的展销会,加剧了向外国买家行销房产项目的压力,因此房产项目的行销采用科技进行,将是至关重要的事。”

林文彬:买家较少。

发展项目须符市场需求

Kim Realty董事林文彬说,要解决服务式公寓滞销和供应过剩的问题,地方政府应建立一个新的机制,即发展商须证明,有关新项目所在地的服务式公寓需求量有多少,因此新项目有必要兴建多少间服务式公寓,符合当地的市场需求。

林文彬也是马来西亚房地产中介协会(MIEA)前主席,刚于6月杪卸下这个职务的他指出,目前的问题是,若发展商计划兴建的服务式公寓被喊停,就会导致整个房屋发展项目喊停,因此当局必须拟订一个新的机制,有效地处理和解决服务式公寓,乃至其他产业供过于求和滞销的问题。

Categories趋势

Iconic Regency 闹中取静

2021年05月31日

坐落于槟岛双溪里蒙市中心的Iconic Regency,是一项属于永久地契的房地产项目,紧邻繁忙的商业区,是适合本地与外籍专业人士居住的理想环境。

Iconic Regency与四星级商务酒店Iconic酒店相连,距离拟建的轻快铁站仅有数步之遥。

42层楼高的Iconic Regency拥有268套低密度和设施齐全的服务式公寓单位,从单间套房式至三房式公寓应有尽有。无论是自住还是投资都是绝佳选择。

Iconic Regency提供5种不同布局的独特服务式套房,以符合各式各样的生活方式需求。在设施齐全的套房内,每一个房间和空间都是精心打造。所有的装配和装修选用精良设计,力求体现个人空间的最优特征。

该项目价格从40万令吉起跳,有兴趣预订者可联络:
1)04-643 1888
2)012-739 7888
3)012-739 7999

Iconic Point “铺”就繁华未来

此外,将于2021年第四季竣工的Iconic Point,建有49间三层楼半独立式和独立式商业单位,属永久地契,皆已售罄。

该项目不仅以时尚美观的新概念为设计主轴,以符合业者的要求,还会有著名的快餐店入驻,包括麦当劳,星巴克和香啡缤等等!

有关发展项目是以复制该集团5年前原创的Icon City为设计出发点,料将成为新邦安拔城镇的重要商业中心和地标之一,同时为槟城威省餐饮和娱乐事业起着革命性变化。

Categories趋势

巴生谷房市拨开云雾

2021年05月16日

整理:李治宏

新楼盘走势媲美疫前水平,巴生谷房产市场已回春?

今年首季,雪隆两地新推出的房产项目共计12个,比去年同期的9个,增加3个或三分之一。

虽说去年首季数据偏低,是受疫情和行动管控令(MCO)拖累所致,但对于原已寄望产业市场今年复苏的人而言,今年首季新楼盘按年增长,不免加强了全年市场回温的信心。

根据产业顾问公司大马亨利行,雪隆两地今年首季新推出房产项目渐入佳境,也许是产业界活动恢复正常的一个良好信号。

而且,雪隆今年首季新楼盘走势是逐月增加,即从1月份的3个,于2月增至4个,再于3月进一步增至5个。

由于去年3月18日起实行的管控令,导致去年第二季新推出项目首次捧“鸭蛋”,因此去年上半年雪隆新项目只有9个;换句话说,今年首季雪隆12个新楼盘,已比去年上半年的总数多。

善用数字科技行销

当然,发展商们赶在2019拥屋计划(HOC 2019)结束前,把手上的房产项目推介出去,进而促使留待去年推出的项目相应大减,也是去年上半年雪隆新楼盘数目偏低的主因。

亨利行在该行最新一期《HERALD》季刊(2021年4月号)指出,这也许显示发展商们都已习惯疫情下的新常态,包括善用数字科技行销房产。

该行搜集的资料显示,虽然首季新楼盘数量稍胜于去年同期,但新推出的单位只有3030个,相等于去年首季4720个单位约64%。

在新楼盘分类方面,首季新项目的分布相当均匀,有地房产和高楼住宅各占6个。去年同期的9个新楼盘,则是其中5个是有地房产,4个为高楼住宅。

尽管今年首季的新高楼住宅比去年同期多出2个,但涉及的单位却只有2391个,或只占去年同期3885单位的61.5%。

有地屋少于去年同期

今年首季的有地房屋数量也少于去年同期。今年首季6个新有地房产项目共推出639间房屋,相对去年首季只有5个项目,但却有835间房屋。

排屋和豪华排屋(Superlink Terrace house,指宽24尺或以上的双层排屋)看来仍是购屋者需求所在。今年首季雪隆的6个新有地房产,都是这类房屋。

去年首季,这类房屋的项目只有4个。

服务式住宅或服务式公寓也相当受落,今年首季共有4个这类新项目,相对去年同期有3个。

雪州新项目比吉隆坡多

无论是今年首季还是去年同期,雪兰莪都在新项目方面比吉隆坡多。去年首季,雪州占新楼盘总数的67%,今年首季更高占83%。

雪隆去年首季的9个新项目,雪州占6个;今年首季的12个项目,雪州则高占10个,吉隆坡只有2个。

新单位方面也是雪州更胜一筹,今年首季共有2258新单位,占雪隆两地新单位总数75%。

反观去年首季,则是吉隆坡取胜,当时吉隆坡新推出房产单位有3317个,占雪隆总数70%。

雪州新楼盘分布均匀

雪州今年首季的新楼盘分布相当均匀,从巴生谷北部的双溪毛糯、西部的实达阿南、东部的加影,以至南部的雪邦,都各有一个新项目推出。

新楼盘最多的是士毛月,共有2个新项目,另8个地区各有1个新项目。除了双溪毛糯、实达阿南、加影和雪邦,另4个地区分别是八打灵再也、梳邦再也、沙登和龙溪。

这些地区的新项目以经济发展最蓬勃的八打灵再也售价最高,该城市新推出的一个高楼住宅项目,售价为每平方尺800至1000令吉。

售价最低的则是雪邦和龙溪,个别推出的一个新有地房屋项目,每平方尺售价都是300至400令吉。

面积较大房屋受落

疫情过后,购屋者的需求趋势大不同,如今要买的是面积较大的房屋。

无论是疫情刚爆发的去年首季,还是疫情一周年后的今年首季,雪隆区有5个新楼盘都推介建筑面积超过2000平方尺的房屋,显示购屋者纷纷转向较大间房屋的趋势。

此外,也许是疫情影响所致,今年首季雪隆新楼盘大多强调“价有所值”的房产,12个新项目中,有半数推出售价低于每平方尺500令吉的房屋;反观去年同期推出的9个新楼盘,多达7个是推介售价介于每平方尺501至750令吉的房产。

这类“价有所值”有地房屋继续主导雪州的新楼盘市场,尤其是双溪毛糯、龙溪和雪邦,各有一个项目推出售价介于每平方尺300至400令吉的房屋。

雪州东南部士毛月也有一个新项目主打售价介于每平方尺300至500令吉的房屋。

即使是莎阿南实达阿南(Setia Alam)这个向来主打中上价位房产的城镇,今年首季也有一个售价介于每平方尺350至500令吉的新项目。

百万房产风光不再

疫情重创下,售价百万令吉以上的房产风光不再,被售价介于60万至80万令吉的住宅取而代之。

疫情之前,雪隆新房产走的是高档路线,2020年首季9个新楼盘当中,多达7个推出售价超过100万令吉的房屋。

此外,2019年首9个月的76个新楼盘当中,有多达43个或超过半数推出售价逾百万的单位。

然而,今年首季,雪隆12个新楼盘却有多达10个是主打售价介于60万至80万令吉的房屋,以及9个主攻售价介于40万至60万令吉的可负担房屋。

今年首季推出售价80万至100万令吉的项目有7个,售价超过100万令吉的新项目只有5个。

不过,在寸土如金的吉隆坡,今年首季推出的2个新楼盘,都是售价每平方尺600令吉以上的高楼住宅。

其中在吉隆坡市中心的高楼住宅每平方尺售价介于800至900令吉,坐落在武吉加里尔的高楼住宅售价则是每平方尺600至700令吉。

发展商走稳打稳扎路线

从今年首季新楼盘的单位大减,以及主打售价较低房屋的趋势看来,发展商如今走的是稳打稳扎路线。

今年首季的新项目多过去年首季,但无论是有地房屋,还是高楼住宅,新推出单位都分别只占去年首季新有地房屋和新高楼住宅的76.5%及71.5%看来,显然,发展商在市场复苏之前,都不太敢推出涉及数量太多的新房产项目。

此外,如上所言,今年首季雪隆12个新楼盘有10个或83%都是售价低于80万令吉的房屋,显见之前主打中上市场价位的趋势已不复在。

必须指出的是,今年首季的新楼盘,获得诸多利好措施加持,例如2020/21拥屋计划(HOC 2020/21)、史上最低利率(国家银行隔夜政策利率处于1.75%记录低点)、第三份以上房屋贷款70%融资顶限被解除,以及豁免产业盈利税等。

此外,2021年财政预算案宣布,首购族购买售价50万令吉以下产业豁免印花税长达5年的措施,也对提振房市买气大有帮助。

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      collectively known as the “Purposes”.<

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