苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM
期待新政府调整机制，
以提高效率和绩效
11月19日第15届大选结束后的首周，是个令人精疲力尽的一周。经过如此戏剧性的一周后，马来西亚终于迎来史上首个团结政府。
随着人民开始接受新的政治局势，购屋者也纷纷回归日常的生活，并面对当前购屋或置业的各种挑战，这包括如何改善拥屋之道，让不同收入阶层的首购族可拥有更可负担的房屋。
在改善拥屋的途径上，特别是针对B40和M40群体，期待新政府会继续实行原有的各项计划，尽管有关形式或包装手法上会有所调整，新政府也料将调整有关机制，以提高效率和绩效。
现在是时候看看团结政府，尤其是两大执政联盟（希盟和国阵）如何兑现它们的竞选宣言，解决国家房屋困境。值得注意的是，没有出现在宣言中的政策或措施，并不代表不会被执行，反之亦然。
无论如何，希望新政府将竭尽所能兑现各项承诺，即实现“居者有其屋”的目标，这是个非常贴近每个人和每个家庭的切身课题。
先租后售大有可为
在上届政府于10月召开的国会提呈2023年财政预算案时，提出的增加可负担房屋重点，希望新政府可以继续实施，因为新政府两大阵营均曾作出宣言。
实施的模式分别有销售和出租模式，对于许多B40和M40购房者及寻屋者而言，抵押金和获得足够的贷款能力，是真实存在的挑战。
先租后售的房屋项目大有可为，但可能需在财务机制上作出调整，以便为业主或发展商、租户或潜在买家达到双赢。
可能需要补贴租金，以平衡利益相关者的财务可行性，包括国库。此类投资将通过社区和当地或社会生产能力建设，通过提高他们投入劳动力的能力来收回。
“居者有其屋”是个非常贴近每个人和每个家庭的切身课题。
勿根据政治酬庸
目标群为首购族
正如两大执政联盟在竞选宣言中所强调的，目标市场应是年轻人和首购族，不应根据政治酬庸，而是根据申请者的资格来评估。新婚夫妇和有幼儿在安亲班的年轻家庭也应受考虑，因为他们可能需要更多的协助与支援。
扩大房屋仲裁庭职能
建议新政府扩大房屋特别仲裁庭的职能，以解决业主和租户双方的权益问题，同时应维持和完善现有特别仲裁庭的职能。
在未来几年，房屋仲裁庭的作用将需要扩大到包括处理房东与租户的租赁纠纷，因为由于先租后售等举措和社会对这种做法的日益接受，预计会有更多人参与出租房屋，特别是在城市地区。
在收入滞后而引起的负担能力问题推动下，租房而不是购买的禁忌已经慢慢消失。为了使租赁市场更活跃和充满活力，以促进整个房屋领域的发展，租户和业主的利益应得到更有效的保护，而且无需负担高昂的费用。
加强可负担屋交付系统
回到提供更多可负担房屋的重点，光靠增加单位数量是不足够的，必须加强分配或交付系统的实施，以避免出现不符资格者也得以购买可负担房屋的机制漏洞。
这不仅涉及购屋者在签署买卖协议或租赁协议，也牵涉到最终的住户（可能是租户）。
有关地方政府或市政厅需要改善租户或房客登记的控制措施，避免在出现分租营利的情况下滥用该制度。需要对注册者进行实施和监控，必须对实际租用情况进行审计，以避免滥用有关系统，并降低利用各方的风险。这种情况并不新鲜，需要对现有的各项相关政策进行更严格的执行和监督。
相信已进行的项目将继续实行，但未来项目地点的选择，应是更具战略意义的地点，例如城市、就业中心，以及公共交通枢纽的附近。
应注重在以公共交通导向发展（Transit Oriented Development，简称TOD）地点的使用，充分利用以捷运和轻轨为基础的储备和附近的土地。
公交导向发展项目通常是在车站的停车场或车站剩余的土地储备上，建造高楼住宅或服务式公寓，应侧重于有折扣价的可负担房屋和社会房屋。这与私人界主导的开发项目是相反的，因私人界通常期望公共交通导向发展项目会有溢价，以致有关房产的售价令低端购屋者难以负担。
首购族需首付支援
现今许多购房者面临的另一个挑战，就是需要政府持续提供财务和首付支援，目前已推出房屋信贷担保计划（SJKP）、 我的第一间房屋计划等计划协助首购族，特别是难获融资买房的群体。
房屋信贷担保计划是财政部旗下独资子公司房屋信贷担保公司（SJKP）所推行的计划，旨在为没有固定收入的购屋者，例如零工和自由职业就业人士、电召车司机、农民、小商贩和自雇人士提供融资担保。
自2008年以来，该计划的成功申请者达1万3000多人，已批准的融资担保总额为15亿令吉。不过，即使有了这项融资担保计划，也须确保国家金融体系保持完整，避免重蹈美国十多年前次级房贷危机的覆辙。
豁免印花税也是降低购屋成本的另一个重点，许多发展商及买家都希望重启拥屋计划 （HOC）下提供的奖掖措施。然而，政府应检讨购屋者向发展商购买产业的印花税，而相关奖掖或减免也应提供给二手房产买家。
通过扩大此类奖掖措施，预计对整个市场的影响将更加显著，因为二手产业市场涉及的范围更广，在银行房屋贷款中占有很大比例。
政策的实施、监督及一致的执行，对于为所有人提供优质房屋的愿望是非常重要的，希望新政府可以继续关注房屋领域，提高国民拥屋比率，尤其是B40和M40群体。
